Как оценщик оценивает квартиру для ипотеки

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно
набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность
в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой
статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная
экспертиза и как она проводится.

Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено).

В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки — сумма кредита большая, а срок выплаты — до 30 лет. Поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость.

По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Независимая оценка квартиры для ипотеки важна и для страховой, так как при ипотечном кредитовании наличие договора имущественного страхования обязательно.

При покупке квартиры в кредит обычно регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Как происходит оценка объекта

Заказать оценку квартиры просто:

1. Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
2. Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке квартиры для ипотеки.

Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1–2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.

Что включает в себя отчет об оценке

В отчете об оценке указываются:

• реквизиты отчета: дата его составления и номер;
• данные оценщика, копия и реквизиты страхового полиса;
• описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
• оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
• обоснование выбора подхода к оценке;
• описание процесса определения цены;
• документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
• фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
• итоговая стоимость объекта;
• дата определения стоимости объекта — она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
• наличие перепланировок, если они есть, с указанием согласована она или нет.

Отчет готовят в бумажной или электронной форме. Бумажный документ должен быть распечатан, сшит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный — заверяется электронной цифровой подписью.

Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Например, если заемщик решит рефинансировать ипотеку через год после выдачи кредита, то придется делать новый отчет — ст. 12 закона 135-ФЗ.

Райффайзенбанк может рефинансировать кредит сразу после выдачи текущего кредита, например, на госсубсидию, — в таком случае делать новую оценку не нужно.

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 млн руб. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн руб * 80% = 3,2 млн руб.

Обмануть банк, договорившись с оценщиком, не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных оценочных компаний, то есть от тех, кому он доверяет.

Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья

Объем ипотечного кредитования в России растет. Каждый год — очередной рекорд. Рост исчисляется двузначными цифрами.

Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

1. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
2. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
3. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
4. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение.

Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Нам очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход.

Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет.

Мы просмотрели прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб.

Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Вы собрались брать ипотеку

Вопрос «как сделать оценку квартиры для ипотеки» возникает на этапе, когда банк уже предварительно одобрил вам ипотеку, а вы уже выбрали квартиру, которую точно собрались покупать.

Что это означает:

1. Вы определились, в каком банке будете брать ипотечный кредит, вас устраивают предлагаемые сроки и процентная ставка. Вы уже подали справку 2-НДФЛ с работы, копию Трудовой книжки. А банк оценивал вас как надежного плательщика и готов предоставить ипотечный кредит.
2. Из всех вариантов, которые вы выбрали самостоятельно, либо при помощи риелтора, вы оставили один – с конкретными показателями по площади, этажности, году и типу постройки и, конечно, ценой.

Теперь необходимо провести оценку квартиры для ипотеки. Если вы берете недостающие деньги в банке, обойти этот вопрос не получится, и вот почему. Пока вы выплачиваете ипотечный кредит, квартира является имуществом с обременением, находится в залоге у банка.

Другими словами, она вам до конца не принадлежит, пока вы не вернете взятые у банка под займ деньги. Если же этого по разным причинам не произойдет, и в силу обстоятельств вы не сможете вносить платежи, банк изымет у вас квартиру и продаст ее на торгах, чтобы вернуть себе вложенные средства.

Оценка квартиры для ипотеки как раз и покажет, насколько легко ее будет продать.

К слову, и для вас в оценке квартиры для ипотеки есть своя выгода. Т.к. вы еще на берегу сможете понять, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят или нет.

Если же она продается выше/ниже рыночной стоимости, то это повод призадуматься. Особенно, если ниже рыночной стоимости – такая ситуация может говорить о том, что ваш продавец находится на грани банкротства, что в свою очередь, чревато риском потерять квартиру. Т.к.

сделка в данном случае может быть опротестована в суде.

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.

Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:

• профильное образование,
• членство в СРО,
• застрахованная ответственность.

Пример отчета с оценкой квартиры для ипотеки

Как выбрать компанию для оценки

1. Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
2. Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
3. При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.

При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:

1. Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
2. Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
3. Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры

Внешне отчет с оценкой квартиры напоминает сброшюрованную курсовую. Данные с оценкой распечатывают, нумеруют и прошивают. Об этом будем говорить знак в конце отчета.

На титульную же сторону отчета выносятся данные по квартире: адрес, по которому она находится, ФИО заказчика и заемщика (могут и не совпадать, если вы попросили заняться этим отчетом кого-то другого). Также указывается дата определения стоимости и дата составления отчета: это важно, т.к. отчет действителен в течении полугода с момента его составления.

Вот почему, к примеру, когда вы собираетесь провести рефинансирование ипотеки, в новом банке вас снова попросят сделать оценку квартиры и принести отчет.

Какие сведения содержатся в отчете:

• Стандарты оценки;
• Сведения об оценщике и заказчике;
• Описание квартиры и определение физического износа здания;
• Месторасположения и фотографии объекта;
• Обзор рынка недвижимости, анализ квартир, аналогичных по качеству и месторасположению вашей;
• Определение рыночной стоимости и ликвидационной стоимости.

Какая бывает стоимость

Оценка квартиры для ипотеки будет включать два вида стоимости: рыночную и ликвидационную.

• Рыночная – эта та цена, которую можно получить за квартиру, продав ее без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
• Ликвидационная – те средства, которые можно получить за квартиру, если продать ее надо максимально быстро. К примеру, покупка и продажа однокомнатной квартиры всегда произойдет быстрее, чем трешки или эксклюзивной квартиры с террасой. А еще лучше и быстрее «уйдет» однушка, которая находится не на первом, и не на последнем этаже.

Для расчета и той, и другой стоимости, оценщик берет во внимание и состояние самой квартиры и дома, в котором она находится, и цену квартир, которые находятся в этом районе и аналогичны по метражу, планировкам, состоянию дома и т.д.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры

• Месторасположение. Оценка квартиры при ипотеке всегда будет учитывать место, где расположена квартира. Что здесь важно: находится дом в центральном районе или нет. Если не в центральном, то насколько хорошо там с транспортом и социальной инфраструктурой: есть ли школы, детсадики, больницы и пр. Также играет роль, насколько район благоприятен и ухожен в целом. Если рядом расположен завод или промзона, воинские части, суды, следственные изоляторы, – все это повлияет на оценку стоимости.
• Технические характеристики здания. Здесь имеется в виду год и тип постройки, как давно делали капитальный ремонт, находится здание в аварийном состоянии или нет, этажность дома и планировки. Выбирая «хрущевку» или «брежневку», особенно внимательно проверьте, не назначен ли дом под снос или реконструкцию, проводилась ли замена канализационных труб или отопления.
• Состояние квартиры. Основными параметрами тут, конечно, будут этажность, количество комнат, планировка (если проводилась перепланировка, то подтверждение, что она узаконена). Кроме того, в качестве повышающих или понижающих коэффициентов будут наличие ремонта (качественный или сделанный на скорую руку), бытовой техники, мебели, которые останутся после продажи. Сюда же можно отнести наличие или отсутствие пластиковых стеклопакетов, остекления балкона.
• Положение на рынке. Проводится сравнение по аналогичным квартирам: однушка в монолитном доме сравнивается с такими же предложениями. Объектов для сравнения обычно выбирается до 5: так легче понять, где цены искусственно завышены или занижены. Не забывайте и о форс-мажорных обстоятельствах. Сейчас, к примеру, в связи с коронавирусом уменьшилась и платежеспособность населения. А с другой стороны, действует господдержка, по которой можно приобрести жилье в новостройке, что тоже снижает спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки.

Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик.

Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.