Как обойти налог с продажи квартиры

В интернете есть популярное видео про мальчика, который расплакался над настольной игрой “Монополия”. “Что случилось?”, – спрашивают у него. “Налоги!”, – отвечает он.

“Налоги меня разорили! Так не должно быть в жизни. Это не весело!” Ну и какой взрослый станет спорить с этим ребёнком?! Нет, конечно, платить налоги необходимо, а уклоняться от них – противозаконно, однако всё это отнюдь не делает данный процесс приятным. И если уж есть хоть какая-нибудь возможность уклониться от уплаты налога, но при этом не нарушить закон, грех её не использовать.

Рассказываем, как сделать это, если вы хотите продать квартиру, которая находится у вас в собственности менее трёх лет.

Что это вообще за налог такой?

Итак, обо всём по порядку. Если вы хотите продать квартиру, собственником которой являетесь менее пяти лет (да-да, пяти – о трёх годах поговорим позже), вам нужно заплатить налог государству. О справедливости или несправедливости этого правила мы спорить не будем.

Понятно, что государство на рынке недвижимости отстаивает свои интересы, а в его интересах не только уменьшение количества перекупщиков, но и увеличение количества людей, которые проживают в собственных квартирах на его территории. В общем, закон такой есть, и ему необходимо следовать.

Какой же сам налог? Возьмите сумму, полученную в результате продажи квартиры. Отнимите от неё миллион рублей – это так называемая налоговая льгота. И от полученного отнимите ровно 13%.

Вот эти 13% вам и нужно будет заплатить государству. Если вспомним, какие суммы сейчас крутятся на рынке недвижимости, то поймём, что число будет очень и очень значительное. А ведь для тех, кто не живёт и не работает в России, то есть не является её резидентом, ставка ещё выше – целых 30%!

Но не спешите расстраиваться, потому что у нас есть для вас и хорошие новости, причём сразу две. Во-первых, закон о пяти годах в собственности вступил в силу только 1 января 2016-го года, тогда как раньше этот срок ограничивался тремя годами. А так как обратной силы закон не имеет, любую квартиру, ставшую вашей собственностью до этого числа, уже с начала 2019-го года можно продавать, не выплачивая никакой налог.

Во-вторых, есть квартиры, которые можно продавать без налога, владея ими только три года. Их особенность, которая позволяет с ними так поступать, заключается не в их площади или, скажем, классе, а в том, каким образом они перешли к вам в собственность. Остановимся на этом моменте поподробнее.

Какие квартиры можно продать без налога после всего трёх лет в собственности?

Ждать пять лет не нужно, если…

• Квартира получена в собственность в результате приватизации. Ну, тут всё понятно! Если государство уже пошло навстречу людям, проживавшим в этом помещении, и полностью передало его им, зачем ему заставлять новых собственников жить там пять лет? Часто сам факт приватизации подразумевает, что жильцы квартиры захотят её продать.
• Квартира получена в собственность по договору о ренте с обязанностью пожизненного содержания с иждивением. Это случай, конечно, не такой уж частый, да ещё и подразумевающий дополнительные обязательства, с которыми многие могут и не справиться. Не будем вдаваться в детали, чтобы не влезать в морально-этическую дискуссию, однако упоминание сделаем – да, имейте в виду, так тоже можно.
• Квартира получена в собственность по наследству. Помните, что вашей собственностью она становится сразу с открытия наследства, другими словами – с дня смерти наследодателя.
• Наконец, квартира получена в собственность как подарок члена семьи или близкого родственника. Как бы вы ни были близки с двоюродной тётей, она в этот список не входит, а входят бабушки, дедушки, родители, братья, сёстры, дети, внуки и супруги. К слову, если родственники оказались не такими уж щедрыми и не подарили, а продали вам квартиру, это тоже считается – пять лет в таком случае вам ждать не нужно, достаточно будет трёх.

Отдельно хочется отметить, что всё перечисленное верно не на всей территории России, а в столичном регионе. В некоторых других областях (скажем, в республике Алтай) и правила немного другие, и там они не такие строгие – ограничения в пять лет нет вообще, только три года. Так что если вы собираетесь продавать квартиру не в Москве и не в Московской области, сначала на всякий случай проверьте, какие условия продажи диктует вам местный закон.

И всё-таки – а можно не платить налог вообще?

Но если даже три года – это всё равно слишком большой срок для вас, вы можете не дожидаться его окончания и при этом точно так же в рамках закона избежать уплаты налога. Более того, вариантов, как это осуществить, есть сразу несколько.

Помните про налоговую льготу от государства в миллион рублей? Это та, которая вычитается из суммы, полученной от продажи квартиры, перед тем, как отнять от неё, собственно, 13% налога. Так, а что, если квартира стоит ровно миллион, ну или меньше? Льгота всё ещё работает? Вы, возможно, удивитесь, но да, никаких ограничений в этом плане нет. Получается, что миллион вычтут из миллиона, 13% нужно будет отнимать от ноля, ну и налог в таком случае составит тоже ноль рублей.

Доплачивать, если вы продадите квартиру за сумму меньше миллиона, вам не будут, но согласитесь, и без того уже неплохо!

Хотя если вы хотя бы чуть-чуть знакомы с рынком российской и уж тем более столичной недвижимости, то наверняка понимаете, что миллион рублей и меньше квартира на нём стоить никак не может. Это должен быть какой-то совсем уж редкий и непривлекательный вариант – такой, продать еще сложнее, чем купить. Тут в вашей голове могла появиться одна интересная, пусть и не совсем чистая и честная мысль… Но мы сразу вас от неё предостережём!

Имейте в виду, что схитрить при продаже квартиры не получится. Продать жильё по совсем уж заниженной цене вам не позволит его кадастровая стоимость. Если ваш ценник будет гораздо ниже, чем она (а именно – меньше 70% кадастровой стоимости), то государство при высчитывании налога предпочтёт ориентироваться на неё.

Ну а даже если вы каким-то чудом обойдёте эту загвоздку стороной и, скажем, просто захотите продать квартиру за сумму большую, чем прописанная в документах… Помните, что на любого недобросовестного продавца всегда найдётся ещё более недобросовестный покупатель. Ни на какие устные договорённости, личные отношения и честные лица тут полагаться не стоит, ведь в случае чего доказать что-либо в суде вам не удастся. И тогда экономия на налоге покажется вам, что называется, не такой уж экономной.

Как ещё можно использовать налоговую льготу?

Однако не спешите отбрасывать в сторону вариант с налоговой льготой, даже если ваша квартира стоит гораздо больше миллиона рублей. Дело в том, что льгота в миллион предоставляется не на всю квартиру, а на каждого её собственника. Получается, если помещение в равных долях поделено на две (ну, или более, что в данном случае только лучше!) части, на каждой из них удастся сэкономить миллион.

Правда, в таком случае перед продажей вам нужно будет договориться со всеми другими собственниками квартиры и очень внимательно отнестись к документам. Впрочем, что это мы! В операциях с недвижимостью к документам всегда нужно относиться особенно внимательно – даже тогда, когда кажется, что они и вовсе не нужны.

Допустим, что вам удалось избежать налоговой выплаты, а вернее, сумма налога, который вы должны выплатить государству, равна нулю. Так вот, даже в таком случае вам необходимо пойти в налоговую и заполнить там соответствующую декларацию. Сроки и правила её заполнения лучше узнавать прямо на месте, тем более что налоговые инспекторы наверняка и сами напомнят вам о ваших обязанностях за пару месяцев до наступления критичной даты.

И имейте в виду, что если вы их проигнорируете и в налоговую всё-таки не пойдёте, в будущем вам предстоит раскошелиться не только на пени, но и на ежемесячный штраф. Глупо будет допустить подобную ошибку, раз уж вы так мечтаете сэкономить на налоге.

А как ещё сэкономить на продаже квартиры?

Ещё один предлагаемый нами метод вряд ли позволит вам совсем не выплачивать налог с продажи, однако поможет существенно сэкономить и не переплатить. Вам понадобятся документы, подтверждающие все ваши расходы на квартиру в собственности – как на её приобретение, так и на ремонт. Достать последние, понятно, не всегда просто, ведь часто приводить жильё в надлежащий вид нам помогают работники, нанятые за наличные деньги, а иногда и вообще друзья.

Так что если в будущем вы планируете перепродать квартиру, озаботьтесь этим вопросом заранее.

Единственный минус использования этого метода с вычитанием расходов из доходов заключается в том, что его не удастся использовать вместе с вычитанием налоговой льготы. Нужно будет выбрать – либо минус миллион рублей, либо минус все расходы. Задумались и никак не можете определиться? Погодите с решением, ведь сейчас мы представим вам, наверное, самый оптимальный способ продажи квартиры без налога.

Как осуществить налоговый взаимозачёт?

Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги. Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом.

И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.

Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили. Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом.

Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна). Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.

Правда, для получения налогового вычета да и просто для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо соблюсти несколько важных условий. Во-первых, нужно работать в России и, соответственно, на регулярной основе платить налоги, то есть формировать государственный бюджет. Во-вторых, нужно делать налоговый вычет впервые.

Воспользоваться им можно только один раз, ежегодно зарабатывать таким образом у вас не получится. Наконец, в-третьих, продать и купить квартиру нужно в пределах одного календарного года. Поэтому действовать лучше оперативно, в идеале – уже зная, что и где вы хотите приобрести.

К счастью, рынок недвижимости сейчас достаточно богат, чтобы вам было из чего выбрать.

Не отдать государству лишнего: легальные способы избежать налогов при сделках с недвижимостью

Через неделю, 4 мая, истекает срок подачи налоговых деклараций, и если вы в 2021 году продали квартиру или дом, то государство будет ждать от вас отчета об этом. Поэтому самое время вспомнить, какие существуют легальные способы уменьшить налог.

На самом деле, приемов не платить лишнее государству довольно много. О них в своей колонке рассказала Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».

Сначала напомню о минимальном сроке владения. Если человек владел недвижимостью определенное время, установленное Налоговым кодексом, то он может продавать эту недвижимость спокойно. Ему не надо будет подавать декларацию и платить НДФЛ.

Существуют два установленных минимальных срока владения: три года и пять лет. Продать квартиру через три года без налогов вы можете, если она:

• досталась по наследству;
• получена в результате приватизации;
• подарена близким родственником;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
• куплена до 1 января 2016 года;
• является единственным жильем.

К последнему пункту: если у вас есть единственное жилье, которым вы владеете три года и больше, и вы купили новую квартиру, но в течение 90 дней продали первое жилье, то налоговую декларацию подавать не надо.

Вот это случаи, в которых минимальный срок владения недвижимостью составляет три года. Всех остальных ситуаций, чтобы продать жилье без обязанности платить НДФЛ, надо ждать пять лет.

Как сэкономить на налогах

Что можно сделать, чтобы уменьшить налог на продажу недвижимости? Мне иногда кажется, что об этих способах уже все давно знают, но на деле оказывается, что это не так. Поэтому тоже напомню.

Уменьшение доходов на расходы. Это один из видов налогового вычета. Всё просто: из дохода от продажи квартиры можно вычесть расходы на ее приобретение. НДФЛ придется платить только с оставшейся суммы. Но этот способ подойдет, только если расходы подтверждены документально.

Причем если вы купили квартиру в ипотеку, то проценты тоже можно учесть в составе расходов. Вот об этом, на самом деле, знают далеко не все.

Налоговый вычет в миллион рублей. Если документов, подтверждающих ваши расходы по покупке квартиры, у вас нет, то при ее продаже можно уменьшить сумму налога за счет вычета. Для жилья и земельных участков сумма составляет один миллион рублей.

Уменьшение доходов от продажи детских долей. С 2019 года доход от продажи детской доли можно уменьшить на расходы родителя при покупке этой доли. Не забудьте, что при продаже детской части взрослым нужно подать декларацию от имени детей.

Все расходы и доходы лучше подтверждать документами

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить за счет расходов другого, то есть имущественные налоговые вычеты между супругами могут быть распределены по их взаимной договоренности. Это дает большие возможности для маневров. Я как-то описывала подробно случай из практики, когда мы таким образом «обнулили» для наших клиентов 260 тысяч рублей налога.

Уменьшение доходов на расходы наследодателя или дарителя-родственника. Имеются в виду близкие родственники. С 2019 года расходы дарителя или наследодателя можно вычесть из доходов того, кто продает квартиру. Например, мама купила квартиру и подарила ее дочери, а дочь захотела через пару лет продать жилье, не дожидаясь, пока пройдет необходимый срок владения.

В этом случае можно будет снизить налогооблагаемую базу — конечно, если мама сможет подтвердить свои расходы документами. То же самое касается и наследства.

Уменьшение налогов при дарении. Если квартира или дом достались в подарок не от близкого родственника, то вы обязаны заплатить НДФЛ при получении подарка. Вот за счет этой суммы можно впоследствии уменьшить налог на продажу, если вы решите эту квартиру продать.

И еще не забудьте, что срок владения квартирой в новостройке сейчас считается от оплаты. То есть если вы, скажем, вложились в дом на этапе котлована, то эта пара лет, пока здание строят, уже засчитывается вам как время владения. После того как вы получите ключи, можно будет существенно раньше продать квартиру без уплаты НДФЛ.

Правда, есть большое «но». Если после сдачи объекта клиенту приходится доплачивать за дополнительный метраж, то срок полной оплаты считается именно с этого момента.