Налог на низкую ставку по ипотеке

После того как 28 февраля 2022 года Банк России повысил ключевую ставку до 20%, некоторым заемщикам пришли напоминания от банков о 35%-м налоге на материальную выгоду. Но опасность миновала: Минфин заявил , что в марте внесет изменения в Налоговый кодекс. Что это за налог, кого он может коснуться и отменят ли его насовсем, рассказывает Mafin Media

Что такое материальная выгода

В статье об ипотеке мы рассказывали, что при оформлении кредита ставка «замораживается» и график платежей рассчитывается по определенному проценту на весь срок, — и это действительно так.

Однако, согласно 212-й статье Налогового кодекса Российской Федерации, если процентная ставка по кредиту ниже ⅔ от ставки рефинансирования — а она приравнивается к ключевой ставке Банка России, — заемщик подпадает под 35%-й налог на материальную выгоду.

Материальная выгода — это выгода в денежной или натуральной форме, которую можно определить в качестве дохода.

Материальной выгодой может выступать экономия на процентах по кредиту. То, что клиент мог заплатить, но не платит, так как его ставка заморожена.

При расчете налога на материальную выгоду налоговая база — это сумма процентов за пользование кредитом, исчисляемая как разница между ⅔ ключевой ставки и ставки по договору.

Пример

В ипотечном договоре зафиксирована ставка в 9%, а ключевая ставка ЦБ — 20%. Так как ставка по ипотеке меньше, чем ⅔ от ключевой — 13,33%, заемщик должен уплатить налог на проценты, на которых он экономит: 4,33%.

(ставка ЦБ × ⅔ − ставка по договору)

20% × ⅔ = 13,33%

13,33% − 9% = 4,33%

Кто должен уплатить налог

В сфере кредитования налог на материальную выгоду коснется далеко не всех. Он будет взиматься в двух случаях:

• если отношения заемщика и кредитора взаимозависимы, например банк — работодатель ипотечного клиента;
• экономия на процентах — материальная помощь или исполнение кредитором встречного обязательства, например оплата услуг.

Выходит, что в основном это касается сотрудников банка. Однако уже в марте 2022 года Минфин освободит их от уплаты НДФЛ с материальной выгоды задним числом, с января 2022 года.

Пример

Артемий выплачивает ипотеку по ставке 9%, остаток его долга — 5 331 664 руб. После повышения ключевой ставки Банка России до 20% оказалось, что его ставка по договору ниже, чем ⅔ от ставки рефинансирования — ключевой.Так как Артемий работает в банке, где оформил ипотеку, их отношения взаимозависимы, и работодатель вынужден ежемесячно взимать со своего сотрудника 35% налога на материальную выгоду.

Чтобы рассчитать сумму налога, сначала нужно определить разницу в ставках, поделить ее на 365 дней и получить ставку, из которой рассчитывается материальная выгода:(ставка ЦБ × ⅔ − ставка по договору) / 365 дней = ставка в день20% × ⅔ = 13,33%13,33% − 9% = 4,33%4,33% / 365 = 0,011863%Затем остаток долга нужно умножить на эту ставку и количество дней в месяце, чтобы получить сумму материальной выгоды в месяц.

Остаток долга × ставка в день × количество дней в месяце = материальная выгода за месяц.

5 331 664 × 0,011863% = 632,5 руб.

632,5 × 31 = 19 607 руб.

Исчисляем от материальной выгоды 35%-й налог:

19 607,5 × 35% = 6 862,6 руб.

Я получил кредит дешевле ставки ЦБ. Надо ли мне платить подоходный налог и в каком размере?

Полностью вопрос звучит так: «ЦБ недавно повысил ставку рефинансирования до 8,25% годовых. Многие кредиты (например, автомобильные) уже можно получить дешевле. Я слышал, в этом случае полагается платить подоходный налог. Как именно это происходит?»

Гражданским кодексом РФ (далее по тексту — ГК РФ) определено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В случае если согласно условиям кредитного договора ставка процентов установлена меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату уплаты процентов по займу, то у заемщика — физического лица возникает доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах, который облагается налогом на доходы физических лиц — НДФЛ (для рублевых займов).

Если кредит выдан физическому лицу в рублях, то под налогообложение подпадает разница между процентами, исчисленными исходя из 2/3 ставки рефинансирования Банка России, и процентами, рассчитанными исходя из условий договора.

В отношении доходов в виде суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиком заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в пункте 2 статьи 212 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 35%.

Банк является налоговым агентом, однако самостоятельно платить от вашего имени именно этот налог не имеет права.

Поэтому при получении клиентами кредитной организации дохода в виде материальной выгоды банк обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода (до 1 февраля следующего года) письменно сообщить в установленном порядке налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о суммах неудержанного налога.

Пунктом 2 Приказа ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@ установлено, что сообщение о невозможности удержать налог и сумме налога представляется по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица за 20_ год».

После того как банк уведомил налоговый орган и налогоплательщика о невозможности удержать НДФЛ, его обязанность как налогового агента считается выполненной.

Согласно статье 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговым агентом, должны самостоятельно исчислить и уплатить налог исходя из сумм таких доходов.

То есть, налогоплательщик должен будет представить декларацию по НДФЛ, в которой отражена сумма полученной материальной выгоды, и самостоятельно уплатить исчисленную сумму НДФЛ.

Налоговая декларация, как обычно, представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227.1 НК РФ.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

«Похудеть» на 35%: придется ли ипотечникам платить крупный налог

23 июля 2021 года Центробанк России поднял ключевую ставку стразу на один процентный пункт. Теперь она 6,5%. То есть, ровно столько, сколько до 1 июля составляла официальная ставка на льготные ипотечные кредиты на новостройки, и на 0,5 процентных пункта больше, чем нынешняя ставка по программе «Семейная ипотека».

Возникает ли в связи с этим у ипотечников материальная выгода, выливающаяся в обязанность уплаты налога, тем более, что размер этого налога весьма внушительный – 35%? Давайте разбираться.

Получили ли материальную выгоду льготные ипотечники

На первый взгляд, взимать налог за взятую ипотеку – это абсурд. Ведь кредит – это не доходы, а наоборот, сплошные расходы: нужно гасить и тело кредита, и начисленные проценты. Еще и разнообразные дополнительные платежи имеются, например, за страховку.

Однако регулятор решил, что все зависит от условий, на которых выдаются кредиты. Так, если ипотечная ставка сверхнизкая, затраты на погашения кредита будут меньше обычных. То есть, появляется материальная выгода. А где есть материальная выгода – там есть и налоги.

О том, какую ставку по кредиту считать слишком низкой, говорится в статье 21 Налогового кодека Российской Федерации – она должна быть ниже, чем 2/3 ставки рефинансирования. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке. То есть, сейчас она составляет 6,5% годовых.

Две трети от нее – это 4,3%. А это меньше и чем ранее действовавшая ставка по льготной ипотеке (она составляла 6,5%), и ныне действующая ставка по программе «Семейная ипотека» (6%).

Таким образом, при стандартной льготной ипотеке материальной выгоды нет, а значит, и никаких налогов платить не надо.

Но есть нюансы. Некоторые застройщики совместно с банками дополнительно субсидируют ипотечную ставку на новостройки. Например, на 26 июля 2021 года:

• Сбербанк для семей с детьми, приобретающих квартиры в новостройках ГК А101, предлагает процентную ставку от 0,1% годовых;
• под те же 0,1% годовых есть ипотечная программа и у ВТБ, которая распространятся на клиентов компании «Донстрой»;
• группа «Самолет» в качестве минимальной ставки для своих клиентов озвучивает 2,99%;
• компания «Крост» заявляет, что на будущие квартиры в ее новостройках возможно взять ипотечные кредиты в банке ВТБ по ставке от 3,8%.

Все эти ставки меньше, чем 4,3%, то есть, меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования. А это значит, что материальная выгода налицо.

Налог во всех вышеперечисленных ситуациях платить не придется лишь в том случае, если у заемщика есть право на налоговый вычет, и это право подтвердил налоговый орган.

А у кого есть такое право? Поскольку налоговый вычет – это возврат ранее уплаченных налогов, то право на него имеют лишь те, кто налоги со своих доходов платят. Например, те, кто получают «белую» зарплату. Если же официальных доходов (и, соответственно, налогов с них) нет, то и о праве на вычет не может идти речи.

Но это еще не все. Как значится в статье 220 Налогового кодекса, право на возврат процентов по ипотечному кредиту распространяется только на один объект недвижимости. То есть, если налоговый вычет ранее уже использовался, то при покупке следующей квартиры в новостройке права на него больше не будет.

Таким образом, те, кто взял ипотечный кредит по ставке менее 4,3%, будут обязаны оплатить налог на материальную выгоду, если не имеют официально подтвержденных доходов, либо правом на получение налогового вычета воспользовались ранее.

Сколько придется заплатить за материальную выгоду по ипотеке

Согласно статье 224 Налогового кодекса РФ, ставка такого налога составляет 35%. Размер вполне внушительный, однако платить предстоит не со свей суммы ипотечных процентов, а лишь с разницы между 4,3% (напомним – это 2/3 от ставки рефинансирования) и реальными процентами по ипотеке, если они меньше 4,3%.

Как это происходит на практике, разберем на примере. Допустим, вас заинтересовала 78-метровая «трешка» в ЖК «Новое Внуково» от группы «Самолет». Такая есть, например, на 11 этаже корпуса 5.

На 26 июня 2021 года она продается за 11,2 млн руб. (в стоимость входит отделка, кухонная мебель и система «умный дом»). Этот застройщик сейчас активно рекламирует ипотечную программу под 2,99% годовых, по которой можно взять кредит до 50 млн руб.

по сроком погашения до 20 лет при первоначальном взносе от 20%.

С учетом первоначального взноса в 20% кредит на приобретение этой квартиры составляет чуть меньше 9 млн руб.

• Если его взять на 20 лет по ставке 2,99%, то за весь срок кредитования в качестве процентов будет выплачено около 3 млн руб.
• Если бы ставка составляла 4,3% (2/3 ставки рефинансирования), та же сумма составила бы около 4,4 млн руб.