Как узаконить остекление балкона

В марте этого года большую огласку получили новые правила остекления и обустройства балконов. Мы внимательно их изучили и выяснили, что эти правила не новые и конкретно про балконы в них ничего не говорится. На самом деле, обустройство балконов регулируется другими нормативными актами, и за несогласованную перепланировку можно получить штраф и требование демонтировать результат проведённых работ.

О том, как сделать обустройство балкона в 2022 году и не нарушить закон, мы расскажем в нашей статье.

Что говорит закон

14 мая 2021 года вышел приказ Минстроя России №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Он вступил в силу только 1 марта 2022 года. Про эти правила важно знать следующее:

• Они почти идентичны правилам 2006 года. Главное отличие заключается в том, что если раньше они относились только к физическим лицам, то теперь они действуют и на юридических.
• В этом законе ничего не говорится о застеклении и обустройстве балконов. В нём только упоминается, что нельзя самовольно переустраивать и перепланировать жилые помещения.

На самом деле обустройство балконов внутри и снаружи регулируют следующие нормативные документы:

• Жилищный кодекс РФ.
• Кодекс РФ об административных правонарушениях.
• Постановление Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
• Законодательство РФ о пожарной безопасности.
• Правила благоустройства вашего города и региона и другие документы.

Именно они регламентируют, что нужно согласовывать, а что нет. Об этом пойдёт речь далее.

Что нужно согласовывать, а что — нет

Согласование необходимо, если идеи обустройства вашего балкона могут угрожать жизни и здоровью других жильцов или нарушают архитектурное единство фасада дома.

В обязательном порядке требуется узаконивание следующих работ:

• Остекление балкона в доме, котором оно не должно быть. Чтобы узнать, можно ли стеклить балконы в вашем доме, ознакомьтесь с техническим паспортом квартиры. Его можно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Адреса и телефоны можно посмотреть здесь. Для получения техпаспорта квартиры нужно предоставить удостоверение личности и документ о праве собственности. Если по техническому плану остекление балкона в доме не предусмотрено, то его нужно согласовывать. Если вы этого не сделаете, то ваш самовольно остеклённый балкон будет признан незаконной перепланировкой.

• Переустройство балконной плиты. Согласно Жилищному кодексу, бетонные плиты относятся к общедомовому имуществу. Это значит, что если вы собираетесь переделать основание балкона, то нужно получить разрешение всех соседей. Это очень сложно сделать, поэтому бетонную плиту лучше оставить без изменений.

• Остекление в старых зданиях — памятниках архитектуры. В таких домах очень важно сохранить их первоначальную красоту и индивидуальность, а самовольно поставленные пластиковые окна могут испортить внешний вид фасада дома. Согласование в таких случаях возможно, но очень маловероятно.

• Остекление балкона в ветхом доме. Если балконная плита достаточно старая, то дополнительная нагрузка в виде остекления может привести к её обрушению. Чтобы этого не случилось, обратитесь в управляющую компанию. Ремонт должен быть осуществлён за счёт общедомовых средств.

• Установка козырька, который может стать угрозой для жизни и здоровья других людей. Например, зимой на нём вырастут сосульки, которые могут упасть на мимо проходящих людей. Поэтому монтаж козырька следует не только согласовать, но и следить за тем, чтобы из-за его установки не было негативных последствий.

• Строительство балкона на первом этаже. Согласование необходимо, если установка такого балкона не предусмотрена в проекте дома.

• Присоединение балкона к кухне или комнате. В таком случае придётся ломать стену, и если этот процесс не согласовать, то присоединение будет считаться незаконной перепланировкой.

Теперь о том, что согласовывать не надо. Минстрой РФ постановил, что жильцы не обязаны согласовывать следующие работы:

• Заменять уже установленные окна и балконные двери. При этом рамы и переплёты должны оставаться того же цвета.
• Утеплять стены разрешёнными материалами. Например, минеральной ватой.
• Устанавливать дополнительное остекление.

С кем и как согласовать остекление балкона и другие работы

Порядок согласования обустройства балкона и перечень необходимых документов зависит от того, где вы живёте.

Согласование на официальном сайте мэра Москвы

Такой способ согласования перепланировки подойдёт только для жителей столицы. В Москве этим занимается Мосжилинспекция, которая принимает заявления через личный кабинет на уже упомянутом официальном сайте мэра Москвы. Чтобы согласовать переустройство балкона в столице, нужно сделать следующие шаги:

1. Составьте проект изменений. Его можно заказать у проектной организации или в архитектурном бюро. Создание проекта может занять от 3 до 15 дней. Стоит это обычно от 5 до 30 тысяч рублей.
2. Подайте заявление через сайт. Для этого создайте учётную запись и зайдите в «Каталог услуг», в раздел «Жильё, недвижимость и земля», потом в подраздел «Перепланировка», на вкладку «Переустройство и перепланировка в многоквартирном доме» и «Согласование переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме».

На открывшейся странице ознакомьтесь с тем, как получить услугу, и нажмите на кнопку «Получить услугу».

Заполните поля интерактивного запроса и загрузите электронные копии документов:

• Технический паспорт квартиры.
• Проект перепланировки.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Письменное согласие собственников квартиры.
• Протокол собрания собственников в многоквартирном доме (по необходимости).

1. Получите решение Мосжилинспекции о согласовании работ. Оно поступит в электронном виде в ваш личный кабинет. Это можно сделать лично или через МФЦ.
2. Выполните работы в полном соответствии с согласованным проектом.

1. После выполнения работ снова подайте заявление на оформление приёмочной комиссией акта о завершённом переустройстве. Это нужно сделать тоже на сайте мэра Москвы, только нужно перейти на вкладку «Оформление приёмочной комиссией акта о завершённом переустройстве, перепланировке помещения в многоквартирном доме».

Далее нажмите на кнопку «Получить услугу».

Заполните электронные поля и предоставьте электронные копии документов:

• Документ, удостоверяющий вашу личность.
• Журнал производства работ.
• Акты освидетельствования.
• Правоустанавливающие документы на помещение.
• Учетно-техническая документация на помещение.

Услуга предоставляется бесплатно в течение 10 дней.

1. Далее с вами свяжется инспектор Мосжилинспекции и назначит дату и время, когда он приедет к вам на квартиру и проверит результат проведённых работ на соответствие проектной документации, на которую выдавалось разрешение. При отсутствии расхождений он выдаст вам акт о завершенном переустройстве.
2. Пригласите сотрудника БТИ. Адреса и телефоны можно посмотреть здесь. Он составит новый технический план квартиры.
3. Предоставьте новый технический план в МФЦ. Это нужно, чтобы внести изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Согласовать обустройство балкона в других городах можно лучше всего через МФЦ или портал Госуслуги.

Согласование через МФЦ

Чтобы согласовать обустройство балкона с помощью МФЦ, выполните следующие шаги:

• Закажите проект изменений. Его составляет проектная организация или архитектурное бюро. Это занять от 3 до 15 дней. Стоимость услуги — от 5 до 30 тысяч рублей.
• Подайте проект в отделение МФЦ. К нему добавьте документы:

1. Паспорт РФ или его копию.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
3. Заявление о перепланировке.
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Согласие совладельцев квартиры.
6. Согласие соседей (по необходимости).

• В МФЦ проверят ваши документы и перенаправят заявление согласующему органу в вашем городе. Например, это может быть жилищная инспекция или градостроительный комитет местной администрации.
• Сотрудники согласующего органа рассмотрят ваш проект и примут решение в течение 45 дней.
• Предварительно вас уведомят о готовом решении: в SMS-сообщении или по электронной почте. В назначенный день нужно будет прийти в МФЦ и получить решение: о согласовании или отказе в перепланировке. В случае согласия, в МФЦ вам выдадут копию постановления администрации о согласовании перепланировки.
• Затем выполните работы в соответствии со своим проектом.
• С вами свяжется представитель согласующего органа, чтобы назначить дату посещения вашей квартиры для проверки соответствия проведённых работ предоставленному проекту. В назначенный день обеспечьте ему доступ в вашу квартиру.
• Пригласите сотрудника БТИ, который составит новый технический план квартиры. Адреса и телефоны БТИ можно посмотреть здесь.
• Предоставьте новый технический план в МФЦ, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Последствия несогласованных работ

Если обустройство вашего балкона затрагивает интересы, права или безопасность ваших соседей, то они могут подать на вас в суд. Вам придётся демонтировать всё, что вы установили, а затем заплатить штраф. Размеры штрафов за незаконное переустройство и перепланировку в многоквартирном доме:

• Для граждан — от 2000 до 2500 рублей.
• Для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.

Кроме того, у вас могут возникнуть трудности при продаже квартиры: из-за самовольного остекления и других работ сделка может просто не состояться. При покупке жилья спрашивайте документы, в которых прописано, что все перепланировки в квартире согласованы.

Запреты и штрафы за самовольную перепланировку квартиры и балкона были и раньше, просто с 2022 года они касаются и юридических лиц.

Нужно ли демонтировать уже установленное остекление

Если вы застеклили или переустроили балкон до 2006 года и ни с кем это не согласовали, то платить штраф и проводить демонтаж не надо. Но это при условии, что все работы сделаны без нарушений и не угрожают комфорту и здоровью других людей. Если нарушения есть, например, если ваш дом относится к культурному наследию и вы пластиковым балконом испортили внешний вид фасада, то придётся заплатить штраф и всё демонтировать.

Приказ Минстроя России от 14.06.2021 г. №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» лишь немного дополнил старый приказ от 2006 года. Просто теперь правила, которые были прописаны, относятся и к юридическим лицам.

При этом в них нет информации про остекление балконов. Есть лишь указание на то, что нельзя переустраивать и перепланировать жилые помещения в нарушение установленного порядка. Такое указание относится и к балконам.

Это значит, что, как и раньше, многие работы по обустройству балкона следует согласовывать. К таким работам относятся:

• Остекление балкона в доме, в котором оно не должно быть.
• Переустройство балконной плиты.
• Остекление в старом доме, относящемся к культурному наследию.
• Остекление в ветхом здании.
• Установка козырька.
• Строительство балкона на первом этаже, если его там быть не должно.
• Присоединение балкона к жилому помещению.

Чтобы согласовать обустройство балкона, москвичам следует воспользоваться личным кабинетом на официальном сайте мэра Москвы, а жителям регионов нужно обращаться в местный согласующий орган через МФЦ или портал Госуслуги.

Если переустроить балкон без согласования, то можно получить штраф до 2500 рублей (для юридических лиц – до 50000 рублей) и требование демонтировать результат проведённых работ.

При этом вы можете переустраивать уже остеклённый балкон, а также утеплять его или устанавливать дополнительное остекление.

Нужно ли разрешение на остекление балкона

Во время ремонта часто проводят капитальные работы по изменению внешнего вида квартиры. Разрешение на остекление балкона нужно почти всегда, так как это требование закреплено в Жилищном Кодексе РФ. Без этого документа действия владельца квартиры считаются незаконными, и тогда он будет обязан провести демонтаж конструкции.

Как узаконить остекление балкона: Подготовительный этап

Человек, который живет на последнем этаже, может хотеть установить стеклопакеты на открытый балкон в качестве дополнительной защиты помещения. Подобная преграда может снизить вероятность проникновения воров в жилище. Люди, которые живут на других этажах, могут стремиться таким образом расширить площадь.

Перед тем как проводить работу по остеклению балкона, владельцу квартиры нужно выполнить несколько действий. Первое — это получение согласия всех жильцов. Балкон является частью фасада и, следовательно, общедомовым имуществом, поэтому нужно провести общее собрание жильцов, где нужно получить определенное количество голосов — не меньше 70%.

Владельцу квартиры стоит понимать, что если после установки стеклопакетов и других действий, появятся трещины или другие дефекты в стенах, то ему придется произвести демонтаж и устранить проблемы.

Государственные органы могут запрещать вносить изменения в облик здания в случае, если оно имеет статус «памятник архитектуры», поэтому лучше заранее уточнить, является ли дом историческим.

Существуют разные службы, которые проводят работы по остеклению балкона. У фирмы должна быть лицензия на этот вид деятельности.

Согласование остекления балкона: Причины для отказа

Владельцу квартиры могут не разрешить застеклить балкон при подтверждении исторической ценности здания. Менять внешний облик памятников архитектуры запрещено. Не допускаются изменения в домах, которые предполагаются под снос. Дополнительная нагрузка на ветхие конструкции может привести к новым разрушениям.

Возможные причины отказа в выдаче разрешения на застекление балкона:

1. Неправильно разработан проект.
2. Предполагается использование легковоспламеняющихся материалов.
3. Вероятность повреждения коммуникации при выносе балкона.

В случае если владелец квартиры все же решит провести желаемые изменения, его ждут проблемы. Теоретически нарушение может остаться без внимания соответствующих органов, но в таком случае квартиру нельзя будет продать или обменять. Все процедуры с недвижимостью требуют оформления соответствующих документов и в таком случае факт нарушения станет известен органам.

Последствия для собственника жилья:

1. Штраф в размере 2 тысяч рублей.
2. Демонтаж остекления, который производится за счет владельца квартиры.
3. В редких случаях возможна продажа помещения с публичных торгов, после чего первому владельцу выплачивается вся сумма, за исключением средств для демонтажа. Новый собственник обязан убрать конструкцию.

Существует судебная практика, которая позволяет узаконить изменения в помещении после того, как они уже были сделаны. Такое возможно при условии, что вынос и остекление лоджии не нарушили интересы других жильцов дома и не создали угрозы для жизни, поэтому собственнику квартиры нужно провести собрание жильцов, составить протокол. В документе отражается решение жильцов дома.

Разрешение на остекление балкона в многоквартирном доме лучше получать заранее — это позволит избежать проблем и штрафов. Не стоит верить на слово фирмам, которые обещают сделать все в обход правил. Они получат деньги за проведенные работы, но последствия придется решать владельцу жилья.

Лучше проводить остекленение балкона законно, так как вся ответственность за последствия такого действия лежит на собственнике.

Закон об остеклении балконов с 1 марта 2022

Новые правила эксплуатации жилых помещений, что меняет новый закон подробно разобрано в видео:

Является ли остекление балкона перепланировкой квартиры?

Обращаясь к ст. 25 ЖК РФ, которая содержит определения перепланировки и переустройства можно отметить, что:

Таким образом, оба вида мероприятий по внесению изменений в балкон требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. требуют разрешение на остекление лоджии или балкона.

Ссылаясь на другой нормативный акт, а именно, на разъяснение Министерства Строительства РФ от 03.04.2006 можно сказать, что:

Получается, на остекление, которое не влечет за собой изменение назначения помещения и разрушения несущих оснований, разрешение не требуется. Исключение составляет вынос балкона более чем на 300 мм. за парапет или несущую стену.

Сравнивая положения этих двух нормативных документов нельзя сказать однозначно, нужно ли брать разрешение на остекление балкона и в какой степени можно выполнять его преобразование (остекление, утепление, вынос) без разрешения.

Как получить разрешение на остекление?

Полностью процедура получения разрешения, а также возможные основания для отказа регулируются статьями 26-29 ЖК РФ.

Какие документы нужны для остекления?

Ознакомиться с тем, какие документы нужно предоставить для согласования остекления балконов и лоджий можно в ст. 25 ЖК РФ.

Анализируя выдержку из кодекса можно сделать вывод, что для получения разрешения нужно подготовить следующие документы:

1. заявление на перепланировку;
2. документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
3. проект балкона. Заказывается в проектной организации (имеющей лицензию) или архитектурном бюро города;
4. письма, подтверждающие согласие соседей смежных квартир (большинства квартир, для выноса балкона на первом этаже).

Иногда может понадобиться приложить к основному пакету и такие документы:

• фотографии фасада, где расположен балкон, который планируется расширить;
• технический паспорт квартиры и здания. Заказывается в БТИ.

Где получить разрешение?

Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.

Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:

• Компании, выполняющей управление домом;
• Государственной экспертизы;
• Роспотребнадзора (СЭС);
• Государственной пожарной инспекции (региональное отделение);
• Департамента культурного наследия (если дом признан памятником архитектуры).

Получить разрешение на остекление балкона в Москве или в СПб можно путём обращения в «службу единого окна», в районном отделении БТИ или Московской жилищной инспекции.

При удачном стечении обстоятельств получить разрешение на остекление балкона можно за месяц.

Запрет на остекление

Причины, по которым возможен отказ в разрешении остекления прописаны в ст. 27 ЖК РФ

Исходя из статьи Жилищного кодекса, можно сделать вывод, что отказ возможен в таких случаях:

• историческая ценность дома;
• ветхость конструкции; Материал подготовлен для сайта www.moydomik.net
• недопустимое вмешательство в несущие стены (если вмешательство может повлечь за собой разрушение несущих стен);
• вероятность повреждения коммуникаций при выносе балкона;
• неправильно разработанного проекта;
• отсутствие надлежащих документов.
• подачи проекта не в ту инстанцию.

Отказ оформляется и регистрируется в БТИ, о чем уведомляется лицо, которое подало заявление в трехдневный срок.

Работы по выносу балкона по плите можно начинать только после того, как оформление закончилось удачно, а не в стадии блуждания по инстанциям. В противном случае (если разрешение не получено до начала строительных работ), вынос балкона или пристройка будут признаны незаконными. А самовольная постройка подлежит сносу (за некоторыми исключениями) самим владельцем или исполнительными службами.

Последствия самовольного переустройства прописаны в ст. 29 Жилищного Кодекса РФ и ст. 222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольная постройка».

По окончанию всех работ, нужно, согласно ст. 29 ЖК РФ составить акт приемочной комиссии. Справка составляется в двух экземплярах, один из которых остается на руках владельца недвижимости и служит подтверждением законности выполненных действий.

Примечание. Даже в случае получения разрешения следует помнить, на балкон нельзя выносить радиаторы центрального отопления или делать теплый водяной пол, подключенный к центральной магистрали, поэтому вопрос обогрева также нужно решать отдельно.

Незаконное остекление балкона

Ответственность за нарушение законодательства, касающееся остекления балконов и лоджий предусмотрена, но всё зависит от ряда факторов.

Практика показывает, что данная сфера слабо контролируется государством, и многие владельцы балконов с выносом не имеют разрешения на их расширение.

Однако, следует помнить, что пользоваться пристройкой или расширенным балконом можно долго, но продать, обменять или передать в наследство квартиру без новых документов не получится. Плюс, соседи могут написать жалобу и результат решения неизвестен.

Что будет за самовольное остекление?

Если стандартно застекленная лоджия в обычной девяти-шестнадцатиэтажке редко привлекает внимание, то значительный вынос остекления балкона сильно бросается в глаза, а значит, любое остекление, выполненное самовольно без разрешительных документов, наказывается:

• штрафом в размере 2-2,5 тыс. руб. (ст 7.1 КоАП РФ);

• требованием демонтировать остекление (ст. 29 КЖ РФ);
• продажей жилья в принудительном порядке (ст. 29 ЖК РФ). За вырученные средства выполняется ликвидация последствий перепланировки, а оставшаяся сумма выплачивается бывшему владельцу недвижимости.

Примечание. Как поясняют эксперты, такое решение может быть вынесено в случае, если остекление и вынос балкона нанесли существенный вред несущим конструкциям здания, устранить которые исключительно демонтажем остекления не представляется возможным.

Отметим, что есть и исключения. В частности, п. 4 ст. 29 ЖК РФ содержит информацию о том, что самовольно застекленный балкон может быть узаконен «задним числом». А именно:

Таким образом, можно сделать вывод, что остекление балкона и тем более его вынос не регламентируются одним конкретным документом, а целым пакетом нормативных актов, каждый из которых содержит сведения, регулирующие часть процесса.

При этом положения не редко являются взаимоисключающими или конфликтующими. Тем не менее, лучше знать порядок получения разрешения и возможные причины для отказа, прежде чем приступать к работе.

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

1. Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

1. Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Что грозит гражданам за самовольное остекление

Чаще всего перспектива штрафа размером до 2500 рублей, который предусмотрен КоАП РФ ст. 7.21, абсолютно не пугает владельцев недвижимости. При отсутствии других мер они бы закладывали эту сумму в общую стоимость остекления и спокойно нарушали закон дальше.

Однако власти не ограничились одним только штрафом и дополнительно к нему ввели требование выполнить за свой счет демонтаж. Если собственник квартиры решит ограничиться штрафом и не уберет остекление, то муниципальная власть имеет право воспользоваться ст. 29 Жилищного кодекса РФ и выселить нарушителя.

Пути реализации этой процедуры зависят от формы собственности на недвижимость.

Когда необходимо согласование

Большинство владельцев недвижимости считают, что согласование необходимо только при увеличении размеров балкона более чем на 300 мм по периметру плиты-основания. Они спокойно начинают переделку, но вскоре могут столкнуться с проблемами. Это значит, что даже без увеличения площади балкона, требуется оформить документы.

Причем незнание требований не освобождает от ответственности за их невыполнение. Избежать наказания можно только одним способом – изучить список ситуаций, требующих получения разрешения. Он включает несколько пунктов, и нужно быть провидцем, чтобы предусмотреть возможные варианты развития событий.

Чтобы не гадать и не рисковать, имеет смысл получить разрешение «на всякий случай».

Создание помех эвакуации при пожаре

В сталинках, хрущевках и брежневках, которые строили в прошлом веке, на балконах и лоджиях установлены металлические лестницы. Они обеспечивают эвакуацию при пожаре. Если в процессе остекления планируется демонтаж лестниц и заделка люков, нужно обратиться в надзорные органы.

При этом полностью запрещено остекление выносных конструкций и лоджий с галереями, которые позволяют попасть на незадымляемые лестничные клетки.

Увеличение нагрузки на несущие конструкции

Замена металлического парапета на кирпичный, заливка стяжки и укладка плитки ощутимо увеличивают вес ограждающей конструкции. Превышение допустимой массы может оказаться критичной для несущей плиты. Особенно опасным считается увеличение нагрузки на несущие плиты в домах старого жилого фонда.

В таких ситуациях проблему можно решить только за счет усиления плиты. Причем разработка проектного бюро должна полностью устроить представителя инстанции, выдающей разрешение на переделку балкона.

Продажа квартиры

При оформлении сделки скрупулезно сверяют данные из технической документации с фактическими характеристиками квартиры. Самовольно выполненное остекление либо заставят убрать, либо потребуют оформить на него разрешение (сделать это постфакум проблематично). Поскольку предугадать продажу жилья способны немногие, разрешение фактически может потребоваться в любой момент.

В техническом паспорте БТИ при передаче прав собственности должна стоять отметка о переустройстве, которая может появиться только в случае получения официального разрешения. Согласно КоАП РФ ст. 7.21 в случае отсутствия заверенного чиновником свидетельства об изменениях новому владельцу грозит штраф и последующий демонтаж, что отпугивает покупателей.

Кроме того, санкции могут быть применены и к настоящему владельцу жилья при оформлении сделки.

Влияние на внешний вид фасадной плоскости

Обновленный балкон способен ухудшить эстетику фасада и раздражать соседей. Если остекление было выполнено без разрешения, жильцы дома могут добиться его демонтажа. Подобные ситуации – не редкость.

Предсказать реакцию соседей невозможно. Особенно тогда, когда с ними складываются сложные отношения. В таком случае наличие разрешения – дополнительная защита от неадекватных жильцов дома.

Получение кредита

Когда планируется оставить в качестве залога квартиру с остекленным балконом, банк потребует всю разрешительную документацию. Она нужна на случай перехода недвижимости в собственность финансовой организации. То есть в банке весь пакет документов будут проверять так же тщательно, как и при продаже квартиры.

Влияние на инсоляцию внутренних помещений

Некоторыми проектами остекления предусмотрено существенное уменьшение площади светового проема. Это негативно сказывается на уровне инсоляции внутренних помещений. Получить официальное разрешение на реализацию такого проекта практически невозможно, поэтому до начала работ лучше выбрать другой вариант переделки балкона.

Этапы получения разрешения на проведение остекления

В традиционном понимании перепланировка лоджии или балкона подразумевает присоединение их к жилым комнатам, однако остекление приравнивается к этой процедуре, поскольку его соответствие определенным гигиеническим, противопожарным и санитарным нормам обязательно. Поскольку конструкции оказывают сверхнормативную нагрузку на перекрытия и парапеты, ее величину должны оценить специалисты. Также следует убедиться в что такие остекление безопасно и не приведет, например, к обрушению балкона.

Сама последовательность получения документации, согласно которой будет разрешена перепланировка лоджии или балкона, в деталях расписана по пунктам в Постановлении Правительства Москвы №73-ПП от 8.02.2005 года:

1. В самом начале необходимо запросить в БТИ технический паспорт, в котором для дальнейшего планирования проекта остекления будет достоверно отражена информация о текущем состоянии жилья;
2. Затем требуется получить заключение, что остекление допустимо, у организации, занимавшейся прежде разработкой проекта самого здания;
3. С заключением на руках нужно проследовать в организацию с лицензией, дающей право на составление проектной документации по остеклению лоджий или балконов;
4. Согласовать все вопросы до мельчайших нюансов с ДЭЗом (управляющей компанией);
5. Роспотребнадзор должен подтвердить, что конструкции не претят санитарно-гигиеническим нормам;
6. Госпожнадзор выдает аналогичное заключение о соблюдении необходимых норм пожарной безопасности;
7. Заключение о соответствии остекления общему виду фасада объекта выдается в Москомархитектуры;
8. В тех случаях, когда строение представляет собой памятник архитектуры, в организации Москомнаследие потребуется пройти очень сложную процедуру согласования проектируемого остекления;
9. При владении недвижимостью по договору найма, необходимо пройти процедуру согласования в департаменте жилищной политики г. Москва;
10. Иногда может потребоваться разрешение Федеральной Службы Охраны (ФСО) – оно нужно в тех случаях, когда здание расположено вблизи правительственной трассы;
11. Когда все справки собраны, их нужно отнести в Мосжилинспекцию округа, которая и занимается выдачей разрешений на остекление.

Что делать после монтажа остекления

Когда после получения разрешения процесс остекления завершен, необходимо пригласить для проверки служащих ДЭЗа и сотрудников Мосжилинспекции. В отдельных ситуациях требуется присутствие еще и представителя районной управы. В случае обнаружения несоответствий недочеты должны быть устранены, а затем сотрудники перечисленных организаций нанесут повторный визит и подпишут акт о переустройстве.

После этого необходимо пригласить инспектора из БТИ, которым на основании новых замеров будут внесены изменения в техпаспорт квартиры.