Через сколько можно продать квартиру после приватизации

В РФ действует ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, в которой перечислены основания приостановить государственную регистрацию прав (сделки купли-продажи). Так вот в этой статье ничего не написано про какой-либо минимальный срок владения недвижимостью, чтобы потом ее можно было продать.

С этим разобрались, теперь разберемся с налогами.

Нет отдельного налога с продажи, здесь действует налог на доходы физических лиц. Сокращенно НДФЛ. Продав недвижимость, граждане получают доход, с этого дохода и удерживается налог.

Как и писала выше, НФДЛ с продажи удерживается, если владеть недвижимостью меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Эти 3 года считаются со дня даты регистрации права собственности. Эту дату можно посмотреть в выписке ЕГРН, а именно в разделе №2 в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Выписку выдают после оформления права собственности по договору приватизации.

Если квартирой владеть больше 3 лет, НДФЛ не удерживается.

Выписка из ЕГРН на квартиру

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Форумула НДФЛ

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)

Расчет прописан в п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Про имущественный налоговый вычет в 1 000 000 руб. написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. А вот со стоимостью есть свои особенности.

Если квартиру продадут за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости, т.е. с коэффициентом в 0,7. Если продадут за стоимость выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со стоимости продажи (это та стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи).

Про эти исчисления написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Вычет в 1 млн. применяется в любом случае.

НДФЛ продавцы делят по размеру своих долей в квартире. Например, собственник один, значит весь НДФЛ будет удержан с него. Если собственников двое и каждый имеет по 1/2 доле, значит с каждого удерживается по половине. Приведу примеры.

Пример №1. Квартиру продали за 4.2 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки купли-продажи была в размере 2.7 млн.

руб. Владельцев было двое. У одного в собственности 2/3 доли, у другого — 1/3.

Стоимость продажи больше кадастровой, значит НФДЛ будет исчислятся именно с нее. Сумма будет 13% * (4.2 млн. — 1 млн.) = 416 тыс.

руб. Первый владелец должен оплатить 416 тыс. * 2/3 = 277 333 руб.

Второй владелец 416 тыс. * 1/3 = 138 666 руб.

Пример №2. Квартиру продали за 1.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 2.7 млн. руб. Владел квартирой один человек. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 55.5%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((2.7 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 115 700 руб. Т.к. владелец был один, значит всю сумму НДФЛ удерживается с него.

Пример №2. Квартиру продали за 950 тыс. руб., ее кадастровая стоимость — 700 тыс. руб. Квартиры была в совместной собственности у супругов. Каждый имел в собственности по половине квартиры. НДФЛ будет 13% * (950 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету супруги освободились от оплаты НДФЛ.

После продажи нужно подавать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Например, квартиры продана в январе 2021 года. Следовательно, продавцы подают декларацию до 30 апреля 2022 года, а платят НДФЛ до 15 июля 2022 года. Иначе будут штрафы и пени.

Если собственники собираются уменьшить налог с последующей покупки недвижимости, то здесь это не работает. Разрешается уменьшить налог с продажи той квартиры, которая была куплена, а не получена после приватизации. При продаже приватизированной недвижимости последующая покупка не причем.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Бесплатную приватизацию жилья граждане РФ начали с 1991 года. И в настоящее время приватизация является одним из вариантов приобретения собственной недвижимости. Благодаря этой процедуре многие приобретают статус полноправных собственников жилых помещений.

Оглавление:

Продажа квартиры после приватизации:

Процедура приватизации жилого помещения предполагает узаконивание права собственности на недвижимое имущество (внесение соответствующих сведений в Росреестр). После чего гражданин официально являться собственником с полным правом владения недвижимостью. Следовательно, он в законном вправе распоряжаться помещением по личному усмотрению, т.к.

законодательство Российской Федерации не ограничивает права владельца на продажу, аренду, залог, завещание и прочие варианты распоряжение недвижимость, находящийся в собственности, если те не нарушают права иных лиц.

Собственник в праве реализовать приватизированное жилое помещение в любой момент после получения документа из Единого государственного реестра недвижимости, что свидетельствует о праве собственности. В том случае, когда недвижимое имущество находится в собственности сроком до 3 лет при его продаже обязательным является уплата налога на доходы физических лиц в размере 13% от суммы сделки. В таком случае тот факт, кому продается жилье никакой роли не играет (льготы по налогообложению законодательством не предусмотрены).

Когда можно продать квартиру после приватизации, чтобы не платить налог?

Уйти от уплаты налога можно по законным причинам, соблюдая минимальный установленный срок в личной собственности приватизированным недвижимым имуществом, который составляет 3 года начиная от даты выдачи документов удостоверяющих права собственности.

Какие документы нужны для продажи приватизированного жилья?

Чтобы приобрести недвижимость — необходимо иметь лишь документ удостоверяющий личность покупателя. Для собственника, желающего продать жилье, следуют собрать стандартный портфель документов, который включает в себя:

1. Паспорт удостоверяющий личность собственника;
2. Договор приватизации жилого помещения;
3. Свидетельство о праве собственности (в том случае, если процедура приватизация осуществлена до 07.2016 г.);
4. выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает право собственности, а также отсутствие либо наличие обременяющих факторов, арестов жилья;
5. Технический паспорт из бюро технической инвентаризации;
6. Выписка из домовой книги;
7. Единый жилищный документ из Единого информационно-расчетного центра;
8. Если продаваемое жилое помещение является совместной собственностью людей находящихся в браке (бывшего супруга), то необходимо нотариально заверенное согласие супруга;
9. Постановление от органа опеки и попечительства, в том случае, когда один из владельцев несовершеннолетнее лицо или несовершеннолетнее лицо зарегистрирован в квартире;
10. Выписка из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭК) об отсутствии долга по услугам ЖКХ.

Порядок продажи приватизированного жилья

Для того чтобы продать недвижимость необходимо осуществить следующие действия:

1. Предварительно необходимо заключить договор купли-продажи, после чего покупатель вносит задаток. Данное действие не обязательно, однако, в том случае когда процедура приватизации не осуществлена, а владелец жилья уже имеет покупателя.

Подписав предварительный договор продавец и покупатель недвижимости обозначают серьезность своих намерения на дальнейшее заключение договора купли-продажи по уже оговоренной стоимости.

2. Далее собственник должен получить выписку, которая является подтверждением права собственности на недвижимость, из ЕГРН. Данный документ выдается в Росреестре на основании имеющихся документов для приватизации.

3. Владелец жилья подготавливает портфель необходимой документации для проведения сделки. 4.

Заключение договора купли-продажи. Договор должен содержать пункт об обоих сторонах сделки, данные их паспортов, дату и адрес заключения договора, подробное описание предмета сделки (кадастровый номер квартиры, площадь помещения, количество жилых комнат, полный адрес, этаж и иные характеристики недвижимости), стоимость сделки и порядок расчета, обязательное указание на отсутствие долгов и прочих обременяющих обстоятельств. Договор подписывается обоими сторонами сделки.

Договор купли-продажи может дополняться иными пунктами исходя из усмотрения сторон.

5. Нотариальное заверение договора вовсе необязательное условие, но по желанию сторон такой вариант допускается. Нотариальное заверение данного документа имеет ряд преимуществ: снижает до минимума варианты возможного оспаривания сделки и приводит к нулю возможность мошенничества.

При необходимости нотариус может принимать участие при передаче денежных средств от покупателя к продавцу.

6. Стороны обязаны оформить передачу прав собственности от бывшего владельца недвижимости к настоящему в Росреестре. Обе стороны сделки составляют заявление, к которому прилагают заключенный ранее договор купли-продажи.

7. В результате покупатель получает на руки выписку из ЕГРН, а которой он указан как правообладатель на владение приобретенной недвижимости.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи?

В случае, когда один из зарегистрированных на жилой площади не участвовал в процессе приватизации, та он обладает правом пользоваться жилой площадью, но не распоряжаться таковой. Покупать такое жилье соглашаются не многие покупатели, т.к. новый владелец будет не вправе выселить и выписать проживающего в приобретенном недвижимом имуществе даже принудительно.

Если жилец не желает выписаться добровольно, то решить этот вопрос провести только в суде. Этот процесс требует наличия определенных условий:

1. жилец длительный период не проживает на жилой площади;
2. жилец на постоянной основе проживает по другому адресу;
3. добровольная смена жительства;
4. долг по части коммунальных платежей проживающего.

Особенности процедуры купли-продажи

В некоторых случаях в процессе приватизации возникают сложности. Наиболее распространенной причиной казусов является статус юридического лица владельца собственности или зарегистрированного жильца, реже сама жилплощадь, а также затрагивание интересов проживающих лиц не достигших совершеннолетия. В каждом конкретном случае процесс заключения сделки будет несколько разниться.

При долевом владении:
Когда в процедуре приватизации принимают участие двое и более человек, тогда каждый их них получает статус собственника жилья и получает во владение определенной часть площади в данном недвижимом объекте. Продать подобное жилье будет возможным лишь в случае согласия каждого собственника. И только при таком условии возможно проведение сделки.

В иных случаях процесс продажи осуществляется стандартным путем. При том остальные владельцы обладают первостепенным правом распоряжения собственностью, если один из них продает свои часть площади. Для того, чтобы продать часть недвижимости третьим лицам, владельцу необходимо подтвердить, что остальных собственники долей не желают покупать его часть.

Если прописан жилец:
Когда в квартире имеется прописанные жильцы, то ситуация осложняется в разы. В этом случае учитываются некоторые аспекты:
1. если в процессе сделки проходит обычная квартира, то зарегистрированный человек незамедлительно выписывается, или же это осуществляет суд;
2.

если недвижимость приватизирована, то добиться выселения будет сложно даже путем судебных тяжб. Чтобы обезопасить себя покупателю необходимо заранее попросить у продавца перечень прописанных на жилой площади, еще до начала оформления договора сделки и получения права собственности.

Сложной является ситуация, в которой в процессе приватизации кто-либо из зарегистрированных в квартире не принял участие ил же вовсе отказаться приватизировать жилье. Тогда возрастает риск отмены заключения сделки. При этом не важно, какое количество времени прошло после оформление документов о приватизации.

Если в процессе сделки принимает участие несовершеннолетний
Не редко случаются ситуации, при которых прописанным в квартире является несовершеннолетний, который не является собственником жилья. Для решение данного вопроса несовершенно летнего необходимо зарегистрировать по иному адресу в срок до завершения сделки.

Просто так, выписать несовершеннолетнего проживающего невозможно, а в случае если лицо не достигла 14 лет, то ребенок должен быть зарегистрирован по одному адресу в родителями.

Когда владельцем жилья является сам несовершеннолетний, тогда для продажи недвижимости необходимо согласие от органов опеки. А ребенку обязано быть приобретено жилье, равноценное продаваемому, в котором несовершеннолетний собственник будет иметь долю равную продеваемой. Условия для жизни ребенка не должны быть хуже предыдущих.

Продажа жилья пенсионеркой

Лица официально вышедшие на пенсию получают ежемесячный доход, который не подлежит обложению НДФЛ (13%), в таком случае воспользоваться вычетом пенсионеры могут если перенесут его на предыдущие периоды (не более 3 лет).

Возможно ли продать не приватизированную квартиру?

Исходя из юридической точки зрения продажа не приватизированной квартиры невозможна, поскольку она в собственности физического лица не находится.
Однако из такой ситуации возможно найти подходящие варианты выхода, которые позволяет законодательство. Большинство из подобных вариантов продажи строятся исключительно на полном доверии среди сторон которые заключают сделку, либо занимают относительно долгий промежуток времени.

Подобные варианты продажи жилья являются крайней редкостью и зачастую используются в тех случаях, если покупателю по неким причинам необходим конкретно данный объект недвижимости.

Среди основных причин выделяют следующие:

• Переоформление договора соц.найма на продавца является одним из путей продажи квартир. При это варианте покупатель осуществляет передачу денежных средств «продавцу», а тот в своем случае выписывается из продаваемого жилья. Затем покупатель в одиночку продолжает занимается процессом оформления документов приватизации недвижимости на свое имя;
• Более распространенным вариантом является общее заключение приватизации покупателя и продавца. Покупатель вносит аванс за покупку жилого помещения, денежные средства которого будут использованы для оформление необходимых документов и оплаты государственной пошлины. Незамедлительно после этого, лицо продающее недвижимость оформляет документы по приватизации, затем проводится сама купля-продажа и в результате квартира окончательно переходит покупателю;
• Еще одним вариантом продажи не приватизированной квартиру является обмен. Некоторое время назад это был весьма популярный вариант смены жилья на более подходящее. Поскольку это был единственный возможный вариант для того, чтобы поменять жилплощадь. Сейчас этим способом пользуются крайне редко. Причиной данного явления является уменьшения числа социального жилья. Помимо этого продажа жилого помещения предполагает выручку денежных средств в оговоренном объеме.

Для того, чтобы произвести покупку беспрепятственно, была продумана схема, в которой привлечены агентства по недвижимости и буферное жилье.

Покупатель определяет понравившуюся недвижимость, которая на время заключения сделки не приватизирована квартиру, но он желает ее которую приобрести. Затем он приходит с обращением в агентство недвижимости, где приобретает буферное жилье.

Данное жилье равноценно по стоимости интересующему покупателю объекту недвижимости. После чего обе стороны осуществляют обмен квартирами, и в результате покупатель выступает в роли нанимателем того же не приватизированного объекта недвижимости.

«Продавец» в последствии продает ему буферное жилье, а агентство выручает причитающуюся денежную сумму. Покупатель оформляет приватизацию квартиры и становится ее полноправным собственником. Однако, из-за сложности воплощения при проведении сделки покупки жилья данный способ используется крайне редко.

Когда после приватизации можно продать квартиру?

С приватизированной недвижимостью владельцы могут производить любые манипуляции: продавать, сдавать в арендное пользование и пр.

Иногда жилье требуется продать в срочном порядке. В подобной ситуации назревает вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Можно ли совершить сделку сразу или придется выжидать какое-то время?

Общие правила приватизации

Понятие приватизации предполагает переход жилплощади в собственность жильцов, проживающих на ее территории на законных основаниях. Фактически в процессе приватизации объект недвижимости переходит из государственной в частную собственность.

Приватизация имеет массу важных нюансов:

Когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, у граждан, участвующих в приватизации появляется право собственности на жилплощадь.

Когда можно продавать

После приватизации собственник приобретает полное право распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению. Квартиру можно подарить или продать, оставить в наследство или сдавать жильцам. Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Фактически оформить договор купли-продажи новоиспеченный владелец недвижимости может сразу, как только получит свидетельство о регистрации права собственности.

Но на практике собственникам приходится несколько откладывать продажу из-за задержки с оформлением бумаг, получением свидетельств, спорных наследственных ситуаций и пр.

Особенности налогообложения

В ходе приватизации недвижимость достается гражданам бесплатно, а вот при продаже владелец получает финансовую выгоду, потому необходимо заплатить НДФЛ. Пока квартира находилась в госсобственности, а жильцы пользовались ей по соцнайму, налоги платить было не нужно.

Но с получением права собственности владельцу придется ежегодно оплачивать налоговые взносы за недвижимость.

Нужно понимать, когда после приватизации можно продать квартиру, чтобы не оплачивать налог. В подобной ситуации необходимость налоговых выплат обуславливается рядом особенностей. К ним относят стоимость недвижимости, через какое время она продается и прочие моменты.

Когда обязательно выплачивать налог

После продажи недвижимости и последующего ее переоформления бывший собственник должен заплатить налоговый взнос, поскольку в результате проведенной сделки он получил финансовую выгоду.

К ситуациям, связанным с обязательным налогообложением, относят случаи:

1. Оформление сделки сразу после получения права собственности. В подобной ситуации продавец должен заплатить 13% налог от общей стоимости квартиры.
2. Важное значение имеет, сколько должно пройти времени после оформления приватизации. Если квартира продается в срок до 5 лет, то собственник должен оплатить 13% налоговый сбор в госказну. До 2016 этот срок определялся в 3 года, но после, вплоть до текущего 2022, его увеличили до 5 лет.

Налоговые выплаты регламентируются соответствующими законодательными нормативами и актами. Если гражданин уклоняется от налогов, то за это грозит уголовное наказание.

Кто освобождается от налогов

В некоторых обстоятельствах граждане освобождаются от уплаты налогов, либо их размер снижается. Главное, нужно соблюдать законность при снижении налоговых выплат, иначе за уклонение грозит реальная ответственность.

При продаже приватизированной недвижимости от налога освобождаются граждане в таких случаях:

Освобождение от налоговых выплат осуществляется строго в рамках законодательства. Если возникают спорные моменты, то лучше дополнительно проконсультироваться с юристом или нотариусом.

Пенсионер платит?

Это касается граждан пенсионного статуса, то сделки с куплей-продажей приватизированного жилья проходят по стандартному сценарию. Никаких отдельных преференций, обусловленных пенсионным возрастом, при налогообложении НДФЛ не предусмотрено.

Как и остальные граждане, пенсионеры могут продать жилье через 5 лет после приватизации либо использовать возможность получения налогового вычета.

А вот от ежегодного налогообложения за владение недвижимостью пенсионеры освобождаются. Исключение составляют лишь особенно дорогие владения, стоимость которых превышает 300 млн. руб.

Документация для продажи

Как и при проведении других сделок, при оформлении продажи приватизированной квартиры собирается пакет бумаг. Лучше проводить сделку под нотариальным контролем, с обязательным анализом и заверением бумаг. Подобная мера поможет максимально обезопасить сделку.

Для продажи приватизированного жилья потребуются:

Если при сделке задействуются средства материнского капитала, то собираются дополнительные бумаги. Взаиморасчет производится на основании оговоренных в договоре условий.

Особенности процедуры купли-продажи

Иногда в ходе продажи приватизированного жилья могут возникнуть разного рода сложности. Частой причиной всевозможных казусов выступает статус юрлица собственника или прописанного жильца, либо самой квартиры, а также ущемление интересов несовершеннолетних лиц и пр.

Ситуаций много – несколько владельцев, участие в сделке лиц до 18 или наличие прописанных в квартире и пр. В каждом отдельном случае оформление будет несколько отличаться.

При долевом владении

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они все имеют статус собственников и владеют определенной долей в данном объекте недвижимости.

Продать такую квартиру будет можно только в случае полного согласия всех владельцев. Только при наличии такового возможно оформление сделки. В остальном процедура продажи происходит по стандартному сценарию.

При этом остальные собственники обладают преимущественным правом продажи, если собственник продает только свою долю. Чтобы продать свою часть третьим лицам, собственник должен подтвердить, что владельцы остальных долей отказались от приобретения его доли.

Если прописан жилец

Сложнее обстоит ситуация, если в квартире прописаны люди. Здесь учитывается несколько аспектов:

• если в сделке фигурирует обычная квартира, то прописанный человек выписывается, либо это делает суд;
• если квартира приватизирована, то даже после судебного решения сложно добиться нужного результата;
• чтобы исключить неприятные казусы, покупателю следует заранее потребовать от продавца список всех прописанных, еще до оформления сделки и передачи права собственности.

Крайне сложная ситуация, если во время приватизации один из прописанных в квартире не смог принять участие либо отказаться от приватизации. В таких ситуациях велик риск, что все сделки будут отменены. Причем не важно, сколько месяцев или лет прошло с момента оформления приватизации.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Часто бывают ситуации, когда среди прописанных лиц имеется несовершеннолетний, но собственником он не является. В подобном случае его нужно зарегистрировать по другому адресу, пока сделка еще не завершена.

Просто так, в никуда выписать ребенка нельзя, а если ему нет 14, то он должен иметь регистрацию, как у родителей, т. е. числиться с ними по одному адресу. Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для его продажи потребуется согласие органов опеки.

При этом ребенку должно быть куплено другое, равноценное жилье, в котором несовершеннолетний получит долю, не меньше, чем в предыдущей квартире. Условия проживания должны бить аналогичными или лучше, ухудшать их противозаконно.

Возможно ли продать неприватизированную квартиру

Если рассматривать вопрос с точки зрения юриспруденции, то неприватизированная недвижимость не может быть продана.

Но в законодательстве есть немало ходов, как можно найти выход в такой ситуации:

Продажа приватизированной недвижимости имеет массу нюансов, с которыми следует разобраться заранее, еще до сделки. При желании можно продать недвижимость сразу после завершения процесса приватизации, но только собственник должен будет внести 13% в казну. А после 5-летнего владения имуществом обязательство налоговых выплат с продажи снимается.

Сама сделка предполагает массу юридических нюансов, потому и проводить ее рекомендуется с участием риелтора или юриста, способного законно, грамотно и безопасно для сторон провести куплю-продажу.

Что это такое?

В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г. под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

Справка: Несмотря на планы Правительства РФ установить предельный срок бесплатной приватизации, этого до сих пор не произошло. Напротив, ФЗ от 22.02.2017 г. № 14 отменил какие-либо сроки, установив бессрочное безвозмездное отчуждение.

Через сколько лет можно реализовать?

После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

• пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
• сдавать под наем или в аренду;
• вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
• завещать;
• отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре. При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи.

Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

Документы

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
• свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
• справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
• технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
• выписка из домовой книги;
• единый жилищный документ из ЕИРЦ;
• нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
• разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
• справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Важно! Дополнительно покупатель может попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.

Как осуществить продажу?

Общие этапы условно можно разделить:

1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
3. Подписание договора.
4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:

• осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
• или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
• продается доля из общей долевой собственности.

Только что приватизированной недвижимости

После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

Справка: Закон не запрещает заключать предварительный договор еще до того, как самим продавцом будет подписана сделка о приватизации. Но в таком случае придется заплатить 13% налога от вырученной суммы.

Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

Долевой собственности

При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

В данной ситуации возможно три варианта:

1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

С несовершеннолетним ребенком

Не имеет значения, является ли ребенок собственником или просто зарегистрирован в жилом помещении, отчуждать такую квартиру и снять его с рег. учета можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

• приобретается жилье взамен;
• его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
• проведены все средства коммуникации.

Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

Основания для снижения налога

Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

Уменьшаем базу

В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п.

2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

Уменьшение на сумму расходов

Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности.

Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

Взаимозачет выплат

При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

• продажа и покупка совершены в один налоговый год;
• лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
• квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

Платят ли пенсионеры?

Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

За кем сохраняется право проживания после продажи?

Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

Справка: Перед продажей квартиры следует договориться с родственниками и получить от них согласие или попросить их самих выписаться из квартиры.

В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения. Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%. Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?

Продаже подлежит только недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц. Приватизация – один из способов оформления права собственности на квартиру и иную недвижимость. Соответственно, совершить продажу какого-либо жилья возможно только в том случае, если оно находится в собственности у продавца, то есть, приватизировано, и продавец имеет законное право в полной мере распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Понятие и правовая база перехода недвижимости в частную собственность

Приватизация – это процедура перехода квартиры, находящейся в собственности у государства или муниципалитета, в собственность ответственного нанимателя, владеющего квартирой по договору социального найма. Осуществляется договором безвозмездной передачи муниципальной (федеральной) собственности в собственность участников процедуры. Основной документ, которым регулируется процедура, это Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г.

Также здесь необходимо применять положения статей 217 и 235 ГК РФ. Они регулируют процедуру прекращения права собственности на квартиру у муниципального или федерального органа, и порождают данное право у участников приватизации. Необходимость участия в приватизации всех членов семьи регулируется нормами статьи 35 СК РФ.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Основания права собственности закреплены в статье 35 Конституции РФ. Общие нормы этого права регулируются главой 17 ГК РФ. Сведения о приватизации следует внести в Росреестр на основании Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Через сколько времени можно сбыть недвижимость после покупки?

Рассмотрим, можно ли сразу после покупки недвижимости и перевода ее в приватизированную собственность выполнять с ней манипуляции или какое время необходимо выждать, а также через сколько лет не придется уплачивать налог? После заключения с администрацией населённого пункта договора о безвозмездной передаче права собственности на квартиру, нужно пройти регистрацию. Для этого следует передать документы в МФЦ на регистрацию. Регистрация может занять около одного календарного месяца.

По её завершении новому собственнику будет выдан:

• экземпляр договора с муниципалитетом, в котором сделана отметка о регистрации;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Справка: за регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 2 тысячи рублей.

Когда владельцем недвижимости получена выписка из ЕГРН, он считается полноправным собственником, и с этого момента ему можно распоряжаться приватизированной площадью по своему усмотрению. Соответственно, он может заключать договор купли-продажи (ДКП) квартиры в тот же день. Но в таких случаях, нормы налогового права, предусматривают уплату НДФЛ с продажи недвижимости.

По нормам Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», от 29.11.14 г. налог придется заплатить:

1. За продажу приватизированной недвижимости, которая менее 3 лет в собственности и это право наступило до 1.01.16 года.
2. При реализации жилплощади, находящийся в собственности менее пяти лет, если данное право возникло после 01.16 года.

НДФЛ рассчитывается с суммы, указанной в ДКП, и составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей.

Порядок действий

В целом процедура купли-продажи приватизированного жилья ориентируется на стандартные правила, с учётом некоторых нюансов. Она регулируется нормами Гражданского кодекса, совершается путём составления договора купли-продажи и его подписания сторонами. Сделка считается заключённой с момента подписания договора, но право собственности отчуждается от продавца к покупателю только в результате регистрации, когда сведения о сделке вносятся в Росреестр.

Начальные действия можно осуществить ещё до вступления в права собственности, пока идёт процедура приватизации. Предварительно можно сделать следующее:

1. провести оценку квартиры;
2. подготовить пакет документации;
3. найти покупателей;
4. заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Если до вступления в права собственности эти действия будут завершены, можно будет приступать к заключению ДКП. После заключения договора, следует обратиться в МФЦ, чтобы зарегистрировать продажу приватизированной квартиры.

Оценка

Если хозяин жилого помещения решил действовать самостоятельно, без посредников в виде риэлторов и профессиональных оценщиков, он может применить для определения рыночной стоимости жилья сравнительный метод. Метод заключается в следующем:

1. провести мониторинг сделок с аналогичными объектами;
2. выяснить цену, за которую квартиры были успешно проданы;
3. внести поправки.

Поправки вносят, снижая цену за недочёты в качестве жилого помещения, и повышая – за его преимущества.

Если обратиться к профессиональному оценщику, то придётся уплатить за работу порядка 2-3 тысяч рублей в стандартных квартирах. Элитное жильё, аналог которому подобрать сложно, лучше всего оценивать при помощи профессионалов. Оценщик представит удостоверенную справку о стоимости жилья, которую можно предъявить покупателю.

Важно: не следует перед продажей делать дорогостоящий ремонт, в надежде повысить стоимость жилья – это уменьшит приток покупателей. Достаточно сделать бюджетный косметический ремонт.

Поиск покупателей

Искать покупателей также можно заранее. Если они будут найдены до вступления в собственность, с ними можно заключить ПДКП и гарантировать последующее заключение сделки. Для поиска нужно дать объявления о продаже:

• на специальные сайты;
• в местные СМИ;
• на доски объявлений.

В зависимости от региона, подача объявлений на специальные сайты может осуществляться как безвозмездно, так и платно. По преимуществу бесплатно разрешается размещать объявление только на 1 объект. Если оно платное, то оплата составляет от 250 до 500 рублей за одно объявление.

Реклама в газетах и на телевидении в разных регионах и издательствах кардинально отличается. За одно объявление могут запросить от 500 рублей, и выше.

Каждому человеку, обратившемуся по объявлению, следует разъяснить основные характеристики квартиры и провести осмотр помещения, а также ознакомить его с пакетом документации.

Регистрация сделки

После подписания ДКП передаётся в Росреестр, вместе с прилагаемой к нему документацией и заявлением покупателя. Передачу удобнее всего совершить через МФЦ. Если стороны обратятся в МФЦ одновременно, то регистрация может завершиться в течение 10 рабочих дней.

За регистрацию взимается пошлина – 2 тысячи рублей. Нотариально удостоверенные сделки не требуют оплаты пошлины, а сроки для них сокращаются до 3 рабочих дней, без учёта времени, требующегося для передачи документации.

Для чего при продаже нужна справка о принадлежности площади к частной собственности?

Так как приватизировать муниципальную собственность можно только один раз в жизни, при приватизации требуют предоставление справки о неучастии в приватизации. В ней даны сведения о том, что участник процедуры ещё не воспользовался такой льготой, предоставленной ему государством.

Этот документ можно получить в БТИ того населённого пункта, в котором проживает участник приватизации. Эта услуга платная, размер оплаты зависит от многих параметров и может составлять от 250 до 2500 рублей. Такая справка нужна для приватизации, но после получения выписки из ЕГРН необходимость в ней отпадает.

Можно ли и как реализовать приватизированное жилье с прописанным человеком?

Теоретически, прописанный в квартире человек не выступает как препятствие для совершения купли-продажи. Сделка может быть совершена, но зарегистрированное в квартире лицо сохранит право прописки. Такие случаи нередки, после продажи приватизированной площади с прописанными жильцами, ответственность за них передается новому собственнику.

Сохранить прописку жильца можно на условиях устного договора, или – путём внесения соответствующего положения в условия сделки. После проведения регистрации сделки, по закону новый собственник может выписать всех жильцов, которые остались в квартире от прошлого хозяина. В этом случае придётся обратиться в суд, а на основании решения суда – в паспортный стол, где произведут выписку.

Внимание: исключение составляют беременные женщины и женщины с несовершеннолетними детьми, у которых нет другого жилья, недееспособные и нетрудоспособные граждане.