Ипотека на выкуп доли у родственника

Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше.

В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».

Близкие и взаимозависимые родственники

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

• Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
• Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

Особенности покупки недвижимости у родственника

• Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
• Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
• Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
• За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
• Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

• сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
• родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
• сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Как работает анонимный звонок?

Шаг 1

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС

Какие банки дают возможность выкупить долю квартиры в ипотеку?

Приобрести в кредит можно не только квартиру, но и долю в ней (например, одну комнату).

Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в недвижимости, после чего жилье полностью переходит в их собственность.

В статье рассмотрим условия, на которых можно взять кредит, а также какие есть требования к жилью, и какие при этом нужно собрать документы.

Условия, на которых можно взять кредит, чтобы купить часть жилья

Большинство банков готовы кредитовать покупку последней комнаты в квартире. Выкуп последней доли возможен по ставкам от 8,25-11% годовых на срок до 30 лет. Первоначальный взнос по таким займам составляет минимум 10-15% стоимости объекта кредитования.

После оформления кредита доля в недвижимости переходит в залог банка на весь срок выплаты кредита. Минимальная сумма кредита – 300-500 тыс. рублей.

Если выкуп последней доли у родственников, то условия те же. Например, сделки возможны между братьями, сестрами и другими членами семьи. А вот сделки между супругами, родителями и детьми – банки не приветствуют.

Если же речь идет об отдельной комнате, которую покупает кто-то из членов семьи, то на таких условиях банк может и вовсе отказать в кредитовании. С особой строгостью относятся к таким сделкам, если при оплате кредита используется сумма материнского (семейного) капитала либо другие государственные средства.

При отказе можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае можно будет купить любую долю в квартире, ведь под залог она передаваться не будет. Ставки по таким кредитам от 10-14% годовых в рублях на срок до 20 лет.

Подробнее об условиях получения ипотеки на долю в квартиры, можно узнать здесь.

Требования к недвижимости

Купить в кредит можно далеко не любую комнату. Во-первых, она уже должна быть выделена, то есть являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При этом квартира, в которой приобретается доля и дом, где она расположена, должны соответствовать требованиям банка.

Требования к доле недвижимости:

• площадь не менее 12 ка. м (то есть минимум одна комната);
• нотариально заверенный отказ соседей от покупки;
• отсутствие неузаконенных перепланировок;
• наличие всех коммуникаций (отопления, водоснабжения, света и пр.);
• отсутствие обременений, например, залога, ареста.

Возраст доме, где располагается квартира, в которой покупается комнат должен быть не более 48-50 лет, а его износ – не более 60-70%. Комната должна иметь двери и окна, нормальное жилое состояние.

Документы

Для оформления кредита нужно будет также собрать пакет документов. Это прежде всего заявление-анкета на получение ипотеки и дополнительный комплект бумаг о самом залоге (доле недвижимости).

От заемщика потребуется:

• заявление на выдачу кредита;
• копия паспорта;
• нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
• копия трудовой книжки;
• справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;
• СНИЛС или ИНН.

Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли:

• копия паспорта;
• копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
• расширенная справка ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• техплан БТИ с экспликацией;
• свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);
• письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;
• нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
• отчет об оценке стоимости доли в квартире.

Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца и передача их копий в банк не должно быть проблемой, если, конечно, собственник комнаты не против сделки с использованием кредитных средств.

В какой банк следует обращаться?

Среди банков, дающих кредит на покупку комнат, есть ДельтаКредит, Открытие, Газпромбанк, Тинькофф банк, Образование и многие другие. С нюансами оформления ипотеки на долю квартиры в Сбербанке можно ознакомиться тут.

Все они кредитуют покупку:

• отдельной комнаты в многокомнатной квартире или доме;
• последней комнаты в квартире (в том числе у родственников);
• комнаты в коммуналке.

Выкуп части квартиры у родственников банки не практикуют. Не предоставляются кредиты также на покупку отдельных комнат в общежитии. Причина: слишком большие риски для банка. Сделка может оказаться фиктивной либо могут начаться судебные тяжбы между родственниками, которые затруднят продажу залога, если возникнет такая необходимость.

Покупка в кредит возможна только в том случае, если залог ликвидный. Если покупается комната в старом доме, в состоянии капремонта или даже идущим под снос, то шансы на получение ипотечного займа – минимальны. Банк должен быть уверен в том, что недвижимость не упадет в цене в ближайшие годы, иначе сделка для него просто невыгодна.

На что обращать внимание при выборе учреждения?

Выбирая банк, стоит обратить внимание на величину кредитной ставки, срок кредитования и размер первоначального взноса, который требуется. Заемщику важно, чтобы кредитный платеж, который придется оплачивать в течение длительного периода времени, был по возможности низкий. Это влияет и на размер итоговой переплаты, и на возможность оплаты кредита с опережением графика.

Должно быть, также удобно оплачивать кредит. Например, через свой личный кабинет на сайте или другие удобные системы оплаты.

Процедура получения

Как выкупить часть жилья? Сначала нужно оценить его и предоставить в банк полный пакет документов о будущем залоге. Если у банка не будет вопросов, и он сможет предоставить письменное согласие на выдачу кредита, то можно передавать продавцу задаток и подписывать предварительный договор.

1. Заполнить анкету-заявку на получение займа, а также предоставить в банке все нужные документы.
2. Получить одобрение и оценить жилье.
3. Подписать кредитный договор, а затем и договор купли-продажи с продавцом доли.

На весь процесс у вас может уйти от одной-двух недель и до пару месяцев. Самое сложное в этой процедуре это проверка юридической чистоты сделки и получение согласия банка на выдачу кредита. Кредиторы с большой осторожностью относятся к кредитам на доли в недвижимости.

Это не самый ликвидный залог, и в случае, если придется продавать его при проблемном кредите, могут возникнуть большие трудности с поиском покупателя.

Согласно разъяснениям Росреестра при ипотеке на последнюю комнату в общей собственности можно зарегистрировать обременение на всю квартиру. Долю в недвижимости страхуют также как и все остальные залоговые помещения. Это придется делать каждый год, просто продлевая договор со страховщиком.

Особенности договора купли-продажи

Подписывается договор купли-продажи уже после оформления кредитного договора. Поэтому документ обязательно содержит информацию о том, что часть квартиры оплачивается за счет кредитных средств конкретного банка. Это залог того, что к покупателю потом не будут предъявляться претензии в случае срыва сделки из-за проблем с кредитом.

В договоре должны быть указаны:

• номер кредитного договора и дата оформления;
• название, реквизиты банка;
• порядок действий в случае отказа банка в кредитовании;
• сроки перечисления кредитных средств;
• порядок расчетов за квартиру (описание схемы передачи денег, сроков, регистрации сделки и подписания акта приема-передачи).

В договоре обязательно также указывается ответственность банка в случае, если по его вине сделка сорвется. Причиной может стать досрочное расторжение кредитного договора либо изменение суммы кредита. Все это может привести к невозможности покупателя совершить покупку квартиры.

Указывается и сумма кредита, а также та часть средств, которые вносятся лично покупателем. Если передавался задаток, то эта информация также должна быть отражена в договоре.

При желании все же можно найти банк, который согласиться выдать ипотечный кредит на покупку доли недвижимости. В приоритете – последние комнаты в квартирах или коммуналках в престижных районах, которые всегда пользуются спросом. Ставки по таким займам от 8,25-9% годовых на срок до 30 лет.

Ипотека Сбербанка на выкуп доли в квартире

Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке предусмотрена для граждан, желающих владеть частью имущества или приобрести оставшиеся комнаты для единоличного владения объектом недвижимости. Согласно законодательству, у жилого помещения может иметься несколько хозяев. При этом не обязательно они должны состоять в родственной связи.

При продаже доли приоритет в покупке имеет совладелец, поэтому зачастую сделка оформляется с целью осуществления установления единственного владельца. Например, после развода муж и жена остаются собственниками объекта, но не желают проживать в одном помещении. Совладелец имеет полное право продать свою часть собственности.

Не всегда человек располагает достаточной суммой для немедленного выкупа, поэтому существует возможность оформления ипотечного кредита в банке. Однако, данная ситуация имеет свои особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

• Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотечного кредита. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
• После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на такие квадратные метры довольно низок.
• Выкуп доли недвижимости, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется покупка доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

Условия предоставления ипотечного кредита

Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление-анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

• Валютой является только российский рубль.
• Срок погашения от одного года до 30 лет.
• Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
• Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
• Ставка вознаграждения от 9,5%.

Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотечного займа на общих основаниях. Дополнительно банк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

• В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
• Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.

Можно ли купить квартиру у родственников?

Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.

Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:

например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.

Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Преимущества покупки

Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

• уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
• возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
• возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

Недостатки и ограничения сделки

Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

• запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
• невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
• при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
• невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• ограниченный выбор кредитных организаций.

Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.

Можно ли и как взять квартиру в ипотеку в другом городе?

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Что выгоднее взять — потребительский кредит или ипотеку на квартиру?

Как получить одобрение банка?

Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.

Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

• не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
• предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
• подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.

В какие банки можно обратиться?

Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.

На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• ДельтаКредит;
• Россельхозбанк;
• Банк Москвы.

Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.

По каким причинам банки отказывают?

Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

• опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
• преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
• предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
• риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
• при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.

Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

Документы для ипотечного кредита

В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

• паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
• сведения о доходах по требуемой банком форме;
• копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
• дополнительные документы по требованию банка.

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

• документы на объект ипотечного кредитования;
• сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
• документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника

Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.

Действие	Пояснение
1	Заключение предварительного договора купли продажи.

• паспорт;
• нотариальное согласие супруга;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт; оценочный отчет;
• предварительный договор купли-продажи;
• подтверждение наличия у родственника другого жилья и регистрации в нем.

Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.

Расходы и сроки на совершение сделки

При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:

1. Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
2. Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
3. Услуги нотариуса при заверении:
   • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
   • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
   • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
4. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
5. Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.

Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.

Ответ юриста на частые вопросы

Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?

Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.

Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?

Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал. Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала.

Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.

Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.

Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.

Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?

Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.

Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?

В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры. Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита.

Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств. В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.

Как продать квартиру через ипотеку?

Как купить квартиру в новостройке?

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Покупка квартиры в ипотеку у близких родственников: особенности приобретения доли, военной ипотеки и условия Сбербанка

Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки. Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия.

Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

• супруги (жена/муж);
• родители (официальные усыновители);
• дети (в том числе не родные, а усыновленные);
• братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
• опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.

Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).

Типы штрафов, повышающие ставку:

• не подтверждение целевого назначения кредита;
• не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
• не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
• отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
• отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

• участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
• увеличение суммы первого взноса;
• уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
• возможность привлечения нескольких созаемщиков.