Аренда жилья с последующим выкупом

Наряду со всем известной ипотекой есть еще один способ обзавестись домом или квартирой. Его суть заключается в аренде недвижимости с последующим выкупом. Подробнее расскажем в нашей статье.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор). Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему.

Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора.

В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Риски продавца

Жилье со временем может ощутимо подорожать, но прописанная в договоре стоимость объекта недвижимости будет неизменной вне зависимости от срока договора — это упущенная выгода. Существует вероятность, что покупатель организует в жилье коммерческую деятельность или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Но данный риск справедлив и в случае с обычной арендой.

Если налоги на имущество и плата за «коммуналку» вырастут, то прибыль от арендной платы, прописанной в договоре, снизится. Чаще всего стороны сделки «на берегу» договариваются о том, что сумма платежа за аренду в зависимости от роста налогов и «коммуналки» тоже может меняться в большую сторону.

Риски покупателя

До того, как будет выплачена полная цена объекта недвижимости, его собственником выступает продавец. Это означает, что у него сохраняется право распоряжаться этим жильем — он может подарить его, продать и пр. В любой момент договор, пусть и со штрафными санкциями, но может быть расторгнут продавцом.

При этом вернуть средства, которые были получены в счет выкупной цены, продавец может отказаться — это уже прямой путь к судебным тяжбам.

Также не стоит забывать, что при попустительстве продавца на жилье может быть наложено обременение в виде ареста или залога, а если он обанкротится, то не исключена вероятность изъятия жилья.

Часто при сделках об аренде с последующим выкупом большую роль играет наличие у их участников уже сложившихся доверительных отношений, поэтому нередко в качестве сторон договора выступают давно знакомые друг с другом люди, друзья, родственники и т.д. Сама по себе сделка такого типа может представлять интерес для тех, кто снимает жилье, но в силу тех или иных причин не может оформить ипотеку. Главное помнить: для заключения договора всегда нужно привлекать соответствующих специалистов, и в случае обоюдной заинтересованности аренда квартиры с последующим выкупом может быть весьма привлекательным способом обзавестись крышей над головой.

Екатерина Титова

Как проходит аренда квартиры с последующим выкупом?

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять. Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ. лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

Риски договора аренды с правом покупки

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

• У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
• Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
• Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении. Сделка будет считаться законной, если владелец жил. площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем, при условии потенциального роста цены.	Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.	Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.	При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожать	Во время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.	Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Оформление договора

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

• Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
• Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
• Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
• Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
• Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
• Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
• Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
• Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
• Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
• Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
• Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность.

Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Аренда жилья с возможностью права выкупа в будущем

Часто люди снимающие жилье в аренду через какое-то время начинают задумываться о потраченных финансах. Из этого они делают вывод, что разумней было бы на эту сумму самостоятельное при привлечении сторонних средств приобрести жилплощадь. Первый вариант, который приходит людям в голову это ипотека.

Однако помесячные взносы по ипотечному кредиту обходятся дороже, чем обычная аренда. Второй вариант это приобрести квартиру в рассрочку. Но из-за отсутствия процентов рассрочка получается еще не выгодней.

Остается последний вариант аренда квартиры с правом выкупа в будущем.

Преимущества и недостатки

К недостаткам можно отнести:

• нет строгой формы договора;
• возможность изменения изначальных условий;
• право собственности переходит не сразу;
• владелец имеет право использовать сдаваемую в аренду квартиру в качестве залога по кредиту.

К достоинствам относятся:

• меньшие помесячные платежи;
• возможность заселиться в квартиру до того как это произойдет по документам.

Что это такое?

Аренда квартиры с правом выкупа предполагает оформление документов на жилье для фактического проживания с возможностью в дальнейшем полностью переоформить недвижимое имущество на себя. Новый владелец в течение нескольких лет проживает в съемной жилплощади, поэтапно оплачивая стоимость квартиры.

По окончании времени она переходит в его собственность. А также составляется договор о найме с последующим выкупом, где прописаны права, обязанности по оплате, период выкупа и условия сделки.

Особое внимание уделяется контракту между сторонами и дополнительному соглашению к договору аренды, в котором прописывают важные детали. В приложении к документам, как правило, прилагают справки и выписки из БТИ и Государственного Реестра о «чистоте» хозяина квартиры, указывается фактическая стоимость недвижимости и сроки погашения обязательств по оплате аренды.

Для установления размера стоимости квартиры необходим эксперт-оценщик недвижимости. Для подтверждения прав собственности хозяин жилплощади предоставляет справки из Реестра и БТИ. На основании этих документов заключается договор на взаимовыгодных условиях.

Важно! При составлении договоров внимательно читайте каждый пункт — это поможет избежать форс-мажорных обстоятельств после заключения сделки.

Как снять жилое помещение с правом покупки в будущем?

Любой договор должен быть законным. В нем отражаются формальные права и обязанности сторон на предмет заключения контракта. Аренда недвижимости с последующим правом выкупа, а также обязательства сторон, появляющиеся вследствие подписании договора, регламентируются законодательными положениями ст. 554, 555 ГК РФ.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Все правовые акты опираются на Гражданский Кодекс и Федеральный Закон.

Чтобы осуществить аренду с правом выкупа, заранее заключается договор между сторонами. Отражаются два основных процесса:

• аренда жилья на длительный срок;
• покупка жилья в течение оговоренного срока, но не менее 2-х лет согласно ФЗ-159.

Далее необходимо подтвердить, что собственник является единственным владельцем квартиры. Покупатель предоставляет справки о своей платежеспособности.

Что для этого нужно?

В момент подписания договора о предоставлении услуг по аренде жилья, покупатель вправе потребовать некоторые дополнительные сведения для отражения их в документе:

1. Техническое состояние квартиры.
2. Характеристики объекта.
3. План планировки.
4. Кадастровая стоимость.
5. Фактическая стоимость аренды.
6. Срок погашения выплат.

При этом хозяин квартиры должен гарантировать в договоре переоформление квартиры по окончании срока выплат. Регламентируется положение в Свидетельстве о регистрации права собственности в ГКН.

Если какие-либо пункты в документе можно менять в течение всего срока аренды, это указывается в приложении к договору отдельным листом. Сделка считается совершенной только после перехода собственности к новому хозяину.

Как составлять?

Договор об аренде и выкупе квартиры составляется в присутствии третьих лиц, а именно:

• юриста;
• адвоката по гражданским делам;
• агента недвижимости;
• оценщика квартиры;
• эксперта в области технической документации плана жилья;
• нотариуса;
• будущих жильцов;
• родственников.

Если на сделке присутствуют свидетели, они должны проставить подписи в договоре на последнем листе о правомерности заключения контракта. В случае разбирательств в суде по настоящему делу, свидетели могут давать показания.

Помимо основного договора с изложением прав и обязанностей сторон, по желанию собственника или покупателя квартиры можно составить дополнительное соглашение. Там указываются особые положения — возможные сроки продления выплаты, непредвиденные обстоятельства и решения по возникшим проблемам.

Существенные условия – отражения стоимости

Главный и основной вопрос – сколько должен платить будущий хозяин квартиры, и когда осуществлять выплаты. Согласно Федеральному Закону № 159, договор на сделку аренды с последующей продажи квартиры заключается сроком на 2 года минимум.

В течение этого периода арендатор производит регулярные выплаты для погашения всей стоимости квартиры. В учет общей суммы идет оплата ежемесячной аренды квартиры.

Основные трудности могут возникнуть с определением длительности периода для осуществления выплат. Если имеется справка о доходах покупателя, можно рассчитать примерный бюджет для погашения финансовых задолженностей по отчетным периодам. Если таковой нет, исходить следует из возможностей, оговоренных между сторонами.

Дополнительно указывается % ставка, которая выплачивается арендатором. Это компенсация (негласная) для продавца, который согласен в течение длительного периода осуществлять условия договора. Выгоду преследует и продавец — стабильный доход в течение нескольких лет, за исключением фактической стоимости квартиры.

Указывайте стоимость квартиры в национальной валюте, иначе размер взносов будет полностью зависеть от текущего курса доллара или евро.

Определите конкретную стоимость квартиры, пригласив оценщика. Посредством судебного исполнителя все взносы могут автоматически взиматься с карты арендатора. Также будущий владелец может потребовать от собственника разрешения на проведение перепланировки.

А поскольку квартира записана на одного хозяина, он обязан выдать все справки и документы на строительство. Запретить это могут только высшие инстанции в обоснованном порядке или в суде или в ходе досудебного разбирательства.

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Необходима ли нотариальная регистрация?

Простая регистрация договора аренды согласно ст. 609 ГК РФ, должна проводиться в обязательном порядке в трех экземплярах. Каждый экземпляр заверяется нотариально. По одному договору получают обе стороны, третий полагается адвокату или юристу.

Он будет следить за выполнением прав и обязательств обеих сторон на весь срок действия контракта. Если оплата аренды и фактических выплат за выкуп производятся наличным расчетом, составляйте расписки и соглашения, которые подтвердят схему расчета.

Договор аренды с правом выкупа не подлежит государственной регистрации, однако в документах прописаны два действия — аренда и выкуп. Поэтому для обеспечения сохранности сделки, договор подлежит регистрации на основании права покупки, в соответствующих органах или в Росреестре. По окончании действия договора (когда все выплаты совершенны) владелец квартиры подтверждает переход собственности новому владельцу, согласно закону N 218-ФЗ.

В течение какого срока надо выкупить недвижимость?

В соответствии со ст. 624 ГК РФ выкуп арендованного имущества осуществляется в течение периода, оговоренного и отраженного в настоящем договоре, который заключался между сторонами процесса.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Также на основании ст. 610 ГК РФ, можно заключить предельный срок договора, который будет считаться максимальным для собственника, но законным для правомерности сделки.

Какие права у арендатора на жилье?

Все права на владение имущества и осуществлении сделок с ним будут переданы в момент завершения договора. Это позволяет застраховать покупателя от возможных обстоятельств сделок, когда имущество может быть возвращено продавцу. Это трактуется ст. 602—609 ГК РФ.

Стоит также учитывать, что третьи лица, которые имеют права на жилье, не утрачивают их согласно ст. 611 ГК РФ. Поэтому, даже прописанные основания в договоре не могут фактически отменить прав третьих лиц до момента передачи собственности новому владельцу.

Права сторон и сроки аренды недвижимого имущества представлены выше в образце договора найма жилья с правом последующего выкупа.

Читайте также: Условия и правила заключения договора соцнайма жилого помещения