Как объединить комнаты в квартиру росреестр

Часто приобретая квартиру своей мечты, и желая довести ее до совершенства, мы рано или поздно сталкиваемся с вопросом перепланировки жилья путем объединения комнат в квартире. Предлагаем вам ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями, с которыми вы можете при этом столкнуться.

Основные нюансы согласования

Объединение двух комнат и более является самым распространенным вариантом перепланировки, так как имеет наименьшую проблематику при воплощении пожеланий в реальность. Ведь ответ в результате согласования объединения комнат будет в большинстве случаев положительным, так как это не противоречит закону – любые жилые комнаты можно объединять между собой (разумеется, если речь не идет о несущих стенах).

Рассмотрим нюансы объединения комнат в квартире с другими помещениями согласно действующему законодательству:

1. Нельзя объединять жилую комнату с газифицированной кухней. Это следует из Приложения к Постановлению Правительства № 508, согласно которому кухня с газовой плитой обязательно должна находиться в изоляции от жилых помещений. Единственным вариантом может быть снос стены (если ненесущая!), но при этом обязательно нужно установить на место стены раздвижную перегородку (французское окно) с плотно закрывающимися дверями, чтобы не было опасности, что при утечке газа, он проникнет в жилую комнату. Внимание: китайские двери-гармошки не являются полноценной дверью, и их установка запрещена в данном случае.
2. Если кухня оборудована электроплитой, то объединять ее с жилой комнатой фактически тоже нельзя, допускается лишь снос стены, при этом устанавливать перегородку не обязательно. Но по документам кухня останется кухней, а жилая комната жилой комнатой, поэтому должна быть видна четкая граница между этими помещениями (разное половое покрытие, небольшие пристенки и т.д.).
3. Нельзя объединять жилую комнату с туалетом или ванной, так как это приведет к ухудшению жилищных условий, поскольку ваша комната будет находиться в так называемой «мокрой» зоне.
4. С любым другим нежилым пространством объединять жилые комнаты можно (с коридором, кладовой, встроенными шкафами и др.).

Эти правила актуальны для всех типов домов, будь то объединение комнат в хрущовках, сталинках, панельных или в современных монолитных домах.

Написать нам
в WhatsApp

Памятка по согласованию!

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Как объединить две квартиры в одну

Наравне с типовой перепланировкой есть мероприятия по объединению двух квартир в общую. Собственникам доступен один из вариантов: горизонтального или вертикального объединения. В первом случае жилые помещения разделяет несущая стена, а во втором перекрытие между этажами.

Для согласования объединения двух квартир в одну нужно заказывать техническое заключение и проект.

Расскажем, в чем особенность процедуры, как объединить квартиры, где согласовывать и по каким документам.

Смежные квартиры

Так называемое горизонтальное объединение встречается довольно часто. Для реализации задуманного достаточно иметь две квартиры рядом.

Особенности горизонтального варианта объединения:

1. Соединение квартир через общую стену.
2. Межквартирная стена почти всегда несущая, и полностью сносить её запрещено. Единственный вариант объединения квартир – обустроить проём в несущей конструкции. Такой проём в обязательном порядке нужно усиливать металлоконструкциями. Иначе работы не согласуют и не примут на этапе проверки.
3. После объединения двух квартир у собственника будет две кухни и два санузла. Появляется вариант превратить одну кухню в кабинет или кладовую. Для этого придётся вносить изменения в техпаспорт. А вот сделать из кухни жилую комнату не получится. По крайней мере, если квартира находится не на первом этаже. Запрещено располагать кухни над жилыми комнатами соседей (п. 25 Требований ПП № 47 от 28.01.2006).
4. Если хочется сделать отдельный вход в объединенную квартиру, можно присоединить часть лестничной клетки или тамбура. Но эту идею сложно реализовать в 2021 году на практике. Нужно получить одобрение жильцов дома и собрать не менее 50+1% голосов.
5. Современные застройщики учитывают возможное объединение квартир в новостройке. С этой целью они могут заложить часть конструкции, в результате чего этот участок можно будет безболезненно снести в будущем. Не придётся ломать несущие стены.

Если соседи снизу или сверху сделали проём в несущей стене до вас, то Жилинспекция может отказать вам в аналогичных работах. В данном случае возрастает риск деформации или обрушения конструкции дома.

Одна квартира сверху, другая снизу

Объединение квартир по вертикали встречается реже, чем по горизонтали. «Виной» тому непопулярность архитектурного решения. Хотя, с другой стороны, двухуровневая квартира даже звучит солидно.

Нюансы объединения верхней и нижней квартир:

1. Придется делать проём в плите межэтажного перекрытия, а это гораздо сложнее, чем проём в несущей стене. Малейшие неточности в инженерных расчётах могут привести к обрушению перекрытий.
2. Проём в плите между этажами укрепляется рамой или колоннами (подпорки).
3. Для соединения квартир обычно возводят лестницу. Требования к ней есть в СНиП 31-01-2003. Ширина лестницы должна быть не менее 0,9 метра, а максимальный уклон – 1:1,25 к высоте потолка. По усмотрению собственника, лестницу можно сделать либо винтовой, либо поворотную из нескольких маршей (забежные ступени).
4. «Мокрые зоны» на втором уровне квартиры допустимо размещать где угодно. То есть необязательно строго над санузлом квартиры первого уровня. Можно и над жилой комнатой.

Итоговое решение по объединению вертикального соединения квартир за администрацией. Но прежде придётся обращаться к автору дома и заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности будущих работ. Эксперты должны дать разрешение на пробитие дыры в межэтажной плите.

Если такое разрешение не дадут, то объединить квартиры сверху и снизу не удастся.

Это реконструкция или перепланировка

Жилищный кодекс не упоминает соединение квартир. Однако ремонтные работы связаны с изменением конфигурации жилого помещения – а это, в свою очередь, перепланировка.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры

Какие документы нужны для перепланировки квартиры в 2022 году? Полный перечень

Перепланировка квартиры через МФЦ

Как согласовать объединение двух квартир в одну в 2021 году

Инициатору процедуры нужно обратиться за составлением проекта в архитекторское бюро, а затем согласовать объединение квартир с органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция

Порядок действий выглядит следующим образом:

1. Определиться с вариантом объединения двух квартир в одну: горизонтальный или вертикальный. От этого зависит структура проекта, заключения государственных служб и согласование в целом.
2. Собрать документы. Прежде всего нужно подготовить сведения из техпаспорта: поэтажный план и экспликацию – их выдают в БТИ.
3. Обратиться к автору дома и заказать техническое заключение. ТЗ требуется в связи с воздействием на несущие конструкции. Неважно, какой способ вы выбрали: объединять квартиры сверху и снизу или соседние. Автор дома – это организация, которая занималась проектированием многоквартирного дома, где расположены обе квартиры. Например, в Москве чаще всего это АО МНИИТЭП.Предварительно следует проконсультироваться с инженерами из архитекторского бюро. Они подскажут, возможно ли объединить две квартиры в одну. Каждый случай индивидуален.
4. Заказать проект перепланировки. Его может составить только лицензированная организация. Обычно это архитекторское бюро, имеющее допуск СРО. Без такого допуска компания не может заниматься разработкой проектной документации. Выбирайте проверенные фирмы. Если не хочется рисковать, лучше обратиться в государственную проектную организацию.
5. Обратиться в МФЦ и передать проект с документами на согласование. Напрямую документы принимают не во всех регионах. Лучше передавать их через МФЦ, откуда пакет документов поступит в целевой орган.
6. Получить разрешение на объединение двух квартир в одну.
7. Провести ремонтные работы. Перепланировка должна соответствовать ранее разработанному проекту. Отклонения недопустимы. Если вы обращаетесь к строительной бригаде, проверьте, чтобы у них также был допуск СРО. Кроме того, потребуется вести журнал производства и заполнять акты скрытых работ. Впоследствии, акты должен подписать инженер-архитектор, который разрабатывал проектную документацию.
8. Сдать работу. После того, как объединение окончено, собственник обращается в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке. Проверяющие согласуют с вами дату и время посещения квартир, и в указанное время на место выйдет приемочная комиссия. В её состав обычно входит один инспектор. Также могут быть представители УК или ТСЖ, а со стороны собственника – представители проектного бюро и строительной бригады.Комиссия проверяет перепланировку на соответствие проекту, и, если ничего не нарушено, председатель подписывает акт о завершении работ. Документ можно будет забрать в МФЦ чуть позднее.
9. Заказать новый техпаспорт. После объединения квартир изменяется их конфигурация. Все новшества фиксируются в поэтажном плане и экспликации. Для этого нужно вызвать техника БТИ, чтобы он произвёл замеры. Далее на их основе готовится техническая документация.
10. Внести изменения в ЕГРН. От собственника потребуется технический план объединенной квартиры (на основе техпаспорта). С ним нужно сходить в МФЦ и написать заявление о внесении сведений в кадастровый учёт.
11. Финальным действием будет объединение лицевых счетов в один. Заявку можно подать в Управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом. Через несколько дней лицевой счёт поменяют.

Какие нужны документы

Перечень документов для согласования процедуры объединения 2 квартир в 1 не отличается от стандартного – его нужно готовить в соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

• паспорт РФ;
• заявление с просьбой разрешить перепланировку жилья;
• проект перепланировки с приложением технического заключения от автора дома;
• оригиналы документов на квартиры – по документам у обеих квартир должен быть как минимум один общий собственник. Если у вас только копии документов, то нужно заверить их у нотариуса;
• поэтажный план и экспликация на каждую квартиру – входят в состав техпаспорта БТИ;
• доверенность – если от имени совладельцев жилого помещения действует их представитель.

Дополнительно могут понадобиться разрешения от газовой службы, органа охраны архитектурного наследия или протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Сроки

Сроки могут отличаться, в зависимости от региона, сложности перепланировки, работы ведомств и архитектурного бюро.

Рассмотрение заявки на согласование объединения двух квартир занимает до 45 дней, не считая времени на пересылку документов из МФЦ в орган архитектуры (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Изготовление проекта занимает от 4 до 15 дней, а где-то и дольше.

Общее время на согласование – порядка 4-6 месяцев.

Сколько стоит

Расходы также индивидуальны. На стоимость влияют регион проживания, тип дома, дата его постройки, площади квартир, изношенность несущих стен и межэтажных перекрытий.

Средняя цена проекта перепланировки – 10 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге ценник может доходить до 150 000 рублей за объединение двух квартир в одну. Прибавляйте сюда ТЗ от автора дома, оно тоже платное – в пределах 50 000 рублей.

Остальные расходы связаны с получением бумаг из БТИ, МФЦ и заверкой документов у нотариуса.

Что делать

Вначале нужно проанализировать причину отказа. Возможно, проект соответствует нормам, но вы не предоставили ряд обязательных документов. В таком случае нужно донести их, и получить разрешение на объединение квартир.

Если отказали по причине, с которой вы не согласны, можно обжаловать решение уполномоченного органа в районном суде.

Примеры из судебной практики:

• В Иркутске истец просил сохранить перепланировку, в ходе которой из двух квартир образовалась одна большая. Администрация отказала в узаконивании, сославшись на самовольный ремонт от собственника. Истец обратился в суд, где предоставил техническое заключение от компании с допуском СРО. Требования СанПиНа и пожарной безопасности были соблюдены, объединение квартир не угрожало жизни и здоровью жильцов, не нарушало их прав. Решением № 2-2344/2014 2-2344/2014~М-1894/2014 суд удовлетворил исковые требования собственника.
• Истец обратился в суд с иском о сохранении объединенных квартир в перепланированном состоянии. Районный суд удовлетворил исковое заявление. Однако Верховный Суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Причина в том, что истец объединил квартиры, одна из которых была в его собственности, а на вторую был заключен договор соцнайма (Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ 17-233 от 19 декабря 2017 года).

Ответы юриста на частные вопросы

Да, возможно. Однако потребуется заручиться согласием остальных собственников комнат в коммунальной квартире. Если хотя бы один из них будет против объединения – ничего не выйдет. Рекомендую вначале обсудить перепланировку с собственниками, а уже затем обращаться в архитектурное бюро за изготовлением проекта.

Муниципальные квартиры принадлежат местным органам власти. Граждане, заключившие договор социального найма, имеют лишь право владеть и пользоваться квартирой. Любые действия, особенно перепланировку, необходимо согласовывать с собственником (администрацией).

Для этого подаётся письменное заявление с просьбой разрешить объединение двух квартир. Если муниципальные власти дадут добро, можно заказывать проект и приступать к ремонту. По его итогам оформляется новый лицевой счёт.

Да, если на это будет получено согласие кредитора (банка). Вероятнее всего, банк откажет. Ведь в ходе объединения двух квартир появляется одна общая. При этом интересы кредитора могут быть нарушены.

Возникнут сложности или нет – зависит от региона вашего проживания. Где-то администрации прямо требуют, чтобы у обеих квартир был хотя бы один общий собственник. В других регионах такие условия не ставят – главное, чтобы оба собственника были указаны в заявлении и проставили свои подписи.

Обратитесь в отдел архитектуры вашего региона и уточните эту информацию.