- Можно ли продать
- выписаться
- подарить
- Как продать?
- Алгоритм действий
- Сбор документов
- Составление договора
- Обращение к нотариусу
- Регистрация в Росреестре
- Какие долги переходят?
- Как проверить долги перед покупкой?
- 3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2022 году
- Квартиру можно продать и с долгами, но…
- Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
- Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
- Способ №3 — перевести долг на покупателя
- Как не нужно продавать квартиру
- Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками
- Откуда берутся долги
- Платить или не платить
- Что говорит закон
- Что сказано в договоре купли-продажи
- Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности
- Альтернативные методы взыскания задолженности
- Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?
- По вашему запросу ничего не найдено
- Найдено объектов
- Что означает продавец с долгами?
- Какие долги переходят при покупке квартиры
- Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
- Как узнать долг по ЖКХ?
- УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?
- Порядок покупки квартиры с долгами
- Список необходимых документов
- Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя
- Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
- Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры
- Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной
- Права покупателя: может ли он доказать свою правоту
- Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ предыдущего хозяина
- Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
- Как узнать о долгах по ЖКХ
- Проверка задолженностей перед покупкой
- Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
- Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
- Документальное оформление сделки
- Договор о погашении суммы
Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее.
Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами. Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.
Можно ли продать
Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.
Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.
Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.
Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.
Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.
выписаться
Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.
Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.
подарить
При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.
Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.
Как продать?
Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:
- Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
- Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.
Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.
Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.
Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.
Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.
Алгоритм действий
Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:
- Согласование процедуры купли-продажи.
- Сбор документов.
- Составление договора.
- Обращение к нотариусу.
- Регистрация в Росреестре.
Сбор документов
Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:
- гражданский паспорт продавца и покупателя;
- выписку из домовой книги;
- выписку с лицевого счета;
- справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
- выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
- справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
- правоустанавливающий документ;
- акт приема-передачи квартиры;
- акт передачи денег;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.
Составление договора
При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:
- Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
- Целесообразно указать показания счетчиков.
- Составить передаточный акт.
- Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
- Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
- Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.
Обращение к нотариусу
При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.
В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.
В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.
А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.
Регистрация в Росреестре
С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.
При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.
Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).
При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.
С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.
Какие долги переходят?
Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.
Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:
- по отоплению;
- по электроэнергии;
- по горячему и холодному водоснабжению;
- по канализации;
- за содержание общедомового имущества;
- за домофон, лифт.
Как проверить долги перед покупкой?
Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.
Способы проверки задолженности
- Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
- Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
- Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
- Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.
Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.
Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов. В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста.
Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2022 году
Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.
Квартиру можно продать и с долгами, но…
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком.
Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п.
2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п.
3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги.
Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Полный список документов для продажи квартиры Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Например, долг собственника по квартплате — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.
После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи.
Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.
Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.
Минус способа — зависит от суммы долга. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.
Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п.
2 ст. 381 ГК РФ.
Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб.
В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб.
С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб.
Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи.
О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах.
В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками
Вскоре после приобретения квартиры ее новый владелец может обнаружить, что прежний хозяин не удосужился погасить долги за коммунальные услуги. В большинстве случаев это не является причиной большого расстройства, долги гасятся и жизнь продолжается. Однако как быть в том случае, если сумма задолженности составляет десятки тысяч рублей?
Неужели старые долги лягут на плечи новосела? О том, в каких случаев старая задолженность по квартплате не должна беспокоить собственника, когда новый владелец обязан погасить эти долги, и как решать такие вопросы с представителями коммунальных служб – пойдет речь в данной статье.
Откуда берутся долги
Ситуация, когда приобретается квартира с долгами за услуги ЖКХ, является довольно распространенной. Эта ситуация может быть следствием некоторого мошенничества со стороны продавца, которому удалось при продаже скрыть факт наличия долга, или же выгодная цена недвижимости предполагает согласие покупателя погасить имеющуюся задолженность. Например:
- В ряде случаев продажа квартиры, обремененной долгами, является единственным способом рассчитаться с коммунальными службами. Таким образом, можно исключить передачу дела в суд, что могло бы привести к принудительной продаже недвижимости с молотка и последующим погашением этих долгов. При этом, как правило, покупатель прекрасно осведомлен о наличии долгов, и его согласие погасить задолженность обусловлена привлекательной стоимостью недвижимости;
- Не менее распространенным вариантом является продажа квартиры лицами, которые оказались в затруднительной жизненной ситуации, малоимущие граждане. К этой же категории можно отнести только что разведенных супругов, которые стремятся разъехаться, пока не скопились квартирные долги, погашать которые никто из них не желает. При этом покупателю стараются не сообщать о наличии долгов.
- Также речь может идти о продаже квартиры инвестором, который, приобретя недвижимость некоторое время назад, теперь желает выгодно продать ее и получить прибыль. В этом случае квартира могла простаивать без жильцов, однако квартирные долги все равно накапливались. Инвестор мог и не сообщать в управляющую компанию о смене собственника, и сотрудники УК продолжали выставлять счета предыдущему владельцу.
Платить или не платить
Таким образом, можно говорить о следующих ситуациях, которые сформировались в момент смены собственника квартиры при наличии задолженности за услуги ЖКХ:
- Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
- Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
- Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
- Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.
Итак, когда нужно платить, а когда все претензии должны быть обращены к предыдущему собственнику?
Что говорит закон
Старая задолженность в большинстве случаев не должна беспокоить нового владельца квартиры. Исключением является ситуация, когда он добровольно берет на себя обязанности по их оплате (эту возможность предполагает Жилищный Кодекс). Однако сам факт добровольного соглашения о передаче долга должен быть зафиксирован письменно, в противном случае считается, что должником является прежний владелец.
Закон говорит о том, что долги нового владельца по квартире могут образовываться лишь с того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры (после подписания договора купли-продажи). Соответственно, новый владелец обязан платить только свои долги (более подробную информацию можно получить из текста статьи 153 ЖК РФ).
Что сказано в договоре купли-продажи
Ответ на вопрос – платить или не платить старые долги, главным образом, зависит от того, был ли в договоре купли-продажи пункт о том, что покупатель (зная о задолженности) согласен принять на себя все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. Если такой пункт отсутствует, а также отсутствуют дополнительные документы (соглашения, являющиеся приложениями к основному договору купли-продажи), указывающие на согласие покупателя принять квартирные долги, то требования по оплате задолженности должны быть адресованы исключительно прежнему владельцу.
Текст договора должен быть внимательно изучен покупателем, поскольку в договоре его согласие на передачу обязанностей по задолженности может быть выражено неявно. Например, речь может идти обо всех правах и обязанностях, которые переходят в момент подписи акта приема-передачи (причем, как наступивших, так и имеющихся). Тот факт, что покупатель не понимал, о чем на самом деле идет речь, в суде доказать крайне сложно, поэтому придется платить.
Кроме того, о необходимости наличия в договоре пункта о согласии покупателя принять на себя задолженность по коммунальным услугам не мешает помнить и продавцу (на тот случай, если договоренности предполагают хорошую скидку покупателю в обмен на принятие им обязательств по уплате долга). Ведь если это согласие явно не указано в документе, а лишь упомянуто в числе устных договоренностей, формально покупатель ничего платить не должен. И может отправлять представителей управляющей компании вместе с их претензиями к предыдущему владельцу.
Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности
Наибольшую заинтересованность в оплате долгов за коммунальные услуги имеют, естественно, сами коммунальщики. Поэтому, первым делом после принятия квартиры в собственность, покупателю квартиры необходимо обойти все коммунальные службы и заключить с ними новые договоры (это если работа ведется по прямым договорам). Если же все расчеты осуществляются через управляющую компанию, поставить ее представителей в известность о смене собственника, предоставить свидетельство о праве собственности, и потребовать заключить договор с открытием новых лицевых счетов для внесения коммунальных платежей.
Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.
Тем не менее, какие-либо реальные санкции с их стороны применяются редко, как правило, в ход идут словесные угрозы относительно отключения ресурсов (электричества, водоснабжения, может использоваться угроза относительно установки заглушки в канализационные трубы, пр.). На деле же все ограничивается устными требованиями, поскольку менеджмент УК прекрасно знает о незаконности подобных действий.
Другими словами, у нового собственника квартиры нет оснований выплачивать старые долги (за исключением случаев, описанных выше). Поэтому, в случае, если у него требуют закрыть долги, он может с полным правом отказаться это сделать, напомнив соответствующий законодательный акт (упомянут выше). В случае если общение с УК носит характер устного диалога, можно воздержаться от каких-либо действий вообще, а ели имеют место реальные меры воздействия с их стороны, тогда единственным выходом является обращение в суд.
Альтернативные методы взыскания задолженности
В некоторых управляющих компаниях новому владельцу не хотят открывать отдельный счет (что сотрудники, работающие в УК, обязаны сделать по закону) по причине наличия долгов. При этом квитанции присылают по старому счету, а новые взносы засчитывают не в текущие платежи, а в счет уплаты старого долга, что также не является законным приемом. Известно также о практике невыдачи различных справок, отказе в регистрации членов семьи без уплаты долга, пр.
В этом случае следует обращаться в суд, а если есть подтверждения реальных угроз (а тем более имеет место факт исполнения) – можно писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства.
Известно также о случаях, когда долги жильцов были переданы управляющими компаниями в руки коллекторов, которые, с помощь юридического «или иного» воздействия эти долги вернуть. Однако, поскольку речь шла о передаче персональной информации, на что жильцы согласия не давали, такое деяние является противозаконным, и после поступивших жалоб против сотрудников управляющей компании были возбуждены административные дела.
Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Кадастровый номер | Адрес объекта |
---|---|
Выбрать |
Поделиться
Подписаться
Подписаться
Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать
При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников. Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.
Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.
Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.
Какие долги переходят при покупке квартиры
Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов.
Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.
Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!
При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.
Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Как узнать долг по ЖКХ?
Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса.
Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:
- Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
- Обращение в управляющую компанию.
- Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.
Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.
УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?
Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.
Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:
- Сделать копию соглашения.
- Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
- Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).
Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.
Порядок покупки квартиры с долгами
Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:
- Запросить у продавца все выписки и бумаги.
- Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
- Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.
Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.
Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.
Список необходимых документов
Процедура сопровождается такими документами:
- Паспортом.
- Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
- Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
- Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).
Старый владелец должен подтвердить право собственности.
Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя
Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы.
После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги.
Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года.
Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры
Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились.
Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной
Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным. Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.
Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная.
Права покупателя: может ли он доказать свою правоту
Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги.
Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ предыдущего хозяина
Покупка вторичного жилья – сложный процесс. Перед покупателем стоит много задач, чтобы без обмана приобрести квартиру, поэтому упустить что-то очень легко. В итоге новый обладатель радуется, переезжает на новую жилплощадь и только спустя время обнаруживает, что купил квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Тысячи людей в России годами не оплачивают коммуналку, накапливают долги, исчисляемые сотнями тысяч рублей, а затем, не моргнув глазом, продают квартиры. Куча проблем с коммунальными службами и управляющей компанией сваливается уже на голову новых владельцев.
Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это неприятно, но не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Главное – закон в этом случае стоит на стороне нового владельца . Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в статью №153 ЖК РФ.
Там четко прописано, что оплачивать что-либо у лица появляется обязанность только с момента приобретения права собственности на жилое помещение.
Чтобы понять, когда конкретно возникает это право собственности, нужно заглянуть в статью №8 ГК РФ. Из информации в ней становится понятно: оно появляется только после регистрации в Едином государственном реестре.
Исходя из всей этой информации, можно с уверенностью сказать: новому владельцу долги предыдущего собственника квартиры не передаются, и ответственности он за них не несет. Это вполне логично, потому что недвижимость ведь не может быть кому-то что-то должна. Должником может быть только конкретный жилец, который пользовался услугами, и именно на его имя приходили счета, и с него должны требовать возврата долга.
Однако всё-таки есть в законодательстве один момент, в котором интересы нового собственника никак не защищаются. Он касается счетов на капремонт, оплачивать которые необходимо ежемесячно. Долги по этой услуге, к сожалению, переходят на нового владельца, поэтому оплачивать задолженность за капремонт всё-таки придется новому жильцу, если, конечно, прежний собственник делать это отказывается.
Из видео вы узнаете переходят ли долги по коммунальным платежам новому собственнику:
Важно! Исключением в этом случае является покупка квартиры, которая раньше была в собственности у государства, субъектов РФ или муниципальных учреждений. При наличии долга за капремонт в этом случае он должен быть погашен предыдущим собственником.
Как узнать о долгах по ЖКХ
Если новый владелец не хочет оплачивать долги старого собственника, то не должен игнорировать проверку наличия задолженностей. В идеале это нужно сделать еще до момента покупки и заключения договора. Если этого сделано не было, то проверить нужно хотя бы сразу после покупки – когда еще есть шанс оперативно обратиться к бывшему собственнику и заставить его всё погасить.
Проверка задолженностей перед покупкой
Проверить наличие задолженностей перед покупкой не сложно.
- попросить продавца показать все квитанции – если есть долги, то они будут там указаны;
- попросить продавца предъявить справку об отсутствии задолженности – получить её можно в бухгалтерии УК;
- позвонить в коммунальные службы по номерам телефонов, указанным на квитанциях и запросить информацию;вместе с собственником лично приехать в офис УК и получить справку.
Дополнительно можно проверить данные о собственнике в базе исполнительных производств, введя его данные на сайте судебных приставов.
Важно! Будьте внимательны при проверке квитанций – они могут быть поддельными. Рекомендуется не ограничиваться только этим способом проверки, а всё-таки обратиться за информацией в УК.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
Итак, если всё-таки получилось, что при покупке новый владелец не проверил наличие задолженностей, а бывший собственник решил об этом умолчать, то первые проблемы у нового собственника появятся уже очень скоро.
Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире. Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества . Коммунальным службам всё равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового.
Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.
Тем не менее, что бы ни говорили сотрудники, все вышеперечисленные действия незаконны. Оплачивать чужие долги (кроме задолженности за капремонт) новый собственник не обязан, и он может смело на этом настаивать.
Что же делать новому владельцу, чтобы коммунальные службы поскорее оставили его в покое?
- Сообщить в УК о смене собственника. Не поленитесь как можно скорее наведаться в управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Сообщите о том, что теперь вы являетесь собственником квартиры, предоставив копию свидетельства, а также акта приема-передачи квартиры, в котором будут указаны показатели счетчиков. После этого служба меняет сведения в лицевом счете, и квитанции уже будут приходить на ваше имя, причем без упоминания чужих долгов.
- Написать претензию. Если сотрудник УК требует от вас оплаты чужих долгов по коммуналке, попытайтесь отстоять свои права, ссылаясь на закон. Если договориться не удалось, напишите претензию на имя директора УК или председателя ТСЖ, подробно описав в ней сложившуюся ситуацию. Поясните свои права, ссылаясь на закон, прикрепите копии необходимых документов.
- Жалоба в жилищную инспекцию. Если отправка претензии не дала результатов, идите дальше. Жилищная инспекция – орган, проверяющий правильность начисления коммунальных платежей. В жалобе опишите ситуацию и приложите копии документов. Будет проведена проверка, после чего в УК отправят приказ сделать перерасчет.
Обычно этих действий достаточно, чтобы избавиться от проблем, связанных с долгами предыдущего владельца жилплощади.
У новых хозяев могут возникнуть проблемы с получением прописки в приобретенной квартире – сотрудники УК могут просто отказывать в регистрации. В этом случае лучше не тратить время и нервы, а обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ и прописаться при помощи этого органа. Заявление на снятие с учета по предыдущему месту жительства и о постановке на учет по новому можно подать одновременно на портале Госуслуги.
Это быстро и удобно.
Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Не все продавцы пытаются скрыть долги – многие открыто сообщают о них, позволяя покупателю увидеть реальную картину. Не стоит пугаться и сразу же отказываться от этого варианта. Если квартира нравится, можно купить её и вместе с долгами. Достаточно грамотно оформить договор и учесть все нюансы, чтобы избавить себя от проблем.
Для этого рекомендуется нанять специалиста, который поможет правильно оформить все пункты договора и указать в нем на все нюансы там, где необходимо. Новый собственник сможет не беспокоиться о коммунальных задолженностях бывшего владельца – его права будут защищены договором.
Важно! Покупая квартиру с долгами по ЖКХ, гражданин должен помнить о том, что если от бывшего собственника не добились оплаты в течение трёх лет, то на квартиру могли наложить арест на время, пока вопрос не решится. Оформить на себя новый собственник уже не сможет, поэтому необходимо заранее проверить, нет ли на квартире ареста.
Документальное оформление сделки
Продавец может попросить аванс в размере его задолженности по квартплате, чтобы погасить долг до составления договора. Это удобный, но рискованный способ, ведь он может просто погасить свои долги за ваш счет и исчезнуть. Для решения вопроса таким методом перед передачей аванса нужно составить соответствующий документ, где будет прописано что деньги, переданные в качестве аванса, продавец обязуется пустить на погашение долга.
Еще один способ – уменьшить стоимость квартиры на сумму, равную сумме долга. Заплатив продавцу меньше, покупатель в таком случае берет на себя обязанность оплатить долг. Этот метод несет риск уже для продавца, ведь покупатель может взять деньги и не оплатить долги, а прежнего владельца будут по-прежнему заставлять платить.
В этом случае обязанность покупателя уплатить долг должна быть четко прописана в договоре. Также новый владелец может официально переоформить на себя обязанность покрыть все долги предыдущего собственника.
Договор о погашении суммы
Какой бы метод ни выбрали стороны, договор купли-продажи в этом случае требует внесения дополнительных условий, касающихся обязанности по погашению платежей. Лучше всего, если оформление сделки будет сопровождать нотариус, который сможет правильно составить документ и учесть в нем все необходимые пункты.
Если продавец согласен добровольно погасить задолженность (при условии снижения цены на квартиру), то в договор вносятся дополнительные условия, или составляется приложение к договору. В нем должна быть четко прописана сумма долга, поэтому нужно будет заранее обратиться в УК и получить документ с информацией о задолженности.
Если сумма долга небольшая, то бывший собственник может погасить её самостоятельно за счет средств, полученных в качестве аванса. В этом случае нужно будет заключить договор об авансе, в котором будет прописано, на что он должен быть потрачен.
Никаких устных договоренностей между сторонами быть не должно – у них нет юридической силы. Защитить продавца или покупателя сможет только правильно составленный и нотариально заверенный договор.