Акт возврата нежилого помещения по договору аренды

По акту возврата помещение, ранее переданное арендатору, возвращается в пользование арендодателя. Такой акт требуется, когда договор прекращает своё действие – по истечению сроков, по согласию сторон или же при принудительном расторжении. Тем не менее, есть общие требования, касающиеся всех случаев составления.

Разберёмся, что нужно иметь в виду сторонам, которые готовят такой акт.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

С какой целью пишется?

В отличие от договора, который однозначно предусмотрен ст. 651 ГК РФ и который всегда должен составляться в письменном виде, акт возврата не относится к числу обязательных документов. Более того, сам по себе он не имеет юридической силы – он лишь служит приложением к договору.

Тем не менее, этот акт предусмотрен ст. 655 ГК РФ (для тех случаев, когда в законе или договоре не сказано иное). На практике же он совершенно необходим. С его помощью стороны:

• Подтверждают, что арендатор передал нежилое помещение обратно арендодателю. Это означает, что арендатор свои обязательства в этой части исполнил, и претензий по поводу необоснованного пользования объектом к нему быть не может. Кроме того, если арендованная недвижимость сама передавалась по акту приёма-передачи, то и возвращение должно быть оформлено тем же способом.
• Фиксируют состояние, в котором возвращается помещение. Это особенно важно, если есть вероятность того, что в процессе аренды объект мог подвергнуться износу либо каким-то другим эксплуатационным подтверждением. Подписывая акт, стороны либо соглашаются закрепить своё согласие относительно состояния возвращаемого объекта – либо фиксируют, что в этом плане между ними имеется спор.
• Решают вопрос о произведённых улучшениях. При долгосрочной аренде обычно на арендатора ложится обязанность по ремонту помещения – и в результате может оказаться, что внесены улучшения, которые становятся неотъемлемой частью объекта. В результате может возникнуть проблема с возмещением их стоимости. Зафиксировав их в акте, стороны тем самым закладывают базу для дальнейших переговоров.

Правильно составленный акт позволяет либо полностью избежать дальнейших споров, либо ввести их уже в конструктивное русло и определить возможные позиции сторон.

Когда оформляется?

Акт возврата нежилого помещения составляется тогда, когда недвижимость возвращается обратно арендодателю (или предыдущему арендатору), если передавалась по договору субаренды. Однако когда именно должно происходить возвращение?

Очевидно, что это случается тогда, когда прекращаются отношения сторон по договору. Законодательство предусматривает здесь следующие варианты:

1. Истечение срока действия, когда по условиям соглашения не допускается автоматическая пролонгация договора.
2. Взаимное согласие сторон, желающих расторгнуть сделку.
3. Прекращение действия основного договора, если помещение было передано в субаренду (ст. 618 ГК РФ).
4. Принудительное расторжение договора по инициативе арендодателя.
5. Принудительное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если первые два пункта очевидны, то на три последних нужно обратить дополнительное внимание. Согласно ст. 618 ГК РФ, в случае прекращения аренды прекращается и субаренда – если иное не предусмотрено договором.

Однако при этом нужно помнить: если из цепочки сделок досрочно выбыл арендатор, субарендатор вправе занять его место на тех же условиях, на которых был заключён основной договор. Поэтому в этом случае составление акта возврата происходит не всегда.

Что же касается случаев, когда аредодатель или арендатор вправе принудительно расторгнуть договор, то к ним, согласно ст. 450 ГК РФ и тем статьям, на которые она ссылается, относятся следующие:

• Нарушение правил пользования помещением.
• Ухудшение взятой в аренду недвижимости.
• Прострочка по арендной плате более двух раз подряд.
• Отсутствие ремонта в течение установленного договором срока.

Важно! Многие важные условия, касающиеся аренды нежилой недвижимости, определяются договором. Поэтому в первую очередь надо смотреть, о чём конкретно договорились стороны.

Кто ответственен за составление?

Относительно того, кто именно должен составлять акт возврата помещения, в законе нет никаких указаний. Очевидно, что его составляют представители арендодателя и арендатора – но кто конкретно?

Здесь следует ориентироваться на общие нормы законодательства:

• Если одной из сторон выступает ИП или обычный гражданин – участвовать в составлении документа должен лично он.
• Если стороной является юридическое лицо – то ответственным за составление акта должен быть тот человек, который в силу ГК РФ, закона о конкретном виде организаций или внутренних нормативных актов предприятия наделён такими полномочиями.
• Если в качестве одной или обеих сторон выступает один или оба представителя – то должны быть в наличии доверенности, оформленные в чётком соответствии с законодательством.

Требования к бумаге

Детальных требований к оформлению акта возврата нежилого помещения по договору аренды закон не содержит. Тем не менее, исходя как из норм гражданского законодательства, так и из сложившейся практики, можно сделать вывод о том, что к акту о возврате помещения должны предъявляться следующие требования:

• Обязательная письменная форма (ст. 655 ГК РФ).
• Подробное описание адреса, кадастрового номера либо иных характеристик, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости, передаваемый согласно документу.
• Состояние объекта в момент передачи.

Подготовленный документ подписывается представителями обеих сторон – и заверяется печатями при их наличии.

Основные правила

Подытоживая, можно сделать вывод о том, что акт должен быть составлен по следующим правилам:

• Составление – только в письменной форме.
• Подписи – либо руководителей обоих организаций или ИП, в крайнем случае – подпись лица, не имеющего статус ИП, но являющегося стороной по договору.
• Печати – ставятся при их наличии.
• Адрес объекта – указывается как можно более полно.
• Характеристики помещения – описываются по тому состоянию, в котором находятся на момент передачи от арендатора к арендодателю.

Это лишь основные требования. В зависимости от условий договора могут быть указаны и другие правила, согласно которым должен составляться акт.

Пошаговая инструкция

Составлять акт необходимо следующим образом:

1. Стороны договора приходят к выводу о том, что отношения прекращаются.
2. Создаётся комиссия из представителей обеих сторон и, при необходимости, из независимого участника (например, представителя управляющей компании, в чьём ведении находится здание, в котором расположена передававшаяся в аренду недвижимость).
3. Комиссия обследует объект, фиксируя его состояние на момент передачи.
4. Результаты обследования заносятся в акт.
5. Представители (в силу закона или договора) сторон подписывают акт, придавая ему силу.
6. Каждая из сторон забирает свой экземпляр акта.

• Скачать бланк акта приема-передачи помещения при расторжении договора аренды
• Скачать образец акта приема-передачи помещения при расторжении договора аренды

Важно! При необходимости к составлению акта может быть привлечён независимый специалист (например, эксперт-оценщик).

Как обозначить в документе состояние площади?

Удовлетворительное

В том случае, если недвижимость передаётся без «сюрпризов», и обе стороны согласны с тем, что помещение находится примерно в том же состоянии, в котором было получено ранее по договору, это необходимо отразить в акте возврата.

При этом нет необходимости что-то дополнительно уточнять. Достаточно указать примерно следующее: «Стороны не имеют претензий по состоянию объекта недвижимости, переданного в аренду».

Неудовлетворительное

В том же случае, когда результат осмотра фиксирует неудовлетворительное состояние помещения, это необходимо отразить в документе. При этом в акте должны быть зафиксированы:

• результаты естественного износа помещения;
• последствия использования его по назначению;
• нарушения правил использования и т. д.

Важно, чтобы в акте было указано, что в состоянии помещения имеются недочёты – и для их исправления нужны дополнительные расходы.

Акт возврата нежилого помещения, переданного по договору аренды – обязательный элемент правоотношений. Без него нельзя считать, что отношения между арендатором и арендодателем завершены. Соответственно, и все вопросы, не оговорённые в акте, могут быть решены только в судебном заседании.

Составление акта возврата нежилого помещения по договору аренды: образец документа и последствия его отсутствия

Неотъемлемой частью договора аренды является акт возврата, по которому арендатор возвращает арендодателю нежилое помещение. Но для чего конкретно нужен этот документ и что будет, если его не оформить?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое акт возврата нежилого помещения по договору аренды?

Акт возврата – это документ, который подводит итог под отношениями по договору аренды. Акт необходим, поскольку:

• Он фиксирует состояние, в котором находится помещение на момент возврата от арендатора к арендодателю.
• Он официально завершает отношения между сторонами договора аренды.

Хотя официально форма акта не установлена никакими нормативными актами, он может быть полезен в следующих ситуациях:

• Договор прекратил своё действие в соответствии со сроком, указанным сторонами изначально.
• Прекращение договора состоялось по воле одной из сторон, если изначально такое право было предусмотрено условиями или законодательством.
• Было заключено и подписано соглашение сторон, предусматривающее расторжение договорных отношений.

Главное при подписании акта – отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если таковые претензии есть, их надо зафиксировать в окончательной редакции документа. Если же из-за них какая-то сторона отказывается подписывать акт, необходимо обращаться в суд, поскольку односторонний документ такого рода недопустим и не будет иметь никакой юридической силы.

Нужно ли составлять при расторжении соглашения с арендодателем?

Как и сам договор аренды, документ, по которому совершается возврат помещения, является обязательным. Он может не называться актом возврата или приёма-передачи – но ст. 655 ГК РФ указывает, что какой-то документ сторонами всегда должен составляться, и в нём должна быть указана вся необходимая информация.

Составление этого документа – обязанность сторон. Обычно она ложится на арендодателя, но допустимо и составление арендатором. В том же случае, если владелец помещения отказывается составить и подписать акт, арендатор вправе обратиться в суд и там доказать, что обязанности, связанные с арендой нежилого помещения, были исполнены в полном объёме.

В том случае, если документ не был подписан, это рассматривается как уклонение соответствующей стороны от исполнения своих обязанностей по договору. В этом случае действуют все нормы закона, касающиеся нарушения обязательств.

Что должно быть указано в документе?

При составлении документа в нём необходимо указать следующую информацию:

1. Данные сторон договора.
2. Объект, который передаётся от одной стороны к другой. Как минимум, требуется указать адрес, этаж, номер помещения, а в идеале и кадастровый номер, присвоенный объекту.
3. Обстоятельства, в связи с которыми производится расторжение договора аренды — соглашение сторон, истечение срока и т. д. (о том, каковы обстоятельства и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, читайте тут).
4. Состояние помещения. Здесь надо как можно подробнее описать, какой ущерб был причинён недвижимости в результате деятельности арендатора, а какой связан с естественным износом. Также в этом пункте указывается, какие именно улучшения были внесены в объект, какова их стоимость и кто должен возмещать цену произведённой работы.
5. Подписи обеих сторон. Односторонний документ не принимается в качестве доказательства выполнения сторонами своих обязательств.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Какие бумаги приложить?

Законодательство не требует обязательного приложения каких-то документов. Тем не менее, в практике делового оборота предусмотрено, что к акту возврата помещения по окончании аренды требуется приложить следующее:

• Квитанции об уплате коммунальных платежей за пользование объектом недвижимости.
• Документ сверки, касающийся взаимных зачётов по платежам за объект.
• Копии претензий по поводу недостатков, выявленных в процессе эксплуатации объекта недвижимости.

Этот перечень ориентировочный. При необходимости стороны могут оговорить приложение и других дополнительных документов, касающихся исполнения сторонами своих обязанностей, связанных с арендой.

Как происходит процедура?

Ст. 655 ГК РФ предусматривает, что обязанность по передаче объекта недвижимости считается исполненной с того момента, как совершены следующие действия:

1. Арендатор и арендодатель подписали передаточный акт.
2. Помещение фактически передано другой стороне.

Законодатель при этом уточняет, что нормативными актами или условиями договора может быть предусмотрен и другой порядок передачи. Например, может быть предусмотрена дополнительная обязанность арендодателя передать арендатору комплект документов, необходимых для регистрации договора в ЕГРН (в том случае, если срок действия аренды составляет год и более), оплатить госпошлину за регистрацию и т. д.

Что же касается фактической передачи, то она законом прямо не регламентируется. Главное для неё – чтобы лицо, получающее помещение, могло им фактически воспользоваться. Поэтому обычно указывается, что фактическая передача считается совершённой с момента, когда арендатор (или арендодатель, если происходит возврат) получает на руки комплект ключей от входной двери объекта.

В тех случаях, когда арендуется не изолированное помещение, а, например, площадь в торговом зале, фактической передачей будут считаться другие действия (например, установка согласованных с арендодателем временных перегородок, витрин, прилавков и т. п.).

К договору аренды нежилой недвижимости всегда должно прилагаться два акта. По одному из них арендатор получает объект в пользование, по второму – возвращает его арендодателю.