Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом сбербанк

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом — ситуация, которая нередко встречается на рынке жилья. Однако, как показывает практика, провести такую сделку сложнее, чем обычную. Для этого должны быть соблюдены все требования законодательства.

Рассказываем, как продать недвижимость, какие существуют риски и как защитить свои интересы при проведении купли-продажи.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения.

После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор.

Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства.

Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика.

Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте.

По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

предварительные договоры купли-продажи;

разрешение банка на проведение сделки;

справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя;

сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

выписка из ЕГРН;

разрешение органов опеки на продажу;

подтверждение того, что объект не находится под обременением;

порядок вступления договора в силу;

условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальном порядке. При возникновении затруднений вы можете воспользоваться помощью риелтора или кредитного менеджера.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку.

Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение).

Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Собираясь продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, продавец должен учитывать риски, с которыми может столкнуться. В первую очередь они связаны с признанием сделки неправомерной органами опеки и попечительства или Пенсионным фондом России. Также не стоит забывать и о том, что даже при согласии всех сторон на проведение купли-продажи есть риск, что в дальнейшем соглашение может быть оспорено в судебном порядке.

А если будет доказана неправомерность и незаконность сделки, продавцам будет грозить административная ответственность. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заранее получить разрешения всех инстанций и исключить нарушения прав и интересов других собственников и норм законодательства.

Риски для покупателя

При покупке квартиры, ранее приобретенной с задействованием материнского капитала, покупатель рискует не меньше продавца. Главная опасность заключается в нарушении порядка выделения долей несовершеннолетним. Если окажется, что при продаже были нарушены интересы ребенка, сделку аннулируют.

Недвижимость в этом случае возвращается продавцам, а средства на ее покупку — покупателям. По времени процедура обнуления сделки может занять до нескольких месяцев. Нередки случаи, когда факты нарушений «всплывали» уже после заключения договора.

В этом случае ситуация решается в судебном порядке.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Мнение Эксперта

Эксперт по ипотеке, Генеральный директор юридического агентства «Айрин», администратор портала onipoteka.ru

Продажа квартир в залоге, когда использован материнский капитал — явление довольно частое. Заемщику и будущему покупателю следует приготовится к долгой эпопее. Меня всегда спрашивают — а сколько времени займет весь процесс сделки от нахождения покупателя до расчетов? Довольно долго — если уложимся в 2 месяца, то это хорошо.

По срокам:
— подготовка, переговоры, предварительный, передача залога и погашение ипотеки — 1 неделя.
— ожидание закладной — до 1 месяца.
— снятие обременения — 7 дней.

— выделение долей детям — 9 дней
— получение Распоряжения опеки — 7-20 дней.
— сделка продажи и покупки встречного жилья, расчеты — 9 дней.
И это при условии, что у покупателя наличка, а не ипотека.

Иначе, срок еще растянется.
Если у вас есть вопросы, то задавайте.

Доли не выделены

Нужно найти покупателя, готового заплатить задаток в размере долга по ипотеке. Затем написать заявление в банк на досрочное гашение.

Алгоритм действий будет предельно прост:

• выплата остатка ипотеки за счёт денег покупателя;
• снятие обременения со стороны банка;
• выделение долей детям ( Как выделить доли по материнскому капиталу без нотариуса мы писали в другой статье);
• получение согласия опеки на отчуждение;
• сделка купли-продажи.

Документы для ООиП

Основная задача ООиП – отследить, чтобы права детей при операциях с недвижимостью не были нарушены, т.е. по результатам сделки у них не должны ухудшиться жилищные условия. Для получения согласия ООиП потребуются:

• соответствующие заявления со стороны обоих родителей;
• паспорта всех совладельцев недвижимости;
• свидетельства о рождении всех детей;
• правоустанавливающие документы на жильё (основание – купля-продажа, долевое строительство);
• технический паспорт жилья;
• заявление от детей (если кому-то исполнилось 14 лет).

Документы, касающиеся недвижимости, потребуются как на продаваемое жильё, так и на планируемое к покупке. Сотрудники ООиП должны увидеть, что, например, из многоэтажного кирпичного дома не планируется переезд в деревянный дом без коммуникаций.

При взаимодействии с ООиП нередки спорные ситуации. Например, родителями принято решение продать 1-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную с привлечением ипотеки. Что касается комфорта в новом жилье и квадратуры, отводимой детям, очевидно, что ухудшения жилищных условий не предвидится.

Но ООиП могут посчитать, что обременение со стороны банковской организации может ущемить права маленьких совладельцев, т.к. остаётся риск того, что родитель (-и) утратят возможность гасить кредит, и залог будет переоформлен на кредитора. Поэтому если планируется продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом, и нужно согласие ООиП, то можно подстраховаться следующими способами:

1. Наделить детей долями в другом жилье – без каких-либо обременений. Это возможно сделать, если:

• сначала купить новое жильё без привлечения заёмных средств;
• выделить доли в другой имеющейся у семьи недвижимости;
• договориться с родственниками выделить доли в их жилье.

1. Положить в банк на счёт детям денежную сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью их долей в продаваемой квартире.