Дкп с обременением в пользу продавца

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу бывшего собственника почти всегда составляется тогда, когда на момент заключения сделки не произведен полный расчет между сторонами. Рассрочка (отсрочка) платежа позволяет покупателю рассчитаться с продавцом уже после регистрации сделки, при этом не прибегая к банковскому займу.

Особенностью договора купли-продажи с обременением является то, что до момента полного расчета объект находится в залоге у бывшего собственника. В том случае, если покупатель нарушит свои обязательства по договору, продавец как залогодержатель вправе подать судебный иск с требованием взыскать неполученные средства либо расторгнуть договор купли-продажи. Так продавец снимает с себя риск того, что покупатель реализует его недвижимость до момента полного взаиморасчета.

Обременение недвижимости

Под обременением понимается ограничение права собственности владельца объекта недвижимости. Обременение не позволяет ему в полной мере реализовать свое право собственности, обычно — распорядиться объектом без разрешения лица или органа власти, в чьих интересах оно наложено. В отдельных случаях обременение не позволяет собственнику и свободно пользоваться имуществом.

Наиболее распространен такой вид обременения, как залог имущества. Он накладывается в пользу физического или юридического лица, предоставившего кредит на покупку недвижимого имущества либо рассрочку платежа. В соответствии со ст.

334 ГК РФ неисполнение покупателем своих обязательств, обеспеченных залогом, продавец или банк, предоставившие кредит, вправе истребовать заложенное имущество или удовлетворить свои требования после его продажи.

Залог недвижимости не позволит покупателю самостоятельно распоряжаться имуществом без разрешения залогодержателя (продавца) в части отчуждения объекта. То есть покупатель не сможет подать, продать, обменять или повторно заложить недвижимость. Это гарантия для продавца, что в случае недобросовестного поведения покупателя, он сможет вернуть себе объект в собственность.

Также существуют и другие виды обременения (ограничения) прав собственника:

• сервитут земельного участка;
• сохранение права пользования объектом недвижимости (зарегистрированный договор аренды, найма жилого помещения, завещательный отказ, договор ренты);
• арест имущества, запрет на регистрационные действия с недвижимостью и т. д.

Однако данные виды обременения накладываются не в пользу продавца, а в интересах третьих лиц или по распоряжению органов власти.

Преимущества сделки с обременением

Единственный вид обременения, который может быть наложен в пользу продавца, это залог недвижимости. Залог обычно возникает в силу того, что полный расчет производится уже после того, как право собственности будет зарегистрировано, то есть применяется рассрочка платежа.

Рассрочка платежа и залог недвижимости в пользу бывшего владельца имеет преимущества для обеих сторон:

• покупатель имеет возможность купить квартиру, заплатив часть общей стоимости и не оформляя банковский кредит;
• продавец не теряет покупателя, готового заплатить нужную цену;
• так как недвижимость находится в залоге, то продавец страхуется от неисполнения покупателем своих обязательств.

У подобной сделки имеются и недостатки — она более рискованная, чем обычная продажа недвижимости, так как расчет по договору производится после его исполнения.

Как составить договор купли-продажи с обременением (залогом недвижимости)

Договор купли-продажи с обременением нужно оформить по общим правилам, определенных § 7 ГК РФ. Однако из-за того, что применяется такой способ обеспечения обязательств, как залог, то дополнительно соглашение должно содержать положения, регулируемые ст. 489 и ст. 334 ГК РФ.

Форма и существенные условия соглашения

Ст. 550 ГК РФ утверждает, что для любого договора купли-продажи недвижимости обязательной признается письменная форма соглашения. Оно составляется в виде одного документа в нескольких копиях (по экземпляру для каждого из участников сделки и для органа регистрации соответственно).

Существенными условиями договора купли-продажи с залогом являются:

• предмет соглашения, то есть продаваемый объект (ст. 554 ГК РФ);
• цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• порядок, сроки и размеры платежей, если имущество продается в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Если при продаже квартиры имеется граждане, сохраняющие право проживания в ней, то указание перечня таких лиц признается существенным условием (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Также на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия, определенные сторонами в качестве таковых. Без указания в тексте соглашения существенных условий соглашение признается незаключенным, что автоматически влечет за собой его недействительность.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с залогом в пользу бывшего собственника не имеет существенных отличий от обычной сделки, за исключением того, что одновременно с регистрацией права собственности регистрируется и его обременение залогом.

Шаг первый — подписание договора

Первый этап регистрации сделки — это заключение сторонами договора купли-продажи. Договор заключается в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Обычно стороны подписывают соглашение до момента обращения в орган регистрации или в МФЦ, но можно сделать это и на месте.

Шаг второй — подача заявлений на государственную регистрацию

Следующий этап — подача заявления на государственную регистрацию. Несмотря на то, что регистрацию проводит Росреестр, подается заявление в МФЦ. Для этого нужно записаться на прием в многофункциональный центр любым из доступных способов — по телефону, на сайте, через Госуслуги или при личном посещении центра.

Также можно подать документы через интернет — портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра. Для этого обе стороны должны предварительно оформить усиленную электронную подпись (УКЭП).

При обращении стороны должны заполнить заявления: продавец заполняет заявление на переход права собственности, покупатель — на его регистрацию. Во время подачи заявления сторонам необходимо предоставить:

• паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
• экземпляры договора купли-продажи;
• правоподтверждающие документы на квартиру (при необходимости);
• квитанцию об оплате госпошлины.

В отдельных случаях придется предоставить и другую документацию. Перечень необходимых для сделки документов дополнительно может включать в себя:

• нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом, если жилье приобретено в браке;
• согласие органа опеки, если собственник не обладает полной дееспособностью;
• нотариальную доверенность, если действуют доверенные лица;
• техническую документацию на квартиру и т. д.

Также покупателю рекомендуется проверить правоустанавливающие документы, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности. Подобным документом может быть договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, распоряжение органа власти и т. д.

За регистрацию права собственности нужно уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Кто именно оплачивает пошлину — сторону определяются самостоятельно.

Квитанция об оплате должна быть приложена к документам, передаваемым на регистрацию. Так как договор содержит условие о залоге недвижимости, то одновременно регистрируется обременение недвижимости, госпошлину за него платить не нужно.

Шаг третий — получение документов в Росреестре

Регистрация права собственности занимает период в 5–9 рабочих дней. После того, как этот срок истек, покупатель может получить выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на квартиру и зарегистрированный залог в пользу физического лица (продавца). Выписка из ЕГРН после регистрации выдается бесплатно.

Снятие обременения после полного расчета

После того, как покупатель полностью рассчитался по договору, сторонам необходимо снять обременение. Подтверждением полной оплаты обычно является расписка продавца, что с ним был произведен полный расчет по договору. Или стороны могут оформить акт об исполнении обязательств.

Чтобы аннулировать залог недвижимости, необходимо также обратиться в Росреестр.

Сама процедура снятия обременения почти ничем не отличается от регистрации права собственности. Обе стороны (и покупатель, и продавец) должны обратиться в МФЦ или отделение Росреестра, заполнить соответствующие заявления и предоставить документы на квартиру и расписку (акт) продавца.

Снятие обременения также занимает 5-9 рабочих дней. После того как залог аннулирован, собственник жилья может вновь посетить МФЦ и получить свежую выписку из ЕГРН, в которой не только подтверждается его право собственности, но и указывается, что обременения и ограничения прав Росреестром не зарегистрированы.

Какие сложности могут возникнуть

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца при рассрочке платежа обычно выгоден покупателю. Он может купить недвижимость, не теряя время и средств на оформление ипотечного кредита. Свои плюсы существуют и для продавца — предоставив рассрочку, он не теряет покупателя, который хоть и не имеет полной суммы, но готов заплатить нужную собственнику цену за квартиру.

Однако данный вид соглашения более рискованный для обеих сторон, чем обычный договор купли-продажи недвижимости. Поэтому очень важно грамотно составить текст договора, особенно ту часть, которая касается залога недвижимости и порядка расчета между сторонами. Обычно участники сделки в подобных случаях обращаются за юридической помощью.

Частые вопросы и ответы на них

Главный риск покупателя состоит в том, что продавец может просто проигнорировать свою обязанность по участию в снятии обременения. Как уже говорилось, при подаче заявления на аннулирование залога должны присутствовать и залогодатель (покупатель), и залогодержатель (продавец). Если последний откажется подавать заявление в Росреестр, снимать обременение придется через суд.

Есть риски и у продавца недвижимости. Отказ покупателя вносить выплаты или нарушение сроков их внесения рассчитываются как нарушение условий договора. В таком случае бывшему собственнику также придется обращаться в суд.

Исковые требования могут разными — можно потребовать взыскать неуплаченную сумму или попросить суд расторгнуть сделку купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем принятых на себя обязательств.

Снять обременение без согласия бывшего собственника нельзя. Продавец может одобрить продажу жилья до момента полного с ним расчета на своё усмотрение. Например, если покупатель более не способен вносить выплаты по рассрочке платежа, он может обратиться к продавцу с предложением снять обременение, продать квартиру и единовременно погасить долг.

Однако в подобном случае бывшему собственнику необходимо грамотно продумать юридический аспект, так как дав согласие на продажу, он лишается средства обеспечения обязательств покупателя в виде залога жилья.

Нотариальное заверение договора не является обязательным и может происходить лишь по инициативе одного из участников сделки или обеих сторон.

Что такое продажа квартиры с обременением в пользу продавца?

Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем обязательное условие законной сделки по продаже недвижимости.

В договоре фиксируются все основные условия, о которых договорились стороны в ходе продажи.

Давайте разберемся, что такое договор купли-продажи жилья с обременением в пользу продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Порядок расчетов при продаже жилья

В зависимости от достигнутых договоренностей порядок расчетов часто бывает такой:

Если имеет место предоплата до подписания договора, то обязательства покупателя по договору можно считать исполненными и никаких обременений здесь быть не может.

Но на практике такие случаи встречаются не часто.

Гораздо чаще стороны договариваются об оплате после заключения договора либо рассрочке платежа.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как его правильно наложить?

Обременение на объект недвижимости может быть наложено:

• по соглашению сторон
• установлено по закону.

Если в договоре оговорено, что оплата производится после подписания договора, то обременение в силу закона возникает автоматически, так как покупатель подписал документы, но по факту не выполнил своих обязательств перед продавцом.

В такой ситуации в договоре надо сослаться на возникновение залога в силу закона, чтобы при регистрации сделки соответствующие изменения были внесены в ЕГРН.

Также стороны могут обозначать в договоре иные условия обременения, а именно:

• сроки действия;
• в каком порядке оно будет снято;
• в чем конкретно заключается.

Все указанные в договоре сведения, касаемо наложенного обременения при регистрации сделки будут внесены в ЕГРН и изменить их в одностороннем порядке не сможет ни одна из сторон.

Установленное обременение указывается в выписках из ЕГРН, предоставляемых каждой из сторон после перехода права собственности.

В выписке будет прописан новый собственник и наличие обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до исполнения продавцом своих обязательств.

Необходимые документы для сделки

Для регистрации продавец и покупатель должны предоставить в Росреестр следующий пакет документов:

1. Заявление на регистрацию сделки.
2. Договор купли продажи (при необходимости заверенный у нотариуса).

Обязательно заверять у нотариуса договора по отчуждению совместной долевой собственности, по отчуждению имущества несовершеннолетних и недееспособных лиц, договора переуступки требования, договора ренты, согласие одного из супругов на отчуждение совместного приобретенной недвижимости, а также договора дарения в некоторых случаях.

Обычный срок предоставления выписки из ЕГРН – 7 рабочих дней, если документы отправляются через МФЦ 10 рабочих дней.

После того, как продавец выплатит деньги за приобретённую недвижимость, его обязательства считаются исполненными.

Сторонам необходимо обратиться с письменным заявлением о снятии обременения в Росреестр.

Риски сторон

Риски продавца в сделке после получения денег сводятся к нулю, а вот риск покупателя остаётся: если продавец будет уклонятся от снятия обременения самостоятельно покупатель не сможет это сделать.

Если стороны подали заявление в Росреестр обременение снимается в течение трёх рабочих дней, после чего

Если же продавец не снимает обременение покупателю нужно обращаться с иском о снятии обременения в суд.

В качестве доказательства исполнения своих обязательств по договору нужно приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие получение денег продавцом.

После удовлетворения иска Росреестр сможет снять обременения на основании решения суда.

В целом заключение договора с обременением в пользу продавца это стандартная практика, если речь идет о оплате в рассрочку, или с отсрочкой платежа.

Такая схема гарантирует исполнение обязательств сторон как продавцу, так и покупателю.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

• срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
• порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
• содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

• исковое заявление; , подтверждающую переход права и установление обременения;
• документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо расписку о передаче наличных денег.

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением?

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимого имущества требует тщательной подготовки.

Нередко случается так, что в процессе оформления соглашения выясняются обстоятельства, препятствующие заключению соглашения в виде обременений.

Обременением является юридические условия, наложенные государственным органом, которые запрещают или ограничивают право распоряжения собственника, своим имуществом.

Риски при покупке и продаже недвижимости с обременением

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Как приобрести недвижимость дешевле: договор купли-продажи квартиры с обременением

Любая сделка с обременением требует к себе самого пристального внимания. И если вы не являетесь специалистом в области юриспруденции, лучше решать такие вопросы с помощью юристов. Однако, решившись на очередную сделку с имуществом, особенно тогда, когда это имущество приобретаете именно вы, не всегда есть понимание, что речь идет именно про такого рода договор.

Сделки купли-продажи квартиры с обременением связаны с массой рисков. Зато у покупателя есть возможность купить квартиру немного дешевле – на 10-20%, поскольку договора купли-продажи с обременением обычно связаны с большими хлопотами для обеих сторон.

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу квартиры и взять на себя обязательства заемщика.

Снять обременение можно:

• в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
• в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

• ипотека;
• доверительное управление;
• рента;
• аресты и запрещения на заключение сделок;
• аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

• устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
• после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Смотрите видео: Квартиры с обременением | Стоит ли покупать?

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как приобрести такое жилье?

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

1. Найти квартиру.
2. Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
3. Снять обременение:
   • если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
   • если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
   • если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
   • если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
   • если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции. Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов. Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры.

Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Смотрите видео: Подробно о покупке квартиры с обременением

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

1. Собрать документы для совершения сделки.
2. Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
3. Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

1. паспорт;
2. ИНН или СНИЛС;
3. доверенность представителя (если есть);
4. нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

• Скачать бланк доверенности от покупателя
• Скачать образец доверенности от покупателя
• Скачать бланк согласия супруга на сделку
• Скачать образец согласия супруга на сделку

Для снятия обременения потребуется:

1. заявление о снятии обременения;
2. документы на квартиру;
3. справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
4. закладная на квартиру;
5. свидетельство о смерти рентополучателя;
6. постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

• Скачать бланк заявления о снятии обременения
• Скачать образец заявления о снятии обременения

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга (и); , в которой будет указано, что обременение снято;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой. Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

• стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
• предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
• цена сделки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности;
• ответственность сторон;
• условия досрочного расторжения ДКП.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

1. В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
2. В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу покупателя

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Читайте также: Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие — нет

Особенности

На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

Основные риски сделок с обременением:

• необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
• риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
• признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
• большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
• обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.

Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

Обязательно оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что сумма погашения включается в стоимость квартиры.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры