Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Сдача в аренду жилых, офисных и складских площадей – одно из популярных направлений бизнеса. Однако не все арендаторы исправно выполняют свои обязательства. Арендодатель может столкнуться с проблемой просроченных платежей по заключённому договору.

Как взыскать сумму задолженности, какие механизмы взыскания существуют, знают далеко не все арендодатели.

Особенности договора аренды

Договор аренды представляет собой гражданско-правовой документ, регулирующий отношения сторон и определяющий порядок, размер, сроки внесения арендной платы за имущество арендодателя, предоставленное во временное пользование или владение арендатору. При этом в договоре может предусматриваться внесение арендной платы в виде:

• обеспечительного платежа, за счет которого происходит погашение долга;
• регулярных платежей.

Ни один договор аренды не гарантирует порядочности и добросовестности арендатора, из-за чего арендодатель несет определенные риски. Довольно часто в результате нарушения обязательств появляется задолженность по арендной плате.

Советы арендодателю

Еще на этапе обсуждения договора аренды необходимо оговорить важные моменты для своевременного внесения арендной платы. Для этого следует:

• внести в договор аренды нюансы, касающиеся своевременности уплаты арендной платы. Это важный пункт, который должен стать ключевым для тех, кто не хочет впоследствии заниматься возвратом долгов;
• уточнить штрафные санкции, пени, неустойки, а также порядок выставления претензий арендатору, если он откажется или не сможет выполнять обязательства по оплате.

Если условия договора аренды нарушены, а долг так и не был погашен, арендодатель должен выставить арендатору письменную претензию (этап досудебного урегулирования спора).

Претензия арендатору

Что необходимо указать в претензии:

• наименование сторон (арендодателя и арендатора);
• номер и дату договора, по которому возникла задолженность;
• за какой период накопилась задолженность и ее размер;
• размер неустойки и штрафа, если это предусмотрено в договоре аренды;
• окончательный срок погашения задолженности арендатором.

Куда отправлять претензию

Юрлицам — на их юридический адрес, физлицам — по месту жительства. Если в договоре аренды указывался иной адрес, претензию следует отправить и туда. Чтобы впоследствии доказать факт отправки претензии, она должна быть:

• отправлена заказным письмом с уведомлением о вручении;
• лично отдана арендатору либо его уполномоченному представителю под подпись о вручении на втором экземпляре претензии, который остается у арендодателя.

После выставления претензии можно вернуться к устным переговорам с арендатором, фиксируя в документах их итоги. Очень часто получение претензии побуждает арендатора погасить задолженность. Если все же устные переговоры не принесли результат, для взыскания задолженности арендодателю следует обращаться в суд.

А все выполненные перед этим действия дадут истцу дополнительные преимущества в суде.

Процесс взыскания задолженности

Порядок возврата долгов по аренде включает несколько этапов:

1. Проведение с должником устных переговоров.
2. Составление и отправка арендатору письменной претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность. Если арендатор погасил долг, инцидент исчерпан. В противном случае следует переходить к следующему этапу.
3. Подача искового заявления в судебный орган о взыскании задолженности. Если должник — юридическое лицо, то заявление подается в Арбитражный суд. Если это физическое лицо без статуса ИП, то иск следует подавать в суд общей юрисдикции.

Другие методы воздействия на арендатора (отключение электричества, воды, отопления, препятствование в доступе к арендуемому объекту, угрозы) не должны использоваться. Это незаконно и может обернуться против арендодателя.

Взыскание задолженности по договору аренды имеет массу подводных камней. Профессиональные консультанты компании «ЭОС Россия» помогут вернуть денежные средства в полном объеме. Благодаря европейскому опыту возмещения задолженности, многолетней практике на российском рынке наши консультанты смогут решить вопрос возврата долга, каким бы сложным он ни был.

Неустойка: что это?

Неустойка – это штрафная санкция, которая устанавливается законом или договором за нарушение сторонами своих обязательств, предусмотренных соглашением. Если говорить о договоре аренды, то такая санкция обычно устанавливается в самом договоре и представляет собой:
какой-то конкретный процент (0,1%, 0,5% и др.), который начисляется на сумму долга за каждый день просрочки либо процент в размере доли (1/150, 1/300) от ключевой ставки, установленной Банком России.

Если в арендном соглашении нет условий об ответственности сторон за нарушение обязательств, можно воспользоваться законной неустойкой по договору аренды. Под ней понимают взыскание процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ.

Неустойка может быть взыскана, как во время, так и после расторжения договора аренды. Многие пытаются повысить сумму штрафной санкции, оттягивая период обращения за взысканием неустойки. Суд может посчитать такое поведение недобросовестным и отказать в защите нарушенного права полностью или частично (ст. 10 ГК РФ).

Как взыскать неустойку по договору аренды в арбитражном суде в Москве, Балашихе?

Пожалуй, единственный способ заставить арендатора платить по счетам и отвечать за свои просрочки – обращение в арбитражный суд.

Следует сразу обозначить, что арбитражный процесс – это место, где не обойтись без помощи представителя юридического сообщества. Без глубоко проработанной позиции, основанной на нормах права, фактах, письменных доказательствах и сложившейся судебной практике, там делать нечего. Поэтому, настоятельно рекомендуем обратиться за услугами адвоката при взыскании неустойки по договору аренды в арбитражном суде.

Шаг 1. Соблюдение досудебного порядка

АПК РФ требует от заявителей обязательного соблюдения претензионного порядка урегулирования спора до обращения в сам суд. Это значит, что нужно составить и направить арендатору письменную претензию. В содержании претензии необходимо отразить все будущие исковые требования, касающиеся взыскания неустойки по договору аренды.

Уже на этой стадии может потребоваться помощь адвоката по арбитражным делам в Москве и Балашихе (Железнодорожном).

Грамотно составленная претензия может убедить контрагента исполнить свои обязательства в добровольном порядке (вероятность такого исхода мала, но она есть и повышается за счет направления хорошей мотивированной претензии). Тогда не нужно будет тратить время и финансовые ресурсы на судебные тяжбы.

В содержании претензии нужно будет правильно определить виды неустойки и рассчитать их суммы. Это невозможно сделать без знаний гражданского законодательства.

Необходимо правильно направить претензию: узнать адрес контрагента и отправить документы письмом с уведомлением о вручении. Уведомление нужно, чтобы доказать суду соблюдение претензионного порядка.

Может быть ситуация, когда после получения претензии контрагент захочет провести переговоры для мирного урегулирования конфликта. В роли медиатора или консультанта одной из сторон переговоров может выступать арбитражный адвокат.

По АПК РФ срок ответа на претензию составляет 30 дней. Договором может быть установлен иной срок.

Шаг 2. Подготовка к суду

Если в течение положенного срока от контрагента «ни ответа, ни привета», или он отказался мирно решать конфликт, можно обращаться в суд.

Прежде, чем идти в суд, надо хорошо подготовиться:

• выработать позицию;
• собрать доказательства, которые ее подтверждают;
• составить исковое заявление о взыскании неустойки по договору аренды здания, строения, земельного участка или иного объекта недвижимости.

Правильно составленное исковое заявление – 70% успеха в арбитраже. Должны быть соблюдены требования к его процессуальной форме, установленной АПК РФ. Иначе иск обездвижат или вернут.

В содержании заявления должны быть изложены факты, имеющие юридическое значение для взыскания неустойки. Факты должны соотноситься с законодательством. Это самая сложная задача, потому что по каждому виду неустойки придется производить отдельные расчеты.

Для этого надо изучить положения закона о том, в какие временные периоды, в каком размере и как производить расчеты. Или можно поступить проще и обратиться за помощью адвоката или юриста по арбитражным делам.

Все изложенные обстоятельства должны подтверждаться доказательствами, копии которых нужно приложить к заявлению.

В некоторых ситуациях нужно будет подавать не иск, а заявление о выдаче судебного приказа. Подробнее об этом вы можете узнать на консультации нашего арбитражного адвоката.

Шаг 3. Суд и исполнение решения

Как правило, рассмотрение дел о неустойке за расторжение договора аренды в арбитраже занимает 1-3 месяца. Вы можете избавить себя от тяжести судебных процессов и заниматься своими делами, если представительством ваших интересов займется адвокат по арбитражным делам. Помощь и профессиональная поддержка специалиста не будет лишней и на стадии исполнения решения, если должник добровольно не исполнит судебное решение, вынесенное по делу.

Беспокоиться о стоимости услуг арбитражного адвоката не стоит, потому что оплату его работы вы сможете взыскать с ответчика в качестве судебных расходов.

Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды

Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно согласовывать размер ответственности за нарушение условий по договору аренды. Однако важно четко указать основания, при которых начисляется неустойка, а также ее размер и период. В противном случае, при наличии судебного спора суд может решить, что условие о неустойке не было согласовано сторонами.

При отсутствии в договоре условия о выплате пени или штрафа, стороны вправе применить законную неустойку. Например, если арендодатель не возвращает сумму залога после возврата арендатором имущества, последний может требовать уплаты процентов, начисленных на сумму долга, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.

Однако, лучше всего предусмотреть в тексте договора положения об ответственности сторон с учетом конкретных обстоятельств сделки. При необходимости можно обратиться к специалистам за юридическими услугами по составлению соответствующих документов.

Договорная неустойка по аренде

Итак, арендодатель и арендатор вправе определить любой размер пени при заключении сделки. При этом стоит учитывать, что суд может уменьшить неустойку по договору аренды, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сославшись на ст. 333 ГК РФ.

Размер пени может быть определен различными способами:

1. указанием конкретной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• сумму, подлежащую начислению;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Условие неустойки можно сформулировать, например, следующим образом: «Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки».

1. указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

• проценты, подлежащие начислению;
• сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
• период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Неустойка, предусматривающая выплаты процентов по договору аренды, может быть прописана с такой формулировкой:
«Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере 0,5 процентов за каждый день просрочки».

Важно помнить, что понятные и точные формулировки позволят с большей вероятностью осуществить взыскание задолженности по договору аренды.

Как рассчитать неустойку по договору аренды?

Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.

При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:

• ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
• неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
• период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.

Рассмотрим расчет пени по договору аренды на конкретном примере.

Допустим, стороны предусмотрели в договоре аренды, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей до 20 числа каждого месяца авансовым платежом. В случае просрочки платежа арендатор обязан уплатить пени в размере 1% за каждый день просрочки. При этом арендодатель является плательщиком НДС.

За декабрь 2020 года арендатор не оплатил арендную плату. В таком случае, по договору аренды размер неустойки на 31 декабря 2020 года будет рассчитан исходя из следующей формулы:

Ставка неустойки * количество дней просрочки * размер арендной платы в месяц с учетом НДС = размер пени.

Теперь подставляем значения в формулу:

1% * 12 дней (с 20 по 31 декабря 2020 года) * 60 000 рублей (50 000 рублей + 10 000 рублей) = 7 200 рублей

Если в договоре аренды не предусмотрена неустойка, то стороны могут рассчитать законную неустойку на сумму задолженности, обратившись к положениям ст. 395 ГК РФ. Для оперативного расчета можно использовать различные онлайн калькуляторы расчета пени по договору аренды, которые применяются для подсчета как договорной, так и законной неустойки.

Неустойка по договору аренды

Неустойкой или пени по договору аренды является установленная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Т акие понятия, как «пеня» и «неустойка» являются синонимами и представляют собой меру ответственности, установленную за нарушение условий договора.

Неустойка (пени) может быть законной, то есть установленной в конкретных случаях законом или договорной (установленной договором).

Виды нарушений договора аренды, за которые может быть взыскана неустойка

По усмотрению сторон договора, неустойка может быть установлена на случай практически любого неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пени по договору аренды:

В тех случаях, когда речь идет о применении ответственности за нарушение каких либо сроков исполнения обязательств, например, просрочки внесения арендных платежей, неустойку, как правило, устанавливают в виде периодически начисляемого платежа — пени.

Штраф по договору аренды:

Если нарушение договора не связано с просрочкой, например, несоблюдение Арендатором правил пожарной безопасности при использовании объекта аренды, неустойка может быть установлена в виде фиксированного платежа – штрафа.

Штраф в данном случае не следует путать со штрафной неустойкой, под которой понимают условие договора, согласно которому в случае, если нарушение какого либо обязательства повлекло для контрагента убытки, то они могут быть взысканы с виновной стороны в полном объеме сверх неустойки.

Взыскание неустойки по договору аренды

По общему правилу, неустойка взыскивается до полного исполнения обязательства, если договором или законом не предусмотрено иное. В частности стороны своим соглашением вправе ограничить размер начисляемой неустойки, указав, например, что общий размер подлежащей уплате неустойки не может быть более 15 % (или иного размера) от ежемесячного размера арендной платы.

Соотношение неустойки и убытков при взыскании:

Когда допущенное нарушение договора аренды привело к возникновению убытков, при их взыскании следует иметь в виду вид установленной соглашением неустойки.

Если иное не предусмотрено договором, неустойка является зачетной. Это означает, что при наличие у добросовестной стороны убытков, вызванных нарушением обязательств, убытки возмещаются в части, не покрытой суммой неустойки.

Когда установленная договором аренды неустойка установлена как «штрафная», убытки могут быть взысканы в полной мере сверх неустойки.

Стороны так же вправе установить в договоре «исключительную» неустойку. Это означает, что в договоре предусмотрено условие, согласно которого за нарушение обязательства допустимо взыскание только неустойки, но не убытков.

Альтернативная неустойка означает, что лицо, право которого нарушено, вправе по своему выбору требовать взыскания либо неустойки, либо убытков

Взыскание пени по договору аренды в досудебном порядке

Досудебный порядок взыскания пени заключается в составлении и направлении контрагенту, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему свои обязательства по договору письменной претензии.

В претензии о нарушении договора аренды необходимо указать :

• наименование Арендатора и Арендодателя;
• дату и номер договора аренды, за нарушение которого требуется уплата неустойки;
• кратко излагается суть допущенного нарушения;
• период просрочки исполнения обязательства, за который пострадавшая сторона требует пени (если речь идет о нарушении, связанном с просрочкой);
• размер и расчет неустойки;
• срок, в течение которого нарушителю договора предлагается добровольно оплатить неустойку;
• банковские реквизиты, по которым следует произвести платеж.

Направление претензии по договору аренды:

Претензия направляется по юридическому адресу контрагента, нарушившего обязательство, обеспеченное неустойкой, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства.

Если договором арены предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствии доказать факт ее направления, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения контрагенту под роспись на втором экземпляре претензии, остающемуся у лица, предъявляющего претензию.

Случаи обязательного направления претензии:

Когда сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Это правило распространяется и на требования о взыскании пеней, неустоек и штрафов по договору аренды.

Несоблюдение обязательного претензионного влечет оставление искового заявления о взыскании неустойки без рассмотрения и возврат иска истцу.

Если одной из сторон договора оказания услуг является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором или законом.