Договор купли продажи будущей вещи недвижимость

Бланк документа «Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

[место заключения] [число, месяц, год]

[Полное наименование продавца] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

[полное наименование покупателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества — [характеристика], общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенное по адресу: [вписать нужное], (далее также — Объект), которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно внести обеспечительный платеж в полном размере стоимости Объекта не позднее [указать срок] с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее [вписать нужное].

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

4.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

4.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленных настоящим договором.

4.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

5. Ответственность по договору

5.1. В случае, когда Продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче Объекта в установленный договором срок, Покупатель вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением Продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и возврата суммы предварительной оплаты за Объект, не переданный Продавцом.

5.2. В случае, когда Продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного Объекта, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами со дня получения этой суммы от Покупателя.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование органа, осуществляющего регистрацию прав] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

Глава 7 Договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости на нулевой стадии строительства)

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая пока не создана, предусмотрена законом. В обычной жизни у нас может возникнуть вопрос — когда и, главное, зачем может потребоваться заключение такого рода документа, но на самом деле подобные договоры очень распространены. Речь, в первую очередь, идет о покупке недвижимости, которая, пока, находится на нулевой стадии строительства.

Естественно, что такой договор имеет свои особенности и нюансы.

Начать стоит с того, что возможность заключения подобного документа (договора купли-продажи недвижимости, которая еще не создана, но будет построена продавцом в скором времени) предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Статья 455. Условие договора о товаре

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Тем не менее, заключение такого договора не слишком распространено — гораздо чаще используется другая юридическая конструкция — так называемый предварительный договор купли-продажи. Он идеально подходит для тех случаев, когда объектом договора выступают вещи, собственником которых пока еще не является продавец. Но важно понимать, что предварительный договор купли — продажи, в силу своих особенностей, не может рассматриваться как полноценный инструмент обслуживания потребностей современного гражданского оборота.

Например, некоторые юристы считают, что возможность передачи денег по такому договору весьма сомнительна, а также при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору, установление основного договорного обязательства по решению суда.

Итак, что говорит Гражданский кодекс о договоре купли-продажи будущей вещи? Гражданский кодекс не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости даже в том случае, если продавец пока не является их собственником и его право не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество на момент заключения договора. При этом важно понимать, что такое право по условиям договора непременно должно возникнуть у продавца в будущем и его отсутствие на данный момент не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Следовательно, стороны договора купли-продажи будущих вещей смогут отразить в договоре как денежное обязательство покупателя перед продавцом, так и срок исполнения договора до момента приобретения права собственности продавцом.

Например, можно указать приблизительную дату, до наступления которой необходимо оплатить будущую вещь, и приблизительный день, когда этот объект недвижимости должен быть передан покупателю. В итоге продавец получит от покупателя денежные средства, например, необходимые для приобретения объекта недвижимости, подлежащего передаче в будущем у третьего лица, либо направит денежные средства на покрытие расходов, связанных с возведением объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю в будущем.

При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет. В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные.

При заключении договора купли-продажи будущей вещи особенно важно уделить внимание инициализации объекта сделки. Для этого (чтобы понять, какой объект должен быть передан покупателю) в договоре необходимо обязательно указать в документе такие сведения, как:

• местонахождение возводимой недвижимости;

• ориентировочную площадь будущего здания или помещения;

• иные характеристики и свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией;

• цену продаваемого имущества.

Последний из показателей, как указал Пленум ВАС, может быть установлен за единицу площади. При этом нужно понимать, что в том случае, когда в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются (например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора), такой договор не может быть признан незаключенным.

Важно также понимать, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный (по условиям такого договора, как правило, стороны в скором времени обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем) то предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. Такой предварительный договор можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В договоре купли-продажи будущей вещи необходимо указать, что право собственности на объект сделки непременно возникнет у продавца в будущем. Однако в настоящее время вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи остается актуальным, поскольку могут возникать спорные ситуации, например, когда при заключении договора купли-продажи продавец ошибочно считал себя собственником вещи, указав об этом в договоре. Поскольку в действиях продавца нет умысла, а имеется заблуждение, то возникает вопрос, будет ли действительным такой договор купли — продажи при условии, что после его заключения продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче права собственности покупателю на основании ранее подписанного договора.

В подобной ситуации, можно предположить, что права покупателя защищены законом. И если продавец не передаст право собственности на объект недвижимости покупателю в указанный в договоре срок, либо в разумный срок, если срок передачи в договоре не указан, то покупатель вправе его расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора продавцом. Однако это мнение не является абсолютным и единственным, поскольку вызывает постоянные дискуссии.

В целом договор купли-продажи будущей вещи совершенно подходит для использования в сфере недвижимого имущества. Так, договор купли-продажи объектов нежилого фонда вступает в силу с момента его подписания сторонами, а значит, с этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности, в частности право требования уплаты цены по договору. Что же касается договора купли-продажи объектов жилого фонда, то он считается заключенным с момента прохождения процедуры государственной регистрации договора.

При этом регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности с продавца на покупателя. Но для прохождения государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре на недвижимое имущество, которое переходит от продавца к покупателю, продавец должен обладать правом собственности на него. Следовательно, можно сделать вывод, что момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости, как и момент возникновения обязательственных прав по нему, в том числе права требования, не могут возникнуть ранее, чем право собственности продавца.

Но помните, что если на момент исполнения договора купли-продажи у продавца отсутствует имущество, которое он должен передать по сделке, либо право собственности продавца на эту недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, суд не может заставить его зарегистрировать право собственности на объект и исполнить свое обязательство по сделке.

Покупатель вправе обратиться в суд с требованием к продавцу передать недвижимость, являющуюся предметом договора.

Такой иск суд удовлетворит, только когда спорное имущество действительно создано и им владеет ответчик (продавец), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Соответственно, в суд необходимо представить доказательства наличия имущества и регистрации права собственности.

Одновременно с требованием передать имущество, покупатель вправе требовать госрегистрации перехода права собственности. Требовать через суд регистрации права покупатель может также, когда продавец исполнил свое обязательство по передаче имущества, но право собственности на объект по-прежнему зарегистрировано за продавцом (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Говоря о договорах купли — продажи будущих вещей, объектом которых является недвижимое имущество, нельзя не сказать и об участии в долевом строительстве. Для регулирования данной ситуации законодатель создал отдельный документ — Федеральный закон «О долевом участии в строительстве». Подобные меры необходимы для защиты от попыток недобросовестных застройщиков обойти императивные требования действующего законодательства РФ в сфере долевого строительства, с помощью договора купли-продажи будущей вещи.

Тем не менее, иногда договора купли-продажи будущей вещи применяются для регулирования отношений между продавцом-участником долевого строительства и физическим лицом — покупателем данного помещения. Возможно, в будущем такой договор станет прекрасной заменой используемой в настоящее время конструкции — уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако применение конструкции договора купли-продажи будущей вещи вместо использования уступки права ставит покупателя «за рамки» действующего законодательства РФ о долевом участии в строительстве, что не слишком хорошо.

Издательство «Фанки Инк.» существует с января 2007 года. За пять лет существования издательства было издано более 500 наименований книг около ста российских авторов. Издательство специализируется на продвижении молодых российских авторов. В настоящее время успешно сотрудничает с издательским домом «Рипол классик».

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

71. Договор купли-продажи

71. Договор купли-продажи Договор купли-продажи (emptio-venditio) — договор, в силу которого одна сторона (продавец) была обязана предоставить другой стороне (покупателю) вещь (товар) в собственность, а покупатель был обязан уплатить продавцу установленную договором денежную

51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей

51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей Договор поставки существует только в России, это связано с особенностями развития отечественного товарного рынка. Этот договор ориентирован на регулирование торговли в тех

Сделки купли-продажи недвижимости

Сделки купли-продажи недвижимости Как только появился рынок жилья, обычные проверенные методы получения квартиры практически вышли из употребления. Некоторые собственники быстро научились выстраивать схемы купли-продажи, разными способами улучшая свою собственность,

СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи

СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).2. К

ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи

ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи 1. Договор купли-продажи Под договором купли-продажи понимается договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется

Как заключить договор купли-продажи?

Как заключить договор купли-продажи? Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.Что необходимо указать в договоре?

Будущая вещь

Гражданский Кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора купли-продажи товара (вещи), которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Прямо об этом говорится в п.2 ст. 455 ГК РФ.

Несмотря на такую возможность, это право не применяется в деятельности так широко. Если дело касается недвижимости, ритейла, импорта, то на помощь продавцу приходила в помощь конструкция предварительного договора.

В настоящее время мы видим перспективу развития направления «будущая вещь», поскольку в России внедряются новые технологии. Уже сейчас Роснано занимается новым инфраструктурным проектом — поиском новых технологий и разработок, которые обещают стать «прорывом» или новым «локомотивом» развития отдельных отраслей экономики и хозяйства России.

Преимущество НГТПП заключается в том, что мы давно и успешно сотрудничаем с научными институтами СО РАН, инновационными компаниями, технопарками и бизнес-инкубаторами. В число наших контактов входят практически все значимые промышленные предприятия Новосибирска. Мы обладаем достаточным экспертным потенциалом, чтобы сделать объективную экспертизу – является ли данная разработка «будущей вещью», либо является просто разработкой сегодняшнего дня, а то и вчерашнего, не имеющая никаких перспектив.

Если Вам необходимо воспользоваться таким правом, как «будущая вещь», то Вы можете обратиться в НГТПП. Наши специалисты проконсультируют Вас и сделают объективное заключение.

Контакты:

преимущества компании

Новосибирская городская торгово-промышленная палата аккредитована в системе ТПП РФ, как экспертная организация. Услуги НГТПП сертифицированы и соответствуют международному стандарту ISO 9001:2008.

Экспертный коллектив НГТПП включает в себя специалистов, имеющих высшее специальное образование, необходимую квалификацию и опыт работы в области товарной экспертизы.

Эксперты на плановой основе проходят повышение квалификации в учебных центрах Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, что подтверждается удостоверениями, аттестатами системы «ТПП ЭКСПЕРТ».

Сотрудники экспертного подразделения НГТПП в своей работе руководствуются действующим законодательством, нормативными актами, требованиями международных и государственных стандартов, документами системы менеджмента качества Новосибирской городской торгово-промышленной палаты.

Залог при финансировании строительства

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

ВС: Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором

Суд отметил, что использование инвестором заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что между ним и застройщиком возникли заемные правоотношения

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г.

по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п.

4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости, инструкция по его составлению

В 2011 году Высший Арбитражный Суд издал Постановление, согласно которому были разъяснены принципы заключения договора купли-продажи на объекты недвижимости, которые еще не были построены или не являются в момент его заключения собственностью продавца. Данный вид сделки был воспринят неоднозначно, и до сих пор в ней имеются свои нюансы, которые порой перекрывают преимущества.

Что это такое?

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ любой договор купли-продажи может быть заключен и на товар, который может быть предоставлен продавцом в будущем, если иное не установлено законом. В связи с разъяснением, указанным в ППВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54, предметом договора купли-продажи будущего товара могут выступать и недвижимые вещи.

Договор о приобретении будущей недвижимости подразумевает, что дом или квартира (либо коммерческое или иное нежилое помещения):

• еще не созданы, но их постройка запланирована;
• не зарегистрированы в качестве собственности продавца, но данное событие обязательно должно наступить.

Такую сделку иногда называют инвестиционной. Например, покупатель заключает договор с застройщиком, и только после того, как строительство будет завершено, он вправе потребовать предоставление ему указанной в договоре части недвижимости.

Если объекта недвижимости еще не существует, он не имеет и кадастрового номера. Индивидуализацией, согласно п. 2 ППВАС РФ № 54, могут выступить:

1. место, в котором будет находиться будущее здание;
2. его планируемая площадь;
3. иные характеристики, указанные в проектной документации.

Чем регламентируется?

• Форма договора регламентирована общими положениями о купле-продаже недвижимости (ст. 549—558 ГК РФ).
• В части создания будущего объекта продажи применяются положения договора строительного подряда (ст. 740—757 ГК РФ).
• Строительство будущего объекта продажи, финансированное инвестициями, регулируется не утратившей силу ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а также ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ».

У договора купли-продажи будущей недвижимости есть и одна особенность.

1. Если это включено в условия договора, сторона, осуществляющая строительство, в качестве оплаты вправе получить в собственность помещение в здании (при строительстве многоквартирного дома – получить квартиру и т.д.). Такая сделка будет считаться смешанной (п. 3 ст. 421 ГК РФ), но регламентируется она по правилам ДКП будущей недвижимости.
2. Если же каждая сторона такого договора вносит свой вклад (вносит денежные средства, передает под строительство земельный участок и т.д.), то такая сделка будет расценена как договор простого товарищества и регулятором будут выступать его нормы (ст. 1041—1054 ГК РФ).

Отличительные черты предварительного ДКП от обычного и ДДУ

Отличия от рядового ДКП недвижимости заключаются в регистрации перехода права собственности в Росреестре на недвижимое имущество после подписания договора. Когда же речь идет о сделке, заключаемой для будущей вещи, переход права собственности на нее производится только после того, как это имущество (в данном случае, здание или помещение) станет полноценной собственностью продавца.

Предварительный договор отличается от сделки, заключаемой для будущего объекта недвижимости, следующими чертами:

• он заключается для того, чтобы стороны в дальнейшем были обязаны заключить основной договор (т.е., на руках у них будет не один, а два договора);
• в нем указывается точный срок, когда основная сделка должна быть заключена;
• объект уже находится в собственности продавца;
• не порождает денежных обязательств.

Если же в предварительном договоре есть условие оплаты, а вместе с этим факт отсутствия объекта в собственности продавца на момент его заключения, сделку квалифицируют как ДКП будущей недвижимости с предварительной оплатой.

Узнать больше о порядке заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости можно здесь.

Договор долевого участия регулируется ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 и представляет собой сделку, по которой застройщик обязуется построить (самостоятельно или с привлечением других лиц) объект недвижимости и передать его после ввода в эксплуатацию участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется оплатить полученный объект.

Главными отличительными чертами от ДКП будущей недвижимости являются:

• государственная регистрация ДДУ;
• строгие требования к застройщикам в виде отсутствия судимости, банкротства и т.д.

Будущее приобретение недвижимости не обладает такими строгими рамками. Регистрация сделок купли-продажи недвижимости была отменена в 2013 году, а продавец должен обладать общими требованиями сделкоспособности, предусмотренными гражданским законодательством (достижение совершеннолетнего возраста или эмансипация несовершеннолетнего, дееспособность и т.д.).

Последствия заключения для обеих сторон

Данная сделка наделяет стороны теми же правами и обязанностями, которые предусмотрены и в обычном ДКП, но с некоторыми особенностями:

1. Продавец обязуется приобрести будущий объект недвижимости (построить его, оформить право собственности), передать его покупателю и осуществить переход права собственности в его пользу.
2. Покупатель же, как и в обычном договоре, обязуется принять здание или помещение и оплатить его приобретение.

Составление документа

Сделка заключается в простой письменной форме с обязательными подписями сторон, как и в обычном договоре ДКП недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Государственная регистрация или нотариальное заверение не требуется.

В наименовании договора должно присутствовать словосочетание «будущая недвижимость». Если планируется внесение предоплаты, это также необходимо отразить. Как и в обычной сделке, в шапке должны присутствовать дата и место составления документа и сведения о сторонах.

В случае включения в договор задатка, в нем также важно прописать сведения о необходимости заключения основного договора после того, как эта сумма будет внесена.

Предмет

В этом пункте должно быть указание на то, что недвижимость будет передана покупателю в будущем, а также ее характеристики (при отсутствии кадастрового номера): адрес, планируемая площадь и т.д., со ссылкой на проектный план, если здание еще строится или его постройка только планируется. Здесь же необходимо сделать отметку о том, что недвижимость еще не находится в собственности продавца.

• цена в рублях (цифрами и прописью);
• срок внесения платы покупателем.

Если сделка заключается с предварительной оплатой, также следует прописать сумму предварительной оплаты (в процентном соотношении от цены объекта недвижимости или твердую сумму) и срок.

Права и обязанности

• в срок, оговоренный сторонами (его нужно указать), приобрести право собственности на указанную в предмете договора недвижимость;
• передать ее в собственность покупателя с предоставлением всех необходимых документов для правопреемства (акт приема-передачи должен присутствовать) и регистрации в ЕГРН (узнать полный перечень документов для купли-продажи недвижимости можно здесь);
• осуществить все расходы, связанные с подготовкой здания или помещения к продаже.

• перечислить в указанный срок оплату за приобретение объекта недвижимости;
• принять его у продавца;
• оплатить расходы, связанные с переходом права собственности.

Сроки реализаций намерений

В данном пункте указываются сроки:

• завершения строительных работ и (или) приобретения продавцом права собственности на недвижимость;
• его передачи покупателю;
• снова указывается срок оплаты.

Особые условия

Под особыми условиями, как правило, понимается предоплата. Здесь необходимо сделать ссылку на подпункт, в котором указан ее размер. Кроме того, должны быть перечислены и связанные с ней условия, например:

• задаток остается у продавца, если покупатель откажется от заключения основного договора;
• задаток возвращается вместе продавцом с уплатой штрафа (или без такового), если основной договор не будет заключен по его вине.

Также в особые условия включаются сведения о порядке расторжения сделки и возмещении связанных с этим фактом убытков.

Заключительные положения

В пункте указывается момент вступления договора в силу, порядок его расторжения по обоюдному согласию и количество экземпляров-оригиналов.

Реквизиты сторон

ФИО (наименование, если речь об организации) продавца и покупателя, их подписи с расшифровкой и печать (при наличии).

• Скачать бланк договора купли-продажи будущего недвижимого имущества
• Скачать образец договора купли-продажи будущей недвижимости

Потребуется ли основной ДКП, когда жильё будет готово?

Такое требование возникает только в одном случае: если в договоре содержится условие о задатке (п. 8 ППВАС РФ № 54).

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи недвижимости мы писали в отдельной статье.

Преимущества и недостатки сделки

Недостатки

1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Возможные риск и пути их обхода

Проблемы перехода права собственности на недвижимое имущество

Если речь идет не о постройке нового здания, а о переходе права на уже готовое, есть шанс, что ситуация выйдет из-под контроля. Например, продавец является наследником недвижимого имущества. Он уверен, что является единственным правопреемником, и через положенные 6 месяцев получит свидетельство о вступлении в наследство.

Но неожиданно находится еще один родственник умершего, либо обладающий преимущественным правом на данный объект, либо включенный в категорию обязательных наследников. С продажей он не согласен. Решение: заключить договор ближе к дате приобретения продавцом права на объект продажи.

Купля-продажа недвижимости – это сложная сделка, которая в большинстве случаев не может быть совершена в кратчайшие сроки. Для этого и существует договор о намерениях. О том, как составить этот документ, а также в каких случаях и когда нужны генеральная доверенность и согласие супруга — читайте на нашем интернет-портале.