Чем отличается днт от днп

Формы дачных объединений: чем они отличаются и какое предпочесть

Управление дачным или коттеджным поселком зачастую поручаются товариществам или партнерствам, созданным самими жильцами. Конечно, принимать все решения сообществом дачников – дело непростое, зато вся бухгалтерия прозрачна и можно проконтролировать, на что в действительности истрачены деньги, внесенные жителями (проблема контроля обычно появляется при работе с управляющей компанией).

Какой же вариант предпочесть, организуя такое управление или выбирая поселок с уже сложившейся системой?

Знакомые всем аббревиатуры СНТ, ДНТ, ДНП отличаются друг от друга организационно-правовой формой (товарищество, партнерств и т.п.) и целями создания (для огородничества, садоводства и др.)

Формы юридического лица

Объединения граждан на дачных и садовых участках могут существовать в форме товариществ, партнерств или кооперативов. Это самостоятельные юридические лица – некоммерческие организации, которые имеют имущество и деньги на балансе и самостоятельно отвечают по долгам.

Основные отличия между разными формами заключаются в режиме имущества, которым распоряжается данное юридическое лицо.

В кооперативе фонды формируются из вступительных и паевых взносов его членов, причем доли в паевом фонде (нечто вроде «уставного капитала» кооперативов) пайщикам не выделяются. При выходе из кооператива или смерти пайщика вступительный взнос не возвращается, паевой же выплачивается пайщику или, соответственно, наследникам. Наследники не смогут участвовать в общих собраниях, если они самостоятельно не стали членами кооператива.

В товариществе взносы могут быть вступительными и членскими, из которых формируется собственность самого товарищества, а также целевыми (приобретенное на них имущество находится у товарищей в общей совместной собственности, т.е. без выделения долей, даже идеальных). Кроме того товариществу принадлежит имущество, купленное на доходы от его предпринимательской деятельности.

В партнерстве все имущество, приобретенное на взносы участников, является собственностью партнерства.

Основные вопросы во всех перечисленных юридических лицах решает общее собрание: это избрание правления, покупка общего земельного участка, изменения, вносимые в Устав, утверждение расходов и доходов за определенный период. Текущими вопросами занимается исполнительный орган (председатель или правление).

Необходимо учитывать, что законы о садовых и огороднических объединениях, о потребительской кооперации, регулирующие деятельность вышеуказанных юридических лиц не предусматривают все тонкости. Такие вопросы, как размер паев и порядок их внесения, выбор системы управления организацией, каждое СНТ или ДНП решает самостоятельно, предусматривая соответствующие правила в своем Уставе.

Цели деятельности

По целям некоммерческие объединения подобного типа подразделяются на огороднические, садовые и дачные.

Конечно, участие в садоводческом объединении не мешает разводить на участке огородные культуры, а в дачном – развести сад.

Принципиальное отличие не в этом, а в наличии возможности возвести на участке капитальную жилую постройку, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства. Зависит это в первую очередь от разрешенного использования земельного участка.

Дачные и садовые объединения находятся обычно на землях сельскохозяйственного использования, в редких случаях «для ИЖС». Статус сельскохозяйственного участка для постройки дач, садоводства и огородничества обеспечивает невысокие по сравнению с землями поселений или коммерческих организаций налоги. Но и ограничивает владельцев в использовании.

Если статус участка «для огородничества», то максимум, что там можно возвести – это хозпостройки и некапитальную жилую постройку (т.е. не связанную тесно с землей, без настоящего, залитого в землю фундамента).

Разрешенное использование «для садоводства» позволяет возвести жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. А вот регистрация по постоянному месту проживания в таком доме невозможна.

Самую большую свободу предоставляют дачные объединения граждан и участки «для дачного строительства»: они позволяют строить жилые дома и получать в них постоянную регистрацию. Правда, возможность регистрации лучше уточнить сразу у городских властей. Бывают дачные участки без права регистрации (те, для которых местная администрация не предусмотрела возможности постоянного проживания, а значит, не обязана подводить к ним коммуникации).

Если избранный вами поселок «без права регистрации», то, скорее всего, Вы все равно сможете зарегистрироваться в нем, но только через суд, которому придется доказать с помощью соответствующей экспертизы пригодность дома для круглогодичного проживания.

Статус земель дачного партнерства

Земли дачного партнерства в момент регистрации получают статус юрлица, которое может быть истцом или ответчиком в суде и обязано оказывать содействие членам партнерства в решении социально-хозяйственых проблем.

В каждом ДНП есть собственность:

• частная (индивидуальная) – участки, за которые члены партнерства внесли вступительные взносы, а затем приватизировали или выкупили;
• общая, созданная за счет взносов участников: дороги, общие заборы и ворота, детские площадки и зоны отдыха, места сбора мусора, противопожарные сооружения и т.д.

Все имущество, находящееся в общей собственности, принадлежит ДНП, как юридическому лицу.

Главный орган ДНП — правление. Этот орган уполномочен без согласия остальных членов некоммерческой организации осуществлять различные действия от имени всего дачного партнерства. Решения, принимаемые правлением партнерства, оспорить очень сложно.

Получить участок в ДНП можно, только вступив в его члены. Для этого необходимо написать заявление в администрацию ДНП. Новый участник обязательно уплачивает вступительный взнос, который является платой за получение участка. Через некоторое время участок можно приватизировать.

Дачное некоммерческое товарищество – второй распространенный вариант объединения дачников. Согласно законодательству, ДНТ и ДНП крайне схожие формы организации. Основным их отличием является принадлежность имущества общего пользования.

В ДНП оно, как было сказано выше, находится в собственности юрлица. В ДНТ общее имущество разделяется на:

• приобретаемое за счет целевых взносов – является собственностью всех участников товарищества;
• созданное за счет спецфонда (доходы, членские и вступительные поступления) – принадлежит юридическому лицу.

Назначение земель дачного товарищества

Согласно законодательству, земли ДНТ могут быть использованы под строительство жилого дома с правом временной или постоянной прописки, дачного строения, а также для организации места отдыха, выращивания деревьев, возделывания сельхозназначения, бахчевых культур и картофеля.

Строить на своем участке домик не обязательно, так же как и вступать в члены товарищества.

Общие земли в ДНТ предназначены для организации подъездных дорог и создания прочей инфраструктуры товарищества.

Все решения, касающиеся общего имущества, в ДНТ принимаются на общем собрании всех его членов и обязательно должны фиксироваться в протоколе.

Действия председателя или членов правления без протокола общего собрания не имеют юридической силы и могут быть легко оспорены в суде.

Подробно о видах разрешенного использования земельных участков сельхозназначения читайте здесь.

Индивидуальное хозяйствование

Граждане могут вести хозяйство на собственном земельном участке без вступления в члены ДНТ. При этом индивидуальный хозяйственник имеет право пользоваться всей инфраструктурой товарищества.

Оплата эксплуатации общего имущества осуществляется на основании договора, заключенного между собственником участка и правлением дачного товарищества. Сумма выплат для владельца участка, не состоящего в товариществе, не может быть выше членских взносов.

При этом участвовать или нет в различных проектах изменения инфраструктуры (сдавать деньги на ремонт дорог, газификацию и пр.), собственник вправе решать сам.

Происхождение категорий земель ДНТ и ДНП

До 1990 года крупные предприятия и государственные учреждения строили дачи и выделяли участки для своих сотрудников. После 1991 года эти участки постепенно приватизировались, происходило преобразование форм собственности.

В это же время началась свободная продажа земли для организации дачных хозяйств и строительства домов. Для предоставления дач всем желающим, распродавались и приватизировались бывшие поля и пустующие участки вблизи населенных пунктов.

В настоящее время из-за нехватки земель и сохраняющегося спроса на участки, продолжается преобразование под дачи пахотных земель и территорий вблизи городов. Иногда под застройку идут даже площади природных заповедников.

Дачные некоммерческие организации: плюсы и минусы

На практике ДНП и ДНТ имеют незначительные отличия. Эти формы организации дачных хозяйств со временем могут переходить друг в друга (см. виды назначения). Совсем другое дело – ИЖС, ЛПХ, СНТ.

Индивидуальное жилищное строительство предусматривает обязательную постройку дома на участке, находящемся в черте населенного пункта. Возведение здания и освоение территории осуществляется за счет средств собственника.

Понятие личного подсобного хозяйства в современном законодательстве нет, поэтому достоверно определить его преимущества и недостатки сложно: этим термином иногда называют частные владения находящиеся на территории населенных пунктов, а иногда – за их пределами. Но на самом деле – это «понятие из прошлого».

Земли садового некоммерческого товарищества изначально не предназначались для строительства, но в настоящее время их все чаще используют для возведения жилых домов.

Преимущества дачных некоммерческих организаций:

• низкая стоимость земли – как правило, почва партнерств и товариществ менее плодородна, отсюда и снижение цены участков;
• возможность приобретения большого участка (в ИЖС его размер ограничен);
• наличие управляющего органа, который должен помогать с решением различных проблем, возникающих в процессе эксплуатации дачи;
• при использовании в качестве постоянного жилья – размер коммунальных платежей обычно меньше, чем в городе.

Недостатки партнерств и товариществ:

• часто возникают сложности с оформлением прописки;
• недостаточный уровень развития инфраструктуры;
• проблемы с проведением электричества, воды, газа – кроме материальных затрат приходится преодолевать различные административные барьеры;
• необходимость уплаты членских взносов или оплаты по договору за пользование инфраструктурой организации.

Верное решение

Выбирая между дачным участком и землей под индивидуальное строительство, желательно учитывать:

• сумму, которую вы можете вложить в приобретение – дача стоит дешевле;
• цель использования: только проживание – больше подойдет ИЖС, выращивание фруктов, овощей и т.п. – дача;
• уровень комфорта: ИЖС – близко дороги, магазины, больницы и т.п., дачный участок – тишина, возможное одиночество (соседи могут появляться лишь изредка);
• желание общаться: в партнерстве и товариществе многие вопросы можно решить только сообща, а в ИЖС даже соседи могут быть не знакомы.

Одни дачники получают свои дачи по наследству. У других есть возможность выбора. Третьи предпочитают объединить дом и дачу – каждый вечер уезжать от городской суеты в тихий загородный дом. А некоторые вообще хотят изменить назначение земли. Вариантов много, главное не принимать спонтанных решений и проанализировать все варианты.

Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)

Дача давно является излюбленным местом не только отдыха граждан, но и постоянного их проживания.

Одни любят заниматься посадкой огорода или разведением скота, другие предпочитают использовать дачи для шашлыков и посиделок с друзьями.

Дачные строения возводятся на строго отведённых для этого землях.

Для того, чтобы было проще организовывать управление дачами, их владельцы объединяются в различные организации или кооперативы. В кооперативах назначаются управляющие, организуется охрана и эксплуатация общего имущества.

В законодательстве существует большое число наименований дачных земель различных видов разрешённого использования: СНТ, ИЖС, КФХ, ДНТ, СНТ и др. В данной статье мы рассмотрим, что это такое – ДНТ, в чем его отличия от других видов дачных строений.

Понятие ДНТ

Расшифровка аббревиатуры ДНТ означает дачное некоммерческое товарищество. Приобрести такой участок земли может каждый. Причём купить его можно как для возведения на нем дома, так сразу с уже построенным строением.

По сути ДНТ – это кооператив, который на добровольной основе создан владельцами земельных участков для решения различных вопросов. Управление дачными землями происходит не хаотично, а последовательно назначенными управляющими.

ДНТ представляет собой юридическое лицо, которое имеет свой устав, где прописаны взаимоотношения всех его участников. Участники товарищества являются его членами, следовательно платят ежемесячные членские взносы. Из взносов формируется фонд денежных средств, принадлежащих ДНТ.

Участок в ДНТ каждый желающий может использовать следующим образом:

В отличие от ДНП, где в течение 3 лет после приобретения участка обязательно нужно построить дом, в ДНТ возведение жилого строения не является обязательным.

Имущество общего пользования ДНТ

То имущество, которое от своего лица приобретает ДНТ, принадлежит либо ему, либо является совместной собственностью всех участников товарищества. Это могут быть заборы и ограждения, мусорные контейнеры или системы охраны и противопожарной безопасности.

Все организационные вопросы по деятельности ДНТ решаются на общих собраниях в составе всех участников.

Владелец земли может не вступать в ДНТ по личному убеждению и не платить членские взносы. Но в такой ситуации нужно заключить с ДНТ индивидуальный договор, в котором бы был регламентирован порядок пользования объектами инфраструктуры. За это все равно придётся платить.

При сборе денег на какие-либо проекты владельцы участков вправе самостоятельно решать, участвовать им в них или нет. Это могут быть различные ремонтные работы, проведение газа или бурение скважин для поступления воды.

Управление ДНТ

Некоммерческое объединение ДНТ имеет особую систему управления. Состоит эта структура из следующих элементов:

• председатель правления;
• правление;
• члены товарищества.

На роль председателя правления может баллотироваться любой желающий член товарищества. Избирается кандидатура на общем собрании членов.

При проведении собраний обязательно ведение протокола, где фиксируются все принятые решения за подписью членов ДНТ.

Если протокол не будет вестись, все решения, принятые правлением, можно будет с легкостью оспорить в суде. Фактически без этого документа они не будут иметь никакой юридической силы.

Можно ли купить ДНТ в ипотеку?

Не всегда у граждан есть деньги и силы на строительство своего дома на дачном участке. Многие желают купить уже построенный дом в ипотеку. Законодательно нет ограничений на подобное действие, но есть свои особенности оформления такой собственности.

Перед покупкой нужно прежде всего осведомиться о том, зарегистрирован ли дом в товариществе в Росреестре и выдано ли на него свидетельство о праве собственности. Без этих бумаг банк вовсе не станет рассматривать поданную заявку на кредит.

В свидетельстве на дом должно быть указано, что дом жилой и не имеет каких-либо ограничений в пользовании и владении.

Ещё лучше будет, если владелец земли и дома успеет перевести строение из ДНТ в ИЖС. Под ИЖС банки свободно дают ипотечные займы.

Как прописаться в ДНТ?

В ДНТ можно было оформить регистрацию до 2022 года, когда была отменена дачная амнистия. Теоретически сделать это сейчас тоже возможно, но только через суд и с большими рисками неудовлетворения заявления.

Все дело в том, что понятие дача сегодня вообще не имеет никакой правовой силы. Остались только садоводческие и огороднические объединения.

По сути ДНТ относится к садоводческому объединению, строить там капитальное строение можно, но прописаться в нем будет очень трудно.

Мало того, что находиться участок должен в пределах населенного пункта, так еще и к нему должны быть проведены все коммуникации, а право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Ранее полученные прописки в таких домах не отменяются новым законом, а продолжают действовать.

Преимущества и недостатки ДНТ

ДНТ имеет очевидные преимущества по сравнению с другими видами садоводческих объединений. Отметим их ниже:

Такие участки всегда находятся в безопасности, они охраняются, обеспечиваются хорошей инфраструктурой. Однако ДНТ имеет и свои ограничения в пользовании.

К ним можно отнести высокие расходы на подключение коммуникаций, которые бесплатно товарищество делать не будет. Использовать такой объект как залог в банке будет нельзя.

Постройка капитального дома, его регистрация, оформление прописки – все это очень долгосрочный процесс, сопряжённый с огромной бюрократической бумажной волокитой.

При желании владелец может выкупить несколько соседних участков земли в товариществе для ведения масштабной сельскохозяйственной деятельности.

Определение и значение аббревиатуры ДНТ

Для тех, кто интересуется, что значит ДНТ, поясняем: это аббревиатура дачного некоммерческого товарищества, которое ныне может размещаться и на землях сельскохозяйственного назначения, и на территориях поселений. Последнее стало возможно относительно недавно, после введения нового закона.

Участок ДНТ — это часть дачного кооператива, то есть организации владельцев земли, которые решили объединиться для решения насущных вопросов. Такой поселок имеет правление и председателя. Решения, касающиеся всех жителей, принимаются на общем собрании товарищества.

Владельцы участков платят вступительные и членские взносы, из которых впоследствии формируется фонд. Он принадлежит собственникам товарищества как единому юридическому лицу. Все имущество, которое покупается от имени ДНТ, принадлежит либо этому юрлицу, либо становится совместной собственностью всех участников товарищества.

Справка. Общим имуществом ДНТ могут стать, например, забор и ворота, мусороуборочные участки, средства пожарной безопасности и т. п.

ДНТ-участок относится к категории менее плодородных земель. В сравнении с СНТ эти территории значительно дешевле. Аналогичная разница в стоимости и с ИЖС (индивидуальным жилищным строительством), хотя они стали практически равны в правах после принятия нового закона.

Не стоит путать ДНТ с ДНП. Расшифровка последнего земельного участка — дачное некоммерческое партнерство. В отличие от него, у товарищества нет таких обязательных условий пользования, как освоение земли в течение 3 лет и возведение жилого дома.

Назначение земель в ДНТ

Собственность ДНТ можно использовать следующим образом:

• выращивать деревья и кустарники (плодовые или декоративные);
• организовывать место для личного отдыха/хобби;
• возделывать сельскохозяйственные культуры;
• построить жилой дом (к примеру, из цельного или клееного бруса) и прописаться в нем;
• создать небольшую постройку по типу сарая/гаража.

Чем участок ДНТ отличается от СНТ, ИЖС

Даже не все юристы назовут разницу между ДНТ, СНТ и ИЖС. Особенности касаются лишь названий, некоторых условий проживания и обязательств.

ИЖС — это земельные участки, которые используются под индивидуальное жилищное строительство. Их границы располагаются только на территориях населенных пунктов.

СНТ — это садовые некоммерческие товарищества, которые предназначены именно для садоводства и огородничества. Поэтому для них выделяются более плодородные участки и кадастровая стоимость может быть выше, чем у ДНТ.

Примечание. Высокая цена участка влечет за собой более высокий налог на землю.

Во многом СНТ и ДНТ похожи. Та же структура правления, которую формируют участники. Правление назначает председателя, разрабатывает устав. Все решения принимаются на общих собраниях и признаются действительными, если во время заседания велся протокол установленной формы.

Главное отличие СНТ от ДНТ в том, что прописка в первом практически невозможна. То есть участок СНТ стоит приобретать, только если вы хотите периодически приезжать туда и заниматься садом и огородом. При этом построить дом и переехать в него на постоянное место жительство не получится.

Важно! В СНТ собственнику придется самостоятельно подводить все коммуникации, тогда как в дачном товариществе это решается коллективно за счет целевых или членских взносов участников.

В ИЖС наиболее востребованные участки. Их главное предназначение — строительство дома для постоянного проживания. У этих земель самое удачное расположение: школы, больницы и другие важные объекты, дороги и коммуникации находятся в непосредственной близости.

Здесь проще всего получить прописку и сделать официальный почтовый адрес, легко оформить налоговый вычет, поскольку участок предназначен для проживания.

Однако покупка земли в ИЖС не всегда сопряжена с обещанными благами цивилизации. Вполне может оказаться, что участок продается в чистом поле, которое никто не торопится облагораживать. В отличие от ДНТ, здесь никто помогать не будет. Придется лишь ждать.

Примечание. Перед покупкой всегда важно проверять приобретаемое в ИЖС место: приезжать лично и смотреть, что есть, а чего нет.

В каждом регионе прописаны ограничения минимально и максимально допустимых размеров участка ИЖС. Проект дома подлежит обязательному согласованию, поскольку он предполагается для постоянного, а не сезонного проживания.

Поэтому соответствие всем ГОСТам и СНиПам — обязательное условие. После строительства начинается бюрократическая волокита с получением разрешения на эксплуатацию.

Участок ДНТ: какие бывают проблемы с покупкой/продажей

Не всегда заявленная продавцом информация соответствует действительности либо у хозяина остались задолженности перед товариществом. Поэтому, прежде чем покупать участок ДНТ, важно тщательно изучить документацию по месту и проверить данные продавца. Желательно лично съездить в указанный район.

У продавца земли ДНТ должен быть полный пакет документов для совершения сделки:

• кадастровый паспорт;
• заверенный технический план постройки;
• выписка из ЕГРН о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом;
• справка из правления ДНТ, подтверждающая отсутствие долгов у продавца;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений и запрещений;
• межевой план участка (если у вас остались сомнения).

Законно оформить недвижимость и прописаться на участке можно только в том случае, если сам поселок ДНТ организован легально.

Трудности могут возникнуть при покупке земли с недостроенным домом в ДНТ, причем разнообразные: от неправильного расположения на участке до проблем с постройкой. Иногда снести и создать новый дом проще, чем закончить работы с прежним.

Бывает, что после покупки земли продавцы увозят стройматериалы (строения) с участков, которые они не продавали по договору. Поэтому важно просить зарегистрировать недостроенный дом.

В беспроблемных ситуациях хозяева сразу после покупки регистрируют дом на свое имя.

За что чаще всего судятся владельцы таких участков

Отношения участников ДНТ с управляющими и энергетиками — зона непрекращающихся конфликтов. В арбитражных судах больше половины дел с дачными товариществами: или иски к сетевым компаниям, или от них.

Суды ДНТ часто и долго тянутся из-за претензий жителей к председателям. Последние воруют деньги с общего счета либо не выполняют обещанные условия, нарушая права собственников ДНТ и устав.

Как вступить в ДНТ и выйти из него

Чтобы стать участником ДНТ, придется подать в правление соответствующее заявление. Из документов понадобятся:

• паспорт;
• бумаги, свидетельствующие о собственности на участок;
• кадастровый паспорт;
• выписка из БТИ.

Документы передаются в правление. Решение принимается на общем собрании дачников путем голосования, где побеждает мнение большинства. На это отводится 1 месяц.

Важно! Вы вправе владеть участком, находящимся на территории ДНТ, и не вступать в товарищество, т. е. не платить членские взносы. Вместо этого понадобится заключить с товариществом индивидуальный договор, согласно которому вы будете оплачивать пользование электричеством, водопроводом и проч.

При выходе из ДНТ аналогично подается заявление в правление. После подписывается договор, регулирующий последующие отношения собственников.