- Что такое безвозмездное пользование землей?
- Какие документы нужны для подписания договора?
- Расторжение договора
- Порядок передачи земли
- Отличия безвозмездного пользования от аренды
- Как получить землю в безвозмездное пользование?
- Комментарии к ст. 24 ЗК РФ
- Понятие. Законодательная база
- Кто может воспользоваться правом пользования?
- Основания представления
- Алгоритм оформления
- Порядок оформления
- Порядок пользования и основания для прекращения
- Право пользования
- Отказ в предоставлении
- Сроки
- Оценка участка
- Какой срок предусмотреть для договора?
- Регистрация
- Основание прекращения права на БПЗУ
- Как получить земельный участок в безвозмездное пользование
Пользование земельным участком может осуществляться на основании безвозмездного договора. Соответственно, арендатор не несет расходов, однако он имеет ряд обязанностей перед арендодателем. Поэтому во всех случаях необходимо составлять договор.
Договор безвозмездного пользования земельным участком предусмотрен гражданским законодательством – ГК РФ статья 689. Закон прямо указывает, что все сделки с недвижимостью должны оформляться письменными договорами. Поэтому, договор безвозмездного пользования земельным участком готовится на типовом бланке с подробным описанием условий передачи недвижимости арендатору.
В данных договорах указываются права и обязанности сторон, устанавливается режим использования объекта. Для того, чтобы составить договор безвозмездного пользования земельным участком в Москве недорого, обращайтесь к специалистам нашего портала. По выгодной цене они оперативно помогут подготовить документ.
Что такое безвозмездное пользование землей?
Безвозмездное срочное пользование земельными участками допускается на основании договора, заключаемого между владельцем и будущим пользователем. Договоры такого типа требуют обязательной регистрации в Росреестре. Поскольку землю собственник уступает пользователю на конечный отрезок времени, то перехода права собственности не происходит, недвижимость остается на балансе правообладателя.
Оформление земли в безвозмездное срочное пользование бывает:
- Государство является собственником земли и передает ее в пользование муниципалитету, госучреждениям, государственным органам власти, а все прочие лица могут договориться только об арендной сделке.
- Частный собственник заключает договор с другим частным лицом (физическим или юридическим).
Какие документы нужны для подписания договора?
Чтобы зарегистрировать договор срочного безвозмездного пользования землей в Росреестре, дополнительно потребуется собрать следующий пакет документов:
- Паспорта сторон, либо доверенности на имя представителей.
- Кадастровый паспорт участка.
- При участии юридических лиц предоставляются копии учредительных документов с дополнениями.
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.
Не регистрируются в обязательном порядке только те договора, срок действия которых составляет менее 12 месяцев.
Расторжение договора
Если стороны не захотели указывать в договоре срок его действия, то это дает право любой из сторон в любой момент отказаться от него. Для этого нужно известить вторую сторону и договориться о сроках прекращения договорных обязательств.
Среди причин досрочного расторжения договоров безвозмездного пользования земельными участками по инициативе владельца можно назвать следующие:
- Ненадлежащее исполнение обязательства по охране плодородия земель.
- Вид разрешенного использования земли не соответствует фактическому использованию.
- Земля передана третьей стороне без надлежащего согласования с собственником.
Пользователь участка может отказаться от сделки, если:
- Имеют место некие форс-мажорные события, не зависящие от пользователя.
- Выявлены скрытые недостатки участка, вследствие которых его нельзя использовать так, как пользователь намеревался.
- Земля не была вовремя передана пользователю, либо собственник нарушил иные существенные условия договора.
- В договоре не учтены законные интересы третьих лиц, имеющих отношение к этой земле.
Смерть любой из сторон, равно как и ликвидация юридического лица – это достаточное основание для досрочного прекращения договора. Если умер собственник участка, то наследники принимают на себя обязанности по договору. Если же ликвидируемое лицо имеет правопреемника, то обязанности по договору переходят к нему.
Порядок передачи земли
Территория, указываемая в договоре, может являться государственной или частной собственностью. Ст. 24 ЗК РФ перечисляет все ситуации, при которых заключаются договора безвозмездного срочного пользования:
- Частные собственники отдают в пользование свои земли другим гражданам или организациям.
- Государственная собственность уступается муниципальным органам не для целей строительства на срок до 12 месяцев.
- Земля из собственности промышленных предприятий, лесничеств, охотхозяйств, транспортной отрасли.
- Муниципальные или государственные органы передают землю компаниям, подписавшим госконтракт на строительство, финансируемое из местного или федерального бюджета.
- Государственные или муниципальные земли передаются жилищно-строительным кооперативам.
- Государственные или муниципальные земли оформляются под застройку религиозным и благотворительным организациям.
- Государственные или муниципальные лесные участки передаются частным лицам.
Каждый из перечисленных случаев имеет свои особенности, которые отражаются в условиях договора.
Отличия безвозмездного пользования от аренды
Между этими двумя категориями договоров много общего. И в первом, и во втором случаях пользователь получает участок, о котором обязан заботиться, а по истечении договора вернуть собственнику в прежнем состоянии. И в том и в другом случае пользователь должен использовать землю, так ее неиспользование является достаточным условием для расторжения договорных отношений.
Помимо главного отличия – возмездности, договоры отличаются еще и тем, что арендатор получает землю во владение на правах аренды, тогда как при безвозмездном пользовании речь о владении не идет.
Как получить землю в безвозмездное пользование?
Каждый из нас вправе получить участок в безвозмездное срочное пользование для:
- Строительства жилья для своей семьи.
- Ведения подсобного хозяйства.
- Занятия фермерством.
Земля предоставляется муниципальными или государственными органами на срок до 6 лет. Получить участок возможно только в тех субъектах федерации, в которых принят соответствующий закон. Узнать о том, имеется ли в отношении данного населенного пункта данный закон, можно через запрос в региональное правительство.
Срок получения официального ответа составляет 30 дней.
Участок, в отношении которого пользователь в течение 5 лет исполнял добросовестно все условия договора, может быть передан пользователю в собственность бесплатно при своевременной подаче соответствующего заявления. Здесь многое зависит от оперативности действий заявителя, а также от желания собственника заключить сделку такого рода. Стоит заручиться поддержкой квалифицированного юриста, который поможет максимально сократить время оформления, чтобы уложиться в отведенный законом год.
Комментарии к ст. 24 ЗК РФ
1. Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок.
Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Целесообразно также иметь в виду, что коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться указанным в п. 1 ст. 24 Кодекса субъектам, является исчерпывающим и не должен толковаться расширительно.
Дело в том, что изложенные правила представляют собой строго ограниченный круг исключений из общего принципа платности использования земли, установленного в ст. 65 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Согласно п. 6 ст. 87 Кодекса в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.
В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный акт или договор.
В случаях когда в безвозмездное срочное пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в частной собственности, отношения, связанные с использованием таких земельных участков, должны регулироваться договором безвозмездного пользования (договором ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст.
ст. 689 — 701 гл. 36 ГК РФ.
Срок использования земельного участка на основании права безвозмездного срочного пользования определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Исключение составляют служебные земельные наделы, срок использования которых на основании ЗК РФ зависит от срока исполнения пользователем трудовых обязанностей.
2. Служебный земельный надел — земельный участок, который предоставляется организацией гражданину в связи с исполнением им трудовых обязанностей (в соответствии с трудовым договором). Предоставление осуществляется, как правило, из земель промышленности или иного специального назначения для сельскохозяйственного использования (см., например, комментарий к ст.
93 ЗК РФ). Перечень земель, установленный комментируемой статьей, из которых могут быть предоставлены служебные земельные наделы, является открытым. Основы правового режима служебного земельного надела определяются ЗК РФ (см.
комментарий к ст. ст. 42, 43, 49 ЗК РФ и др.).
Решение о предоставлении служебного надела в случаях, указанных в п. 2 ст. 24 Кодекса, принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст. 29 Кодекса), а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность.
На федеральном уровне предоставление служебных наделов помимо Кодекса регулирует Постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 (в ред. Постановлений Совета Министров РСФСР от 21 апреля 1972 г.
N 248 и Правительства РФ от 26 февраля 1992 г. N 119) «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота». Указанное Постановление определяет размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса), предоставляемых на одну семью, и категории работников, которым предоставляются такие наделы.
Субъекты Российской Федерации принимают законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие предоставление служебных наделов.
Понятие. Законодательная база
Регулирование норм и права предоставления гражданам РФ участков в пользование осуществляется следующими законами и актами:
- . В данной части ЗК разъясняется, какие именно участки могут быть предоставлены гражданам в пользование. Также параллельно с этим ограничивается круг лиц, которые наделяются правом претендовать на их предоставление;
Гражданский Кодекс РФ (статьи с 689 по 701). В них отражается полный перечень действий, который осуществляется с момента возникновения основания на получение и написания заявления. Подробно описываются ситуации, возможные при дальнейшем пользовании наделами, указаны возможные причины отказа в выдаче земли, а также основания для прекращения пользования.
Перечень ситуаций предоставления ЗУ в срочное безвозмездное использование
При заключении документа его сторонами могут выступать:
- государство – как собственник участка земли, который предоставляется в пользование;
- физ. или юрлицо – в качестве пользователя надела.
Основными особенностями заключаемого документа при выделении участка являются следующие моменты:
В пользование от государства могут быть предоставлены следующие категории земель:
- участки, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. В таком случае они выделяются учреждениям гос. типа или центрам исторического и культурного наследия;
- участки, которые находятся в собственности государства и предоставляются в качестве служебного надела (то есть для обеспечения определенного уровня жизни его пользователю);
- участки, которые предоставляются физ. или юр. лицам на основании заключенных договоров;
- земли, предоставляемые религиозным организациям на правах бессрочного пользования.
Стоит отметить, что на законодательном уровне установлена невозможность предоставления земель, на которых находится обременение или по отношению к каким применяется понятие сервитут земельного участка (OPrav_006).
Кто может воспользоваться правом пользования?
Согласно ГК РФ пользователями участков, выделяемых государством на определенный срок, могут выступать:
Основания представления
Основания для предоставления земель прописываются в ГК РФ и преимущественно ними является принадлежность к одной из категорий граждан или организаций, которые имеют право претендовать на выделение участка, а также то, что они обязуются выполнять условия пользования земель.
Основными условиями, обязательство выполнения которых может позволить получить в пользование государственные земли, являются следующие:
В том случае, если пользователь участка перестает соблюдать установленные действующим договором и законами РФ нормы и правила, такой факт дает право одностороннего расторжения действующего документа с последующим привлечением к ответственности.
Алгоритм оформления
Для того, чтобы стать пользователем участка земли, выделенного государством, необходимо четко следовать алгоритму его получения. В первую очередь определяется то, кто выступает заявителем на пользование.
В случае, если землю имеет намерение получить рядовой гражданин, то заявителем выступает именно он, при подаче просьбы о выдаче участка от юрлица обращение должен осуществлять руководитель организации – генеральный директор или другое лицо, наделенное такими полномочиями.
Порядок получение права
Действия по получению участка предусматривают обращение непосредственно к его собственнику. В данном случае, поскольку собственником является государство, то и подача заявления осуществляется в муниципальный орган того территориального округа, который имеет полномочия на рассмотрение подобных заявлений и вынесение решения о выделении участков.
Стоит отметить, что если заявителем для выделения определенной площади земельного надела в пользование является физическое лицо (рядовой гражданин), то предварительного согласования не требуется – осуществляется личный визит, после которого в случае возможности выделения земли предоставляется необходимая документация и непосредственно заключается договор.
В том случае, если заявителем будет выступать юридическое лицо (организация, предприятие), то предварительно перед составлением договора на пользование необходимо подать заявление.
Решение по такому заявлению по закону должно приниматься в течение 20 дней, но следует понимать, что рассмотрение прошений осуществляет специализированная комиссия, которая заседает с определенной периодичностью. В случае вынесения положительного решения приглашают для составления и подписания договора.
При составлении заявления необходимо придерживаться типовой формы, которая предполагает отражение определенных данных:
ФИО председателя земельного комитета (или другого уполномоченного органа), а также форма его собственности, в который обращается юр. или физ. лицо;
Порядок оформления
Договор на предоставление в пользование имеет также типовую форму и не подлежит изменению, поскольку в роли собственника надела выступает государство. В отдельных случаях юридические лица предпринимают попытки некоторой корректировки, отражаемой в отдельных дополнениях к основному документу.
Однако такие изменения не производятся, поскольку текст договора составлен четко в соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством и будет изменен только при внесении каких-либо поправок в сам закон.
Договор на безвозмездную эксплуатацию оформляется в печатном виде и обязательно проходит регистрацию для того, чтобы сделка была юридически закреплена и переход права собственности произошел на основании нормативных актов и законодательных норм.
Документ должен состоять из следующих частей:
Для того, чтобы заключение договора состоялось, заявителю необходимо будет собрать и предоставить определенный пакет документов, среди которых должны быть следующие:
- документы, удостоверяющие личность заявителя (паспорт, в случае частного лица);
- уставные документы. Они понадобятся в том случае, если соглашение подписывается между государственным органом и юридическим лицом. Отдельно потребуется предоставить подтверждающую документацию наличия оснований у руководителя (или другого лица) представлять интересы организации в таких вопросах. Также необходимо свидетельство о государственной регистрации;
- документы относительно участка, который по условиям договора предоставляется в аренду;
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины на заключение договора такого типа.
Если срок действия соглашения будет превышать один год, то в соответствии с требованиями закона такой документ подлежит дополнительной регистрации в Росреестре. Результатом такой регистрации станет оформление свидетельства государственного образца о праве на бессрочное пользование участком.
Порядок пользования и основания для прекращения
Как сам текст заключенного договора, так и законодательные акты, регулирующие вопрос пользования наделами на безвозмездной основе, предполагают возможность разрыва заключенного договора в одностороннем порядке (когда лицо или организация фактически не желают продолжать им пользоваться).
С другой стороны, при желании гражданина или юр. лица, выступающего в роли пользователя участка при соблюдении определенного порядка имеется возможность досрочного расторжения. В обязательном порядке при досрочном расторжении соглашения должны соблюдаться оговоренные сроки предварительного оповещения о намерении прекращения договорных отношений.
Таким образом расторжение договора может быть в следующей форме:
- Добровольное расторжение. В таком случае одна сторона сообщает о своем намерении, а вторая не препятствует такому событию. Причин такого желания может быть несколько – отсутствие необходимости использования, наличие недостатков у предоставленной земли, возникновение некоторых обстоятельств, в связи с которыми дальнейшее использование не представляется возможным;
- Принудительное. Основной причиной такого типа расторжения соглашения является нарушение норм законодательства или пунктов договора. Такая ситуация может возникнуть из-за его нецелевого использования, передачи другому лицу или организации.
Право пользования
Использование государственного имущества (в данном случае надела) изначально предоставляется всем физическим лицам, а также организациям, зарегистрированным на территории Российской Федерации. Несмотря на такое положение закона, при обращении в муниципальный орган с предоставлением заявления необходимо четко понимать и представлять, с какой целью необходим данный участок. Такое основание в первую очередь должно четко подпадать под возможную категорию использования.
Общие положения использования земельных наделов
Цели использования могут быть самые разнообразные, такие как:
- выращивание овощей для личного пользования;
- высадка сада;
- использование в качестве ЛПХ;
- применение в качестве ЛФХ;
- применение в качестве источника травы для животных (под сенокос);
- для возведения зданий или сооружений.
Если, к примеру, назначение участка исключительно сельскохозяйственное, а пользователь инициирует начало возведения строительного объекта, такой факт является грубым нарушением законодательства и основных пунктов договора.
Отказ в предоставлении
Нередко подаваемое заявление на предоставление участка после рассмотрения завершается отказом. Решение об отказе может приниматься исключительно на уровне комиссии и причиной отказа может быть:
- недостаточность документальной базы – если заявитель предоставил неполный пакет документов, необходимый для выделения участка;
- на момент подачи заявления в конкретном территориальном округе отсутствуют участки, которые можно выделить;
- заявитель не является гражданином РФ или юридической организацией, зарегистрированной на территории нашей страны.
Сроки
Сроки пользования участком определяются отдельным пунктом договора, в котором указывается конечная дата договорных отношений. Если сторона, осуществлявшая пользование, имеет намерение пролонгирования соглашения, то после проверки соблюдения всех пунктов договора, составляется дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок действия.
В том случае, если собственником участка является государственная организация, потребуется повторное оформление заявления.
Оценка участка
Процедура оценки участка требуется для того, чтобы пользователь надела в случае ухудшения характеристики земли нес материальную ответственность, выраженную в денежных единицах. Кроме того, в случае регистрации договора в Росреестре (при продолжительности его действия более года) на пользователя ложится обязательство уплаты земельного налога, который, в свою очередь, определяется на основании кадастровой стоимости.
Запрос на предоставление сведений о ЗУ
Данные о кадастровой стоимости участка можно взять из кадастрового паспорта, который непосредственно прилагается к пакету документов при заключении соглашения о безвозмездной эксплуатации.
Итак, при наличии необходимости безвозмездного пользования землей, находящейся в государственной собственности, физическое или юридическое лицо должно оформить отдельный договор и предоставить необходимый в каждом конкретном случае пакет документов. На таких условиях законодательными актами разрешается исключительно целевое использование – в соответствии с категорией земельного надела.
Безвозмездное срочное пользование землей — разновидность права на владение наделом, предусмотренная ЗК РФ.
Какой срок предусмотреть для договора?
Это непростой вопрос. В принципе – любой. Если срок будет свыше 1 года, договор придется регистрировать в Росреестре. Сейчас это сделать довольно просто через МФЦ.
Если срок поставить на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, если ни одна из сторон не потребовала его расторжения – такой договор регистрировать не надо.
Это следует из позиции, изложенной ВАС (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В этом случае договор аренды государственной регистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года.
Но для некоторых случаев установлены определенные требования в части срока предоставления земельного участка. Так, срок может быть ограничен законом. Например, садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование на срок не более чем пять лет; религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (п.
11 и 3 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ).
Регистрация
Если срок пользования – более 1 года, договор придется зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуется заплатить госпошлину, подписать договор в трех экземплярах (один останется в Росреестре), предъявить кадастровый паспорт земельного участка и правоустанавливающие документы сторон (паспорта для граждан или учредительные документы для юрлиц).
Право безвозмездного бессрочного пользования земельным участком можно продлить, перезаключив договор на новый срок. В случае, если договор подлежит регистрации, всю процедуру придется пройти вновь.
Основание возникновения права на БПЗУ в случае сделки между частными лицами – это договор безвозмездного пользования и акт передачи. Если же речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то процедура может оказаться посложнее. Но об этом – в отдельном материале здесь (https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-zemli-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti-grazhdanam.html )
Основание прекращения права на БПЗУ
В договоре предусматривается указание оснований для прекращения безвозмездным пользованием земельным участком. Если речь не идет о земельных участках, находящихся в госсобственности (там применяется типовая форма), то в договор можно (но не обязательно) включить следующие основания :
— обнаружены недостатки объекта или затронуты права третьих лиц, о которых владелец не уведомил до заключения договора;
— землю так и не передали в установленный срок,
— есть помехи в беспрепятственном использовании земельных участков.
— при форс-мажорных обстоятельствах.
Обычно собственник также предусматривает свое право досрочного расторжения в случаях:
— нецелевого использования земли;
— передачу всего или части участка в аренду (иные незаконным попытки распоряжения участком),
— приведения земли к ухудшению (истощению плодородного слоя, например).
Практика показывает, что чаще всего основанием расторжения служит именно нецелевое использование.
Например, земельный участок предоставлен под сельхоздеятельность, а на нем начали строить объект недвижимости. Или вообще организовали мусорный полигон.
Общие основания для расторжения договора безвозмездного пользования предусмотрены в ст. 698 ГК РФ.
Кроме того, любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую за 1 месяц (ст. 699 ГК РФ). Норма делает различия в правомочиях сторон в зависимости от того, указан ли срок в договоре или нет.
Как получить земельный участок в безвозмездное пользование
Получить земельный участок в безвозмездное пользование у собственника – частника просто. Нужно просто договориться с ним.
Сложнее, если участок находится в государственной или муниципальной собственности. Его предоставление может и не быть согласовано в рамках безвозмездного пользования, а только в аренду. А для этих целей желающему, возможно, придется пройти процедуру аукциона. И не факт, что именно ему достанется искомый участок земли.
О том, какие земли могут передаваться в безвозмездное пользование и как гражданину получить в безвозмездное пользование земельный участок, есть подробный материал здесь (https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-zemli-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti-grazhdanam.html ).
Разобраться в вопросах получения земли в безвозмездное пользование непросто. Особенно если речь идет о процедуре получения участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Нюансов очень много.
Процесс оформления может растянуться на годы. А результат оказаться неудовлетворительным. Для того, чтобы исключить эти риски, рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста, имеющего опыт в земельных правоотношениях.
В Юридической группе МИП имеются специалисты нужного профиля, которые обязательно смогут помочь Вам в решении даже очень сложных вопросов с земельными участками.