Отчуждение части земельного участка

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Комментарии к ст. 52 ЗК РФ

Отчуждение земельного участка, т.е. передача его по договору другому лицу, может быть произведено только собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы такого права лишены.

Гражданское законодательство предусматривает несколько видов договоров, связанных с отчуждением имущества. Это купля-продажа, при которой продавец передает земельный участок за плату в собственность покупателя; мена, при которой каждая из сторон передает в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой; дарение, когда даритель безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность. Порядок заключения и исполнения этих договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей, устанавливаемых земельным законодательством.

Так, земельное законодательство устанавливает ряд ограничений на заключение сделок с земельными участками. С участками земель, изъятыми из оборота (они перечислены в п. 4 ст.

27 ЗК РФ), не могут совершаться никакие сделки; участки земель, ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральными законами).

По гражданскому законодательству сделки с недвижимостью, каковой считаются и земельные участки, подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом о госрегистрации. Статьей 37 ЗК РФ закреплены особенности купли-продажи земельных участков (они распространяются и на договоры мены): в частности, какие земельные участки могут быть объектом купли-продажи, какую информацию о земельном участке продавец обязан предоставить покупателю, какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом об обороте сельхозземель. В статье 8 этого Закона зафиксировано преимущественное право покупки субъектом РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и установлен порядок осуществления этого права.

Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности, то аренда, купля-продажа или другая сделка с ним может совершаться либо всеми участниками долевой собственности, либо лицом, действующим на основании выданных ему участниками долевой собственности доверенностей.

Если продается не земельный участок, а доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности. Продавец обязан известить их о своем намерении в письменной форме или опубликовать сообщение в установленных субъектом РФ средствах массовой информации. Однако согласно ст.

12 Федерального закона об обороте сельхозземель, в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

• продан;
• передан другому лицу по наследству;
• передан в аренду;
• подарен;
• приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

• решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
• вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
• любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

• отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
• экспертиза земельного участка;
• документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
• идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
• если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
• если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
• собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
• если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
• при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

• договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
• договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
• завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

• решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
• Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

• расположенных в границах особо охраняемых территорий;
• входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
• на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
• относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
• предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
• используемые для удовлетворения нужд связи;
• занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
• используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

продажа садового учпстка

Если участок находится в собственности менее трех лет, будет ли он облагаться 13% налогом при продаже?

договор дарения

При оформлении договора дарения собственник участка не присутствует, но он оставил документы для оформления. Он оставил ксерокопию своего паспорта и оригинал документа на земельный участок. Достаточно ли документов от собственника для оформления договора дарения?

При регистрации договора дарения как минимум, будт нужна еще нотариально заверенная доверенность.

Что это такое?

Под отчуждением земельного участка нужно понимать добровольную или принудительную передачу прав собственности владельцем имущества другому лицу либо переход права владения имуществом без изъявления воли собственника на это.

Нельзя понимать под отчуждением передачу имущества собственником какому-либо лицу без передачи ему прав собственности, например, аренду, доверенность или доверительное управление. Отчуждение подразумевает именно передачу прав собственности на земельный участок.

Основанием для отчуждения считаются различные сделки, административные акты, решения судебных органов, а также установленный законом порядок.

Как получить кадастровый паспорт земельного участка? Ответ здесь.

Отчуждение может быть добровольным и принудительным.

При добровольном отчуждении собственник по своему желанию передаёт право собственности иному лицу в рамках заключения договоров (к примеру, купля-продажа, дарение, мена, завещание).

Принудительное отчуждение подразумевает переход собственности другому лицу вне воли самого собственника. Это может быть вынужденное изъятие земельного участка у владельца для нужд государства либо региона, города, а также конфискация земельного участка по суду.

Бывают также отчуждения возмездные и безвозмездные.

Передача участка земли может происходить безвозмездно или возмездным путём в случаях и добровольного, и принудительного отчуждения.

Возмездное отчуждение возможно как при добровольном отчуждении (купля-продажа, договор дарения с условием пожизненного содержания и др.), так и при отчуждении земельного участка принудительным способом (к примеру, изъятие земельного участка для нужд государства путём выкупа).

Безвозмездные сделки совершаются при оформлении договоров дарения, завещания, (добровольное отчуждение) и в случаях принудительной конфискации земельного участка.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Порядок действий

Участок земли, выступая в качестве объекта недвижимости, должен отчуждаться в соответствии с нормами гражданского права, которые касаются процедуры регистрации сделок с недвижимостью.

Ключевой нормативной базой, определяющей порядок проведения сделок по отчуждению земельных участков, является федеральный закон № 122 от 21.07.1997г.

Отчуждение земельного участка обусловлено выполнением двух основных процедур:

1. Составление и заключение договора об отчуждении (договора дарения, мены, купли-продажи, завещания).
2. Регистрация договора, осуществляемая в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При составлении договоров следует учитывать характер и особенности оформления каждого вида сделки, однако общим условием является письменная форма документа, подписанного обеими сторонами.

Без регистрации договора не считается возможным переход прав собственности другому лицу, а значит и отчуждение имущества, в том числе земельного участка.

Право собственности может возникнуть только на основании регистрации договора.

Пока не будет проведена процедура регистрации договора, обязательство по отчуждению земли не будет считаться исполненным.

ВС напомнил о запрете раздельного оборота объекта недвижимости и земельного участка под ним

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. Другой отметил, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП. Третий подчеркнул, что подобные правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа.

Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020 об отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам.

Ольга Фалелеева на основании брачного договора от 15 марта 2016 г. являлась собственником нежилого помещения, находящегося в здании, которое расположено на земельном участке. В отношении этого участка было зарегистрировано право долевой собственности за Ольгой Фалелеевой в размере 163/439 и за Дмитрием Дубровиным (также являющимся собственником нежилого помещения в указанном здании) в размере 276/439.

24 октября 2016 г. Ольга Фалелеева продала Наталье Кудашевой нежилое помещение без указания на то, что оно продается вместе с долей в праве на земельный участок. Росреестр осуществил регистрацию перехода к покупателю права собственности на данное помещение.

В дальнейшем Наталья Кудашева осуществила раздел помещения на 11 самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учет и продала по ДКП от 6 марта 2018 г. Сергею Щербакову и Виктору Сорокину.

6 февраля 2019 г. Екатерина Лодина на основании ДКП приобрела у Сергея Щербакова и Виктора Сорокина указанные 11 нежилых помещений. Переход к Екатерине Лодиной права собственности на данные помещения был зарегистрирован в установленном порядке.

13 мая 2019 г. Ольга Фалелеева по договору дарения передала Владиславу Пермякову долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок. В сентябре 2019 г.

Владислав Пермяков и второй собственник участка, Дмитрий Дубровин, направили Екатерине Лодиной претензию с требованием внести плату за пользование участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на нем.

В свою очередь, Екатерина Лодина обратилась в суд с иском к Владиславу Пермякову и Ольге Фалелеевой, в котором просила признать недействительным договор дарения от 13 мая 2019 г., исключить из ЕГРН сведения о праве собственности Владислава Пермякова на участок и признать за ней право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на него. Она указывала, что земельный участок, сформированный под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только ей и Дмитрию Дубровину, должен находиться в их долевой собственности и не мог после продажи помещения оставаться в собственности Ольги Фалелеевой, а затем перейти в собственность Владислава Пермякова. Екатерина Лодина отмечала, что законом запрещен раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на ст. 166, 167, 168, 273, 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ, он указал, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. Суд пояснил, что на момент заключения Екатериной Лодиной в 2019 г. ДКП нежилых помещений и государственной регистрации перехода к ней права собственности на помещения земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов – Сергея Щербакова и Виктора Сорокина, а принадлежал Ольге Фалелеевой и Дмитрию Дубровину.

Данное обстоятельство должно было быть известно ей при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН, отметил суд.

Суд подчеркнул, что ДКП не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками, таким образом, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на спорный участок. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершена исключительно с целью причинить ущерб истцу, не представлено, разъяснено в решении. Апелляция и кассация поддержали эти выводы.

Впоследствии Екатерина Лодина обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Экономколлегия ВС напомнила, что подп. 5 п.

1 ст. 1 Земельного кодекса называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ВС отметил, что в соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу п.

4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме, разъяснено в определении.

Обращаясь к п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Верховный Суд указал, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

ВС подчеркнул, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Судебная коллегия ВС обратила внимание, что п. 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г.

№ 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом Суд отметил, что до принятия Закона № 118-ФЗ положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка. Однако в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции указанного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

Иное может быть установлено исключительно законом, например при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (под. 2 п. 4 ст.

35 ЗК РФ).

Верховный Суд подчеркнул, что при отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается. Данная правовая позиция изложена в определениях ВС РФ от 31 марта 2016 г.

№ 303-ЭС15-13807, от 23 ноября 2017 г. № 307-ЭС17-5707, от 10 сентября 2018 г. № 305-ЭС18-5945.

Верховный Суд разъяснил, что уплата собственником участка земельного налога неосновательно обогащает владельца помещений в здании

При этом ВС обратил внимание, что, в случае если в ДКП отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства. Согласно п. 2 ст.

555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, отмечено в определении.

Так, Экономколлегия пояснила, что после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная.

Суд указал, что, если на момент продажи в 2016 г. нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали Ольге Фалелеевой, помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим ВС отметил: после регистрации перехода к покупателю – Наталье Кудашевой – права собственности на спорное помещение на основании ДКП от 24 октября 2016 г.

доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности продавца – Ольги Фалелеевой, а следовательно, последняя после продажи помещения была не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

Судебная коллегия посчитала, что вывод нижестоящих судов о том, что при приобретении в собственность спорного помещения его покупатели не стали собственниками доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца Ольги Фалелеевой, не соответствует приведенным нормам права. Аналогичный вывод ВС сделал и по отказу в удовлетворении требований Екатерины Лодиной, основанному только на отсутствии государственной регистрации права собственности на землю лиц, которые приобрели помещение в период с 2016 по 2019 г.

Таким образом, Верховный Суд признал: судебные акты трех инстанций были приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их, а дело – направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Он подчеркнул, что при новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, сформирован ли земельный участок только под зданием, в котором расположены спорные нежилые помещения, либо на участке имеются иные объекты недвижимости. Также необходимо установить, как осуществлялся оборот помещений и спорной доли в праве на участок до того, как их собственником в 2016 г.

стала Ольга Фалелеева.

Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю участка, где расположено здание с принадлежащим ему помещением, заявлено впервые и не аналогично требованию, рассмотренному ранее в рамках другого дела

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что ВС РФ столкнулся с проблемой реализации принципа единства судьбы прав на земельный участок и объекта недвижимости на нем, когда раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. «В обсуждаемом казусе, как и в абстрактных разъяснениях ВАС РФ, продавец (Ольга Фалелеева) произвела отчуждение помещения и доли в праве собственности на земельный участок разным лицам. То есть воля продавца заключалась именно в том, чтобы передать право собственности на помещения покупателю без прав на земельный участок.

Такой ДКП нежилого помещения, который не содержит указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок, по прямому указанию ВАС РФ является ничтожной сделкой», – указал адвокат.

Однако, подчеркнул он, в данном случае применение последствий недействительности сделки, возврат в первоначальное положение – передача помещений и доли в земельном участке Ольги Фалелеевой – не только не защитили бы интересы истца, но и прямо им противоречили. Понимая это, ВС РФ истолковал эту позицию ВАС РФ как то, что исключительно дарение долей в праве собственности на земельный участок является ничтожным, полагает Алексей Коневский.

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров положительно оценил определение ВС, пояснив, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП.

Он отметил, что изложенная ВС правовая позиция не является новой – аналогичный вывод представлен в Сборнике материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 6 августа 2002 г. (выпуск № 2, подготовлен Московским областным судом и Московской областной регистрационной палатой). Так, в сборнике указано, что «в контексте ст.

552 ГК РФ, вступившей в силу с 1 марта 1996 г., при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. Иными словами, имеет место подмена оснований и новое трактование понятия земельного участка под домом». В связи с этим адвокат считает, что данный вопрос является актуальным и, по всей видимости, будет еще долго оставаться таковым.

Руководитель арбитражной практики КА «ТАКТИК ПРО» Александр Данилов подчеркнул, что проблема нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является все еще актуальной для судебной практики. Он обратил внимание, что с обозначенной проблемой сталкиваются как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции. «Вместе с тем стоит отметить, что такие правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа и препятствуют этому», – заметил он.

По мнению эксперта, исходя из текста определения ВС, можно сделать вывод, что нижестоящие суды проявили формальный подход и констатировали отсутствие нарушения принципа единства судьбы лишь на том основании, что при продаже истцу нежилых помещений продавцы не являлись собственниками земельного участка под зданием. «При этом от исследования всех обстоятельств и законности приобретения правопредшественниками объектов без передачи земельного участка суды уклонились, несмотря на то что в силу закона и разъяснений такие условия являются ничтожными, а истец указывала на незаконность в 2016 г. первоначальной продажи помещения без земельного участка», – пояснил Александр Данилов.

Понятие и особенности процедуры

Отчуждение – это лишение права собственности. Собственник земельного участка либо теряет своё право на основании определённого акта или судебного решения, либо передаёт его добровольно, на основании заключенного договора.

Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.

Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.

Под отчуждением нельзя понимать временную передачу каких-то прав на участок, например, аренду или безвозмездное пользование. Это только прекращение права собственности на законных основаниях.

Виды отчуждения

Разделение по видам отчуждения земли возможно по различным основаниям. Так, в первую очередь, нужно выделить наличие либо отсутствие волеизъявления собственника:

1. добровольное прекращение права собственности производится на основании заключенного договора, например, дарения, купли-продажи, мены;
2. принудительное подразумевает вынесение судебного решения или административного акта, например, постановления об обращении взыскания.

В то же время оба случая могут подразумевать как возмездную, так и безвозмездную передачу земельного надела в собственность другому лицу:

1. на возмездной основе участок передаётся по договору купли-продажи, а также при выкупе участка для государственных нужд;
2. безвозмездно земля отдаётся при дарении, а также, например, при конфискации.

Надел может быть передан как на коммерческой основе, так и бесплатно на основании судебного решения. Всё зависит от обстоятельств дела и его особенностей.

Правовое регулирование

Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.

Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.

Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.