Договор безвозмездного пользования нежилым помещением образец 2022

Применение договора безвозмездного пользования нежилым помещением сильно ограничено статусом контрагентов. Дело в том, что между юридическими лицами договоры на безвозмездной основе допускаются с существенными ограничениями, о которых мы поговорим ниже.

Аренда или ссуда

Перед составлением договора следует уяснить, что передача в пользование любого имущества, в том числе и объектов недвижимости – это результат договора. А вот предметом этого договора может быть или аренда, или ссуда, и именно так должно называться соглашение.

Разница между арендой и ссудой состоит в возмездности аренды и безвозмездности ссуды. То есть передача имущества в пользование на условиях аренды может быть только платной, а ссуда – бесплатной.

Таким образом, безвозмездная передача в пользование нежилого помещения должна быть оформлена в виде договора ссуды.

Стороны договора

На самом деле содержание договора ссуды практически ничем не отличается от содержания договора аренды, за исключением предмета договора и наименования сторон. Так, в договоре ссуды принимают участие:

• ссудодатель – аналог арендодателя, обладающий правом предоставлять нежилое помещение в пользование;
• ссудополучатель – аналог арендатора.

В качестве ссудодателя могут выступать либо собственники нежилого помещения, либо лица, которым собственник делегировал право сдавать в пользование принадлежащий ему объект недвижимости.

И ссудодатель, и ссудополучатель могут быть как юридическими, так и физическими лицами. Однако следует понимать, что субъекты предпринимательской деятельности несколько ограничены в возможности заключать договоры на безвозмездной основе.

Данное ограничение связано с исключением возможности сокрытия доходов, и налоговые органы тщательно проверяют любой безвозмездный договор, хотя бы одной из сторон которого выступает юридическое лицо.

На законодательном уровне ограничения невелики. Так, ст. 690 ГК РФ устанавливает запрет на договоры ссуды между предприятием и его директором, или предприятием и его учредителями.

Однако существует ряд налоговых ограничений, а именно:

• ссудодатель лишается права начисления амортизационных вычетов по объекту ссуды, а это значит, что будут занижены расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль;
• вне зависимости от факта безвозмездности ссуды будет начисляться НДС из расчета среднерыночной стоимости аренды аналогичного по характеристикам нежилого помещения;
• ссудополучатель будет учитывать среднерыночную стоимость аренды аналогичного по характеристикам нежилого помещения во внереализационные доходы в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Допустима ссуда между юридическими лицами, связанными между собой постоянным сотрудничеством или общей деятельностью. Также допустимы:

• безвозмездная передача объекта недвижимости в пользование общественных организаций, не занимающихся предпринимательской деятельностью;
• безвозмездная передача нежилого помещения, являющегося объектом исторической и культурной ценности с целью его сохранности и ремонта в процессе пользования.

Структура договора

Вполне пригоден для использования также и любой типовой образец договора аренды нежилого помещения. Потребуется лишь заменить отношения аренды отношениями ссуды, и убрать пункт договора, регламентирующий оплату.

Структура договора ссуды является классической и включает в себя следующие структурные элементы:

1. дату и место составления контракта;
2. реквизиты и наименование договора;
3. наименования (ФИО) и иные данные контрагентов;
4. преамбула, включающая в себя сведения о том, что стороны пришли к согласию заключить договор ссуды;
5. сведения о предмете договора;
6. детальная характеристика объекта недвижимости, включая адрес, право собственности ссудодателя на это помещение, техпаспорт помещения, кадастровый номер и т.д.;
7. срок действия договора;
8. условия передачи помещения от ссудодателя ссудополучателю и наоборот;
9. обязанности участников договора, включая обязанность ссудополучателя содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, своевременно оплачивать коммунальные услуги и т.д.;
10. штрафные санкции за неисполнение условий договора;
11. способы разрешения споров;
12. условия продления договора;
13. право или отсутствие права ссудополучателя передавать помещение в субаренду;
14. реквизиты и подписи участников договора.

Если нежилое помещение не является отдельным зданием, то к договору потребуется приложить схему (экспликацию), на которой должно быть отмечено сдаваемое помещение.

Особенности ссуды между физическими лицами

Никаких ограничений на передачу объектов недвижимости в безвозмездное пользование физические лица не имеют. Однако следует учитывать возможность существования общей совместной собственности на нежилое помещение. Так, нежилое помещение может находиться:

• в общей собственности супругов;
• в общей долевой собственности.

То есть всегда есть риск заключить договор ссуды, который впоследствии потребует признать недействительным кто-либо из сособственников. Поэтому рекомендуем перед заключением договора ссуды с физическим лицом не только выяснить эти моменты, но и обговорить возможную компенсацию в случае возникших осложнений с сособственниками.

Передача

Нежилое помещение передается от ссудодателя ссудополучателю посредством акта приема-передачи.
С правилами оформления акта вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Что дальше

Еще одним отличием договора ссуды от договора аренды недвижимости является отсутствие необходимости в регистрации договора в Росреестре.

Однако, если сдаваемая в ссуду недвижимость относится к исторического или культурного наследия, то договор будет подлежать обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока действия этого договора.

Между кем можно заключить?

Соглашение заключается между двумя сторонами – собственником помещения и арендатором. Представителем любой из сторон может быть физическое лицо, юридическое лицо (организация) или индивидуальный предприниматель.

Закон запрещает заключать такой договор между организацией и физическим лицом, являющимся ее учредителем или руководителем.

Срок действия

Стороны могут самостоятельно договориться о сроке, на который нежилое помещение может быть передано и принято по договору безвозмездного пользования. Если он не указан в договоре, то документ признается бессрочным.

Какие потребуются документы?

Для оформления договора сторонам потребуется подготовить следующие документы:

• для юридического лица — документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от лица организации, для физического лица – удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы собственника на нежилое помещение, выступающее предметом договора;
• технические документы на нежилое помещение: выписка из ЕГРН, технический паспорт.

Регистрация договора

Правовые последствия сделки в большинстве случаев возникают после государственной регистрации договора (ст. 164 ГК). Но в соответствии с соглашением о безвозмездном пользовании (договором ссуды) нежилого помещения имущество передается от собственника другому лицу, а затем возвращается ему в состоянии том же с учетом определенного износа или изменений, обусловленных договором.

Такое соглашение не попадает под действие п. 2 ст. 609 ГК, поскольку не является сделкой аренды. Поэтому, независимо от срока пользования, оно не подлежит государственной регистрации.

Исключение составляет случай, когда предметов договора является объект культурного наследия. На него распространяется действие ст. 609 ГК, что следует из текста п. 3 ст. 689 ГК.

Нюансы при заполнении

Обязательно прописывается условие передачи нежилого помещения в пользование. Сделка безвозмездная, поэтому не может быть установлено никаких арендных платежей. Но следует оговорить все вопросы, связанные с затратами на содержание имущества.

Если не сделать этого в рамках договора, то впоследствии стороны вряд ли смогут избежать споров по этому вопросу.

Существенным условием также является описание объекта, передаваемого собственником арендатору в пользование. Оно должно быть подробным, чтобы имелась возможность установить его принадлежность к недвижимому нежилому имуществу.

Определите также судьбу улучшений, которые могут быть произведены в период использования помещения: отделимые и неотделимые. Если этого не указать, то неотделимые улучшения остаются в распоряжении собственника без возможности получения за них компенсации.

Права и обязанности сторон

Соглашаясь с условием договора, арендатор приобретает в отношении нежилого помещения определенные права:

• право пользования в соответствие с оговоренными договором целями (т.е. с письменного согласования с собственником), обо всех изменениях арендатор обязан письменно извещать владельца;
• право досрочного расторжения договора по веским причинам или собственному желанию. Это право является одинаковым для обеих сторон;
• право возмещения убытков, когда инициатором расторжения договора является собственник, а арендатор при этом несет потери, например, от прерванного производственного процесса.

Здесь же можно прописать права собственника на проведение проверок с целью уточнения, в каком направлении используется помещение. При нарушении условий соглашения он вправе инициировать расторжение договорных отношений.

Обязанностями арендатора является:

• бережное отношение к полученному в рамках соглашения имуществу;
• оплата услуг коммунального характера (за содержание помещения);
• проведение текущих ремонтов;
• возврат объекта в срок, установленный пунктом договора.

Почему не рекомендуют заключать договор безвозмездного пользования?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам: