Как отказаться платить управляющей компании

Если обслуживающая организация халатно относится к договорным обязательствам, перед жильцами встает вопрос, как отказаться от услуг управляющей компании.

Процедура сложна, но, при соблюдении законных рамок, возможна.

Законодательство

регулирует исполнение договорных обязательств управляющими организациями, процедуру возмещения ущерба. устанавливает критерии качества предоставления услуг ЖКХ. Статьей 161 регламентирует порядок смены УО, требования к содержанию общего имущества. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» Приложением 1 перечисляет требования к качеству коммунальных услуг. При несоблюдении норм составляется соответствующий акт. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» определяет понятие некачественной услуги ЖКХ.

Можно ли сменить УК

На процедуру отказа от управляющей компании влияет способ избрания: результаты открытого конкурса или выбор собственников.

Если она участвовала в открытом конкурсе, собственники могут расторгнуть договор по окончании очередного года работы.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!

Если собственники самостоятельно выбирали, смена возможна при соблюдении условий, определенных законом. Основное – некачественные услуги.

ВАЖНО! При смене управляющей компании необходимо грамотно составить протокол голосования.

Одному собственнику

Когда УК хочет сменить один собственник, важно учесть площадь дома, где он проживает. Если помещение разделено между двумя жильцами, один владеет большей частью, на его стороне перевес более пятидесяти процентов голосов. Значит, он имеет право распоряжаться УО, перейти на непосредственное управление домом.

Когда речь идет об обычном многоквартирном доме с большим количеством жильцов, одному сменить УК не получится. Об этом прямо говорит п. 9 ст. 161 ЖК РФ. Наличие нескольких УО противоречит логике: они обслуживают общедомовое имущество МКД, выделить часть, принадлежащую конкретному лицу, невозможно.

Недовольному работой обслуживающей организации придется привлечь на свою сторону более половины владельцев квартир и провести собрание с соответствующей повесткой.

Домом

Жилищный кодекс предусматривает четкий механизм и основания, чтобы сменить УО или способ управления МКД. Для этого при наличии законных причин необходимо собрать более половины владельцев квартир.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

Следует учитывать, что договор составляется на период от 1 года до 5 лет.

До года сменить компанию не получится, а вот если работа УК и после указанного периода не справляется с обязанностями, жильцы вправе найти ей замену.

Результаты необходимо оформить протоколом. Решение будет считаться обязательным также для отсутствовавших граждан.

Коттеджным поселком

При покупке владений в коттеджном поселке стоит сразу поинтересоваться, какая УК его обслуживает, чья обязанность проверять состояние труб, контролировать вывоз мусора, уборку общей территории.

Часто встречается вариант, когда эти функции возложены на организацию, с которой заключил договор застройщик.

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

Для этого требуется создать ТСЖ, которое будет заключать договоры с подрядными организациями или УО.

Может ли УК отказаться от управления МКД

ЖК РФ не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора управления МКД со стороны УК.

Такой исход возможен только по решению суда при нарушении условий соглашения противоположной стороной. Причем, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, это нарушение должно повлечь последствия, когда пострадавшая сторона потеряет больше, чем предполагала приобрести. Когда речь идет об обслуживании здания, такие обстоятельства маловероятны.

Единственный вариант расторжения по инициативе исполнителя работ предусмотрен ст. 162 ЖК РФ: срок заключения договора на обслуживание МКД составляет от 1 года до 5 лет. По истечении этого времени организация может не продлевать контракт.

Собрание собственников жилья

Собрания организуют для решения вопросов, связанных с общей собственностью многоквартирного дома: его содержанием, ремонтом, использованием.

Жилищный кодекс именует его органом управления МКД.

Установленных форм документов, которые должны сопровождать голосования, нет. Существуют рекомендации, которые не являются обязательными.

Инициатором может выступить любой владелец. Для этого он должен:

1. Определить повестку собрания – вопросы, которые будут обсуждаться, дату, время, место.
2. Решить, как будет проводиться: очно, заочно.
3. Уведомить надлежащим образом всех владельцев квартир: заказными письмами или уведомлениями, врученными лично под роспись. Придется найти владельцев нежилых квартир.
4. До начала события нужно зарегистрировать всех участников: проверить документы, удостоверяющие личность и право владения помещением. Это делается для исключения случаев фальсификации.

Если хоть один жилец не будет уведомлен надлежащим образом о проведении собрания, то его правомерность будет оспорена. Бумага направляется за 10 дней до начала собрания.

ВАЖНО! Принимать решения за муниципальные квартиры будут представители местной власти.

При очной форме решение принимается путем прямого голосования, подсчета мнений. При заочной – заранее готовятся бланки, где жильцы письменно фиксируют свое мнение. Избирается счетная комиссия, которая и ведет протокол с подсчетом голосов.

По результатам секретарь оформляет протокол. Решение будет легитимным, если состоялся кворум, т. е. участие приняли владельцы более 50% площади МКД.

Выбор способа управления домом

Главный выбор, который стоит на собрании – как управлять домом:

• с помощью управляющей компании;
• посредством созданного товарищества собственников жилья;
• самими гражданами – вариант подходит частному сектору, встречается крайне редко.

Можно ли не выбирать

ЖК пунктом 2 статьи 161 обязывает жильцов избрать способ управления МКД. Иначе органы муниципальной власти объявят открытый конкурс, обслуживающего контрагента назначат без согласия жильцов.

Оптимальный вариант – избрание ТСЖ. Собственники определяют перечень ненужных работ, на которых можно сэкономить.

Куда идти с решением о разрыве отношений с УК

Когда на собрании принято решение сменить УО, уполномоченный представитель через 5 дней направляет копию протокола руководству компании, от услуг которой решено отказаться, органу муниципальной власти, ответственному за жилищное хозяйство.

Пошаговые действия для смены УК

Если собственники решили сменить управляющую компанию, понадобится предпринять ряд действий.

Веские основания

Без оснований сменить копанию не получится, ими послужат:

• окончание срока действия договора;
• нарушение условий договора, некачественные работы;
• лишение компании аккредитации;
• единодушное желание сторон закончить правоотношения;
• смена способа обслуживания МКД: переход к ТСЖ или непосредственному управлению.

Сбор доказательств

Основными доказательствами плохого качества услуг компании станут:

• индивидуальные, коллективные жалобы жильцов;
• акты о плохом состоянии подъезда, дома, коммуникаций, зафиксированные комиссионно жильцами с участием представителей УО;
• выписка из журнала регистрации заявок аварийно-диспетчерской службе;
• фото-, видеоматериалы;
• результаты независимых экспертиз.

Факты воздействия на УК государственных структур:

1. Привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления.
2. Результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан.
3. Прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления.

Без таких документов при разбирательстве в суде УК может доказать свою добросовестность и исполнительность.

ВАЖНО! Чтобы предъявлять претензии обслуживающей организации, собственники должны быть добросовестными плательщиками коммунальных взносов.

Какие понадобятся документы

При наличии веских оснований для смены коммунальной компании проводится собрание, где большинством голосов решают поменять ее.

Далеко не все граждане занимают активную позицию, поэтому инициативная группа должна подготовиться: предоставить для изучения действующий договор, акты о несоответствии услуг, перечень потенциальных УК, список преимуществ.

Не нужно навязывать организации, лучше привести объективные плюсы.

Написать уведомление

Копия решения собрания, подписанный договор с новой УК направляются старой организации, жилищному органу муниципальной власти.

Прилагается сопроводительное письмо со ссылкой на нарушенные статьи Жилищного кодекса, договора. Обозначается желание сотрудничать с другой УО.

Сроки рассмотрения

Документы рассматриваются 10 дней. За это время правоустанавливающие бумаги бывшей, будущей УК претерпевают изменения. Новая приступает к выполнению обязанностей через месяц после подписания контракта.

Когда граждане, УО не могут мирно прекратить правоотношения, спор переходит в судебную плоскость.

В каких случаях он возможен

Суд привлекается обеими сторонами, когда:

• прежняя УО не согласна с результатом голосования, хочет доказать соответствие качества услуг;
• собрание проведено с нарушениями процедуры, фальсификацией результатов;
• предыдущая УК отказывается передавать документы;
• продолжают приходить счета старой организации.

Кто управляет домом в переходный период

При получении уведомления о расторжении договора обслуживающая организация должна направить технические документы указанной новой компании.

Переходного периода не существует.

Через 10 дней уполномоченные органы власти вносят изменения в лицензию, затем она может приступить к выполнению обязанностей. На улаживание формальностей максимально дается месяц, поэтому теоретически жильцы не должны почувствовать перерыва обслуживания.

Недовольны своей УК? Можно ли отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке и как это сделать?

Многоквартирным домом можно управлять по-разному. Можно доверить свое домовое хозяйство и его обслуживание созданному товариществу собственников или непосредственному управлению через домовой комитет.

Также можно поручить поддержание имущества в порядке управляющей компании.

В последнем случае приходится полагаться на добросовестность УК, ее способности, возможности, а, главное, желание выполнять свои обязанности качественно и в срок. Не секрет, что деятельность УК часто вызывает нарекания со стороны жителей и у них возникает вопрос, можно ли отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

После окончания срока договора

Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:

1. Активными жильцами создается инициативная группа.
2. Ее члены проводят разъяснительную работу среди жильцов.
3. Готовят предложение по отказу от УК к общему собранию.
4. Как только срок действия договора истечет, собирается общее собрание, на котором и рассматривается предложение.
5. На общем собрании выбирается новая УК или другой способ управления домом.

Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК, утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте здесь.

В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.

Из наших статей вы можете узнать про ежегодный отчет, который УК обязана сдавать и о том, какую ответственность УК несет перед собственниками, в том числе по раскрытию информации УК. Мы расскажем о документации управляющей компании: актах, используемых в работе УК и заключаемых договорах, а также о том, кто контролирует деятельность УК.

Также наши эксперты подготовили отдельные публикации:

Путем досрочного расторжения договора

Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:

1. иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
2. подготовить требуемый пакет бумаг;
3. уведомить собственников о проведении собрания;
4. провести общее собрание собственников;
5. уведомить УК о решении.

Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.

Документы

Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:

1. Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
2. Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
3. Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
4. Копии актов проверок деятельности УК.
5. Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.

Подготовка и проведение собрания собственников

Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:

Создается инициативная группа, которая и начинает подготовку к общему собранию.

Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости сменить управляющую компанию или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания. Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.

Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.

Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией. Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Можно ли отказаться от УК одной квартирой?

Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.

Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.

В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.

Как отказаться от лишних комуслуг и круто сэкономить?

За что мы платим коммунальщикам? Внимательно изучив ежемесячный счет за предоставленные услуги, можно найти, как минимум, несколько строчек, которые нужны, как зайцу стоп-сигнал. А что говорить о тех случаях, когда квартира временно пустует, а за ее содержание приходится отдавать кругленькие суммы?

На самом деле от некоторых коммунальных услуг можно отказаться. Другое дело, что сделать это непросто, ввиду чего приходится изрядно потеть на пути к поставленной цели. Но эта овчинка однозначно стоит выделка.

Перечень услуг, от которых можно отказаться

Отказаться можно практически от всего. Практически, потому что есть пара исключений.

Если в квартире никто не живет, соответственно, вода и электричество не расходуются. И даже если потребление этих ресурсов контролируется счетчиками, в случае, когда заезд жильцов в ближайшем будущем не планируется, от этих услуг вполне реально отказаться.

Свет можно «намотать» банальным дверным звонком, чего уж говорить о забытых включенных бойлерах/холодильниках. Конечно же, много электричества сигнальная кнопка не съест, но кое-что да возьмет. Через месяц на это «кое-что» нарастет пеня, на нее – еще пеня и т.д.

Коммунальщики своего не упустят и будут добиваться оплаты долгов. А оно вам надо?

С водой дела обстоят еще серьезнее. Вышедшие из строя вентили и дырявые трубы еще никто не отменял. И мало того, что владельцу придется расхлебывать, в прямом и переносном смысле этого слова, коварство водной стихии, ему еще и соседи выставят счета за испорченные стены/потолки. Поэтому воду в нежилых квартирах нужно отключать обязательно.

С таким же успехом можно временно приостановить услуги вывоза мусора, функционирования домофона и пр.

И стоит ли говорить о целесообразности таких услуг, как пользование общей антенной или радиоточкой? Даже проживая в квартире, вряд ли кто-то пользуется антеннами. Сегодня все завязано на интернет, когда один-единственный маршрутизатор раздает сигнал на все: и на ПК, и на мобильные гаджеты, и на телевизор. Так стоит ли платить лишнее?

А избавиться от радиоточки и вовсе святое дело, причем совершенно добровольное, поскольку ее навязывание является незаконным.

Другое дело, что эта штука может оказаться полезной. Но если есть свободные деньги и желание обезопасить себя, а точнее, свою квартиру от неприятностей, лучше все-таки воспользоваться услугами солидных страховых компаний. Кто знает, что предусматривает дешевая страховка от коммунальщиков, если договор о ее заключении никто в глаза не видел?

Более того – не подписывал! Но мы продолжаем платить – кремень, чего уж там!

А вот от общедомовых услуг отказаться нельзя. За них придется отстегивать каждый месяц. Живете вы в своей квартире или не живете – никого не интересует. Придомовая территория и подъезды требуют ухода, независимо от количества жильцов.

Поскольку тепло подается на весь дом, отключить какую-то определенную квартиру не получится никак. Другое дело – если владелец отказывается от данной услуги навсегда, предоставляя в теплосети проект о замене системы отопления квартиры на автономную.

Основания для расторжения договора

Как уже говорилось ранее, отказаться от всех благ, навязанных коммунальщиками, непросто. И причиной тому служит ну очень куцый перечень оснований для расторжения договора о предоставлении комуслуг.

Но, тем не менее, он существует, включая в себя следующие позиции:

1. Невыполнение управляющей компанией (УК) своих обязательств перед потребителями ее услуг. Другими словами, нарушение условий договора.
2. Истечение срока действия договора с УК.
3. Полномочия совета многоквартирного дома.

И есть еще один нюанс. Даже если для разрыва договора есть все основания, управляющая компания имеет право и дальше требовать плату за свои некачественные услуги до тех пор, пока ей не будет предоставлено письменное подтверждение предварительной договоренности с новой УК.

Поэтому в первую очередь нужно искать нового поставщика услуг и только потом начинать волокиту с расторжением договора.

Отказ от управляющей компании

Бывает и такое, что УК идет в отказ. Причем, имеет на это право. Согласно п.1 ст. 310 ГК РФ, существует запрет на односторонний отказ от исполнения обязательств. То есть, просто не платить всем домом – не вариант. Эта же статья предусматривает запрет на одностороннее изменение условий заключенного ранее договора.

Что делать в таком случае? Искать новую УК, которая будет отвечать вашим требованиям, и аргументы, обосновывающие правомерность расторжения договора из вышеперечисленного списка. Осуществить отказ от услуг, предоставляемых УК – та еще волокита. Но если вы полны решимости и вооружены железными аргументами, то избавится от неугодных поставщиков вполне реально.

Недовольство качеством коммунальных услуг – этого недостаточно, чтобы отказаться от управляющей компании (УК). Нужны веские основания и согласие других жильцов многоквартирного дома (МКД). Кроме того, предстоит пройти определенную процедуру, нарушение которой сделает бессмысленными все шаги недовольных жильцов.

Можно ли отказаться от управляющей компании?

При этом квартиры должны быть приватизированными. Если они находятся в муниципальной собственности, занимаются по договору социального найма, именно муниципалитет имеет право принимать решение о дальнейшем сотрудничестве с УК.

Для справки! Муниципалитет принимает решение о расторжении договора с управляющей компанией, в том числе, на основании жалоб, включая коллективные, жильцов МКД.

Если срок соглашения с УК подходит к концу, его можно просто не продлить. Обязательно об этом за месяц направляется уведомление в УК. Если этого не сделать, договор автоматически продолжает считаться действующим на срок, который в нем указан.

А если нет 50% голосов за отказ от УК?

Нередко недовольные коммунальными услугами собственники оказываются в меньшинстве. По разным причинам они вступают в конфликт с коммунальщиками. В результате у них появляется желание отказаться от услуг текущей УК. Возникает вопрос о том, можно ли отказаться от управляющей компании одному или нескольким жильцам, если они в меньшинстве.

Ответ отрицательный. Даже при наличии неопровержимых доказательств нарушений со стороны УК, разорвать в индивидуальном порядке договор с ней нельзя. Это должен сделать весь дом.

В таких ситуациях можно попытаться действовать через территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Собранных доказательств может оказаться достаточно, чтобы инспекция провела расследование и лишила УК лицензии. В этом случае жильцы обязаны выбрать другую УК, или за них это сделает муниципалитет.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

• при грубом нарушении договора;
• в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.