Договор переуступки права аренды земельного участка между физлицами

Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.

В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.

Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.

Разница между договором и соглашением об уступке

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.

Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.

Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.

• Скачать бланк соглашения о переуступке права аренды земельного участка
• Скачать образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

• самостоятельно;
• в риэлторской компании;
• офисе юридической фирмы;
• нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.

Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу. После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

Когда необходима регистрация?

Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки. Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.

Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.

Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать положения предшествующего договора и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.

Здесь недопустимо вносить коррективы по уплате аренды, срокам и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

• лично в руки, под роспись;
• заказным письмом с уведомлением о получении.

Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.

Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Проведение регистрации в Росреестре

Для регистрации подходят обе стороны, подавая регистратору заявление на внесение сведений о переходе права аренды. Прилагаются такие документы:

• гражданские паспорта; ;
• договора переуступки в 3 экземплярах;
• свидетельство о праве аренды (от цедента); ;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Документы проверяются регистратором и принимаются под расписку. В расписке ставится дата приёма документации, и дата повторного визита цессионария, которому будут переданы документы, удостоверяющие его новый статус арендатора.

Обычно сроки проведения регистрации составляют 21 рабочий день.

Госпошлина оплачивается размером 2 тысячи рублей для физических лиц. Её уплачивает цессионарий. Оплатить её можно по реквизитам, полученным на сайте Росреестра, или на стенде помещения кадастровой палаты, МФЦ.

Оплату принимают отделения Сбербанка или терминалы. Если договор заключался и проходил регистрацию у нотариуса, то госпошлина не требуется. Оплата нотариальных услуг зависит от установленных регионом цен. По преимуществу стоимость включает фиксированный объём, установленный нотариусом, и соразмерный процент от стоимости сделки.

Переуступка права аренды земельного участка

Если вам понадобился участок земли во временное пользование, то его можно взять в аренду у собственника, и тогда он будет принадлежать вам по праву до окончания срока договора. Возможно, на нем вы планируете выращивать урожай, загорать или просто наслаждаться природой. Но если передумаете досрочно, потребуется выплатить неустойку.

Лучший вариант в таком случае — оформить переуступку участка и отдать его на время арендатору №2. Мы расскажем, как оформить классический договор. Если у вас возникнут нестандартные вопросы — обращайтесь к профессиональному юристу. Он подскажет, как грамотно поступить собственнику, второму арендатору и самому «переуступщику» в разных ситуациях.

Что такое договор переуступки?

Право на переуступку аренды земельного участка есть у арендатора — собственник в подобной сделке не участвует. На практике такие сделки заключаются в следующих ситуациях:

• здание на участке купил новый владелец;
• арендатор не в состоянии оплачивать пользование наделом;
• арендатор переехал;
• арендатор занялся другим бизнесом.

Как правило, земельные наделы берут в аренду в сельскохозяйственных целях. Реже — в связи с желанием отдохнуть на природе. Но в обоих случаях, помимо прав, на арендатора налагаются и обязанности.

Например, следить за сохранностью имущества и надела, нести материальную ответственность, ухаживать за участком (в меру своих возможностей и условий соглашения).

Поскольку собственник в сделке не участвует, то и договор остается прежним. Таким образом, право на переуступку аренды земельного участка предполагает лишь смену арендатора без снятия с него обязанностей по выплатам, охране собственности и материальной ответственности. Словом, каким договор был, таким он и остался.

Владелец надела может быть заведомо против такой опции. Тогда этот пункт он пропишет в договоре, как и требования, которые касаются повышения арендной платы и досрочного расторжения договора с той или иной стороны. Но если запрета на право переуступки земельного участка нет, а в соглашении указано, что она не возбраняется, значит, закон на стороне арендаторов.

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ).

Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

Проведите предварительную подготовку

Благодаря юридической практике появился список распространенных ошибок, которые допускают при оформлении права переуступки на участок. Они касаются предварительной подготовки к сделке. Если их исключить, вы не столкнетесь со сложностями в дальнейшем. Вот основные действия, которые нужно выполнить до заключения договора:

1. Проверить, нет ли долгов. Речь идет об обязательных выплатах за надел со стороны первоначального арендатора.
2. Проверить, согласен ли собственник. В договоре должен быть пункт о возможности такого варианта. В некоторых ситуациях, когда такого пункта нет или есть информация о запрете подобных действия, нужно пересмотреть условия первоначального соглашения или получить нотариально заверенное согласие собственника.
3. Проверить надел на наличие обременений.

После проведения предварительных работ необходимо проинформировать потенциального владельца о необходимости соблюдения ряда условий. Это не прямая обязанность первого арендатора, но лучше, если новый пользователь надела будет знать о своих правах и обязанностях.

Существует минимальный список требований, предъявляемых к арендатору. Все они определены ГК и ЗК РФ. Вот основные положения:

1. Использовать надел строго по назначению. Если изначально он используется для сельскохозяйственных целей, значит, на нем нужно выращивать урожай, а не строить здания и открывать курортные зоны отдыха.
2. Получать согласие собственника при любых изменениях. Если вы желаете построить дом или пристройку, изменить ландшафтный дизайн или выкопать скважину — уточните у владельца надела, согласен ли он с такими переменами.
3. Сдавать надел в субаренду только с согласия собственника. Наделом можно поделиться с третьими лицами, то есть сдать его часть в субаренду. Перед тем как это сделать, спросите у собственника, согласен ли он на это.

Если новый временный владелец нарушит данные или иные правила, предусмотренные договором, заключенное соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание таких ситуаций, с владельцем нужно согласовывать любые изменения.

Если собственником надела является государство, то, передавая право на временное пользование другому арендатору, нужно спросить разрешения. В этом случае обращаются в местную администрацию.

Соберите необходимый пакет документов

При оформлении подобного договора вам потребуется минимум документов: право собственности подтверждать не нужно, а значит, и данные на надел не потребуются. Ключевым подтверждением свершившейся сделки является соглашение. В результате вам потребуется:

1. Договор временного пользования, который есть у арендатора.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Документы, которые подтверждают, что долгов нет (справки, квитанции на оплату).
4. Справка из Реестра об отсутствии обременений.

В результате соглашение будет напоминать классический договор на временное пользование. Различие составит лишь стоимость переуступки.

Составьте договор

Преимущество данного соглашения в том, что его можно составить в свободной форме. Главное, включить в него следующие данные:

1. Точное наименование объекта договора.
2. Ежемесячную арендную плату.
3. Сумму оплаты за переоформление.
4. Срок действия договора.
5. Предназначение надела, варианты его использования.
6. Порядок, в котором надел будет передан собственнику.
7. Информацию об ответственности сторон.

Если какие-то обременения все же существуют, их нужно указать. Если в сроке действия договора, назначении надела или иных пунктах произошли изменения, которые арендаторы хотят включить в соглашение, нужно пригласить собственника.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

В случае, если в договоре есть пункт запрета на переуступку или арендатор планирует строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, можно поменять договор. Профессионал справится с процедурой быстро и грамотно. В случае, если на наделе есть незаконные постройки, их необходимо ликвидировать либо узаконить в соответствии с предписаниями.

Право переуступки не оформляется в случае, если на надел наложено обременение. Как правило, так происходит в трех случаях:

1. Имущество не зарегистрировано.
2. На имущество наложен арест.
3. В настоящий момент идет судебное разбирательство, касающееся земельного надела.

Эти вопросы решаемы — просто нужно дождаться, пока они урегулируются. При этом арендатору следует обращать внимание на количество сложностей, препятствующих заключению договора. Если договор на право переоформления заключаете вы, постарайтесь избежать следующих ситуаций:

• у первого арендатора есть долги за оплату аренды;
• вам предлагают заключить договор переуступки аренды на более длительный срок, нежели первоначальный договор;
• вам предлагают передать право на временное пользование более чем на 5 лет без ведома собственника — в этом случае потребуется его согласие и присутствие при сделке.

Любые процедуры, которые осложнены и вызывают вопросы, лучше выполнять в присутствии юриста, или с помощью его консультаций в режиме онлайн. Если вы правильно выберете специалиста, то сможете защитить свои интересы и будете уверены в законности совершенной сделки.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами

Чаще всего передача прав на аренду земли производится при продаже недвижимости, возведенной на участке (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Собственнику при этой процедуре присутствовать необязательно, но он должен быть уведомлен о смене арендатора в письменном виде.

Переуступка невозможна в таких случаях:

1. Есть задолженность по оплате за наем (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).
2. Участок имеет сельскохозяйственное назначение. Но если на нем были построены жилые здания, достаточно произвести смену целевого назначения земли (о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, рассказано тут).
3. На земле были незаконно возведены постройки. Здания должны соответствовать установленным нормам и быть указаны в разрешении на строительство.
4. В отношении участка заведено уголовное дело, из-за чего суд наложил запрет на проведение любых манипуляций с землей.
5. Отсутствие соответствующей пометки в договоре.

Документ уступки земельного участка, находящегося в аренде, между физлицами может оформляться несколькими способами:

• у нотариуса;
• в юридической фирме;
• в риэлторском агентстве;
• самостоятельно.

Чтобы самостоятельно составленный документ имел юридическую силу, подписи рекомендуется нотариально удостоверить.

Эта процедура является обязательной не во всех случаях, но она придает сделке большую правоспособность.

Не обойтись без нотариального удостоверения только если договор заключался в нотариате по установленному образцу или предыдущая версия документа удостоверялась нотариусом.

Заключая договор, необходимо учитывать такие моменты:

1. Нельзя возводить на земле постройки без официального согласия арендодателя.
2. Запрещено изменять внешний вид территории, портить ее.
3. При несвоевременном внесении оплаты, владелец земли может подать в суд и документ о переуступке будет аннулирован.

Договор, в отличие от соглашения, предполагает полную передачу прав. Пи этом предыдущий арендатор больше не участвует в гражданско-правовых отношениях, касающихся этой земли.

Требования к документу и составление бумаги

Перед тем как приступать к составлению и оформлению документа, надо официально уведомить собственника о планировании начать эту процедуру письмом, переданным лично или отправленным по почте с извещением о доставке.

Необходимо убедиться в том, что в договоре аренды нет пункта о недопустимости передачи прав. В этом случае потребуется получить согласие собственника и составить дополнительное соглашение о корректировке условий аренды.

После тщательной проверки документации можно приступить к составлению договора, в котором в обязательном порядке должны содержаться такие данные:

1. Сведения о цеденте и цессионарии.
2. Технические и кадастровые характеристики земельного участка: общая площадь, кадастровый номер, место расположения и точный адрес, наличие или отсутствие обременений.
3. Условия и реквизиты, взятые из договора аренды и подтверждающие то, что у цедента есть право на переуступку аренды.
4. Сроки передачи прав. Он не должен выходить за рамки предыдущего договора.
5. Разрешение на выкуп земли (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, читайте тут). Если согласно основному документу выкуп и недопустим, нельзя давать разрешение на эти действия цессионарию.
6. Указывается, как переходят права: безвозмездно или с внесением оплаты цессионарием. В последнем случае надо указать сумму.
7. Условия целевого использования земли.
8. Обязанности и права сторон: соблюдение сроков составления акта и передачи оплаты.
9. Штрафные санкции за пренебрежение одной из сторон своими обязанностями.
10. Порядок рассмотрения и разрешения возникших споров. и стоимость аренды (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка).
11. Условия расторжения: по взаимному согласию или через суд.

• Скачать бланк соглашения переуступки прав и обязанностей аренды земельного участка между физ лицами
• Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка между физ лицами

Допускается вносить положения, в которых есть юридическая потребность. Но есть условия: принятые нормы должны быть исполнены, в противном случае, по ст.450 ГК РФ документ может быть признан недействительным. Кроме того, положения не должны противоречить нормам законодательства.

В конце можно написать особые примечания. После этого обе стороны должны подписать бумагу, внести свои паспортные данные и контакты для возможности обратной связи. Если документ составляло уполномоченное лицо, на каждом экземпляре должна быть его подпись, печать и реквизиты.

Нужно ли регистрировать?

После завершения оформления сделки происходит регистрация. Она необходима для того, чтобы полномочия были переданы официально и их нельзя было оспорить.

Право на аренду вступает в силу только после окончания процедуры регистрации.

При регистрации нельзя изменять сроки и стоимость аренды, а также другие условия, которые были установлены арендатором. Все положения, действующие в момент оформления бумаги, должны быть перенесены в неизменном виде.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

• арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
• наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
• собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

• бланк заявления от лица последнего арендатора;
• копии паспортов обеих сторон сделки;
• нотариально заверенная копия договора аренды;
• справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
• копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
• минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
• квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.