Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но она имеет ряд особенностей и обязательных требований, предъявляемых не только банком, но и законодательством. Если военнослужащий изъявляет желание осуществить сделку купли-продажи недвижимости, взятой в ипотеку с участием в программе НИС, он должен быть готов к сбору ряда документов и выполнению определенных формальностей.

Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке

В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:

1. человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
2. военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.

Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.

Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:

• снять обременение с квартиры перед продажей;
• продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.

Каждый вариант имеет свои специфические особенности, перечень необходимых документов и последовательность действий.

Снятие обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке

Военная ипотека, как и любая другая разновидность жилищного займа, предполагает передачу приобретаемой недвижимости в залог банку. До момента полного погашения задолженности квартира фактически принадлежит финансовому учреждению. Более того, есть здесь и третья сторона – государство в лице Росвоенипотеки, выдающей денежные средства на погашение задолженности.

Поэтому, заемщик, чтобы иметь возможность продать квартиру, должен выполнить обязательства перед:

1. банком в полном размере ипотечного займа;
2. государством в размере выделенной субсидии.

Причем субсидированные средства от государства возвращаются на накопительный счет заемщика, зарегистрированный на его имя в системе НИС. Все эти деньги он вновь может использовать для покупки жилой недвижимости, причем сделать это можно неоднократно. Важно, что применима такая схема до того момента, пока военнослужащий не ушел на пенсию или не уволился со службы.

Использование этой схемы имеет один большой недостаток – для погашения задолженности клиенту придется использовать свои сбережения. Такие существенные накопления есть далеко не у всех военнослужащих, поэтому многие заемщики действуют в подобной ситуации следующим образом:

• оформляют в банке потребительский кредит на любые цели;
• вносят оставшуюся сумму задолженности на ипотечный счет в банке, закрывая тем самым ипотеку;
• продают квартиру;
• из имеющихся средств выплачивают потребительский заем.

Собственно, снятие обременения с квартиры в таком случае производится следующим образом:

1. сначала военнослужащий ставит в известность банк и Росвоенипотеку о том, что в ближайшее время он планирует продать свое жилье;
2. затем он подает заявку на участие в системе НИС – это необходимо для постановки на учет и получения отчислений на счет для покупки квартиры в будущем (будет суммироваться с уже накопленной суммой, возвращенной заемщиком при продаже недвижимости);
3. далее необходимо уточнить размер оставшейся задолженности по ипотеке и внести нужную сумму на счет;
4. потом следует получить в банке документ, свидетельствующий об отсутствии обременения на квартиру;
5. далее следует оформление квартиры на себя без обременения в Регистрационной палате.

После этого владелец квартиры сможет продавать, дарить, обменивать и совершать иные действия со своей недвижимостью.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке – пошаговая инструкция

Основные этапы:

1. Выяснение суммы долга, которую предстоит погасить.
2. Выплата долга Росвоенипотеке (при необходимости).
3. Подача заявления в Росвоенипотеку о снятии обременения государства.
4. Выплата долга банку.
5. Оформление вывода из банковского залога.
6. Продажа квартиры.

В процессе оформления сделки стороны часто подписывают предварительный договор на покупку-продажу, покупатель вносит залог. Эти действия могут произойти до снятия обременений, параллельно с ним или после него. Все зависит от убеждений, предпочтений, твердости намерений сторон.

Если покупка происходит за счет ипотечных средств, то следует принять во внимание получение одобрения сделки банком покупателя. Тот, в свою очередь, требует отсутствие обременений покупаемой недвижимости. До вывода из залога государства и банка военнослужащим, покупатель несет повышенный риск, соглашаясь на сделку.

Узнать суммы для гашения долга

Остаток задолженности перед банком можно узнать, обратившись к специалисту. Информация также содержится в графике платежей. Его актуальная версия часто имеется на руках.

При покупке квартиры по военной ипотеке долг частично или полностью погашает государство. Право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает после:

• 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
• 10 лет при увольнении по состоянию здоровья, по возрасту и некоторым другим причинам, независящим от желания военнослужащего.

Если продавец не попадает ни под одну из указанных категорий, ему предстоит вернуть государству все полученные средства. Сколько это?

Усредненная информация о накоплениях доступна на сайте rosvoenipoteka.ru:

• перейдите по ссылке Ежегодные взносы в меню справа;
• в таблице об учтенных средствах выберите месяц вашего включения в реестр;
• ознакомьтесь с суммой накопленных взносов в поле напротив.

Как погасить долг

Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:

• личные накопления (редко);
• средства, полученные в дар или в качестве наследства;
• потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
• деньги, полученные задатком от покупателя.

Порядок передачи денег по предварительному договору

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.

Важно учесть:

• если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
• если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
• если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.

Ячейки и аккредитивы для задатка используются редко. Блокировка крупной суммы не имеет смысла для сторон. Заморозить небольшую сумму можно при высоком недоверии к продавцу, однако, услуга платная. Многие в таком случае просто договариваются о меньшей сумме задатка.

Снятие обременения РФ

Перед тем как продать квартиру приобретенную по военной ипотеке, ее нужно вывести из залога государства. Основные действия:

1. Получив уведомление о размере долга и реквизитов для его погашения, переведите деньги.
2. Дождитесь информации об изменении баланса по вашему накопительному счету в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки. Эти деньги доступны для повторного использования.
3. Скопируйте паспорт.
4. Получите справку о прохождении службы.
5. Заполните заявление на снятие обременения РФ. Его бланк можно скачать на сайте Росвоенипотеки. В меню слева выберите раздел снятия обременения с помещения, перейдите в образцы документов. Вас интересует Форма 2 (скачать).
6. Передайте заявление, копию паспорта и справку уполномоченному лицу на регистрацию и последующее направление документов в Росвоенипотеку.
7. В течение 30 дней ведомство самостоятельно подаст документы в Росреестр о снятии обременения.
8. Результатом будет получение военнослужащим уведомления о снятии обременения.

Подписание основного договора купли-продажи

При необходимости, предварительно следует:

• оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
• подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).

Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:

• участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
• банком, если покупка происходит через ипотеку;
• риэлтором;
• нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
• специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.

Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.

Государственная регистрация, расчет

Электронные базы данных свели к минимуму волокиту. Для регистрации продавец и покупатель являются в МФЦ, реже в Росреестр с документами:

• паспорта;
• договор купли-продажи в 3х экземплярах (если собственность долевая, экземпляров может быть больше);
• нотариальные согласия супругов;
• документы от банка (при его участи в финансировании);
• наличие квитанции об оплате госпошлины носит рекомендательный характер, в случае ошибки при оплате по квитанции будет проще установить, где деньги, как их вернуть, как продолжить процедуру регистрации быстрее и пр.

Оплата госпошлины происходит часто непосредственно в МФЦ. Можно заранее получить реквизиты, сделать перевод. Размер оплаты для физлиц составляет 2000 рублей. Стороны договариваются между собой, кто платит. Часто это делают пополам.

Законом установлен срок на регистрацию 10 рабочих дней. В зависимости от расположения МФЦ, дополнительно требуется некоторое время на доставку документов в Росреестр и обратно.

Получив зарегистрированный договор, покупатель расплачивается с продавцом согласованным способом.

Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом

Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:

Проблема	Решение
Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком.	Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты.
Непорядочность продавца.	Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно.

Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.

Налог при продаже недвижимости

Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:

• 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
• сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.

Важно! Законодатель ограничил возможности злоупотреблений при расчете налогооблагаемой базы. Если цена в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости, то налог считается от цены в договоре. Если цена меньше – то в расчет налоговый орган возьмет 70% от кадастра.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

1. Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
2. Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
3. В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
4. Обременение снимается, недвижимость продается.
5. С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.

Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

1. Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
2. Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
3. Продавец и покупатель заключают договор цессии.
4. Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
5. Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Как выглядит сделка:

1. Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
2. Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
3. Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
4. Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

1. Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
2. Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.

Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца?

Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.

Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Достоинства продажи и недостатки

СПРАВКА: Жилье, которое будет продано по военной ипотеке, будет оставаться в залоге у кредитно-финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит обязательства. При оформлении сделки по продаже право собственности на недвижимость сразу оформляется на покупателя.

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

• средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
• квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
• сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

• реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
• для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
• после осуществления сделки придется заплатить налог;
• для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Требования к недвижимости

ВАЖНО: Военный выбирает недвижимость, ориентируясь на собственные предпочтения. Но он должен принять о внимание то, что недвижимость должна соответствовать требованиям кредитно-финансовой организации.

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
3. Перепланировки должны отсутствовать.
4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Если имеется долг перед банком

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье). Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться.

Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

Пошаговая инструкция

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:

1. После того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости. Что это такое военная ипотека, чем она отличается от гражданской и каковы этапы оформления, можно узнать из этой статьи.
2. Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
3. Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
4. Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию. Посмотреть список банков, работающих по программе, и условия оформления льготного займа, можно здесь.
5. Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
6. Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
7. Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
8. Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
9. Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
10. Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
11. Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
12. Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
13. Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
14. Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.

Подготовка документов

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:

• свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
• кадастровый паспорт;
• бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
• справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
• документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
• покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

Военная ипотека — это отличная возможность для граждан получить недвижимость. На нашем сайте вы найдете статьи, из которых узнаете о плюсах и минусах военной ипотеки, а также как оформить и получить льготный займ, кто имеет право стать участником программы, какие документы нужны, каковы нюансы покупки квартиры и условия предоставления ипотеки, в том числе военному, служащему по контракту.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим.

– первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим.

– большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн.

рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.