Как оформить прилегающий земельный участок

При необходимости площадь земельного участка можно увеличить, однако для этого необходимо соблюдать все требования законодательства. Рассмотрим поподробнее возможные способы.

Площадь каких земельных участков можно увеличить?

Увеличить можно площадь земельных участков, которые находятся в собственности граждан и предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

При этом участок, который будет присоединен должен находиться в государственной или муниципальной собственности и обладать тем же целевым назначением, что и основной участок.

Какие есть способы увеличения земельного участка?

Увеличить площадь земельного участка можно несколькими способами:

• Перераспределение земель (прирезка);
• Выкуп соседнего участка и объединение с основным;
• Уточнение границ с помощью межевания;
• Регистрация бесхозного (заброшенного) участка;
• Регистрация участка по приобретательной давности.

Что такое перераспределение земель?

Перераспределение земель – это образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. Это можно сделать, если:

• Участок находится в государственной или муниципальной собственности;
• Площадь образуемого участка не превышает максимальную (можно посмотреть в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ, утвержденных в каждом муниципальном образовании);
• Участок свободен от другой недвижимости и не ограничен в обороте;
• Участок не выставлен на аукцион;
• Границы земельного участка уточнены (в реестре установлены координаты границ).

Сколько стоит оформление перераспределения?

Если участок находится в федеральной собственности, то оплатить необходимо 15% кадастровой стоимости присоединяемого участка. Если в муниципальной – устанавливается местными властями (например, в Московской области 50% от кадастровой стоимости присоединяемого участка).

Кадастровую стоимость (и кадастровый номер) участка можно посмотреть в выписке из ЕГРН или онлайн на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Выкуп соседнего участка

Если участок находится не в государственной или муниципальной собственности, а в частной собственности, то его можно только выкупить у владельца, а позже объединить с основным участком в порядке государственного кадастрового учета.

Важно, что новый участок также не должен превышать максимальный предельный размер, установленный в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.

Как уточнить границы с помощью межевания?

Уточнить границы можно только в случае, если участку присвоен кадастровый номер, но его границы не определены (нет сведений в реестре) или определены недостаточно точно.

Такое может произойти если у гражданина есть участок, оформленный до начала действия Земельного кодекса РФ (т.е. до октября 2001 года), когда регистрировалась лишь площадь земельных участков без уточнения границ.

Также уточнение возможно при наличии ошибки в ЕГРН.

Для уточнения границ необходимо:

Шаг 1. Составить межевой план

Межевой план составляет кадастровый инженер. Он также оповещает владельцев соседних (смежных) участков. После согласования документы подаются на регистрацию;

Шаг 2. Направить документы в орган регистрации

Необходимо подать заявление об уточнении границ земельного участка и межевой план в территориальное отделение Росреестра (можно сделать через МФЦ);

Шаг 3. Дождаться решения органа регистрации

Срок регистрации – 5 рабочих дней (7 рабочих дней, если заявление было подано через МФЦ).

Какого размера земельный участок может быть присоединен в порядке уточнения границ?

В большинстве регионов установлено, что в ходе уточнения границ можно присоединить участок не более предельного минимального размера земельного участка, установленного местными властями. Но если такого правила не установлено, то увеличить участок можно не более чем на 10%.

Как стать владельцем бесхозного земельного участка?

Если у земельного участка нет собственника или владелец признан пропавшим без вести, или отказался от земли, то участок переходит в собственность местных властей. Тогда земельный участок можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить, также можно получить в результате перераспределения.

Как приобрести земельный участок по приобретательной давности?

Если гражданин владеет (пользуется) земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, он приобретает право собственности на этот земельный участок.

Для этого необходимо убедиться, что у участка нет собственника или участок не признан бесхозным и не принадлежит местным властям. Также к такому владельцу не должно быть претензий со стороны властей и соседей.

Как узаконить увеличение участка

Одной из проблем землевладельцев является узаконивание дополнительной площади участка, занятой за счет земель общественного использования. Владельцы часто переходят установленные границы собственной земли и используют дополнительные сотки в хозяйственных целях. В Москве и Московской области законный перевод в частную собственность земельного участка можно выполнить в нашей организации.

Узаконивание увеличения границ участка

Когда землю можно выкупить

Узаконить увеличение участка можно в случае, когда отобранная земля не находится в частной собственности, не относится к территории парков, заказников и заповедных зон. Прежде чем приступать к узакониванию занятой территории, следует убедиться, что на него не будут претендовать другие землевладельцы, организации, коммерческие компании.

Выкуп государственной земли ведется по процедуре, согласованной Земельным кодексом РФ. Участок невозможно присоединить, если имеет стратегическое значение или же уже запланирован отвод этой земли под коммерческую деятельность. Информация о возможном использовании такого участка имеется в местных органах самоуправления.

Заявление на утверждение схемы

Внимание! Если участок увеличивается за счет муниципальной земли, то за такую операцию нужно внести дополнительную плату местному бюджету. Сумма оплаты и сроки ее внесения будут озвучены при подаче заявления.

Какими законами регулируется

Порядок легализации новых участков описан в гл. V.4 Земельного кодекса РФ. Закон оперирует понятиями «прирезка» и «перераспределение земель», поэтому важно употреблять эти термины в правильном контексте.

1. Перераспределение земель. Так называется способ образования нового участка. При этом исходный участок прекращает свое существование. Образованный участок имеет иную площадь, а права на эту землю устанавливаются на основании договора между землевладельцев и местными властями.
2. Прирезка — увеличение частного земельного участка за счет присоединения к площади государственной (муниципальной) земли.

Регистрация прав собственности на прирезку и строения на ней на данный момент проходят без вмешательства суда, по упрощенной процедуре. Заявитель подготавливает документы и передает их в Росреестр. Если процедура подачи была соблюдена, через 30 дней землевладелец получает разрешение и включает новые квадратные метры в границы собственного земельного участка.

Земля передается в собственность застройщику в случае, если здание будет соответствовать нормам, изложенным в Градостроительном Кодексе. Если землевладелец незаконно увеличил свои границы и не выполнил межевание, то ему грозит административный штраф до 200 тыс. рублей. Все постройки на таком земельном участке — незаконны, и подлежат сносу.

Порядок легализации

Земельным Кодексом РФ разрешается увеличение площади земли за счет прирезки земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Решение об отведении земли принимается на уровне органов местного самоуправления.

С заявлением обращается собственник участка или его доверенное лицо. При этом получившийся размер не должен превышать установленных границ. Для Москвы и МО предельные параметры участка под ИЖС находятся в границах 6-15 соток. Узнать точное размеры можно в ПЗЗ (правила землепользования) вашего муниципального района.

Внимание! Увеличивать земельные участки за счет дорог, коммуникационных сооружений, иных сооружений, необходимых для нормального функционирования района не разрешается. Запрет касается также лесных и прибрежных зон.

Присоединяемая площадь не должна превышать 10% площади основного участка. Если присоединяемой земли больше, или ее общая площадь превышает установленные границы, то тогда формируют новый участок и выкупают по заявленной кадастровой стоимости.

Приступать к легализации прирезки можно лишь после регистрации границ существующего участка. Для этого необходимо провести межевание и поставить землю на кадастровый учет. В Росреестр подается пакет документов:

Провести межевание на свой участок

Требования к межевому плану изложены в ст.38 ФЗ 218. За основу берется кадастровый паспорт. После составления документа в него вносятся все последующие изменения границ земельного участка.

Составляют и изменяют межевые планы лицензированные кадастровые организации и кадастровые инженеры. Работы ведутся на основании договора, заключенного между собственником земли и самой организацией.

Подготовка схемы

Работы выполняются в три этапа:

• подготовительный: ведется работа с правовыми актами, запрашиваются выписки из реестров собственников, уточняются данные по зонированию и инвентаризации;
• полевой: инженер выезжает на участок, ведется геодезическая съемка местности, определяются границы, и проводится их согласование с соседними владельцами;
• камеральный: ведутся заключительные работы по определению площади участка и существующих границ.

В процессе работы специалист геодезической компании обязан убедиться, что присоединяемая земля:

• не находится в частной или коммунальной собственности;
• не содержит коммуникационных траншей и сооружений;
• не находится в коммерческой собственности;
• не представляет интереса для третьих лиц.

Итог работы кадастрового инженера — составление схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Схема увеличения границ

Подача документов в администрацию

После получения схемы расположения владелец участка обращается в администрацию района с пакетом документов. Подают документы в тот орган, к которому территориально относится основной участок. Неправильно оформленный пакет возвращают в течение десяти дней с указанием причины отказа в рассмотрении.

Госпошлина при этом не возвращается. Если все сделано верно, администрация рассматривает вопрос в тридцатидневный срок и сообщает о своем согласии (или несогласии) расширить границы.

После получения одобрения местных властей следует уточнить границы, то есть подготовить новый межевой план, иначе новая территория е не будет зарегистрирован официально. Для окончания оформления в пакет документов добавляется выписка с решением местного совета, и все бумаги отправляются в Росреестр. Вопрос рассматривается 30 дней.

Собственнику выдается выписка из Росреестра.

Сроки и оплата

Стоимость легализации прирезки регулируется ст. 39,28 Земельного Кодекса. В ряде случаев прирезку оформляют бесплатно. Это касается зданий и сооружений, принадлежащих:

• гражданам, которые уже использовали участок в течение 5 лет согласно предоставленным разрешениям;
• религиозным организациям;
• многодетным гражданам;
• отдельным категориям физических лиц, если это предусмотрено законами РФ.

Процедура оформления новых границ занимает около двух месяцев. Но если выдаются отказы из-за неправильно оформленных документов, этот срок увеличится на полгода.

Расходы по узакониванию земли устанавливаются местными властями и зависят от региона расположения участка. При подсчете стоимости оформления учитываются:

• кадастровая стоимость основного участка;
• общая площадь новой территории;
• плата за присоединение прирезки.

Внимание: оплата за узаконивание земли проводится разово. Выплаты в рассрочку не допускаются.

Чаще всего плата за присоединение составляет около 15% стоимости основного участка. Но эта сумма будет увеличена из-за оплаты услуг кадастрового инженера.

Причины отказа

На этапе приемки документов администрация редко отказывает в их рассмотрении. Причины для отказа могут возникнуть позднее. Владельцу следует отслеживать процесс принятия решения регистратором и своевременно представлять дополнительные сведения.

В легализации новых границ участка откажут из-за:

• несовпадения сведений из заявления и представленных документов;
• отсутствия согласия соседей и других заинтересованных лиц;
• выставления нового участка на торги;
• передачи прирезки в коммерческую собственность на правах аренды;
• завышенной итоговой площади участка

и прочих причин, которыми будет сопровождаться отказ. В случае несоответствия данных в документах, ситуацию можно исправить, а ходатайство о присоединении прирезки отправить на регистрацию снова. В данном случае предусмотрена повторная уплата госпошлины.

Важно: Росреестр не узаконит новые границы, если данные об участке не были зарегистрированы. Следует осуществить процедуру регистрации так, как этого требует закон, и начинать ее с уточнения данных в кадастровом реестре. Только после постановки прирезаемого участка на учет, возможно его присоединение к общей территории.

Почему администрации выгодно продавать землю?

Перевод земли в частную собственность выгоден самим властям. Это:

• уменьшение затрат на обслуживание земель муниципального и государственного значения;
• увеличение поступлений в местный бюджет из-за цен на оформление работ, уплаты госпошлин;
• увеличение уплаты земельного налога из-за увеличенной стоимости участка.

Для владельца узаконивание земли означает последующую легализацию частных домов, а также всех бытовых и хозяйственных построек, возводимых на прирезанном участке.

Важно помнить, что процедура упрощенного оформления ограничена по срокам. Поэтому следует поспешить с легализацией границ, так как после отмены амнистии решить данную проблему можно будет только в судебном порядке.

«Лишние» сотки – при межевании участок оказался больше: что делать, как оформить в собственность легально

Земельное законодательство в России еще находится в стадии становления. Поэтому ситуации, когда фактическая и юридическая площадь участка отличаются на практике бывают очень часто. Особенно, если земля была выделена давно.

Старые участки выделяли без межевания, без установления точных границ. Нередко землю расширяли за счет пустующих соседних земель, а иногда соседи по обоюдному согласию передвигали межу. И в результате по документам площадь такого участка стандартные 6 соток, а по факту – больше.

С юридической точки зрения это можно рассматривать как самозахват земли. Поэтому мы рекомендуем оформлять лишнюю землю по закону. Тем более, закон дает такую возможность сделать официально.

Когда проще всего узаконить «лишнюю» площадь

Вы еще не проводили межевание. В этом случае ваш участок стоит на кадастре, но в реестре есть пометка «границы не установлены».
Чтобы это проверить, вы можете заказать выписку из ЕГРН или посмотреть на Публичной карте. В этом случае оформить такие прирезки обычно бывает просто. Но даже в этом случае могут отказать, так как не все земли можно «прирезать» к участку по закону.

Земля была выделена в советский период. С такими участками всегда много путаницы, так как ЗУ, зачастую, выделялись практически на глаз. Поэтому регистрация участка в новых границах в большинстве случаев проходит без проблем.

Вы покупали участок до вступления в силу Земельного кодекса 30 октября 2001 г. В целом, здесь у собственника все те же преимущества, что и у владельцев старых советских дач. Если никакие нормы ЗК РФ не нарушены, лишние сотки оформят.

Как оформить лишние сотки: Этапы узаконивания

1. Провести межевание земли.Заказать межевание можете в нашей компании. Наши специалисты установят точные границы и площадь, согласуют их с соседями. Это обезопасит вас от риска оказаться втянутым в длительные межевые споры.
2. Подать заявление о внесении в Реестр уточненных сведений о границах. Сейчас межевание границ стало обязательным, и его обязательно проводят перед постановкой на кадастровый учет участка. В отношении старых участков в Реестре есть пометка «границы не установлены». Владелец такого участка имеет право обратиться в Росреестр с заявление о внесении дополнительных данных.
3. Получить на руки выписку из ЕГРН с обновленными данными. Если все требования закона соблюдены. Проблем с уточнением данных о границах не возникает. Но Росреестр может отказать, если выявит какие-то нарушения. Мы поможем избежать вам проблем при узаконивании лишних земель. Обо всех нюансах процедуры в вашем случае наш специалист расскажет на консультации.

Нюансы узаконивания в собственность

Закон устанавливает нормы, при которых узаконивание возможно:

• В земельном законодательстве есть понятие предельного минимального размера участка. Этот показатель отличается для разных категорий земель. Площадь прирезок не должна быть больше этого показателя. Если лишних земель больше, узаконить их нельзя. Например, минимальная площадь участка для СНТ – 6 соток. Это означает, что к своим «законным» шести соткам в деревне вы сможете прирезать максимум такую же площадь. В этой норме права есть еще один важный момент, который нельзя не учитывать. Дело в том, что минимальный размер земли устанавливают местные органы власти, а не федеральные. И может оказаться, что в некоторых регионах таких норм просто нет. В этом случае вы сможете прирезать не больше, чем одна десятая часть вашего участка.
• Важно помнить и еще один момент. Когда вы заказываете межевание, вы должны предоставить документы на землю. И в этих документах указана площадь ЗУ. Когда фактическая площадь отличается, кадастровый инженер должен не просто установить новые границы, но и обосновать отклонения. Фактические границы должны существовать не менее 15 лет и быть закреплены какими-то объектами. Объекты могут быть природными или искусственными. Важно, чтобы они позволяли точно определить, как проходят границы земли.

Какие сотки не получится узаконить

Даже если вы фактически пользуетесь землей долгие годы, а площадь прирезок соответствует закону, есть риск того, что вам откажут в их оформлении. Есть категории земель, которые не могут быть оформлены в частную собственность:

• Лишняя земля относится к категории особо охраняемых территорий или земель лесного фонда.
• Если есть водный объект, который находится в федеральной или муниципальной собственности.
• Земли, которые предоставлены для служб транспорта или связи.
• Участки, которые находятся рядом с землями, необходимыми для государственных нужд.
• Сотки, которые заходят на зоны санитарной охраны водоемов хозяйственно-бытового значения или на береговую зону.

В практике чаще всего встречаются случаи, когда в оформлении лишних соток отказывают, так как они относятся к лесному фонду. Зарегистрировать их в собственность нельзя. Но в этом случае есть возможность оформить аренду. Чтобы заранее знать, какими возможностями вы можете воспользоваться, приходите на консультацию к нашему эксперту.