Договор купли продажи между родственниками

В ряде случаев сделка про продаже долей в квартире может быть оформлена между родственниками. Причин для совершения такой сделки бывает много. Например, брат и сестра получили квартиру в наследство.

И сестра хочет выкупить долю брата. Наличие родственной связи между сторонами сделки может быть как плюсом, так и минусом. Рассмотрим, как оформить продажу доли в квартире между родственниками.

Алгоритм действий

Вне зависимости от родственной связи, продавец должен соблюдать следующий порядок действий:

1. Подготовка документов.
2. Направление уведомления.
3. Подготовка договора.
4. Нотариальное удостоверение.
5. Государственная регистрация.
6. Подача налоговой декларации.

Перечень документов

Перед началом процедуры по продаже доли в квартире необходимо оформить документы на жилье. Гражданин должен подготовить следующие данные:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• выписку из ЕГРН;
• архивную выписку из домовой книги;
• выписку с лицевого счета (об отсутствии долгов по квартплате);
• технический план из БТИ; .

Если ранее вопрос не был урегулирован, то перед продажей необходимо провести процедуру выделения доли. Вопрос может быть решен как по соглашению между совладельцами, так и через суд.

Подготовка к оформлению договора

Если родственник входит в число сособственников, то дополнительные действия при сделке не требуются. Однако, если не входит, то продавец обязан сначала уведомить совладельцев и получить официальный нотариальный отказ.

Уведомление о продаже оформляется в письменной форме. Документ должен содержать сведения о намерении продажи, о стоимости объекта и величине доли.

Если в течение 30 дней с момента вручения совладельцы не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана родственнику.

Сделка не будет удостоверена нотариусом, если в перечень документов не входит отказ от совладельцев. Поэтому в случае уклонения сособственников от получения уведомления, необходимо привлечь нотариуса.

Важно! Информация о направлении заказного письма в адрес совладельца не является доказательством надлежащего уведомления. Методические рекомендации для нотариусов поясняют, что в качестве доказательства может приниматься исключительно телеграмма. Так как она дает возможность ознакомиться с текстом направленных сведений.

Заказное письмо может быть направлено только нотариусом.

Пример. Илья и Елена развелись. После развода отношения между ними испортились. Поэтому Илья решил продать долю в общей квартире третьим лицам. Мужчина направил бывшей жене заказное письмо с чистыми листами, а в нотариальную контору представил сведения о том, что письмо вручено получателю. Женщина обратилась в суд и перевела сделку на себя.

Закон устанавливает необходимость оформления договора по продаже доли в письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно или нанять юриста.

Чтобы избежать ошибок в договоре целесообразно обратиться к специалисту.

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступили в силу изменения в правилах нотариального удостоверения сделок с долями в квартире. Не требуется обращение к нотариусу, если квартиру одновременно продают все долевые собственники. Поэтому стороны могут не обращаться к нотариусу, если родственники выкупают всю квартиру.

Исключение составляют следующие ситуации:

• в состав продавцов входит несовершеннолетний гражданин;
• граждане желают оформить сделку через нотариуса.

Услуги нотариуса значительно увеличивают расходы на сделку. Однако такой договор сложнее оспорить.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возложена на нотариуса. Однако нотариальная контора направит документы в Росреестр только в том случае, если сделка была оформлена через них.

Процедура проводится в порядке электронного документооборота. Стороны должны повторно явиться в нотариальную контору через несколько дней для получения выписки из ЕГРН.

В противном случае стороны самостоятельно должны обратиться в МФЦ и сдать документы.

Затраты и налоги

Величина расходов на совершение сделки значительно разливается в зависимости от ряда обстоятельств:

1. Доля не выделена. Для выделения доли понадобится заключить соглашение или обратится в суд. Величина расходов на выделение составляет от 10 000 р.
2. Оформление технического паспорта. Документ переоформляется каждые 5 лет. Если у гражданина отсутствует актуальный паспорт, то потребуется его переоформить. Стоимость работ составляет от 5 000 р.
3. Нотариальное удостоверение. Стороны должны оплатить госпошлину в размере 0,55 от суммы сделки. Кроме того, потребуется оплатить правовые и технические услуги нотариуса. В 2022 году стоимость составить от 10 000 р. Уточить величину расходов можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Точная стоимость различается в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы.
4. Государственная регистрация. Стоимость внесения изменений в ЕГРН составит 2 000 р.

Подоходным налогом облагается сделка, если продавец был собственником менее 5 лет (если доля была куплена) или менее 3 лет (если доля была унаследована или принята в дар).

Величина налога различается в следующих случаях:

• для налоговых резидентов – 13% от стоимости части квартиры;
• для нерезидентов – 33% от стоимости предмета сделки.

Сроки

Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.

№ п/п	Этап подготовки	Примерный срок
1	Оформление технического паспорта	от 30 дней
2	Направление уведомления	30 дней с момента вручения
3	Подготовка документов	2-3 дня
4	Оформление договора	2 дня
5	Государственная регистрация	от 7 дней

Сложности в заключении договора между родственниками

Минусами оформления сделки с родными являются:

1. Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
2. Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
3. Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.

Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами. Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста.

Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены. При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр.

Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу. Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько.

Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся предложения о выкупе.
3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

• Дату и место подписания;
• Название документа;
• Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
• Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
• Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
• Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
• Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
• Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
• Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
• Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
• Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
• Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
• Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
• Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

• Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
• Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
• Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
• Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
• Выписка из домовой книги;
• Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того, каким услугам прибегнут ее стороны:

• За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
• Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
• Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
• Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
• Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство.

А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.).

Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют.

А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

✅ Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

• родители (усыновители) с детьми;
• сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
• бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

• экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
• простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
• возможность прописать любые обязанности и права сторон;
• отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.

Оспорить договор в судебном порядке только на основании того, что его заключили лица, состоящие в близком родстве, невозможно. Покупатель или продавец также не вправе отменить совершенную сделку, если кто-либо из них просто передумал, поэтому принять окончательное решение о продаже следует до регистрации права собственности за покупателем.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

• Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
• Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

Отдельные нюансы покупки жилья

Степень родства также будет влиять на отдельные виды сделок Речь идет о случаях:

• Использования материнского капитала. С одной стороны, законодательством обозначен только прямой запрет купли-продажи между супругами. С другой стороны, Пенсионный фонд, который оформляет соответствующие сертификаты, настороженно относится к выдаче сумм для оплаты жилья, покупаемого у близких родственников. Это мотивируется возрастающим количеством мнимых сделок, которые существуют только на бумаге, а на деле денежные средства тратятся на другие цели, не разрешенные законодательством. Чтобы исключить подобные мошеннические махинации с обналичиванием, ПФ проводит более тщательные проверки. Шансы получить одобрение на использование маткапитала увеличиваются, когда цена недвижимости по ДКП приближена к среднерыночным цифрам в регионе, а для подтверждения подлинности купли-продажи предоставляется полный пакет документов.
• Покупки по ипотеке. В отличие от ПФ, для банков обычно не играет роли факт заключение сделки между родственниками, при условии, что претендент соответствует всем критериям программы кредитования. В целом процедура не будет отличаться от обычной покупки недвижимости в ипотеку.
• Купли-продажи между опекуном и опекаемым. Законодательством РФ запрещены возмездные сделки, где одной из сторон будет родитель, опекун, усыновитель или их близкий родственник, а другой – подопечный (несовершеннолетний ребенок) (ст. 37 ГК РФ). Иными словами, родителям запрещено покупать квартиру у своего ребенка или же продавать ему недвижимость. При необходимости передать имущество в таких случаях стоит рассмотреть дарение, поскольку оно относится к безвозмездным договорам. Рекомендуем почитать: Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

✅ Возможные варианты передачи квартиры в собственность

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи. В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности:

Способ передачи недвижимости

Продавец и покупатель

Даритель (кроме малолетних, недееспособных лиц и их представителей) одаряемый – любое лицо

Завещатель и наследник

С нотариальным заверением

С нотариальным заверением

По согласованию сторон

Даритель передает, одаряемый принимает имущество

Обязанности возникают только у наследника – принять наследственную массу

13% НДФЛ для продавца

Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ

Наследник оплачивает пошлину за выдачу свидетельства 0,3% стоимости жилья (макс. 100 000 руб.)

Условие перехода права собственности

Регистрация в Росреестре

Удостоверение у нотариуса и регистрация в Росреестре

Возможность регистрации собственности только после смерти завещателя

При приобретении в браке квартира будет совместной собственностью супругов

Имущество переходит в единоличную собственность одаряемого и не считается совместно нажитым в браке

Единоличная собственность, но возможны дополнительные проблемы, если среди наследников по закону будут несовершеннолетние или нетрудоспособные лица

Наиболее подходящий способ передачи недвижимости будет зависеть от множества нюансов: степени доверия между сторонами, материального положения, пребывания в браке пр. В любом случае можно подобрать вариант, удобный для обеих сторон, поскольку с родственниками обычно проще прийти к определенной договоренности, чем с посторонними лицами.

Обжалование завещания или дарственной – достаточно частая процедура, которую инициируют другие родственники, уверенные, что завещатель или даритель нарушил их интересы. В результате для нового собственника появляется риск стать не полноправным владельцем квартиры, а только ее доли. Возможность обжалования ДКП (при условии, что продажа была реальной с зафиксированной передачей денег, а не только для «галочки») практически исключена.

Необходимые документы

Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

• паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
• правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
• техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
• выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
• разрешительная документация.

Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

Регистрационные действия

Право собственности от продавца к покупателю переходит только после государственной регистрации этого факта с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого сторонам следует подать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра:

• заявление;
• подписанный ДКП;
• пакет дополнительных документов (из приведенного выше перечня).
• квитанцию об оплате госпошлины (желательно, но ее отсутствие не является препятствием для регистрационных действий, прежде всего, важен сам факт оплаты).

Регистрация в среднем занимает 7-10 дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником жилья.

Стоимость сделки

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами.

По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон. Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса.

Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц:

3000 + 0,4% от суммы

7000 + 0,2% от суммы

Более 10 млн. руб.

23 000 + 0,1% суммы (макс. 50 000)

25 000 + 0,1% от суммы (макс. 100 000)

✅ Вопросы налогообложения

Для продавца сумма, полученная от реализации квартиры, считается доходом. Соответственно у него появляется обязательство уплатить 13% НДФЛ. При этом степень родства сторон никак не влияет на размер ставки.

Даже если купля-продажа недвижимости проводится только на бумаге, без фактической передачи денег, никто не отменяет необходимость уплаты налога. В договоре обязательно прописывается цена сделки, соответственно налог должен быть уплачен с этой суммы.

Существенно занижая стоимость по документам (с разницей более чем 20% по сравнению со среднерыночными расценками), можно получить только дополнительные неприятности и расходы. Подобные случаи обычно привлекают внимание налоговых органов. Они имеют законное право не только начислить недостающую сумму налога, но и добавить пеню за уклонение.

В зависимости от продолжительности владения квартирой продавец может быть освобожден от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

• более 3-х лет: для недвижимости, полученной в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты;
• более 5-ти лет: для жилья, полученного в собственность иными способами.

Для покупателя покупка квартиры у близкого родственника не предусматривает возможность получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Согласно ст.105.1 п. 2 пп 11 НК РФ супруги, родители, дети, браться и сестры считаются взаимозависимыми лицами, а п. 5 ст. 220 НК РФ исключает в таких случаях право на вычет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками вполне законна, но в ходе сделки важно учесть ряд нюансов. Как лучше оформить договор? Обращаться ли к нотариусу для заверения документа? Стоит ли подписывать акт приема-передачи? Наши юристы готовы бесплатно ответить на все вопросы. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы исключить возможные риски и избавить стороны от хлопот с оформлением документов.

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто.

Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Можно ли продать недвижимое имущество родным?

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

• дети и родители (усыновители);
• бабушки и дедушки;
• сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

• супруги;
• родители (усыновители);
• дети (родные и усыновленные);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

• несовершеннолетним внукам от 14 лет;
• совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества. Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника. Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажа	Дарственная	Завещание
Регулируется	Ст. 549-558 ГК РФ	Ст. 572-582 ГК РФ	Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны	Продавец и покупатель	Даритель и одаряемый	Завещатель и наследник
Форма	Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный)	Письменная форма с нотариальным заверением	Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора	Возмездное отчуждение недвижимости	Безвозмездно	Безвозмездно
Налоги	Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет	Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар	Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности	После регистрации в Росреестре	После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре	После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
2. Собрать необходимые документы.
3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
5. Подписать акт приема-передачи.
6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2022

Контракт продажи доли в квартире родственнику должен содержать следующие сведения:

• название документа;
• дату и место оформления контракта;
• сведения о продавце;
• данные покупателя;
• информация о предмете продажи;
• описание квартиры (общая площадь, адрес, этаж);
• величина доли;
• права и обязанности сторон;
• стоимость доли;
• правила расчета (наличный, безналичный, банковская ячейка);
• наличие/отсутствие аванса, задатка;
• наличие/отсутствие акта приема-передачи;
• ответственность сторон;
• подписи сторон.

Важно! В контракте не указываются сведения о наличии/отсутствии родственной связи между сторонами.

Образец договора купли-продажи доли между родственниками

Плюсы и минусы

• родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
• не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
• все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

• невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
• ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
• возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами. Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к. велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Приобретение в ипотеку

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

• расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
• признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

• подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
• оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
• отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
• подписана под влиянием обмана или угрозой;
• условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

• подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
• договор противоречит законодательству или основам нравственности;
• квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
• ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
• сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

• они являются малолетними;
• или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим. На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю. При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

• Скачать бланк договора купли-продажи части квартиры между родственниками
• Скачать образец договора купли-продажи части квартиры между родственниками

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

• не иметь обременений;
• сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
• жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

О легальности сделок

Действующее законодательство РФ не предусматривает ограничений на проведение операций с недвижимостью между родственниками. По закону, в близком родстве состоят следующие лица:

• родители и дети (включая приемных);
• дедушки/бабушки и внуки;
• сестры и братья (даже если у них один общий родитель).

Продажа недвижимости одного родственника другому имеет ряд преимуществ:

• возможность сэкономить на оплате услуг риелтора;
• гибкие возможности определения прав и обязанностей сторон;
• третьи лица не смогут оспорить договор;
• документы можно оформлять без нотариального заверения.

Помимо преимуществ, процедура покупки квартиры у родственника имеет и недостатки:

1. Покупатель не сможет получить налоговый вычет. Если квартира приобретается в браке, то в случае развода, ее часть отойдет супругу.
2. Продавец обязан будет уплатить налог с продажи жилья, если оно находилось у него в собственности менее трех лет.

Обзор отдельных нюансов

При покупке жилья у родственника изменяются правила проведения некоторых процедур. Однако большинство аспектов остается без изменений. Рассмотрим наиболее частые виды сделок и определим, влияет ли на их заключение степень родства:

1. Приобретение жилья в ипотеку. Большинство банков не обращают внимания на то, что сделка заключается между родственниками. Поэтому в данном случае рассчитывать на льготные условия не приходится. Ипотека будет выдаваться на обычных условиях.
2. Использование материнского капитала. Законодательство запрещает заключение договора купли-продажи между супругами. Вместе с тем, факт покупки квартиры у другого родственника также может насторожить сотрудников Пенсионного фонда. Виной всему – большое количество мнимых сделок, которые покрывают нецелевое использование средств материнского капитала. Поэтому все подозрительные запросы тщательно проверяются. Чтобы повысить шансы на одобрение, стоимость недвижимости должна соответствовать средним ценам по региону. Сотрудник ПФ может также потребовать предоставления дополнительных документов.
3. Сделка продажи жилья между опекуном и опекаемым. Закон запрещает подписание договора купли-продажи между родителем и несовершеннолетним ребенком. Тоже самое касается усыновителей, опекунов. Единственный вариант передачи недвижимости в данном случае – это договор дарения. Но эта сделка осуществляется на безвозмездной основе.

Советуем прочитать:

1. Как узнать какой судебный пристав занимается моим делом по алиментам
2. Учет маркетплейс бухгалтерский и налоговый
3. Статья 308 ук рф с комментариями
4. Обучение на травматическое оружие для продления лицензии