Куда пожаловаться на работу управляющей компании

С жалобой на управляющую организацию в зависимости от ситуации можно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, к руководителю управляющей организации, в органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, в Роспотребнадзор, в прокуратуру РФ, а также в суд.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией, действующей на основании лицензии. При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и надлежащее его содержание, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг (ч. 1, 1.3, 2 ст.

161 ЖК РФ).
Однако не всегда управляющая организация надлежащим образом выполняет обязанности, в связи с чем возникает необходимость в принятии собственниками соответствующих мер (Письма Минстроя России от 24.09.2015 N 30846-ОД/04, от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04).
Так, в случае ненадлежащих действий либо бездействия управляющей организации собственники вправе обратиться в соответствующие органы и организации (к должностным лицам).

1. В аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации
Если вам стали известны недостатки содержания общего имущества в МКД и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и подайте заявку об устранении выявленных недостатков.
Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой.

При этом вы обязаны сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить вам сведения о лице, принявшем сообщение (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано ваше сообщение, и время его регистрации (п. п.

105, 106 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

2. К руководителю управляющей организации
В случае неудовлетворения ваших требований, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, обратитесь с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе укажите фактические обстоятельства дела и потребуйте проконтролировать устранение выявленных недостатков.

Образец заполнения жалоб должен быть размещен на информационном стенде в управляющей организации (пп. «в» п. 31 Правил, утв.

Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).
Жалоба должна быть составлена в двух экземплярах. Один экземпляр передается представителю управляющей организации, второй экземпляр с отметкой о принятии жалобы остается у вас.

3. В органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля и Роспотребнадзор
Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом обязанности, предусмотренные договором, вы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля или общественного жилищного контроля с жалобой о ненадлежащем соблюдении управляющей организацией требований к содержанию общего имущества МКД и придомовой территории либо предоставлении коммунальных услуг.
В жалобе нужно указать наименование организации, в которую обращаетесь, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ.

Кроме того, в жалобе необходимо изложить суть обращения, поставить личную подпись и дату. При необходимости в подтверждение своих доводов приложите к письменному обращению документы и материалы либо их копии (ст. 2, п.

п. 1, 4 ст. 4, ч.

1, 2 ст. 7 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ).
Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, муниципальный жилищный контроль — уполномоченными органами местного самоуправления (ч.

3, 5 ст. 20 ЖК РФ).
Региональный государственный жилищный надзор в г.

Москве осуществляется Государственной жилищной инспекцией г. Москвы (Мосжилинспекцией) (п. 4 Порядка, утв.

Постановлением Правительства Москвы от 28.01.2014 N 15-ПП).
Общественный жилищный контроль могут осуществлять общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы МКД и другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством РФ (ч. 19 ст.

20 ЖК РФ).
Вы также вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. В большинстве случаев сначала необходимо обратиться с претензией непосредственно в управляющую организацию, а потом, если вам не ответили или не удовлетворили ваши требования, — жаловаться в Роспотребнадзор (п.

1 ст. 42.3 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. 1 ч.

1 ст. 58, ч. 1 ст.

59 Закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ; п. 145 Регламента, утв. Приказом Роспотребнадзора от 28.01.2021 N 11; п.

п. 2, 23, 32 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.06.2021 N 1005).

Примечание. На сайте Роспотребнадзора размещена форма для онлайн-обращений граждан РФ.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации (ч. 1 ст. 12 Закона N 59-ФЗ).

По итогам рассмотрения жалоб при наличии оснований уполномоченные органы принимают меры по устранению выявленных нарушений, а также меры по привлечению лиц, допустивших выявленные нарушения, к административной ответственности (п. 1.10.14 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.01.2014 N 15-ПП).

4. В Прокуратуру РФ
В ряде случаев вы вправе обратиться в органы Прокуратуры РФ с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан (ст. ст.

21, 26 Закона от 17.01.1992 N 2202-1).
Управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений и санитарно-эпидемиологических требований к их эксплуатации, а также нормативов обеспечения коммунальными услугами. Если в течение 12 месяцев со дня выдачи органом государственного жилищного надзора предписания в отношении МКД, деятельность по управлению которым осуществляет управляющая организация, она получает по одному дому два и более административных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение предписания, ее лишают права управления таким домом (ч.

2 ст. 14.1.3, ч. 1 ст.

28.4 КоАП РФ; ч. 5, 5.1, 6 ст. 198 ЖК РФ; п.

29 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

5. В суд
В случае неудовлетворения управляющей организацией ваших требований вы вправе обратиться в суд (п. 42 Правил, утв.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; ст. 12 ГК РФ).
В зависимости от обстоятельств дела вы вправе просить суд обязать управляющую организацию устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки (ущерб), причиненные вам в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств, а также взыскать с управляющей организации штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы и компенсацию морального вреда (п.

6 ст. 13, ст. 15 Закона N 2300-1; п.

11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018).

Материал статьи взят из открытых источников

Куда жаловаться на УК

Далеко не каждая управляющая организация ответственно подходит к исполнению своих обязанностей. Разберемся, что может предпринять жилец многоквартирного дома, если он недоволен работой УК, и в какие инстанции вправе пожаловаться.

Управляющая компания и ее основные обязанности

Управляющая компания — это организация, которая на основе возмездного договора с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме (МКД) занимается управлением и обслуживанием домовладения.

Обязанности УК можно разделить на две группы.

• Ведет и сохраняет всю документацию, касающуюся здания;
• Выступает посредником между жильцами и подрядчиками, поставщиками коммунальных услуг: заключает договоры, контролирует качество
• предоставляемых услуг и их оплату.
• Контролирует регулярность внесения жильцами МКД коммунальных платежей, сообщает об изменении тарифов.
• Выявляет неплательщиков услуг ЖКХ и лиц, использующих эти услуги в обход учетного оборудования.
• Не реже раза в год организует общедомовые собрания жильцов, отчитывается о проделанной работе.

Работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества:

• Регулярно проверяет состояние конструкций и коммуникаций внутри здания: дважды в год проводит комплексную оценку строения от фундамента до крыши.
• Поддерживает чистоту внутри дома и на прилегающей территории: определяет график уборки, следит за выполнением.
• Занимается обустройством придомового участка, зелеными насаждениями.
• Контролирует своевременный вывоз мусора.
• Устанавливает общедомовые счетчики ЖКУ, следит за их исправностью.
• Выполняет плановые ремонтные работы, занимается ликвидацией аварийных ситуаций на вверенной территории.
• Готовит дом к зимнему периоду.

В обязанности управляющей организации не входит:

• установка видеонаблюдения;
• ремонт домофона;
• очистка фасадов здания от рисунков и надписей;
• украшение придомового участка.

Однако эти и любые другие обязанности УК могут быть внесены в конкретный договор управления МКД по взаимному согласию сторон.

На что можно пожаловаться

Жаловаться можно на любое неисполнение или некачественное исполнение управляющей организацией своих функций: от несвоевременного прихода сантехника до игнорирования проблем с кровлей.

Обязанности конкретной управляющей компании закреплены в договоре управления МКД. Поэтому перед тем как жаловаться на УК, стоит изучить положения заключенного с ней договора.

Но составить жалобу на управляющую компанию можно и не читая договора. Минимальный перечень услуг и работ, которые обязана выполнять УК, предусмотрен постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. Он включает:

• Мероприятия по поддержанию в исправном состоянии несущих (фундаментов, перекрытий, балок) и ненесущих (перегородок, полов) конструкций дома.
• Работы по обслуживанию общедомового инженерно-технического оборудования (электропроводка, пожарные извещатели, охранная сигнализации).
• Работы и услуги по содержанию остального общего имущества МКД (уборка подъездов, очистка двора от снега и т.п.).

Куда можно подать жалобу на управляющую компанию

Если жители многоквартирного дома недовольны деятельностью управляющей компании или подозревают сотрудников УК в нарушении закона, они могут обратиться с заявлением:

• к руководителю УК;
• в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ);
• в Роспотребнадзор;
• в прокуратуру;
• в суд;
• в другие госорганы.

В первую очередь рекомендуется направить обращение на имя руководителя управляющей компании. Часто вопрос разрешается уже на этом этапе. На рассмотрение заявления руководству УК дается 30 дней. Если за этот срок проблема не решилась, можно обратиться в контролирующие государственные органы. Выбор инстанции зависит от сути обращения.

Подать жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию можно в случаях:

• неисполнения УК своих обязательств по содержанию, ремонту дома и общедомового имущества;
• нарушения норм поставки ЖКУ;
• подозрения, что УК завышает тарифы на услуги ЖКХ или неверно рассчитывает платежи;
• отказа от предоставления жильцам информации, касающейся деятельности УК;
• несоблюдения сроков подготовки здания к отопительному периоду;
• неправомерного созыва собственников жилых помещений МКД;
• низкого качества управления домом.

В Роспотребнадзор можно обращаться в ситуациях:

• нарушения закона «О защите прав потребителей»;
• предоставления ложных данных об оказываемых услугах ЖКХ или отказа от их предоставления;
• несоблюдения сотрудниками УК санитарно-эпидемиологических норм;
• необходимости пересмотра тарифов и размера платы за ЖКУ.

Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию подается, когда:

• обращения в ГЖИ и Роспотребнадзор не дали результата;
• есть основания подозревать сотрудников УК в финансовых махинациях, хищениях и растратах денег жильцов;
• по вине управляющей организации возникла угроза жизни, здоровью или имуществу людей.

Обратиться с заявлением в суд можно для того, чтобы:

• обязать управляющую компанию исправить недостатки в управлении и обслуживании дома;
• взыскать компенсацию за причиненный материальный ущерб и (или) моральный вред.

Собственники жилых помещений МКД вправе пожаловаться на управляющую организацию и в другие госорганы. Например, по вопросам завышения тарифов можно обратиться в Федеральную антимонопольную службу, а если лестничные клетки долгое время завалены мусором — в Госпожнадзор.

Четких требований к форме жалобы закон не содержит. Но для того, чтобы она была рассмотрена по существу, заявителю следует детально описать ситуацию и четко сформулировать требования.

Жалоба может быть подана:

• Лично. Заявление передается в канцелярию госучреждения.
• Почтой, в том числе электронной. Бумажный вариант заявления надежнее направлять заказным почтовым отправлением.
• Онлайн. Самый простой вариант, позволяющий не разбираться, как оформить жалобу на управляющую компанию. Достаточно заполнить простую форму на официальном портале ведомства либо на сервисе ГИС ЖКХ.

Можно ли сменить УК и как это сделать

Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:

— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.

— Выбор способа смены УК:

• отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
• расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
• лишение УК лицензии на управление домом;
• расторжение договора по согласию сторон;
• смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).

— Собрание собственников, на котором составляются необходимые документы.

— Уведомление о принятом решении прежней УК, а также органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

— Заключение договора с новой управляющей организацией. Договор признается заключенным, если его подписало более 50% собственников помещений МКД.

— Оплата услуг новой УК. Платить управляющей организации жильцы начинают после включения дома в лицензию этой УК.

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании ЖКХ?

Есть перечень организаций, куда жаловаться на бездействие управляющей компании (УК). Каждая из них решает определенный перечень проблем, связанный с недобросовестной работой коммунальных служб. Знание того, в каких случаях и куда обращаться, повышает эффективность рассмотрения обращения.

Игнорирование их особенностей приведет к череде отписок и перенаправлению документа из одной организации в другую.

Что делать, если управляющая компания бездействует?

Все проблемы, которые возникают в сфере управления многоквартирным домом (МКД) рекомендуется в самом начале попытаться разрешить через УК.

Для этого пишется и направляется жалоба/заявление в компанию, которая обязана отреагировать в установленный законом срок, а именно:

1. На проблемы качества предоставляемых услуг в сфере утилизации отходов – в течение 3 рабочих дней;
2. На вопросы об объеме и качестве коммунальных услуг – в течение 3 дней;
3. На жалобы о наличии запаха газа в помещении или во дворе, УК обязана реагировать незамедлительно.

Отсутствие ответа в установленные сроки на решение поднимаемых проблем полностью или частично – основание для обращения в контролирующие и правоохранительные органы. Жалоба на бездействие управляющей компании подается:

• в администрацию города/района;
• в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ);
• в Роспотребнадзор;
• в Федеральную антимонопольную службу (ФАС);
• в прокуратуру;
• в суд.

Можно пройти все инстанции, если вопрос не решается в предыдущих, завершив подачей искового заявления в суд. Но в некоторых случаях в рассмотрении в том или ином органе откажут на законных основаниях. Основание – поднимаемый вопрос не входит в компетенцию адресата. То есть, орган не уполномочен заниматься рассмотрением подобных вопросов.

По каким вопросам в какой орган жаловаться на бездействие УК?

Наименее эффективны обращения в администрацию города/района. Ответы на них преимущественно поверхностные, вопросы чаще переадресуются в другие организации, остаются не решенными по объективным и субъективным причинам. Рекомендуется обращаться в следующих случаях:

• несвоевременный вывоз мусора;
• отсутствие отопления, воды и света;
• не проводится очистка территории от снега, а крыши от обледенения;
• не предоставляется информация о растратах, отсутствуют счета по используемым услугам.

То есть, обращаться можно по всем вопиющим случаям, рассмотрение которых не требует расследований с привлечением профильных специалистов. В остальных случаях нужно подавать жалобу в другие инстанции, а именно:

1. В ГЖИ – по всем вопросам в сфере эксплуатации и обслуживания жилья, за исключением возврата средств из-за не предоставленных полностью или частично коммунальных услуг;
2. В Роспотребнадзор – по вопросам защиты прав потребителей, включая возвращение денежных средств, начисление неустойки и назначение штрафа;
3. В ФАС – из-за злоупотребления доминирующим положением, вступления в сговор с другими компаниями для завышения стоимости договоров, принудительного предоставления дополнительных услуг;
4. В прокуратуру – если в действиях сотрудников УК, его руководства есть признаки уголовных преступлений.

В каком порядке обращаться с жалобой на бездействие управляющей компании?

Чтобы не получить отписки и малоэффективные переадресации обращений, не нужно направлять заявление сразу во все инстанции. Рекомендуется следующий порядок подачи жалобы:

1. Предварительно подать ее в УК, получить ответ, зафиксировать истечение срока удовлетворения требований. Впоследствии потребуется для обращения в Роспотребнадзор и суд, чтобы рассчитать неустойку и в качестве дополнительных доказательств;
2. Если вопрос не относится к сложным, как это указано выше, обратиться с письменным заявлением в администрацию города/района;
3. При сложных проблемах, в которых требуется проверка и заключение специалистов, жалоба подается в ГЖИ. Ее можно направить сразу или после обращения в УК;
4. При нарушении прав потребителей, жалоба подается в УК, а в последующем, если требования не удовлетворены, – в Роспотребнадзор;
5. Если есть признаки злоупотребления доминирующим положением и другие, которые относятся к компетенции ФАС, жалоба сразу направляется в территориальный орган этого ведомства;
6. При выявлении признаков преступных действий жалоба сразу отправляется в прокуратуру. Предварительно, для получения экспертного заключения, если в нем есть необходимость, заявление подается в ГЖИ. Другой вариант – заявка для проведения независимой экспертизы, после чего все материалы направляются в прокуратуру.

Также направляется жалоба в прокуратуру на бездействие управляющей компании, игнорирование заявлений должностными лицами администрации города, ГЖИ, ФАС, Роспотребнадзор. В таких ситуациях есть признаки превышения или злоупотребления полномочиями, бездействия.

Когда обращаться в суд?

Крайняя инстанция, чтобы наказать управляющую компанию за бездействие, – суд. В нее подается исковое заявление, которое рассматривается в течение 2 месяцев и больше. Но обращаться в суд рекомендуется после прохождения предыдущих инстанций.

Проведенные проверки ГЖИ и Роспотребнадзором, ФАС и прокуратурой дадут в руки жильцов дополнительные доказательства. На этом основании, а также при наличии подтвержденного материального и морального ущерба через суд с УК можно потребовать:

1. Компенсировать финансовые и другие потери, которые понесли жильцы на восстановление последствий бездействия УК;
2. Выплаты за причиненный моральный ущерб;
3. Компенсацию судебных издержек, затрат на проведение экспертизу;
4. Досрочно расторгнуть договор с УК, если такой вариант (через исковое производство) разрешения конфликта продиктован условиями соглашения.

Не имея достаточных доказательств, обращаться в суд преждевременно. Жильцы потратят время и силы, но их требования не будут удовлетворены. Поэтому на первых этапах рекомендуется сосредоточиться на ведении досудебного спора, подавая жалобы в контролирующие и правоохранительные органы, тщательно собирая доказательную базу.