Можно ли получить налоговый вычет после продажи квартиры

Ответ:

Если ответить коротко, то – да. В смысле, Покупатель жилья может продолжать получать имущественный налоговый вычет (возврат НДФЛ) за его покупку, даже если он уже продал свою квартиру. Более того, если Покупатель еще даже не обращался за налоговым вычетом, но уже продал купленную квартиру, он все равно может вернуть себе налог НДФЛ.

Установки Налогового кодекса РФ и практика применения налоговых вычетов здесь вполне однозначны.

Право на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку жилья (ст. 220 НК РФ) не ограничено сроками владения этого жилья. Это право возникает у налогоплательщика (у Покупателя) в момент приобретения квартиры и существует до тех пор, пока не будет полностью реализовано.

То есть – до выплаты полной суммы, положенной к возврату, независимо от того, находится ли еще квартира в собственности налогоплательщика или уже нет.

Процесс получения налогового вычета (выплаты), как правило, растянут на несколько лет. И если в течение этого времени владелец продает свою квартиру, то право на возврат НДФЛ он не теряет. Имущественный вычет продолжает применяться до тех пор, пока не будет возмещена вся положенная к возврату сумма.

Поясним немного подробнее.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Особенности возврата НДФЛ, если квартира уже продана

Подавать декларацию 3-НДФЛ и заявление на возврат налога можно только в следующем году, после года покупки квартиры (т.е. по завершении налогового периода). А если Покупатель поторопился и продал эту квартиру раньше, чем обратился за положенным ему имущественным вычетом? Сможет ли он в этом случае вернуть себе налог?

Да, сможет. Налоговая и здесь оказалась на удивление благосклонна – подтверждением тому служит как реальная практика получения вычетов, так и эти официальные документы:

Для получения налогового вычета за покупку квартиры, Покупатель должен предоставить в свою ИФНС по месту жительства документы, подтверждающие факт приобретения жилья и факт понесенных затрат (пп.6, п.3., ст.220, НК РФ). Такими документами будут:

• на первичном рынке – Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования и Акт приема передачи квартиры:
• на вторичном рынке – Договор купли-продажи квартиры (ДКП) и Выписка из ЕГРН.

Дополнительно на вторичке могут потребовать Расписку в получении денег за квартиру, выданную Продавцом в подтверждение исполнения условий договора. А на первичке могут понадобиться платежные документы, подтверждающие перевод денег.

Все эти документы остаются на руках Покупателя и после продажи этой квартиры. Поэтому основания для получения налогового вычета он вполне может подтвердить.

Таким образом, даже для случая, когда человек купил квартиру и продал ее в том же году (в одном налоговом периоде), он вполне может на следующий год подать заявление на возврат налога за покупку этой квартиры (см. Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

А если Покупатель успел оформить заявление на возврат НДФЛ, начал получать налоговый вычет, и в процессе выплат продал или подарил эту квартиру, то беспокоиться ему тем более не о чем. Остаток вычета он продолжит получать, несмотря на тот факт, что права собственности на недвижимость у него уже нет.

Например, Покупатель купил на вторичке квартиру и зарегистрировал право собственности на нее в сентябре 2016 года. Начиная с января 2017 года (по завершении отчетного 2016-го налогового периода), он имеет право подать заявление на имущественный налоговый вычет. Он так и сделал, оформив документы на вычет в марте 2017-го, и подтвердив свою собственность Выпиской из ЕГРН, а сумму своих затрат – Договором купли-продажи и Распиской о получении денег Продавцом.

Через 3-5 месяцев, после соответствующих проверок, налоговая выплатила ему первый транш положенной компенсации (возврат налога) за предыдущий 2016 год – например, четверть от максимального лимита. Остаток имущественного вычета предполагается к выплате в последующие годы – каждый раз за предыдущий год. Но летом 2017-го наш Покупатель продал свою квартиру.

Что будет с остатком вычета?

Ничего особенного. Для получения остатка налогового вычета за уже проданную квартиру, Покупатель в начале 2018 года (в январе, например) снова подает заявление на возврат НДФЛ теперь за 2017 год. При этом, второй раз подтверждать собственность ему уже не надо.

Достаточно представить декларации по форме 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Имущественный вычет будет продолжать действовать даже после того, как квартира продана.

Отдельные случаи в практике, когда налоговые инспекторы отказывают в выплате компенсаций после продажи жилья налогоплательщика, не имеют под собой законного основания. В таком случае, получив официальный отказ, следует обратиться в вышестоящие налоговые органы и обжаловать его. Продажа жилья не является основанием для прекращения права на получение имущественного налогового вычета.

На всякий случай напомним, что момент приобретения жилья (когда возникает право на вычет) разный для первичного и вторичного рынков. На первичном рынке – это подписание Акта приема-передачи квартиры. На вторичном рынке – это регистрация права собственности в Росреестре.

А максимальная сумма компенсации от государства за приобретенное жилье – это 260 000 руб. (если жилье куплено на свои деньги), плюс 390 000 руб. из выплат процентов по кредиту (если жилье куплено в ипотеку). Подробнее об этом – см. по ссылке в конце статьи.

Консультации и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налоговых вычетов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А когда имущественный вычет за покупку жилья НЕ применяется?

Покупателю следует иметь в виду, что возврат НДФЛ за приобретение жилья применяется не всегда. Отказать в получении налогового вычета могут в трех случаях:

1. Если Покупатель приобрел квартиру у своего близкого родственника (буквально – у «взаимозависимого лица», согласно п.5, ст. 220 НК РФ);
2. Если на покупку были потрачены средства материнского капитала, субсидии от работодателя или из госбюджета – в той части расходов на жилье, которая была покрыта этими субсидиями (тот же п.5, ст. 220 НК РФ);
3. Если Покупатель не получает официального дохода и, соответственно, не платит с него НДФЛ (в т.ч. в отдельных случаях с пенсионерами).

Подробнее о том, как применяется имущественный вычет за покупку жилья (в том числе с учетом процентов по ипотеке), с цифрами, нюансами и примерами рассказано в большой статье Глоссария – «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли получить налоговый вычет, если продал квартиру?

Оформление имущественного налогового вычета позволяет вернуть часть потраченных средств на приобретение недвижимости. Но возможен ли возврат 13 % по уже проданной квартире — можно ли получить налоговый вычет, если продал квартиру?

Также налогоплательщик вправе оформить налоговый вычет по расходам на уплату процентов ипотечного кредита, в том числе при рефинансировании. Но можно ли получить налоговый вычет после продажи квартиры? Обратимся к закону и разъяснениям государственных органов, чтобы ответить на этот вопрос. Возможны две ситуации.

1. Вы начали получать имущественный налоговый вычет за покупку квартиру, но потом продали квартиру, не успев получить всю положенную сумму до конца.

Согласно ст. 220 НК РФ, если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение недвижимости и по расходам на уплату ипотечных процентов, не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования. Можно ли получить налоговый вычет, если квартира уже продана?

Предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Если в последующем жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов по их строительству или приобретению. При этом Кодексом не устанавливается право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного его использования в зависимости от наличия этого имущества в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который предоставляется имущественный налоговый вычет.

Исходя из изложенного, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в собственности налогоплательщика (Письмо Минфина РФ от 3 июля 2006 г. N 03-05-01-07/33, Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90).

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли получить остаток налогового вычета после продажи квартиры, будет положительным. Список повторно подаваемых в ИФНС документов для получения остатка налогового вычета сокращается.

2. Вы продали квартиру, не успев подать документы на налоговый вычет

Если в одном налоговом периоде (году) Вы приобрели квартиру и затем продали ее, право на налоговый вычет сохраняется (Письмо Минфина РФ от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65). Вы вправе оформить два налоговых вычета: за покупку квартиры и вычет при ее продаже (Письмо Минфина РФ от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры, если продал квартиру в следующем году (или в любом другом последующем году), но документы на вычет еще не были поданы? Да, имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиком независимо от факта последующей продажи квартиры (Письмо ФНС РФ от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@ Письмо Минфина РФ от 8 июня 2012 г. N 03-04-05/5-704).

Итак, в своих разъяснениях государственные органы дали ответ на вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если продал квартиру. В этом случае право на налоговый вычет не теряется – после продажи квартиры Вы сможете получить налоговый вычет за ее покупку.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Разберем, какая недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить. Рассмотрим, что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

Вам не нужно платить 13%, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.

Таким сроком может быть 3 года или 5 лет:

Если продаваемая недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи или в порядке наследования

Во всех других случаях

Если стала собственностью после приватизации

Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственное жилье. Или вы продаете одну квартиру в течение 90 дней после покупки второй

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Иванов в 2022 г. продал квартиру, которая досталась ему в наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения для такого случая уже истекли.

А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом. Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продажа квартиры, купленной ДДУ или ЖСК

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

Если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Сидоров подписал договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2021 г., а в 2022 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Но имейте в виду, что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

Если вы продали такую квартиру после 2019 года и платили при этом 13%, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право обратиться в ФНС и вернуть уплаченные деньги.

Вы сможете вернуть излишне уплаченный налог, подав корректирующую декларацию. Наши эксперты в течение двух дней проверят документы, заполнят налоговую декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ИФНС.

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если стоимость квартира была ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено 70% от кадастра.

Селиванов оформил ДКП квартиры за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1,7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000 (1 700 000 * 13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.

Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена недвижимость.

Как получена недвижимость

Начало минимального срока владения

По договору купли-продажи

С даты регистрации права собственности

Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

С момента полной выплаты по договору

В результате приватизации

С момента регистрации права собственности на квартиру

Со дня смерти наследодателя

С даты регистрации права собственности

Дом построен самостоятельно

С даты регистрации права собственности

Право собственности признано в судебном порядке

С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

Если несколько долей в одном объекте недвижимости

С момента получения права собственности на первую из этих долей

Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как уменьшить налог с продажи

Вы можете сэкономить на уплате налога, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Уменьшение дохода на расходы

Если продали имущество, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Волков продал дом за 3,5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн рублей. Ему выгоднее использовать не вычет при продаже дома, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 тыс. рублей (3 500 000 — 3 000 000).

Продавая квартиру, полученную по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этой квартиры. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Чтобы снизить налог при продаже жилья, нужно снизить доход от продажи этого имущества. Наши эксперты подберут выгодный вариант уменьшения налогооблагаемой базы, заполнят 3-НДФЛ и возьмут на себя общение с ФНС.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

Как вернуть деньги с продажи

Многие задаются вопросом — как вернуть 13 процентов за проданную квартиру. В будущем вы можете вернуть НДФЛ, что уплатили, с помощью тех же налоговых вычетов. При определенных расходах государство позволяет оформлять возврат НДФЛ, уплаченного ранее.

Какие нужны документы

Вам нужно обратиться в налоговый орган по месту регистрации с необходимыми документами.

Перечень документов для налогового вычета:

• Копии документов, подтверждающие факт сделки (например, ДКП);
• Заполненная декларация с копиями документов, которые позволяют получить налоговый вычет;
• Если заявляется не налоговый вычет, а уменьшение на сумму расходов, которые связаны с приобретением продаваемого имущества, следует предъявить документы, которые подтвердят эти расходы.

Частые вопросы

Вы имеете право сделать “взаимозачет”, если ранее не пользовались налоговым вычетом за покупку квартиры или иного жилья. Средства, которые вам положены в качестве возврата, можно учесть как налог к уплате за проданную квартиру.

Нет, налоговый вычет 1 млн рублей вы можете использовать неограниченное количество в течение жизни, но не чаще 1 раза в год.

Совершенно верно, вы можете уменьшать свой доход на сумму понесенных расходов, которые можете подтвердить документально, к каждому продаваемому объекту жилья.

В данном случае минимальный срок владения квартирой у вас 5 лет, так как это не единственное жилье в собственности.

Вам нужно подать налоговую декларацию в ФНС по месту жительства и приложить копии документов, подтверждающих факт сделки (например, ДКП).

Вы сможете это сделать, оформив налоговый вычет НДФЛ. С помощью уплаченного ранее налога вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу или просто вернуть его деньгами.

Да, так как это минимальный срок владения. Если продаете квартиру или другую недвижимость до истечения этого срока — НДФЛ будет насчитан (если сумма продажи превышает 1 млн рублей).