Соглашение об определении порядка пользования земельным участком

В случаях, когда земельным участком владеет сразу несколько граждан, зачастую возникают сложности с порядком его использования.

Для того, чтобы избежать путаницы совладельцы заключают специальное соглашение, в котором подробно обозначаются границы площади, принадлежащей каждому собственнику.

Между кем заключается этот договор?

Так, в п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ написано, что владение и пользование имуществом, находящимся в режиме долевой собственности, производится на основании соглашения, заключённого между его участниками.

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из указанной выше нормы следует вывод, что подобный документ оформляется между всеми совладельцами, в распоряжении которых находится конкретный участок земли.

В случае, если владельцам долевой собственности не удается достичь взаимного согласия, то тогда порядок пользования землей может быть определен через судебное разбирательство на основании вынесенного решения.

Когда оформляется?

Как правило, необходимость в определении площади земельного участка, приходящейся на долю каждого сособственника, возникает в следующих случаях:

• при продаже или дарении своей части одним их участников долевой собственности другому лицу;
• при возникновении желания документально закрепить сложившийся порядок использования общей земли;
• при переходе участка по наследству, что влечет за собой появление нового хозяина той или иной доли;
• при планировании новой постройки или здания;
• в случае изменения имущественного режима (например, переход земли из совместной собственности в долевую) и т.д.

Как составить договор?

При составлении соглашения об определении порядка пользования общей землей следует руководствоваться главой 9 ГК РФ. Подписание такого документа также является своего рода сделкой, заключаемой между участниками долевой собственности.

Подготовку соглашения лучше всего поручить грамотному юристу, который знает все тонкости земельного законодательства и сможет грамотно изложить права каждого сособственника. В противном случае такой документ может быть признан недействительным (при наличии грубых правовых ошибок).

Форма документа

Действующее законодательство не содержит в себе официально утвержденного шаблона соглашения о порядке пользования общей землей. Договор предоставления земельного участка составляется в простой письменной форме и подписывается каждым владельцем земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Заключение соглашения об использовании общей земли не входит в список случаев, когда в обязательном порядке процедура должна оформляться у нотариуса.

Однако следует понимать, что нотариальное удостоверение существенно повышает надежность, заключаемой сделки. В связи с этим соглашение рекомендуется все же заверить у нотариуса.

Нужно ли регистрировать в Россреестре?

Действующее законодательство не содержит требование по регистрации соглашения о порядке использования земли в Росреестре. В связи с этим у совладельцев, подписавших такой документ, нет необходимости в осуществлении данной процедуры.

Таким образом, письменное соглашение о порядке пользования общим земельным участком позволяет четко разграничить границы владения всех сособственников. В тоже время следует иметь в виду, что в случае смены владельца такой документ потеряет силу и его необходимо будет заключать заново (с учетом интересов нового участника долевой собственности).

Как определить порядок пользования земельным участком

При единоличном владении землей, споры могут возникать только с обладателями смежных участков. Однако если земельный надел принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности или ином виде владения, им предстоит совместно решать правила и условия пользования территорией. В этом случае можно определить порядок пользования по соглашению или в судебном порядке.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.

По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:

• предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
• определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
• определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.

При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.

Соглашение о порядке пользования

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.

Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Выделим общие правила подготовки такого документа:

• оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянно проживания в доме);
• соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
• для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
• если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.

Что требуется для подготовки такого соглашения? Прежде всего, нужно подтвердить права на землю или на объект капитального строительства, расположенный на участке. К правоустанавливающим и правоопределяющим документам закон относит выписки ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, домовые книги, постановление муниципалитета о выделении участка, договор купли-продажи и т.д. В тексте соглашения нужно указать, на основании какого документа у граждан возникло право собственности или пользования.

Для урегулирования споров может потребоваться межевой план на землю. Этот документ может оформить только кадастровый инженер после обследования участка. В тексте межевого плана будет указано месторасположения дома и построек, объектов жизнедеятельности.

Как правило, межевой план необходим только для обращения в суд, если стороны не достигли единого мнения по всем пунктам соглашения.

Условия порядка пользования стороны определяют самостоятельно, в пределах своих полномочий и с соблюдением норм закона. Недопустимо менять целевое назначение земли и виды разрешенного использования, зафиксированные в ЕГРН, муниципальных актах. На практике, при определении порядка пользования в соглашении указывается о передаче определенной части земли каждому из совладельцев, перечисление объектов и территорий, на которые граждане имеют равные права.

При заключении и исполнении соглашения нужно учитывать следующие нюансы:

• документ не обязательно удостоверять через нотариат – стороны могут сделать это по собственной инициативе, однако отсутствие нотариального удостоверения не лишает соглашение юридической силы;
• соглашение не регистрируется в Росреестре, за исключением случаев, когда его условиями предусмотрен сервитут;
• для вступления соглашения в силу достаточно личных подписей всех совладельцев, либо их представителей по доверенности.

Расторгнуть соглашения можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников, либо при изменении условий владения недвижимостью. Например, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа.

Судебный порядок определения режим пользования

Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев. В суд нужно представить следующие документы:

• вариант пользования участком, предложенный истцом;
• межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
• правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т.д.

Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.

Все характеристики участка, а также возможные варианты взаимного пользования, будут указаны в межевом плане. Если инженер оформляет этот документ по запросу суда или по инициативе всех участником дела, он сможет предложить один или несколько вариантов общего пользования. Помимо оформления письменного заключения, кадастровый инженер может быть вызван в суд в качестве эксперта или специалиста.

При вынесении решения суд должен учитывать следующие факторы:

• доводы и возражения сторон, а также предложенные ими варианты общего пользования;
• сложившийся ранее порядок пользования;
• размеры долей совладельцев земли и жилых помещений;
• мотивированное заключение кадастрового инженера;
• качественные и количественные характеристики участка, места расположения построек и объектов жизнедеятельности.

Судебный акт, определивший порядок пользования участком, может быть обжалован заинтересованными лицами в вышестоящих инстанциях. При отсутствии жалоб, граждане обязаны соблюдать утвержденный порядок, а нарушение его условий будет являться основанием для обращения в суд.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и ФССП. Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Помощь в определении порядка пользования земельным участком окажут наши юристы. Обращайтесь, мы разъясним нормы законодательства, подготовим для вас все необходимые документы.

Почему мы?

Вот уже более 20 лет адвокаты коллегии «Бородины и партнеры» занимаются разрешением земельных споров в Москве и МО. Судебная практика определения порядка пользования земельным участком – один из ключевых вопросов, который им приходится разрешать путем сбора доказательств, участия в судебных заседаниях и контроля исполнительного производства.

Благоприятную репутацию в урегулировании споров с землей и аудиторию лояльных клиентов коллегии удалось заработать, благодаря:

• Круглосуточному доступу для клиентов – по телефону, электронной почте или в Личном чате;
• Предоставлению полного комплекса услуг: консультирования, внесудебного урегулирования спора, участия в досудебных и судебных процедурах, контроль за исполнительным производством;
• Членство в Московской палате адвокатов, которое гарантирует профессионализм предоставляемых услуг и соблюдение конфиденциальности.

Если пройти простую регистрацию на сайте, то можно получить первую бесплатную консультацию в онлайн-режиме, а после – переписываться в чате с юристом и отправлять ему важные документы по делу.

Причины для определения порядка пользования

На практике возникает следующие основания, в которых приходится прибегать к определению принципа использования земли:

1. Собственники не являются родственниками, но владеют долями в одном участке. Например, если на земле расположен жилой дом. Владельцы квартир в доме имеют равные права на надел, на котором расположен дом.
2. Одну из долей выкупил новый собственник. Причем, его не устраивает сложившийся порядок пользования.
3. Объект получен владельцами в наследство. Совместное использование надела затруднено.

Важно! Обязательным условием для определения принципа использования землей является невозможность выделения доли в натуре (минимальный размер участка).

В добровольном порядке

Стороны могут самостоятельно определить порядок пользования объектом. Чтобы юридически удостоверить принятое решение и во избежание будущих споров, необходимо оформить соглашение.

Под соглашением понимается документ, который содержит решение сторон по использованию надела, принятое на добровольной основе. Обязательным условием является письменная форма. Нотариальное удостоверение законом не предусмотрено, однако стороны могут обратиться в нотариальную контору по собственной инициативе.

Документ должен включать следующие сведения:

• наименование;
• дату и место заключения;
• данные сособственников;
• сведения об участке (общая площадь, кадастровый номер, адрес);
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• сведения о размере долей;
• сведения о выписке из ЕГРН в отношении надела;
• порядок использования надела;
• принцип пользования общей территорией;
• права и обязанности сособственников;
• ответственность за нарушение условий;
• подписи сторон.

Вопросы, которые должно урегулировать соглашение

№ п/п	Возможные спорные вопросы
1	Правила пользования общими территориями и коммуникациями
2	Возможность возводить хозяйственные постройки
3	Возможность выращивания садовых и овощных культур
4	Возможность оборудования объектов благоустройства
5	Дополнительные спорные вопросы

Через мировой суд

Если стороны не смогли прийти к соглашению на добровольной основе, то вопрос можно урегулировать через мировой суд. Процедура проводится в порядке искового судопроизводства. К заявлению необходимо приложить доказательства.

Заявление подается по месту расположения земельного надела. Так как земля относится к объектам, в отношении которых действует специальная подсудность.

Перечень документации:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• документы на постройки.

Для принятия решения суд руководствуется сложившимся порядком использования объекта. Однако стороны должны доказать, что такие правила были установлены. Например, привлечь свидетелей.

При установлении принципа, суд исходит из величины доли, которая находится в собственности у заявителя. В зависимости от размера доли рассчитывается площадь части участка. Однако, это не значит, что суд позволит ее обособить в полном объеме. Часть территории может быть привлечена в качестве общей собственности.

В особых случаях, суд может назначить землеустроительную экспертизу. Специалист изучит ситуацию и предоставит суду один или несколько принципов использования.

Важно! Порядок использования не относится к имущественным искам. Поэтому заявитель оплатит пошлину в размере 300 р.