Как перевести квартиру в нежилой фонд

Расположение жилой «первоэтажной» квартиры окнами на оживленную улицу, безусловно, ее крупный минус. Однако если квартира нежилая, то это огромный плюс! Согласитесь, успешность салона красоты или небольшого магазина на первом уровне многоэтажки, да в оживленном месте – явление очевидное.

В следующих материалах рассматривались вопросы выбора квартиры на первом этаже и правил безопасной покупки жилья. А сейчас исследуем процесс перевода жилого помещения в нежилое и нормативные нюансы, связанные с этим оформлением.

Определение жилого и нежилого помещения

По законодательству, жилое помещение предназначается только для проживания граждан (Жилищный кодекс, ст.17 ч.1). Жилыми помещениями являются жилой дом (часть его), квартира (часть ее), комната (Жилищный кодекс ст.16 ч.1). Заметим, что под «частью» дома и квартиры понимаются жилые комнаты, сопряженные со вспомогательными помещениями, что используются в удовлетворении бытовых потребностей граждан (Жилищный кодекс ст.16 ч.2 и ч.3).

При этом помещение признается жилым, если оно изолированное, относится к недвижимому имуществу и соответствует нормам пригодности (техническим, санитарным) для постоянного проживания граждан (Жилищный кодекс ст.15 ч.2).

Что касается нежилых помещений, то, согласно «Правил предоставления коммунальных услуг» (утверждены правительственным Постановлением за №354 от 06.05.2011), в многоквартирных домах ими являются помещения, отмеченные в проектной (технической) документации на многоэтажку, либо в ее электронном паспорте, как не относящиеся к жилым помещениям и не включенные в состав общего имущества собственников многоэтажного жилья.

В информационном письме ВАС РФ за №53 от 01.06.2000 г. нежилое помещение определено, как объект недвижимости, отличный от здания (сооружения), в котором находится, однако неразрывно связанное с ним.

Какое жилье допустимо оформить в нежилой фонд

Обычная минимальная площадь жилья, переводимого в нежилой фонд – «студия» или однушка. Причем переоформляемая жилплощадь не может находиться над жилыми помещениями, лишь над коммерческими. Учитывая обязательность отдельного входа, нежилыми можно делать квартиры не выше второго этажа, в идеале – помещения цокольного или первого этажей.

Переоформление в нежилую одной комнаты из состава квартиры законом прямо не запрещается, однако практически добиться этого затруднительно. Согласно Жилищного кодекса (ст.22), переводимому помещению требуется отдельный вход, наличие отдельных от прочих помещений квартиры коммуникаций (вода, отопление, канализация, электричество) и документальное подтверждение прав собственника.

Отметим, что конфигурационная перепланировка квартиры, а равно комнаты в жилой многоэтажке законом запрещена (Жилищный кодекс ст.25 ч.2).

Перевод ипотечной квартиры в нежилую недвижимость недопустим без одобрения залогодержателя – банка-кредитора. Распоряжаться состоящей под залоговым обременением ипотечной квартирой без разрешения кредитора запрещено (Гражданский кодекс ст.346 ч.2).

Но даже если банку окажется выгоден перевод ипотечного жилья в коммерческий фонд, то возникнет законодательный барьер – в 22 статье Жилищного кодекса прямо указано, что переход жилплощади в нежилой фонд при наличии обременений (ипотечный залог) невозможен. Поэтому для ипотечной квартиры единственный вариант переоформления в нежилое помещение – судебный порядок.

Изменить статус индивидуального частного дома с жилого на нежилой возможно. Однако здесь учитывается не только здание, но и земельный участок под строением. На участках под ИЖС допустимо строить исключительно жилые дома и вспомогательные дворовые постройки, никак не коммерческую недвижимость.

Чтобы оформить частный дом нежилым, потребуется также изменить целевое назначение земельного участка, либо его части (закон за №172-ФЗ «О переводе земель»), обратившись с заявлением в местную администрацию.

Напрямую переоформить часть помещений жилого дома под коммерческое использование законодательство не позволяет. Проживание в одной части дома с использованием второй под магазин или офис допускает один вариант – выделение части жилой постройки в натуре. Для этого потребуется разделить дом надвое, организовать самостоятельный вход в каждую часть и провести отдельные коммуникации.

Также понадобится изменить целевое назначение земельного участка под «коммерческой» частью дома, которая станет нежилой.

Чтобы переоформить жилую многоэтажку под нежилое здание целиком, необходимо выкупить все жилые помещения собственников (квартиры). При этом подготовка техдокументации по инженерным коммуникациям (п.20 и 21 ч.2 ст.2 закона за №384-ФЗ «Технический регламент») не потребуется – здание изначально было оснащено ими.

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Наконец, перевод квартиры в нежилой фонд запрещен законом, если данная жилплощадь относится к социальному жилью (Жилищный кодекс ст.22 ч.3.1.).

Порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд

Для получения официального статуса «нежилое» в отношении недавнего жилья (квартиры, дома), собственнику потребуется собрать достаточно большой комплект документов из различных инстанций. Подготовленные документы рассматриваются Департаментом управления имуществом, его межведомственной комиссией.

Нулевой этап: мнение соседей

Поскольку подготовка документов является затратным процессом – уйдет несколько сотен тысяч рублей – собственнику следует предварительно «прощупать» настрой соседей по многоэтажке.

По Жилищному кодексу обязательно согласие (письменное) владельцев квартир, примыкающих к переводимому помещению (ст.23 ч.2.2.). Также необходимо согласие всех квартировладельцев многоэтажки, поскольку обустройство впоследствии отдельного входа с лестничным пристроем к нежилому помещению потребует сокращения придомовой территории (ст.40 ч.2).

Отметим, что перевод частного дома (части дома) в нежилой фонд одобрения соседей не требует, если нет примыкания стен соседних зданий.

Первый этап: документы из БТИ

Нужно получить кадастровую выписку (поэтажный план), экспликацию и технический паспорт с техпланом жилого помещений в БТИ. Чтобы заказать их, заявителю понадобится подтвердить личность и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость. В некоторых регионах сотрудники БТИ требуют также предоставить документы, обосновывающие право собственности (договор дарения, покупки, наследное свидетельство).

Второй этап: заказ проекта

Нужно заказать проект и эскиз по переустройству квартиры (дома) в нежилое помещение. Для этого необходима помощь лицензированного архитектора.

Третий этап: согласование с райотделом архитектуры

Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.

Подготовленный акт согласования необходимо подписать в пожарной охране и СЭС, у поставщиков энергоресурсов и коммунальщиков, в районной администрации.

Четвертый этап: документы от управляющей компании

В органе, осуществляющем управлением многоэтажкой, необходимо получить справку о назначении прочих помещений, расположенных на одном этаже с помещением, переводимым в нежилой фонд.

В управляющей компании берется техническое заключение, описывающее техсостояние многоквартирного здания с указанием, что это не аварийный объект, подпадающий под снос.

Пятый этап: протокол согласия собственников по соседству

Наиболее сложный этап, во многом зависящий от местонахождения квартиры (района). Согласно Жилищному кодексу, обойтись без согласия собственников-соседей невозможно (ст.40 ч.2).

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

Шестой этап: переоборудование квартиры

Получив запротоколированное согласие допускаемого законом числа собственников жилых помещений многоэтажки, нужно запускать процесс перепланировки помещения по подготовленному на втором этапе архитектурному проекту.

Завершив переоборудование жилья, необходимо вызвать жилищную комиссию Госжилинспекции для приемки результата перепланировки по акту (Жилищный кодекс ст.28).

Седьмой этап: разрешение на перевод

Собрав все документы из ранних этапов и завершив перепланировку помещения под нежилой формат, нужно запросить разрешения от Департамента управления имуществом о переводе квартиры в нежилую.

Обратите внимание: в заявлении требуется указать причину переоформления жилой квартиры в нежилой фонд! К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность заявителя и вся документация, собранная ранее (обязательны правоустанавливающие документы!). Если заявитель – юрлицо, то с заявлением передаются учредительные документы (копии).

Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).

При отказе заявитель вправе обратиться в суд для обжалования, если считает отказ необоснованным. Также у собственника имеется право исправления замечаний межведомственной комиссии и обратиться за переоформлением в нежилой фонд снова. Число обращений законом не ограничено.

При одобрении перевода помещения в состав нежилого фонда собственнику остается завершить процесс переоформления.

Восьмой этап: оплата разницы по стоимости

Имея разрешение Департамента управления имуществом, нужно подать заявление в БТИ на определение стоимости перевода помещения в нежилой фонд. К заявлению прилагаются все ранее собранные документы и протокол межведомственной комиссии на согласие переоформления жилплощади.

Определять стоимость перевода будут члены комиссии отдела приватизации и управления жилфондом, их решение оформляется протоколом. Задача комиссии – установить разницу стоимости жилой квартиры и образованного из нее нежилого помещения.

Комиссией по приватизации учитываются многочисленные параметры, от местоположения и состояния многоквартирного дома до оценки выгоды коммерческого использования. Важным фактором будет целевое назначение помещения, переоформляемого в нежилое. Как правило, в нежилом статусе квартира стоит дороже.

По решению комиссии собственнику (заявителю) выдается протокол с разницей стоимости помещения в жилом и нежилом статусе. Заявитель должен выплатить на определенный счет сумму разницы через любой банк.

Девятый этап: регистрация переоформления

Необходимо обратиться с заявлением о переводе в нежилой фонд и комплектом документов к Росреестру – через местный филиал или МФЦ. Прилагаются удостоверяющий личность документ, протоколы Департаменты управления имуществом и БТИ, квитанция об оплаченной пошлине и кадастровый паспорт переоформляемой квартиры. Регистрация изменений статуса квартиры в Росреестре займет 5-12 дней.

Ответственность при использовании недвижимости не по назначению

Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).

Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).

Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.

Чтобы не расходовать попусту времени и средств, обратитесь к специалистам нашей ассоциации.