Переуступка квартиры в сданном доме

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

• инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
• дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
• подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

• стороны подписывают договор уступки прав требований;
• составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
• через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
• покупатель переводит деньги продавцу;
• продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения.

Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

• не уведомил застройщика о переуступке;
• не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
• не погасил долги перед застройщиком;
• переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

• Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
• Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
• Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку.

Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо	Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;	Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;	акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;	договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;	счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.	учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!

Что такое переуступка права

По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.

По ДДУ, застройщик обязан передать дольщику квартиру с определенными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не квартира, а только права на нее. Но в статье для удобства буду называть такой объект квартирой.

Квартира может быть передана дольщику по акту приема-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но часто квартиры покупают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи. В таких случаях покупатель, который купил квартиру по ДДУ, иногда продает ее до ввода дома в эксплуатацию и до оформления своего права собственности на нее.

По факту он продает права на будущую квартиру. В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить свое право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).

Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве

Зачем покупать по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом — еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора квартир может не быть, так как часто они раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
• планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
• цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Проверки при ДУПТ

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, то стоит провести несколько проверок.

1. Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, то есть риск остановки стройки.
   Мы уже писали в R-Media о нюансах выбора квартиры в новостройке и как проверить застройщика.
2. Проверить продавца (цедента). Так как вы покупаете уже «вторичное» право, то стоит сделать проверки, как при выборе вторичного жилья.
   Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры
3. Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права на квартиру полностью принадлежат продавцу только после их полной оплаты, иначе все сделки проходят только с согласия застройщика. Чтобы проверить оплату, запросите у продавца подтверждающие документы, например платежные поручения об оплате на счет застройщика из банка либо справку от застройщика, что деньги получены. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, то в договоре уступки обязательство по выплате оставшейся части цены переводится на покупателя.
4. Запросить оригинал ДДУ у цедента. Почитайте его на предмет неудобных пунктов. Например о том, что переуступка платная и за нее нужно внести определенную сумму застройщику.

Оформление договора переуступки

Сделка переуступки прав по договору долевого участия оформляется в форме договора уступки права требования. Еще его называют цессией. Я не буду вас путать этим понятием в статье, но полезно знать, что в таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.

В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.

Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.

Документы для регистрации ДУПТ в Росреестре обычно подают через МФЦ. Вот что понадобится:

• заявления на регистрацию от всех сторон сделки;
• договор об уступке права требования по ДДУ (по одному экземпляру на каждого участника договора и для Росреестра);
• паспорта участников сделки;
• финансовый документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены ДДУ — выдает застройщик или банк, через который проходила оплата;
• могут понадобиться и другие документы, например согласие супруги продавца на продажу или согласие банка, если права в залоге.

По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 руб., это можно сделать прямо в МФЦ.

В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.

Пример договора уступки права

Нюансы оформления ДУПТ

Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права.

1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя.

В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру, а затем оформить сделку по договору купли-продажи.

2. Если вы покупаете квартиру по переуступке, то нужно понимать, что если площадь квартиры после окончания строительства изменится, то доплачивать придется новому дольщику, то есть вам. Нюансы доплаты обычно прописаны в основном ДДУ.

3. Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счету. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.

Переуступка с ипотекой

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, то от банка придется получить письменное согласие на сделку. Тут есть два момента:

1. Банки обычно не дают такое согласие — им нужно, чтобы долг их заемщика был полностью погашен. То есть продавцу нужно найти деньги и погасить свой ипотечный долг, а уже потом проводить сделку. Иногда этот вопрос решается за счет аванса от покупателя. В этом случае стороны составляют, например, предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают порядок расчетов.
2. Если банк все же даст согласие, то в этом случае происходит замена лиц в обязательстве. То есть покупатель становится на место продавца не только в ДДУ, но и в ипотеке. А значит, банк будет оценивать надежность покупателя, как своего ипотечного заемщика.

Если на оплату сделки покупателю не хватает своих денег и он берет ипотечный кредит. Сделки по покупке квартиры по переуступке с использованием ипотечного кредита ничем не отличаются от обычной ипотечной сделки покупки недвижимости на этапе строительства. Сначала банк оценивает покупателя как заемщика, а потом — приобретаемую квартиру.

Если банк одобрил кредит, то можно проводить сделку.

Нужно понимать, что немногие банки выдают кредиты на квартиры, которые уже заложены в другом банке. Тем более, если эта квартира еще строится. Так делает, например, Райффайзенбанк — он кредитует и готовые квартиры, которые заложены в другом банке, и еще не построенные заложенные квартиры.

Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзенбанка:

1. Одобрение заемщика и объекта. При оценке прав банк проверяет застройщика и его аккредитацию в банке.
2. После одобрения проводится сделка. В рамках сделки открывается два аккредитива: один — для расчетов по остатку долга с текущим банком продавца, второй — на разницу между ипотечным долгом продавца и ценой объекта. Первый аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставит в банк расписку о сдаче документов на госрегистрацию и заявление о досрочном погашении ипотеки. После этого деньги отправляются в банк продавца в счет погашения его долга.
3. Продавец организует процедуру снятия обременения первым банком. Для повышения его ответственности до окончания сделки он становится поручителем покупателя. Чтобы снять обременение старого банка, продавец относит в банк копию платежного документа о переводе денег в счет погашения своего кредита и получает у банка справку о полном погашении долга и погашенную закладную для самостоятельного снятия обременения. Если закладная не оформлялась, то снять залог может только кредитор.

Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.

Переуступка с материнским капиталом и господдержкой

При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.

Если хотите использовать маткапитал, то нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.

Поэтому если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги при том, что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.

Если хотите использовать программу с господдержкой, то тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе «Господдержка 2020» купить по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает.

Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Плюсы и минусы

Преимущества перехода права требования на квартиру:

• Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
• Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.

Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.

Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.

Другие недостатки цессии:

• Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
• Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.

Кроме того, существует целый ряд правовых рисков, которые нужно учитывать при заключении договора цессии – о них мы рассказываем в последнем разделе. Лучше всего доверить сопровождение сделки профессиональному риэлтору или юристу. Он подскажет, чего следует опасаться и как избежать возможных неприятностей.

Как выбрать жилье

В первую очередь определитесь с жилым комплексом, где вы планируете приобрести квартиру. Изучите рынок недвижимости – предложения от застройщика и от частных лиц. Выберите жилье, подходящее по метражу, этажности и другим важным для вас параметрам.

После этого убедитесь в хорошей репутации строительной компании:

1. Уточните, не планирует ли застройщик обанкротиться – эти сведения содержатся в Едином реестре сведений о банкротстве. Если вы найдете такую информацию, лучше отказаться от сделки.
2. Проверьте наличие судебных дел в отношении компании – сделать это можно в онлайн-картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Изучите, почему дольщики и подрядчики судятся с застройщиком. Может быть, причина в низком качестве работ или неисполнении обязательств по ДДУ.
3. Посмотрите проектную документацию – она должна быть выложена на сайте фирмы. Нужно выяснить, когда планируется сдача дома, и сравнить его реальное состояние с планами застройщика.
4. Почитайте отзывы о жилом комплексе и строительной компании на форумах и в социальных сетях.

Если право требования реализует юридическое лицо, его репутацию нужно изучить аналогичным образом. Узнайте, как давно создана организация и чем она занимается. Также можно поискать в интернете информацию и о частном продавце.

Встречаются предложения о продаже по переуступке права требования по предварительному ДДУ, что это значит? Подобная формулировка свидетельствует, что договор долевого строительства не зарегистрирован в Росреестре. Соглашаться на сделку не стоит, какой бы привлекательной ни казалась цена. Дело в том, что этот документ лишь подтверждает намерение продавца в будущем оформить ДДУ, но у застройщика нет обязательства передать объект недвижимости в собственность.

Как правило, такие схемы используют мошенники.

Процедура покупки

Текущий дольщик должен предоставить покупателю:

• оригинал ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
• разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
• согласие застройщика на оформление договора цессии;
• справка о сумме оплаты (от строительной компании);
• разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.

Как проводится сделка по переуступке права требования:

1. Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
2. Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
3. Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
4. Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
5. Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
6. Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
7. Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.

Обратите внимание, что вместе с правом требования к новому дольщику переходят и все обязательства перед застройщиком по ДДУ. Внести изменения в договор уже не получится, придется соглашаться на оговоренные в нем условия.

После регистрации договора цессии в Росреестре цессионарию следует дождаться сдачи дома. Затем оформить квартиру в собственность. Для этого потребуются паспорт, ДДУ и документ о переходе права требования, копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, квитанция об оплате госпошлины в размере 2 000 рублей.

В подтверждение регистрации вам выдадут выписку ЕГРН.

Если для покупки квартиры вы брали ипотеку, в Росреестр нужно предоставить кредитный договор. Затем отнести в банк полученную выписку из реестра недвижимости, чтобы он мог оформить залог (когда это предусмотрено условиями займа).

Возможные риски

С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:

• Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
• Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
• Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
• Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
• Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
• При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.

Профессиональное сопровождение сделки по переуступке права требования значительно снижает риски. Специалисты АН Трансферт помогут выбрать надежного застройщика и подходящую квартиру. Расскажут, какие опасности существуют и как их избежать, составят договор цессии в соответствии с действующим законодательством.

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Переуступка – тип сделки, который пользуется спросом при желании приобрести недорого квартиру в новостройке. Если вы решились на покупку жилья по переуступке, то важно правильно учесть все нюансы, минимизировать имеющиеся для покупателя подводные камни процедуры. С помощью данного вида продажи можно купить объект недвижимости не только у строительной-компании, но и у юридических или частных лиц.

Зачем пользоваться переуступкой и в чем ее суть

Переуступка – это сделка по продаже недвижимости, которую купили в строящемся доме и перепродали до момента оформления объекта в собственность. В результате сделки передаются также права и обязанности от одной стороне к другой. Это значит, если дольщик или застройщик не выполнил свои обязательства в полном объеме, то после подписания договора переуступки он должен будет их выполнить.

Переуступка — это еще не собственность, квартиру посмотреть не получится. Объектом продажи в такой ситуации является право требования, а не право собственности. Изначально это право возникало у того, кто первым оформил договор долевого участия. После подписания договора переуступки все требования переходят к новому покупателю.

Цена квартиры в новостройке меняется на протяжении всего срока строительства с течением времени. Чем ближе срок сдачи, тем квартира дороже. Поэтому переуступка позволяет выгодно приобрести квартиру еще на первоначальных этапах стройки.

После того, как будет подписан акт приема-передачи стоимость недвижимости вырастет в несколько раз. Для многих это единственный вариант жить в понравившемся доме или в определенном районе. Чаще всего не приходится долго ждать новоселья – по переуступке продают в большинстве случаев квартиры в почти построенных домах.

Для инвесторов это выгодное вложение: приобрести квартиру на стадии котлована, а затем ближе к сроку сдачи продать ее уже по более высокой цене. В любом случае покупателю квартира обойдется дешевле, чем приобретение на вторичке или сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Почему переуступка дешевле

Квартиры большинство дольщиков покупают на стадии котлована. Это наиболее бюджетный вариант. По мере приближения к сдаче цена за квадратный метр растет и дольщики начинают продавать квартиры по переуступке, чтобы заработать. При этом переуступка все равно дешевле по нескольким причинам:

1. Высокий уровень конкуренции. Инвестору-продавцу приходится конкурировать в том числе и с компанией-застройщиком, которая продает квартиры. Поэтому переуступки бывают дешевле на 5-10%, чтобы привлечь клиентов.
2. Есть возможность торга. У продавцов-инвесторов всегда есть возможность приобрести недвижимость дешевле, поскольку у них свои причины. Если деньги продавцу необходимы срочно, то в некоторых случаях переуступки продают дешевле, чем даже брали.
3. Квартиры от подрядчиков. Застройщик может рассчитываться квартирами с некоторыми организациями-подрядчиками, которые участвуют в строительстве. Чтобы монетизировать эти квадратные метры подрядчики зачастую продают их дешевле, чем застройщик.

В любом случае покупка квартиры по переуступке обойдется дешевле, чем готовое жилье и, тем более, чем вторичка.

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Среди плюсов сделки:

1. Во многих случаях переуступка является единственным вариантом купить понравившуюся (по расположению / планировке / ЖК и т.д.) квартиру в строящемся доме, которой уже нет в продаже у застройщика. После сдачи дома разница в цене такой квартиры на первичном или вторичном рынке составит от 5 до 20%.
2. Можно заработать путем перепродажи. Приобрести недвижимость на более ранней стадии строительства и затем перепродать ее по более высокой цене.

К минусам в основном относят то, что покупатель приобретает не собственность, а только право требования, при этом берет на себя все обязательства по договору долевого участия.

Риски и подводные камни сделки

Самый главный риск в данной ситуации – купить объект недвижимости, сдача которой отложится на длительный срок или вовсе не наступит, если застройщик обанкротится.

При покупке желательно разобраться в причинах, почему цедент (продавец в этой сделке) решил переуступить квартиру. Возможно, недвижимость низкого качества или есть технические проблемы в строительстве.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять деньги важно внимательно выяснить всю информацию о застройщике, изучить все документы и в первую очередь условия договора долевого участия. Нужно неторопливо оценить не только проект стройки, но и его состояние на данный момент, а также перспективность сдачи объекта в эксплуатацию в указанные сроки и без технических нарушений.

Еще один момент, чтобы переуступить права их необходимо иметь. Абсолютные и неоспоримые права имеет только тот, у кого есть подписанный действующий договор долевого участия. Процедура продажи прав по такому документа не может быть оспорена.

Эта сделка, как и сам договор, регистрируется в Росреестре. Если же сделка заключается на основании прочих аналогов или разновидностей таких документов, то важно помнить, что могут быть особые условия и регистрация не происходит. Помимо договора долевого участия есть возможность переуступки пая в ЖСК, но в таком случае законодательство меньше регулирует сделку и регистрация в Росреестре не проходит, а значит, покупатель рискует.

Если начинаются тяжбы между подрядчиком и застройщиком, то все права по такой документации могут быть аннулированы. В итоге покупатель должен понимать, что риск возрастает в случае, если сделка происходит не на основе долевого участия.

Также процедура усложняется, если при заключении ДДУ был использован материнский капитал. В таком случае необходимо указать, что после завершения процедуры строительства дети получат свою долю.

Должна ли компания застройщик разрешить сделку

При подписании рассматриваемого типа договора, согласие застройщика получать нет необходимости. Но такой пункт может быть прописан в договоре долевого строительства. По факту застройщику чаще всего невыгодно, чтобы квартиры в большом количестве продавались по более низкой цене.

Если в договоре присутствует пункт о согласии застройщика, то часто здесь же оговаривается и комиссия, которую нужно оплатить за договор о переуступке прав. Комиссия может составлять какой-то процент от сделки или быть фиксированной денежной суммой в несколько десятков тысяч рублей.

В договоре может быть и не предусмотрено согласие застройщика. Но даже в этом случае мы рекомендуем направить письменное уведомление о желании провести цессию. В противном случае, на основании ст.

382 ГК РФ, цессионарий будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. Например, может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Как правильно подобрать объект недвижимости для такой сделки

При выборе объекта по переуступке, необходимо внимательно анализировать основные нюансы. Ниже представлены главные правила выбора объекта цессии:

1. Внимательно изучить оригинал ДДУ. на нем должны быть печати и подписи застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре.
2. проверить застройщика на банкротство. Для этого достаточно запросить сведения в Едином Федеральном Реестре о банкротах.
3. В картотеке Арбитражных судов можно проверить, не ведет ли застройщик судебных тяжб. Чем крупнее застройщик, тем больше у него может быть судебных дел.
4. Посмотреть проектную декларацию. Это не секретный документ, он выложен на официальном сайте застройщика. Здесь важно просмотреть сроки сдачи, а также характеристики строящегося жилья. Все данные следует сравнить с реальным положением дел, чтобы понять, можно ли верить компании-застройщику.
5. Найти отзывы о компании-застройщике. Но искать следует не на официальном сайте, а на различных тематических форумах. Важно найти людей, которые у этой строительной организации уже приобретали квартиры по ДДУ или по договору переуступки.

Чем больше информации о застройщике есть в открытом доступе, тем лучше. Если имеется риск, что квартира может стать долгостроем, то от договора цессии лучше отказаться.

Как оформить сделку уступки права требования – инструкция для покупателя

Алгоритм заключения сделки не составляет трудностей:

1. Сбор документов. Следует собрать весь пакет документов в оригинале и поставить, где необходимо, подпись нотариуса.
2. Составление договора. Помимо основных пунктов договор цессии должен в обязательном порядке содержать: дату и город, адреса, паспортные данные обеих сторон, данные договора ДДУ, адрес местонахождения объекта недвижимости, стоимость, порядок расчета и реквизиты, куда должна поступить оплата, перечень документации, которую продавец должен отдать покупателю, права и обязанности сторон, а также подписи с полной расшифровкой. Договор должен быть составлен в нескольких экземплярах, минимум в трех: продавцу, покупателю и в Росреестр. Также может понадобиться один экземпляр для банка и для застройщика.
3. Регистрация в Росреестре. Для процедуры регистрации необходимо посетить отдел Росреестра или обратиться в ближайший отдел МФЦ. Сотрудникам для регистрации понадобится оригинал ДДУ, договор о переуступке прав требования, квитанцию об оплате госпошлины, паспорта обеих сторон, разрешение супругов. Также понадобится оплатить госпошлину. Это всегда делает покупатель. Изменения в ДДУ вносят обычно в течение 10 дней. При наличии ошибок весь процесс может растянуться и на несколько недель.

После того, как покупатель получает переоформленные документы продавец может забрать деньги. Чаще всего расчет происходит через банковскую ячейку. После передачи денежных средств обязательно нужно забрать у предыдущего дольщика документы об оплате квартиры.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

• не уведомил застройщика о переуступке;
• не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
• не погасил долги перед застройщиком;
• переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

• Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
• Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
• Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку.

Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.