Кто такой собственник квартиры

Собственник жилого помещения вправе владеть им, использовать для проживания или осуществления профессиональной деятельности и совершать с ним сделки в установленных законом пределах. Собственник обязан оплачивать расходы по содержанию жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

Виды жилых помещений
В соответствии с жилищным законодательством к жилым помещениям относятся жилой дом, (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Под жилым домом (объектом индивидуального жилищного строительства, индивидуальным жилым домом) понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ; п.

39 ст. 1 ГрК РФ).
Квартира представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.

3 ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.

4 ст. 16 ЖК РФ).

Права собственника жилого помещения
Собственник жилого помещения вправе владеть им, пользоваться и распоряжаться (п. 1 ст. 209, п.

1 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст.

30 ЖК РФ).
Он вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник может отчуждать свое жилье другим лицам — продавать, дарить, завещать, передавать в качестве вклада в уставный капитал организаций, отдавать жилье в залог, передавать в доверительное управление и распоряжаться им иным образом (п.

п. 2, 4 ст. 209, ст.

1012, п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Собственник жилья может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также предоставлять жилье другим лицам во владение и (или) пользование по договорам найма (аренды), безвозмездного пользования или на ином законном основании (п. 2 ст. 288 ГК РФ; ч.

2 ст. 30 ЖК РФ).
Наряду с проживанием собственник жилого помещения вправе использовать его для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что такое использование не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.

4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25).
Собственник жилого помещения вправе передать другому лицу право распоряжения жилым помещением на основании нотариально удостоверенной доверенности (п.

1 ст. 185, п. 1 ст.

185.1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Также собственник жилого помещения обладает правами владения, пользования и распоряжения в установленных пределах общим имуществом многоквартирного дома (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Также собственник жилого помещения вправе стать членом ТСЖ, образованного для управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 135, ч.

1, 2 ст. 143 ЖК РФ).

Обязанности собственника жилого помещения
Собственник должен осуществлять свои права в отношении жилого помещения в соответствии с его назначением и установленными законом пределами его использования. Например, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц (п. 3 ст.

288 ГК РФ; ч. 1 ст. 30 ЖК РФ; п.

4 Правил N 25).
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

В частности, он обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплачивать налог на имущество физических лиц. Также установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию общего имущества (ч. 3 ст.

30, п. 5 ч. 2 ст.

153 ЖК РФ; ст. 400, пп. 1, 2 п.

1 ст. 401 НК РФ; п. 28 Правил, утв.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Собственник жилья обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Так, переустройство или перепланировку жилого помещения собственник должен осуществлять с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления (ч.

1 ст. 26, ч. 4 ст.

30 ЖК РФ).
Для собственника жилого помещения являются обязательными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в установленном порядке (ч. 5 ст.

46 ЖК РФ).

Ответственность собственника жилого помещения
В случае неуплаты обязательных платежей, обусловленных наличием в собственности гражданина жилого помещения, задолженность может быть взыскана принудительно за счет имущества собственника (ст. 48 НК РФ; ст. 69 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а также назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилье не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п.

10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
В случае осуществления собственником самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, нарушающих права и законные интересы граждан либо создающих угрозу их жизни или здоровью, при отказе привести жилое помещение в прежнее состояние оно также может быть продано с публичных торгов (п. 1 ч.

5 ст. 29 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

«Считаешь себя собственником жилья? Еще посмотрим»

Женщина с ребенком уже полгода не может попасть домой, потому что сестра подарила свою половину квартиры чужим людям, а они никого в помещение не впускают. И даже суд не помог. А еще бывает так: человек считает себя собственником жилья, но не все с этим согласны.

Приходится добиваться признания права собственности на жилое помещение. Но тоже не всегда получается. Почему? В обоих случаях – из-за ошибок, допущенных при защите своего права

Вам знакома формулировка «признание права собственности на жилое помещение»? Она обозначает комплекс мер, которые применяются, когда владелец (пользователь) жилья считает себя его законным собственником, но его право собственности оспаривает иной участник правоотношения – человек или орган государственной власти.

Чаще таким участником становится Росреестр. Он может отказать в регистрации права собственности на жилое помещение. Тогда владелец попросту не сможет им распоряжаться. Чтобы это исправить, нужно пройти процедуру признания права собственности.

Признание права собственности на жилье в административном порядке

Если Росреестр отказал в регистрации права собственности, вы можете обратиться в орган государственной или муниципальной власти. Только обычно эти органы занимают такую позицию: отказ Росреестра указывает на то, что административный порядок соблюден. Значит, помощи вы не получите – вам посоветуют обратиться в суд.

Можно пойти другим путем. Нужно узаконить жилое помещение как самовольную постройку. Для этого придется обратиться в местную администрацию и получить разрешение на сохранение самовольной постройки. На основании этого разрешения можно будет зарегистрировать право собственности.

Однако неизвестно, признает ли администрация ваше жилое помещение самовольной постройкой. Как показывает практика, в большинстве случаев в выдаче разрешения отказывают. Почему? Причины встречаются разные – например, предоставлены не все документы или что-то не устраивает в техплане. После такого отказа узаконение возможно только через суд.

Реальная история: ошибка при обращении в суд не позволила собственнице квартиры вернуться домой

«Мне и моей сестре принадлежали по 1/2 доли в однокомнатной квартире. Сестра подарила свою половину семье из Крыма. Они поменяли дверь, и мы с ребенком не можем попасть в жилье с декабря прошлого года.

Я подала в суд иск о вселении меня с ребенком в квартиру и выдаче нам ключей. Судья в удовлетворении наших требований отказала. Сейчас живем у родственников, но очень хочется вернуться домой».

Автор этого письма – читательница «АГ» Анна Викторовна. Ее попытки вернуть отнятую половину квартиры правомерны, ведь свою долю она никому не дарила. Однако и решение суда вряд ли можно назвать незаконным. Посмотрим, какую ошибку допустила читательница. Если вы столкнулись с похожей проблемой, вам полезно будет об этом узнать.

Прежде всего необходимо проанализировать ситуацию. Покажу на нашем примере. 1.

Раз сестра подарила свою долю другой семье, нужно проверить наличие договора дарения и изучить его содержание, чтобы убедиться в законности его положений. 2. Надо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, чтобы узнать, кто является собственником жилого помещения.

3. И важно внимательно ознакомиться с решением суда.

У нас нет возможности досконально проанализировать ситуацию, поэтому будем руководствоваться описанием Анны Викторовны. Скорее решение суда является законным. Обжаловать его смысла нет, как и признавать право собственности на жилое помещение. Почему?

Читательница выбрала неправильный способ защиты своего права. Ей следовало подать исковое заявление не о вселении, а об устранении препятствий в пользовании жильем. К этому заявлению нужно было приложить выписку из Росреестра и правоустанавливающие документы на свою долю в квартире.

Анне Викторовне следует вновь обратиться в суд, но теперь уже с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Может ли собственник лишиться своей квартиры за неисполнение обязанностей по содержанию жилья

В определённых случаях собственник квартиры действительно может утратить своё право на жильё. Но происходит это только по решению суда.

Существует статья 293 ГК РФ, название которой говорит само за себя – «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Отказ владельца жилья от выполнения обязанностей по содержанию, ремонту жилого помещения, а также нарушение общественного порядка является основанием для принятия в отношении собственника строгих мер. Сначала органами власти выписывается предупреждение, и определяются сроки для ремонтных работ, а затем может быть принято решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Инициатором выступает администрация, а решения принимает суд. Вырученные от продажи квартиры деньги используются для ремонта помещения и возмещения ущерба, причинённого халатностью бывшего владельца. После ремонта и возмещения ущерба остаток средств передаётся потерявшему бывшему собственнику квартиры.

Кто по закону является собственником квартиры, каковы его права и обязанности?

В современном обществе большинство граждан предпочитают обзаводиться собственным жильем. Однако многие считают, что регистрация в квартире автоматически их делает собственником жилья. Данное мнение ошибочно.

Для того чтобы стать владельцем, одной лишь регистрации недостаточно. Кто же согласно закону называется собственником? Каковы его права и обязанности?

Кто является собственником?

По законодательству собственник недвижимости – гражданин, который обладает правами пользования, распоряжения и владения помещением. Другими словами, собственник – человек, на чье имя выдан правоподтверждающий документ на недвижимость.

В качестве документа на квартиру выступает свидетельство о собственности. Данные собственника вносятся при регистрации недвижимости в Росреестре. Права владельца возникают при совершении следующих сделок:

Право на пользование

Одним из основных прав собственника является право на пользование. Под пользованием понимают возможность использования жилья в личных целях. Если гражданин является собственником, он может проживать в помещении, сдавать его в аренду другим лицам или организациям, предоставлять площадь для проживания родственникам.

Недвижимость может выступать объектом залога при получении кредита.

Владелец жилья имеет право использовать помещение в качестве средства для зарабатывания денег. Он может организовать офис, работать в качестве репетитора, консультанта по вопросам недвижимости, адвоката и т. д. Однако работа не должна нарушать права других владельцев жилья в многоквартирном доме.

Переустройство квартиры

Многие владельцы производят различные изменения в своей квартире. Собственник может производить ремонт и переделку помещений, не требующую перепланировки и переустройства без специального разрешения.

Однако если собственник хочет изменить размер комнат, перенести инженерные сети, санитарное, техническое, электрическое оборудование, необходимо согласовывать действия с местной администрацией. Переустройство требует внесения изменений в техпаспорт помещения.

Для осуществления переустройства необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Помимо заявления, нужно предъявить следующие документы:

• свидетельство собственности;
• проект планируемых изменений;
• техпаспорт.

Если многоквартирный дом относится к памятникам архитектуры, нужно получить заключение организации, занимающейся охраной культурных ценностей, о возможности переустройства помещения. Начинать работы можно только после получения разрешения на переустройство. Образец заявления в местную администрацию:

Право на распоряжение

Распоряжение подразумевает право собственника проводить юридические действия с недвижимостью. Владелец может осуществить перевод жилья в нежилое помещение, продать свою собственность, подарить ее другому лицу, передать ее по наследству, совершить обмен на другое имущество, сдать в аренду с правом выкупа. Собственник имеет право отказаться от прав собственности (подробнее в статье: отказ от права собственности на недвижимость и иное имущество).

Обязанности собственника жилья

1. Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
2. Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.

1. Оплата коммунальных услуг.
2. Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.

• Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
• Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
• Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
• Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).

Что запрещено собственнику?

Собственник квартиры должен осознавать, что права владения, распоряжения и пользования квартирой не означают, что он имеет право производить любые действия на своей территории. Владельцу запрещено:

Производить переустройство и перепланировку помещения без соответствующего разрешения. Своевольное переустройство комнат может привести к разрушению всего дома. Нарушение целостности коммуникаций лишит жильцов других квартир света или воды.

Лишать других владельцев квартир доступа к общей собственности. Нельзя вешать свои замки на чердак, ограничивать доступ в подвальное помещение, запрещать соседям пользоваться лестничной площадкой.

Устраивать в квартире производство. Производственное предприятие можно организовывать только в нежилом помещении.

Нарушать права соседей. Существуют ограничения по времени, когда можно проводить шумные мероприятия.

Заниматься незаконной деятельностью на территории квартиры. Собственника квартиры могут привлечь к уголовной ответственности даже в том случае, если он сдавал жилье в наем гражданам, которые использовали помещение в качестве наркопритона, для хранения запрещенных веществ, как место для занятия проституцией.

Единолично снимать с регистрации в помещении несовершеннолетнего гражданина, который не имеет другой жилой площади.

Права иных лиц, проживающих в квартире

Достаточно часто в квартире, помимо собственника, проживают члены его семьи или другие родственники. К членам семьи относят детей владельца, его супруга, мать и отца. Жильцы имеют следующие права и обязанности:

• пользоваться жилым помещением в соответствии с его предназначением;
• нести расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг;
• участвовать в обустройстве помещения.

Если жильцы хотят сделать переустройство в квартире, им необходимо получить согласие собственника. Также нельзя по собственной инициативе использовать помещение в качестве инструмента для работы.

Если гражданин проживает в квартире вследствие завещательного отказа, он несет солидарную ответственность по содержанию недвижимости с собственником и использует помещение наравне с ним.

Права жильца после развода

Согласно ст. 31 ЖК РФ после прекращения семейных отношений граждане, не являющиеся собственниками помещения, теряют права пользования. Таким образом, после развода супруг, не имеющий прав собственника, должен покинуть квартиру.

Однако в законодательстве предусмотрены случаи, когда бывший член семьи сохраняет право на проживание в квартире. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, у которого нет другого жилья, супруг, с которым остается жить ребенок после развода может жить на одной жилплощади с ним.

Таким образом, бывшая жена имеет право проживать в квартире мужа совместно с их общим ребенком. Также предусмотрено, что если бывшему члену семьи негде жить, суд может разрешить ему пользоваться квартирой в течение определенного срока.

Во время проживания в помещении жилец должен нести обязанности по содержанию жилья совместно с владельцем. После истечения установленного срока, жилец должен покинуть квартиру.

Абсолютное право владения, распоряжения и передачи имущества – основные критерии собственности. Квартира – обособленное жилое помещение в доме, обязывающее владельцев соблюдать правила проживания в социуме. Собственник квартиры – это не абсолютный хозяин, а лицо, обязанное подчиняться правовому регулированию даже при наличии безраздельного и неограниченного права собственности.

Возникновение и виды собственности

С юридической точки зрения, кто такой собственник жилого помещения – это лицо, получившее право собственности на квартиру в результате юридических действий, подтверждённых правоустанавливающими документами:

• купли-продажи при приобретении за денежные средства у продавца;
• дарения при наличии волеизъявления дарителя и принятия подарка на безвозмездной основе;
• мены при бартерной операции, предусматривающей расчёт не в денежной форме;
• долевого участия при осуществлении вклада в строительство и получение жилья на первичном рынке недвижимости.

• по завещанию после смерти гражданина, изъявившего волю документально;
• по закону в силу очерёдности родственных связей.

• участием в процессе приватизации и перехода права от государства;
• оплате пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

Вышеперечисленные основания касаются приобретения квартир в частную собственность. Во времена СССР существовала исключительно государственная собственность. Вид собственности – определяющий фактор, кто является собственником жилья.

В России выделяются три вида собственности:

• частная – переданная государством в процессе приватизации или купленная на вторичном рынке физическими или юридическими лицами;
• муниципальная и государственная – отличающиеся в разрезе, кто собственник муниципальных квартир – местные органы самоуправления, а государственных – власть страны.

Помимо прав собственности существуют наложения ограничений и обременений, препятствующих совершению ряда юридических сделок. Например, кто такие собственники при ипотечном кредитовании? Формально – граждане, приобретшие квартиру в ипотеку, но жильё имеет обременение в виде залога у кредитной организации до полного погашения кредита. Ограничение заключается в невозможности передать в безраздельное владение третьи лицам по любым сделкам без разрешения банка.