Через сколько нужно освободить квартиру после продажи

При продаже квартиры право собственности переходит от продавца к покупателю. Последний может заехать в жилплощадь даже в день ее приобретения. Однако, так происходит не всегда. Иногда требуется время, чтобы предыдущий владелец выписал всех прописанных на территории, вынес имущество, мебель.

Случается, что продавец не освобождает квартиру. И это становится настоящей проблемой для нового собственника. Закон четко регулирует данный вопрос. И перед приобретением жилья стоит тщательно изучить вопрос выселения бывшего владельца.

Через сколько нужно освободить квартиру после продажи

Срок, за который продавцу необходимо освободить жилплощадь, отражается в ДКП. Временные рамки указываются любые. Этот вопрос должен заранее обсуждаться сторонами.

На это влияет множество факторов. Например, используется ли имущество кем-то в данный момент. Если на территории не проживают люди, покупатель может заезжать сразу.

Но когда гражданин продает единственное жилье, ему необходимо время для организации переселения.

Важно не ставить подпись в акте приема-передачи имущества, пока прошлый владелец не покинул жилье окончательно.

Как прописать срок в договоре

Вопрос с освобождением жилплощади решается проще, если временные рамки установлены четко и отмечены на бумаге. Можно установить интервал отъезда прошлого владельца, например, в течение 14 суток, или же указать точную дату, когда недвижимость должна быть освобождена. Ставя подпись на документе, продавец обязуется освободить квартиру в срок.

Если он этого не сделает, оставленное в доме имущество может перейти к покупателю, при наличии соответствующего условия в договоре.

Есть и другой способ. Иногда, на бумаге отмечают, что оставшуюся часть суммы за недвижимость, например, 10-20%, вторая сторона получит, когда жилье будет свободно. Или можно предусмотреть штраф, если продавец не исполнит свои обязательства о выселении.

Когда продавцы должны освободить квартиру: особенности выселения

Освобождение жилплощади должно происходить по установленному стандарту, состоящему из нескольких последовательных действий. Существуют следующие варианты выселения:

• Оптимальное.
• Стандартное.
• Нестандартное.
• Принудительное.

Оптимальное выселение

Ситуация предполагает освобождение квартиры еще до окончания регистрации сделки в Росреестре. Некоторые продавцы заранее выписываются из жилья, изымают свое имущество и лишь затем выставляют недвижимость на продажу. Вариант актуален, когда у собственника есть другой дом, где он проживает.

Стандартное

Заключается в том, что сбор вещей и выписка начинаются, как только новый владелец получает правоустанавливающие документы. Для продавца отводится срок от 7 до 30 суток. Если у него возникли проблемы с жильем в процессе, то он не может решать их при помощи реализованного имущества и нового владельца.

У него есть право съехать раньше оговоренного времени или точно в срок, но позже запрещено. Покупатель может обезопасить себя от неудобств следующими методами:

• Если сделка проводиться с участием риелтора, рекомендуется отметить в договоре, что он получит оплату своих услуг только после того, как продавец съедет.
• Прописать в договоре, что за каждый просроченный день бывший владелец должен будет выплачивать штраф, равный определенному проценту от цены квартиры или точно указанную сумму.

Нестандартное

Подобный вариант возможен, когда проводится альтернативная сделка на приобретение жилья является одним из составляющих в целой цепочке сделок с имуществом. Тогда сторонам следует заранее обговорить, может ли установленный срок выселения продлиться при необходимости. Например, участникам сделки предоставляется максимум 2 месяца.

Также необходимо заранее выяснить, что будет делать продавец, если цепочка сделок сорвется, и часть из них не вступит в силу. Озвученное им решение должно быть обязательно внесено в договор. Устная договоренность силу иметь не будет.

Любые соглашения отражаются на бумаге, чтобы они могли быть наделены юридической силой. Альтернативная сделка является сложным процессом, где важен каждый нюанс. Часто, подобный процесс проводиться с участием риелторов и юристов, чтобы добиться максимальной прозрачности договоренности.

Сделка сопровождается большим количеством рисков. Покупателю не следует освобождать жилье, если полная сумма по сделке еще не выплачена.

Принудительное

Этот вариант предполагает обращение покупателя в суд. На основе судебного решения и исполнительного производства, продавец выселяется в принудительной форме. Если новый владелец добросовестно исполнил все свои обязанности, а другая сторона это игнорирует, решать вопрос придется через суд.

Продавец квартиры не освобождает квартиру: что делать

Отмечалось, что устная договоренность никак не регулируется законодательно. Поэтому важно все решения прописывать на бумаге и закреплять подписями всех участников. Если положения, отраженные в ДКП, нарушает продавец, покупателю следует отправить ему уведомление. В нем отражается следующее:

• Указание, что законным владельцем недвижимости является покупатель.
• Прописать, на основании каких документов он стал новым собственником. Подойдет правоустанавливающая бумага, которая выдается в Росреестре.
• Уведомить, что в отношении продавца будет возбуждено исковое производство.

Чтобы лучше понять, как должно выглядеть уведомление, достаточно ознакомиться с образцом требования освободить квартиру. Документ передается лично под роспись или отправляется заказным письмом, но не раньше, чем через 7 суток после официального вступления в права собственности. В последнем случае обязательно с уведомлением.

Если на продавца подобная бумага не подействовала, можно обращаться с иском в суд. Но судебное отделение примет заявление, только при условии, что с момента отправки требования второй стороне прошло минимум 30 суток. Именно столько дается продавцу, чтобы после получения уведомления он мог освободить квартиру и не доводить дело до суда.

Обращение в суд

Если уведомление никаких положительных изменений не повлекло, новый собственник должен составить и направить исковое заявление в судебное отделение. Оно направляется в суд, расположенный по месту покупки недвижимости. В заявлении обязательно отражают все обстоятельства ситуации и требование освободить жилье. К нему прилагаются следующее:

• Пакет документов, подтверждающий требования истца, включая бумаги, полученные при заключении сделки.
• Подтверждение, что уведомление было направлено или вручено второй стороне.
• Доказательства, что продавец не освободил недвижимость.
• Подтверждение оплаты пошлины.

На основании судебного решения, продавец должен будет освободить недвижимость. Если бывший собственник не освобождает квартиру, можно подать заявление судебным приставам. Они оформят исполнительное производство на основании решения суда, полученного ранее, и начнется процедура принудительного выселения.

Если покупатель за это время понес какие-то материальные убытки, он может через судебные тяжбы потребовать их возмещения.

Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?

Купля-продажа недвижимости предполагает отчуждение права собственности от продавца к покупателю и передачу объекта во владение нового собственника. Соответственно, бывший хозяин квартиры обязан освободить её, выселив и выписав всех членов своей семьи и забрав принадлежащее ему имущество. Эта процедура происходит не только по договорённости сторон, но и имеет регламент, основанный на нормах закона.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Сколько времени дается по закону, чтобы освободить жилье?

Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.

Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.

Однако в этом случае нельзя нарушать и интересы его контрагента, продавшего своё жильё. Переезд на новое место жительства требует времени, которое учитывается при процедуре купли-продажи. Сторонам необходимо обсудить этот вопрос заведомо, до составления договора, чтобы достичь компромисса и не вступать впоследствии в судебные тяжбы.

Статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. Поэтому в договор нужно внести отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Если стороны проигнорировали или не учли данное правило, упустив внесение в ДКП соответствующего положения о сроках, им следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок. Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

• выписки всех жильцов;
• сбора вещей;
• решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
• вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. Некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Если в договоре не указано иное, то предполагаемый разумный срок отсчитывается с момента завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Есть несколько вариантов внесения срока в ДКП. Можно указать конкретную дату, или период, прошедший с момента подписания или регистрации договора.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как происходит выселение?

Алгоритм освобождения жилья после сделки состоит из нескольких стандартных действий, которые выполняются в определённой последовательности. Они скомпонованы в схемы, которые могут классифицироваться на следующие виды:

• оптимальный вариант;
• стандартный;
• нестандартный;
• принудительный.

Выписка всех жильцов при оптимальном варианте завершается в кратчайшие сроки – до получения документации из Росреестра. Иногда квартиры продают после того как из неё выписались и выехали все бывшие жильцы.

Этот вариант может быть актуальным только при условии, что у продавца имелось другое место проживания, что на практике встречается не так часто. При таких условиях все стороны остаются в выигрыше, а в ДКП вносится положение, что жильцы выписаны и на территории квартиры не проживают.

Стандартный вариант предусматривает, что выписка и сбор вещей может начаться не раньше, чем новый собственник получит правоудостоверяющий документ из Росреестра. Поэтому ему даётся срок от недели до месяца на то, чтобы он успел решить все вопросы, связанные с переездом. В этом случае выписка и сборы могут проходить одновременно.

Если с новым жильём возникли накладки, то продавец не вправе решать возникшую проблему за счёт покупателей, ему придётся съехать на съёмное жильё. Он может освободить помещение раньше установленного договором или законом срока, но не позже.

Для того чтобы стандартная схема не принесла неудобств покупателю, можно предпринять следующие меры:

1. Если сделка проводится с привлечением риэлтора или соответствующей фирмы, в договоре услуг следует указать, что компания получает вознаграждение только после освобождения квартиры продавцом.
2. В ДКП допустимо указать, что за каждый день просрочки продавец уплачивает соразмерную сумму денег или процент от стоимости жилья в виде штрафа за просрочку. Это положение вносится в пункт «Ответственность сторон купли-продажи».
3. Срок освобождения должен указываться непротиворечиво и не допускать интерпретаций и разночтений.

Нестандартный вариант возникает при проведении альтернативной сделки, когда купля-продажа включается в цепочку имущественных сделок. В этом случае стороны должны договариваться заранее о том, что срок может быть дольше положенного.

Например, можно установить срок не больше двух месяцев. А лучше всего решить вопрос с продавцом: как он поступит, если цепочка разорвётся и его сделка не вступит в силу. Решение, которое он примет в ситуации форс-мажор требуется внести в положение договора.

В таких сделках важны все нюансы. Они требуют высокой организации и определённых навыков и компетенций у специалистов риэлтерской службы, которые их проводят. Поэтому нужно детально проработать в свете данного вопроса такие положения договора:

1. условия передачи квартиры покупателю;
2. сроки передачи квартиры покупателю;
3. права и обязанности сторон;
4. ответственность сторон;
5. действия в случае форс-мажора;
6. расторжение договора.

А при оформлении и передаче объекта следует действовать в рамках установленных договором положений. Так как альтернативная сделка несёт максимальный риск, в договоре должны быть учтены все нюансы проведения купли-продажи, чтобы регулировать имущественные интересы всех участников.

Покупателю не следует выезжать из квартиры, если по сделке не уплачена вся сумма денег, кроме случаев, предусмотренных договором (например, при рассрочке).

Принудительный вариант осуществляется через суд и исполнительное производство. Эта мера применяется, когда покупатель добросовестно выполнил все условия договора, но продавец не соблюдает регламент освобождения помещения.

Какой период можно жить без прописки?

Постановление Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 г. о правилах регистрации, постановки и снятия с регистрационного учёта, устанавливает регламент срока, который недопустимо превышать, проживая без регистрации по месту жительства.

В п.16 данного закона указано, что срок постановки на учёт по постоянному месту жительства составляет 7 дней, а отметка в паспорте должна быть поставлена в течение 8 дней. Эти нормы должны распространяться и на сделки купли-продажи.

При купле-продаже, после которой продавец выезжает в другой населённый пункт, или продавец приезжает из другого города, в силу вступают нормы временной прописки, которые предусматривают срок проживания без постоянной регистрации до 90 дней. В этом случае временную регистрацию следует оформить не позднее 7 дней. Такие же правила распространяются на граждан, прибывших из-за рубежа.

За проживание без прописки может вменяться административная ответственность и назначаться административный штраф на основании статьи 19.15.1 КоАП РФ.

Наш эксперт

Ангелина Волкова, юрист, эксперт по спорам в сфере аренды недвижимости

Сколько времени дается на переезд из проданной квартиры

Процесс купли-продажи связан со множеством юридических деталей. Заключение сделки – далеко не конец этой операции. После подписания всех документов продавец берет на себя обязательство передать квартиру во владение новому собственнику.

Сроки исполнения должны определяться договором купли-продажи, гласит Статья 457 Гражданского кодекса РФ. Именно поэтому специалисты советуют обязательно указывать временные ограничения в конкретном документе еще на этапе сделки.

Срок может быть любым, все зависит от договоренностей продавца с покупателем. Например, если в приобретаемом помещении никто не живет, вы можете заехать в квартиру хоть в день сделки. Но если человек продает свое единственное жилье, скорее всего ему понадобится время на сборы, которое вы можете прописать в документе.

Также рекомендуем не подписывать акт приема-передачи квартиры до того, пока бывший владелец полностью не освободит помещение. Подписанный сторонами документ устанавливает факт исполнения продавцом своих обязательств по передаче объекта покупателю (Статья 556 Гражданского кодекса РФ «Передача недвижимости»).

Когда продавец обязан съехать, если срок не указан в договоре

Бывают случаи, когда сроки выселения не прописаны в договоре по разным причинам, например, вы могли просто забыть про это. Тогда ситуация регламентируется пунктом 2 статьей 314 Гражданского кодекса РФ «Срок исполнения обязательства». Согласно закону, если договор купли-продажи подписан, прежний хозяин должен исполнить свою часть соглашения и съехать из квартиры в течение недели.

Отсчет начинается со дня предъявления покупателем таких требований.

Если вы уверены, что не договаривались с продавцом о времени на освобождение недвижимости и этот пункт отсутствует в договоре, напомните прежнему собственнику о сроках и дождитесь установленных семи дней.

Эксперт по спорам в сфере аренды недвижимости Ангелина Волкова отмечает, что такое обязательство работает в две стороны и защищает не только покупателя, но и продавца: «Если договор заключен, но покупатель не торопится подписывать акт приема-передачи и въезжать в квартиру, продавец вправе требовать от него принять квартиру в разумные сроки».

Что делать, если бывший владелец не съезжает

Продавец может задерживать переезд из квартиры по различным причинам. Например, у него возникли трудности с приобретением нового жилья. Ситуация решается в несколько этапов, которые займут достаточно много времени. Для начала нужно выслать продавцу официальное уведомление о выселении. В нем должна быть указана следующая информация:

1. Законный владелец проданной недвижимости – покупатель;
2. Доказательства собственности: документы, удостоверяющие право владения;
3. Предупреждение о возбуждении искового производства.

Извещение следует отправить под роспись или заказным письмом не раньше, чем через семь дней после получения прав на объект недвижимости. Если вы хотите подать иск в суд, сделать это получится не раньше, чем через месяц после отправки уведомления. По закону бывшему владельцу предоставляется возможность ответить на предупреждение и съехать из жилого помещения.

Если этого не происходит, можно обратиться в суд с иском. В нем следует указать требования об освобождении жилья. Заявление подается в районный или городской суд по местонахождению вашей новой квартиры.

К нему прилагаются:

1. Полный пакет документов, собранный в ходе заключения сделки;
2. Доказательство вручения или отправки уведомления;
3. Подтверждение того, что бывший владелец не выехал из проданной квартиры;
4. Квитанция об уплате госпошлины (300 рублей).

Далее суд обяжет исполнителя освободить жилье. В случае повторного отказа следует обратиться к судебным приставам за оформлением распоряжения, которое позволит выселить недобросовестного продавца в принудительном порядке.

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы избежать неприятных ситуаций и сэкономить время, мы советуем всегда проверять недвижимость перед покупкой. Заказав выписку из ЕГРН при помощи сервиса ЕГРН.Реестр, вы получите информацию:

• обо всех текущих владельцах квартиры;
• истории собственников;
• основаниях и датах регистрации и прекращения прав собственности; ;
• кадастровой стоимости объекта.

Чтобы получить отчет, достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Стоимость услуги составляет от 200 до 350 рублей, отчет будет готов через 30 минут – 72 часа. Оплатите заказ удобным способом и ожидайте выписку на электронную почту.

Она будет заверена усиленной квалифицированной электронной подписью Росреестра, а значит будет иметь юридическую силу аналогичную любому другому бумажному документу.

Какое время отводится на переезд после продажи?

Если искать ответ на этот вопрос в сети Интернет, то, там чаще всего обозначен срок в 1 месяц. Причем мнения расходятся: одни утверждают, что месяц начинает исчисляться с момента сделки, другие настаивают, что месяц – со дня регистрации права собственности новым владельцем. Как же на самом деле? Законодательно 30-дневный срок нигде не закреплен.

Так, например, статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. То есть закон не обязывает, но призывает включать в договор отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Если стороны проигнорировали или не учли эту рекомендацию и упустили внесение в договор соответствующего пункта о сроках, то следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они в свою очередь определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок.

Как ориентироваться на это понятие, если оно имеет размытую, нечёткую форму? Как показывает юридическая практика, разумным считается срок, который потребуется для:

• выписки бывших жильцов;
• сбора личных вещей;
• решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
• вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Однако, кто-то может уложиться в неделю со всеми вышеперечисленными действиями, а кому-то и месяца будет мало. Именно поэтому традиционно принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. При этом некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Тот самый разумный срок начинается не с момента заключения сделки, а со дня завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Как внести срок выезда в договор?

Есть несколько вариантов внесения срока освобождения жилья в ДКП. Можно указать конкретную дату, или период, прошедший с момента подписания или регистрации договора.

1. Укажите в договоре, что продавец обязуется до определенной даты (оговаривается в каждом случае индивидуально между продавцом и покупателем) освободить имущество.
2. Или же: укажите в договоре, что часть денег за квартиру (чаще всего это не более 10%) продавец сможет забрать из банковской ячейки только после полного освобождения квартиры — юридического и физического. Тогда у продавца будет стимул освободить квартиру, чтобы получить остаток средств.
3. Укажите в договоре дату, до которой продавец должен освободить квартиру. Чтобы продавец был заинтересован покинуть квартиру до этого момента, пропишите в договоре штраф, в виде определенной суммы за каждый день просрочки.

Помните, и обязательно объясните это продавцу: под освобождением имущества понимается не только его физическое освобождение (то есть переезд), но и юридическое. Продавец должен сняться с регистрационного учета.

Порядок действий

Всякое правовое действие считается оконченным после того, как будет выполнен комплекс действий, установленный российским законодательством. Это означает, что продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.

Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.

При осуществлении подобной сделки обязательно должен существовать такой документ, как акт предпродажи, в котором обуславливается последовательность совершаемых действий. Он включает в себя две части:

1. Последовательность правовых действий: в день подписания соглашения, заключенного между сторонами сделки, покупатель осуществляет передачу установленной условиями соглашения и акта денежной суммы. Чаще всего – это половина всей суммы, но вообще это прописывается в договорных условиях. Как только оканчивается разумный срок, покупатель отдает вторую часть оплаты, а также проверяет все сведения со счетчиков. Это и есть момент окончания сделки. Продавец должен выписаться из жилплощади, то же самое делают и прочие граждане, прописанные по данному адресу. Покупатель, основываясь на акте передачи, производит перерегистрацию всех коммунальных счетов на свое имя.
2. Последовательность бытовых действий: досконально и по пунктам должно быть описано состояние жилплощади, в котором она находится во время совершения операции, наличие и состояние имеющейся бытовой техники и мебели. Данный акт обладает равной юридической силой, такой же, как и соглашение о купле-продаже, он является доказательством верности и соответствия совершаемых действий государственному законодательству. Поэтому наличие мебели не обязательно должно указываться в основном соглашении.

О сроках

Как уже говорилось, если касаться временного отношения, устанавливается негласный месячный срок выезда продавца из проданного жилья. В законе не прописано, с какого момента он считается, поэтому, чтобы не строить различные догадки, можно сразу указать период выезда в договоре о купле-продаже недвижимого объекта, т.е. «я покупаю жилье, живите в нем какое-то время, затем съезжайте».

Если месяц со дня окончания операции истек, а жилплощадь так и не было освобождена, покупатель имеет полное право на обращение в судебные органы с требованием о выселении бывших собственников недвижимости.

Важно! В нормативной документации не указываются конкретные сроки, поэтому об этом нужно знать при покупке недвижимого объекта. Важно, чтобы эти моменты были согласованы между участниками сделки, а также отображены в соглашении.

Эффективен и следующий момент. В договоре можно указать, что какая-то доля от полной стоимости жилплощади, к примеру, десять процентов, будут помещены в банковскую ячейку. Эти деньги будут получены продавцом лишь тогда, когда он выпишется из жилья и освободит его от всех вещей, не указанных в соглашении.

Кроме того, в документе можно прописать и меры наказания – за день просрочки «натекает» какой-то процент средств, которые нужно уплатить. После предоставления продавцом выписки с нового адреса проживания или паспорта, в котором будет стоять штамп о прописке, он получает зарезервированные деньги. Подобные строгие условия заставляют продавцов соблюдать закон и не нервировать прочих участников сделки.

Такая практика – частое явление в риэлторских компаниях: работник агентства получает свою заработную плату тогда, когда сделка завершается, когда покупатель получил жилье, по факту, и перевел деньги за него.