Какие расходы при оформлении ипотеки

Чтобы купить квартиру в ипотеку, вы должны обладать собственными средствами на первоначальный взнос и сопутствующие расходы по оформлению сделки. Если размер первого взноса четко прописан в условиях ипотечной программы, то перечень дополнительных трат достаточно широк и разнообразен. Давайте с ним разберемся.

Практика показывает, что в среднем размер сопутствующих расходов составляет до 10% от суммы кредита. Все затраты можно разделить на обязательные и дополнительные.

Обязательные платежи

К обязательным относятся расходы, которые возникнут у вас в любом случае. В их число входят:

— Оценка объекта недвижимости;

— Государственная пошлина за регистрацию права собственности;

Оценку недвижимости и определение рыночной стоимости проводят компании или частные специалисты, имеющие государственную лицензию на осуществление соответствующей деятельности. Как правило, банки рекомендуют клиентам аккредитованные у них компании. В крупных кредитных организациях есть собственные подразделения, которые занимаются оценкой залога.

В любом случае согласуйте оценщика с банком. Если данную процедуру проведет ваш хороший знакомый по низкой цене, это не значит, что банк примет его заключение. А вам придется платить дважды.

Средняя цена услуги – 5 тыс. рублей.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на приобретаемый объект недвижимости для физических лиц составляет сегодня 2 тыс. рублей.

Сделки с недвижимостью, в том числе с привлечением ипотеки, не обходятся без услуг нотариуса. Вам придется заверять копии различных документов, удостоверять доверенности, согласие супругов на сделку и т. д. Сумма расходов зависит от расценок конкретного нотариуса и необходимого пакета документов.

Обязательным для вас будет страхование риска утраты или повреждения объекта недвижимости. Помимо этого, банк может потребовать дополнительно застраховать титул, а также жизнь и здоровье заемщика. Как правило, это предполагают ипотечные программы с более низкой процентной ставкой.

Страховую компанию обычно предлагает банк. Но вы можете договориться с кредитной организацией и оформить страховку в выбранной вами компании. Помните, что страховую премию вы будете платить ежегодно до полного погашения кредита.

Сумма зависит от тарифов страховщика.

Дополнительные расходы

К дополнительным (необязательным) расходам можно отнести:

— Услуги риэлтора и ипотечного брокера.

Раньше банковские комиссии по ипотеке занимали целые разделы в тарифах кредитных организаций. С вас могли взять плату за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за перечисление денег и т. д.

Впоследствии ЦБ РФ запретил эту порочную практику. Но за дополнительные услуги банка вам придется заплатить. Например, за открытие аккредитива или аренду банковской ячейки для проведения расчетов с продавцом.

Также сюда можно отнести плату за выдачу различных справок и согласий кредитной организации, а также комиссии за снижение процентной ставки и изменение условий ипотечного договора. Например, в ПАО «Росбанк Дом» такая услуга стоит 1% от суммы задолженности по кредиту.

Для поиска подходящего жилья и оптимальной ипотечной программы вы можете воспользоваться помощью риэлтора и кредитного брокера. Будьте готовы отдать им от 2% от суммы сделки. Если от услуг риэлтора отказываться не стоит, то без кредитного брокера можно обойтись.

Во-первых, помощь в поиске банка вам может оказать тот же специалист по недвижимости, во-вторых, вы сами в состоянии выбрать кредитную организацию. Сегодня это легко сделать в интернете.

Таким образом, планируя ипотечный кредит, запаситесь приличной суммой денег. Обязательно вникайте в каждую статью расходов, оценивайте необходимость и размер дополнительных трат.

Оформление документов для ипотеки

Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно приготовить стандартный пакет документов:

• паспорт;
• заполненная анкета заемщика;
• документы о трудоустройстве — заверенные копии;
• документы о наличии достаточного дохода — справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка;
• документы о семейном положении — свидетельство о браке, о рождении детей (в случае их наличия);
• сведения о собственной недвижимости — в случае ипотеки под залог уже имеющейся квартиры;
• выписка со счета, где лежат деньги на первоначальный взнос.

На этом этапе заемщик не несет дополнительных расходов, если не нанимает посредника для подачи заявки в банк. Исключение — если требуется нотариальная копия какого-либо документа. Тогда придется оплатить тариф нотариуса.

Затраты на оценку

После того, как кандидатура клиента прошла скоринг, и банк одобрил ипотеку, необходимо предоставить документы на объект ипотеки. Покупатель оплачивает оценку недвижимости, остальные документы должен за свой счет подготовить продавец. Оценку недвижимости нужно заказать у аккредитованного банком оценщика.

Расходы на оценку начинаются от 3000 рублей и рассчитываются индивидуально – обычно это 1% от предполагаемой суммы оценки недвижимости. На стоимость оценки влияют следующие факторы:

• первичный или вторичный рынок;
• наличие перепланировок;
• юридический статус объекта;
• вид недвижимости — квартира, доля в квартире, комната, жилой дом, земельный участок;
• цены на данный вид недвижимости в регионе.

От результата оценки зависит сумма, которую банк одобрит в ипотеку. Расчеты производятся с учетом кадастровой стоимости и нередко отличаются от рыночной цены объекта. Если цена на квартиру средняя по рынку, можно рассчитывать на успешное одобрение нужной суммы. Оценка частного дома с участком обойдется дороже, чем оценка квартиры в новостройке.

Расходы на оформление договора купли-продажи

При оформлении договора ипотеки с банком заемщику нужно быть готовым оплатить следующие расходы:

• государственную пошлину за регистрацию обременения на ипотечную недвижимость;
• госпошлину за регистрацию кредитного договора;
• услуги нотариуса — при необходимости;
• аренда банковской ячейки (если расчет с продавцом производится из наличных денег) или открытие счета и его обслуживание (при условии безналичного расчета);
• первый страховой взнос — в среднем около 1-2% от суммы кредита.

Если в сделке участвовал еще и посредник, его услуги также входят в расходы на ипотеку. Это может быть риелтор или ипотечный брокер. Услуги профессионалов — не роскошь, а средство обеспечить собственную безопасность и сократить расходы: специалист поможет правильно оформить документы, получить одобрение займа, проверить юридическую чистоту выбранной недвижимости и избежать подводных камней при подписании договора кредитования.

Расходы на ипотечного брокера зависят от комплекса предоставленных услуг и стоимости жилья. В среднем эти затраты составляют 1-5% от стоимости квартиры.

Страховка: обязательная, комплексная и навязанная

По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента.

При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.

Факты об ипотечном страховании:

• если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
• вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
• внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
• размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
• страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
• полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
• если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
• полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.

«Факультативные» дополнительные платежи

Это слово наверняка знакомо нам еще со школьной скамьи – так назывались те уроки, ходить на которые можно быть по желанию. В случае с банками и предоставлением кредита это слово имеет примерно такое же значение, только вот будете Вы платить или нет, решаете не Вы, а кредитный совет банка. Так что, завернув за угол и обратившись в другой банк, их вполне можно избежать.

О некоторых мы уже говорили выше (например, о дополнительных вариантах страхования или расходах, связанных с передачей денег), поэтому не будем повторяться.

Проверка объекта ипотечного кредитования

Обычно банки ее просят оплатить, если покупается квартира в строящемся доме. Аргументация гласит: мы должны быть уверены в надежности строительной компании. Только вот почему за это должен платить клиент (причем немаленькую сумму, от 4,5 до 15 тыс. рублей), совершенно непонятно.

Комиссия за рассмотрение кредита

Действительно, не так давно, даже если Вы получили отказ по кредиту, за рассмотрение Вашей заявки нужно было платить, а за повторную – еще раз. Сегодня такие платежи практически нигде не используются, но предупредить о том, что такое возможно, мы просто обязаны.

Одноразовый платеж за снижение процентной ставки

Уникальное явление в мировом банкинге и весьма распространенное на территории России. АО «Дельта Банк» предлагаем своим клиентам снижение процентной ставки на 0,5%/1%/1,5% в случае уплаты единовременного платежа в размере 1%/2,5%/4% от суммы. Тут все зависит от срока, на который оформляется ипотека: чем он выше, тем такое предложение может быть выгоднее.

Естественно, выбор остается за Вами, принуждать к такому решению банк не имеет права.

Основные и дополнительные расходы по ипотеке Сбербанка и ВТБ в 2022 году

Необходимые расходы при оформлении ипотеки складываются не только из причитающейся банку суммы процентов. Дополнительные издержки, которые ложатся на заемщика, способны существенно увеличивать итоговую стоимость кредита. Рассмотрим подробнее, что еще входит в перечень таких расходов.

Обязательные расходы

Разберем нюансы и примерную величину расходов по оформлению ипотеки, относящихся к обязательным.

Страхование

В соответствии с российским законодательством обязательным является только страхование залогового имущества от гибели и утраты. Оформление личной страховки происходит по инициативе самого клиента.

Что касается очередности процедуры, то на этапе получения официального одобрения ипотечной заявки заемщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию по выбранному типу полиса.

Обычно банк-кредитор предоставляет заемщику перечень аккредитованных страховых компаний, которым он доверяет и к страховым полисам которых не придирается. Стоимость страховки варьируется в зависимости от страховщика и набора включенных рисков. Имущественная страховка в денежном выражении в среднем по рынку составляет от 0,1 до 0,5% от рыночной цены покупаемой жилплощади.

Личная же страховка будет немного дороже – от 0,3 до 0,6%.

Также дополнительно клиент может застраховать титул (утрату права собственности). Расходы на подобный полис составят ориентировочно от 0,2 до 0,5% от цены недвижимости.

Узнать стоимость страхования по ипотеки вы сможете с помощью этого калькулятора:

Важный момент! С помощью калькулятора на нашем сайте можно оформит полис страхования онлайн с дисконтом к обычной цене в 10-15%, поэтому рекомендуем обязательно сделать расчет прежде, чем оформлять полис в страховой или в банке.

Выдача и перечисление средств

Банковские расходы по оформлению ипотечного займа складываются из:

• расходов по передаче денежных средств от покупателя продавцу;
• затрат на комиссии по денежным переводам;
• допопции (например, единовременная плата за понижение процентной ставки на весь срок кредитования или на определенный интервал времени – обычно не менее 1% от суммы ссудной задолженности).

Передача денег по ипотечной сделке может производиться по согласованию сторон с помощью банковской ячейки или аккредитива. Оба варианта платные. Стоимость по банкам может существенно разниться. Минимальная цена по аккредитиву – от 1,5 тыс. ₽, по ячейке – от 2 тыс. ₽.

Госпошлина за регистрацию сделки

Ипотечный договор регистрируется в МФЦ или Регпалате при условии обязательной уплаты госпошлины. В настоящее время придется уплатить 1 тыс. ₽. В случае необходимости внесения изменений, а также при его расторжении в договор клиент должен будет довнести еще 200 ₽.

Если в качестве залогового имущества выступает один земельный участок, то госпошлина за оформление составит 350 ₽.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если производится переуступка прав по ипотеке (замена одного заемщика на другого), величина пошлины увеличится уже до 1 600 ₽.

Рассмотрение заявки

Большинство российских банков уже отошли от практики взимания комиссии за рассмотрение кредитных заявок. В середине 2000-х ее оплачивал каждый клиент, обратившийся в банк за ипотекой.

В современных условиях остался небольшой процент кредитных учреждений, в которых до сих пор заемщики несут подобные издержки (например, ДельтаКредит и некоторые банки регионального уровня).

Расходы на нотариуса

К нотариальным расходам относятся:

• оплата оформления согласия супруга/супруги на заключение кредитного договора и договора залога (в регионах порядок цен стартует с отметки в 1000 ₽);
• заверение брачного контракта (от 10 тыс. ₽);
• составление и заверение любой доверенности в отношении ипотечной сделки (от 1 тыс. ₽).

Каждый случай индивидуален, и часто требуется только нотариальное оформление согласия на сделку от супруга.

Банковские

Некоторые банки предлагают ипотечным заемщикам воспользоваться дополнительным продуктом по изменению установленной процентной ставки. Суть заключается во внесении единовременного платежа, который в среднем составляет 1-4% от суммы займа, после чего ставка будет снижена.

Важно понимать, что ни один банк не пойдет на существенное сокращение своей прибыли, поэтому после уплаты такой комиссия процент уменьшится на 0,5-1,5%. Яркий пример – опция «Назначь свою ставку» в ДельтаКредит банке, где ставку можно понизить максимум на 1,5% при внесении единовременно 4% от ссудной задолженности.

Расходы на юриста и риелтора

Заемщики, которые не имеют возможности самостоятельно заниматься процедурой оформления ипотеки от начала и до конца, а в некоторых случаях просто не обладают достаточной компетентностью, нанимают за допплату для этих целей специалистов – юриста и/или риелтора.

Расходы заключаются в оплате составления проекта договора купли-продажи, проверки юридической чистоты заключаемой сделки, поиска объекта недвижимости и получения иных консультаций. Общая сумма подобных издержек для клиента зависит от суммы договора, его типа и ряда других факторов. Начальная отметка – от 1% от цены недвижимого имущества.

Сервис безопасных расчетов

Суть услуги заключается в том, что покупатель переводит сумму по договору на номинальный счет ЦНС (специально выделенная структура Сбербанка), которые только в случае успешной регистрации в Росреестре будут переведены на счет продавца. С помощью применения расчетов через такой сервис максимально учитываются права каждой стороны при непрерывном контроле со стороны Сбербанка.

После заключения договора с ЦНС покупатель (заемщик) должен будет заплатить 2 тыс. ₽.

На вторичное жилье

Если взять стандартную сделку, к примеру, по приобретению вторичной 2-к. квартиры стоимостью 3 млн. ₽ с 20% первым взносом в российском городе-миллионнике, то итоговые издержки заемщики будут включать в себя:

• оценку – ориентировочно 4 000₽;
• страховка (только имущественная) – 3 600₽;
• госпошлина – 1 000₽;
• аренда банковской ячейки для расчетов – 2 000₽.

Итого получается 10 600₽. Это обязательные расходы, избежать которых не удастся. Этот минимум обязательно стоит закладывать еще на этапе планирования оформления ипотечного кредита.

На новостройку

При сделках с квартирами по ДДУ от застройщика количество расходов будет меньше за счет того, что страховать квартиру на данном этапе еще не нужно, оценивать объект пока тоже нет необходимости.

Итоговые расходы на строящуюся новостройку аналогичной стоимости будут следующие:

• госпошлина – 1 тыс. руб.;
• аккредитив или номинальный счет – 2 тыс.руб.

Итого самые минимальные расходы на ипотеку при приобретении новостройки будут порядка 3 тыс. рублей , что значительно выгоднее вторички.

Если же дополнительно клиент воспользуется услугами риелтора/юриста, застрахует свою жизнь и здоровье, а также в случае применения допсервисов непосредственно от Сбербанка, то сумма может значительно вырасти.

Потенциальный заемщик должен заранее знать о том, какие расходы при оформлении ипотеки будут включены в итоговую стоимость кредита. Помимо основных издержек, к которым относятся страховка, оценка недвижимости, оплата обязательных нотариальных и регистрационных расходов, могут взиматься дополнительные – за рассмотрение кредитной заявки, перевод денежных средств между участниками сделки, оплата услуг юриста и риелтора. Их нужно учитывать еще на стадии выбора банка и ипотечной программы.

Если материал был полезен, ставьте лайк и делитесь в соцсетях!

Если остались вопросы – задавайте их дежурному юристу или записывайтесь на бесплатную консультацию к нашему юристу через форму внизу экрана.

Типы дополнительных трат

При оформлении ипотеки следует обращать внимание не только на проценты по ипотеке — зачастую слишком низкие значения по кредиту могут покрываться за счет массы дополнительных расходов и в итоге выливаться в большие суммы. Все такие затраты, присутствующие в процессе оформления и оплаты обязательства, делятся на единоразовые, возникающие при получении ипотеки или заключении договора купли-продажи, а также постоянные, которые будут необходимы на протяжении всего погашения кредита. Дополнительные средства могут потребоваться на оценочную экспертизу недвижимости, покупку страхового полиса, оплату услуг риелтора и многое другое.

Страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика

При оформлении ипотечного кредита страхование жилья является обязательной процедурой — таким образом банки значительно минимизируют риски, которые могут возникнуть в результате порчи жилой площади или ее утраты в результате страховых случаев (пожара, залива, разрушения). Кроме того, в большинстве финансовых организаций ипотеку не выдают без предоставления полиса страхования жизни заемщика — таким образом при его смерти потенциальные наследники смогут частично или полностью покрыть оставшуюся сумму долгов по телу кредита и накопленным процентам.

Стоимость оформления страхового полиса может составлять около 1% цены жилья, оформляемого в ипотеку. Даже в том случае, если банк не предъявляет требования по обязательному страхованию, специалисты не советуют отказываться от такой процедуры — сэкономив при оформлении кредита можно гораздо больше потерять впоследствии. Частичная экономия при оформлении страхового полиса может иметь место при обращении в ту компанию, стоимость услуг которой оценивается ниже, но при этом не стоит забывать, что такая организация должна также иметь разрешение на подобный вид деятельности.

Также некоторые банки позволяют оформлять ипотеку без страхования имущества в случае достаточно большой суммы первоначального взноса (от 30 до 50%).

Оплата обязательной комиссии банку

Сразу стоит отметить, что уже на протяжении нескольких лет по решению Высшего арбитражного суда запрещено взимать комиссию за оформление ипотечного и любого другого вида договора. Однако некоторые кредитные организации, преимущественно не так давно существующие на финансовом рынке, могут включать в статьи расходов и другие виды комиссий, проводя их под иным названием, хотя суть остается та же — взимание определенной суммы средств при непосредственном оформлении кредитного договора. Размер средств, необходимых на такую статью расходов, может составлять до 2% от предоставленной в долг суммы и единственным способом экономии может стать поиск той финансовой организации, которая не берет таких комиссий.

Оплата услуг брокера или риелтора

Хотя такие услуги не имеют прямого отношения к банковским организациям, все же они в большинстве случаев могут превышать ожидания будущих клиентов банков, оказываясь значительно выше, чем предполагалось. Обращаясь к ипотечному брокеру заемщик получает возможность предоставления информации по действующим ипотечным программам финансовых организаций, а также помощь в оформлении необходимой документации. Стоимость услуг такого специалиста может обойтись в 1-3% от цены квартиры и сэкономить можно отказавшись от услуг или же поискав среди таких специалистов брокера с менее низкими расценками.

К услугам риелторов чаще всего прибегают при поиске объектов недвижимости на вторичном рынке. При этом не стоит полагать, что такая операция является лишней и можно самостоятельно найти объект недвижимости, который впоследствии приобрести в ипотеку. Сэкономить на отсутствии риелтора можно сумму в размере от 1 до 5% от стоимости квартиры, но при этом необходимо понимать, что поиск квартиры, подходящей по всем параметрам самим заемщикам, и, кроме того, еще и банковской организации, может растянуться не на один месяц.

Текущие затраты во время погашения кредита

К тем расходам, которые могут присутствовать на протяжении всего момента погашения кредита, относят возникающие штрафы и пени, а также ежегодную страховку, которая продлевается ежегодно. Также необходимо знать, что при условии досрочного погашения обязательства клиент имеет право возврата неиспользованной части страховки за тот период, когда ипотека уже выплачена. Возникновения штрафов и пени можно избежать в том случае, если своевременно погашать текущие платежи, но при этом стоит учитывать, что некоторые способы перечисления средств занимают длительное время и деньги в банке могут оказаться лишь через несколько дней, поэтому необходимо еще до наступления крайнего срока осуществить платеж.

Какие расходы необходимы

Квартира передается в собственность. Чтобы завершить этот процесс, требуется зарегистрировать нового владельца в Едином реестре прав собственности на недвижимость. При этом придется понести дополнительные расходы на оформление. Их должен оплатить заемщик.

Госпошлина зависит от того, на первичном или вторичном рынке происходит покупка. В первом случае заплатить придется 350 рублей, во втором — 2000 рублей. Дополнительно можно оплатить ускоренную выдачу документов. Она будет стоить примерно 1500 рублей.

Сэкономить деньги на оформлении можно, если делать его онлайн. Однако этим можно воспользоваться только в том случае, если у клиента имеется цифровая подпись. Если она не оформлена, то это увеличит общую стоимость процедуры.

Для того, чтобы квартира могла быть использована в качестве залога, необходимо точно знать ее стоимость. Ее определением занимаются профессионалы, работа которых стоит дорого. Оплатить их услуги обязан заемщик.

Недвижимость только тогда может стать залогом, если ее стоимость сможет компенсировать банку тело кредита, недополученные проценты и затраты по оформлению. В большинстве случаев стоимость оценки увеличит величину расходов по ипотеке на 2-4 тысячи рублей.

Платить в рассмотренных случаях обязательно. Однако, в зависимости от того, какие условия сделки, получатель ипотеки оплачивает и другие дополнительные затраты.

Особенности получения дополнительных услуг

Иногда банковское учреждение при страховании недвижимости навязывают обращение в строго определенную фирму. Как правило, эта фирма является дружественной банку, но стоимость услуг в нее выше в 2-3 раза по сравнению со рынком.

Такое давление является незаконным. При этом расходы заемщика существенно увеличиваются. Однако бороться с этим явлением практически невозможно. Конечно заемщик может отказаться, но и банковское учреждение имеет право отказать в кредите. Какие расходы несет покупатель, банк не интересует.

Даже если человек напишет жалобу банковскому руководству, это не решит проблемы. Он скорее всего получит в ответ отписку. У заемщика есть только одна возможность добиться справедливости — обратиться с жалобой в Центробанк. Для этого достаточно зайти на его сайт и связаться с горячей линией.

Такая попытка в большинстве случаев не гарантирует успеха, но в некоторых случаях при большом количестве обращений может привести к положительному результату. Если, например, по ипотеке Сбербанка обратились сотни людей, то есть шанс, что вопрос будет рассмотрен и выводы сделаны.

При выполнении оценки банк предлагает обратиться в одну из организаций, с которыми банк сотрудничает. В этом случае полученный результат будет принят сразу. Если оценщик предпочтет другую фирму оформление может растянуться дополнительно еще на 2-3 недели.

В некоторых ситуациях оценка может быть не принята и потраченные на нее деньги не принесут пользы. Таким образом произойдёт увеличение дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку увеличатся.

Важно учитывать, что оценка происходит до того, как банк одобрит выбранный заемщиком объект. Нельзя исключить ситуацию, когда, увидев документ, банк не сочтет возможным. В этом случае деньги будут потрачены зря.

Полученным документом не сможет воспользоваться продавец, так как он оформляется под конкретного покупателя. Чтобы снизить вероятность возникновения такой ситуации, покупатель при покупке квартиры заказывает такой отчет, который будет соответствовать требованиям различных банков. Такая ситуация чаще возникает при покупке квартиры на вторичном рынке.