Какие документы нужны для продажи комнаты

Купля-продажа недвижимости обеспечивается пакетом документации. Для каждого объекта такой пакет должен включать базовые и специальные документы.

Некоторые нюансы владения недвижимостью обязывают собрать дополнительные бумаги, без которых сделка не состоится.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Необходимые бумаги

Основное значение имеет документация собственника комнаты в коммунальной квартире, который выступает в роли продавца. У него обязательно должен быть гражданский паспорт с пропиской.

Следующим основным документом, без которого проводить имущественную сделку недопустимо, является правоустанавливающий документ. Им является официальная бумага – основание возникновения права собственности у продавца на комнату, представленную к сделке. Например:

• договор купли-продажи, мены или дарения;
• договор приватизации;
• свидетельство о наследовании;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда о разделе или признании права собственности.

Этот документ появляется при приобретении объекта, или при его получении по наследству, в дар, путём мены на другое недвижимое имущество. При разделе составляется соглашение или прилагается решение суда. Если он утерян, то восстановить его можно только признанием права собственности в судебном порядке.

В суде потребуется уплатить пошлину в размере 300 рублей.

Вторым по значимости является правоудостоверяющий документ. Его тоже получают при оформлении сделки, он выдаётся Росреестром на основании правоустанавливающего документа. Им может быть:

1. Свидетельство о праве собственности, если право на комнату было зарегистрировано до 16 июня 2016 года.
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если оно было получено позже.

Этот документ также должен быть в наличии. Если он утерян, нужно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Эта услуга предоставляется через МФЦ бесплатно.

Также должны быть представлены:

1. Выписка из поквартирной книги. Содержит сведения о лицах, прописанных в комнате. Собственник комнаты получает её в управляющей компании (УК). Она выдаётся бесплатно.
2. Технический паспорт комнаты с экспликацией и кадастровым планом. Его получают в БТИ, он правоспособен в течение года. Стоимость на услугу устанавливается в каждом бюро по усмотрению. В среднем по РФ его подготовка оценивается в 1-1,5 тысячи рублей.
3. Справка об инвентарной стоимости. Её следует предъявить нотариусу для определения суммы пошлины за удостоверение ДКП. Приблизительная стоимость этой справки 450-500 рублей.
4. Кадастровая справка об отсутствии ареста, залога и иных обременений на комнату. Её получают в МФЦ. Стоимость 230 рублей.
5. Копия лицевого счёта. Содержит сведения об отсутствии (наличии) задолженности по услугам ЖКХ. Получают её в бухгалтерии УК бесплатно. К ней прилагаются квитанции об оплате.

Для проведения сделки продажи и покупки, перечисленные и иные документы должны присутствовать у собственника в оригиналах и копиях. Нужно обратить внимание, чтобы на них не было порчи, а все внесённые сведения свободно считывались. В случае обнаружения ненадлежащего состояния документа, его следует заменить.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
• Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен?
• Документы для продажи квартиры — какие справки нужно взять из БТИ?
• Какие справки нужны для продажи квартиры? Обязательно ли получать документы из ПНД и НД?
• Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно

Основной пакет документации

Основной пакет документации продавца, требующийся для оформления договора купли-продажи, состоит из следующего перечня бумаг:

• паспорта;
• правоустанавливающего документа;
• правоудостоверяющего документа;
• технического паспорта;
• справки об инвентарной стоимости;
• копии лицевого счёта;
• квитанции об оплате услуг ЖКХ;
• выписки из поквартирной книги;
• кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.

Если покупателем является лицо, не проживающее в данной квартире и не являющееся совладельцем продавца, обязательно требуется предъявить согласие соседей на сделку (ст.250 ГК РФ). В этом документе должен представляться отказ каждого собственника соседних комнат от преимущественного права покупки данной комнаты.

Сделка может быть оспорена, если соседи не были уведомлены надлежащим образом, но только в том случае, когда сосед претендует на приобретение проданной комнаты и выступит в суде как лицо, заинтересованное в покупке помещения.

К этому списку прибавляется вновь составленный сторонами договор купли-продажи, который выступит для покупателя правоустанавливающим документом, так на его основании у покупателя возникает право собственности на комнату в коммуналке (ст. 549 ГК РФ).

ДКП требуется удостоверить нотариально, это составит 0,6% инвентарной (кадастровой) стоимости квартиры. К договору прилагается акт приёма-передачи.

Какие бумаги бывают нужны дополнительно, чтобы продать такое жилье?

Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:

• комната приобреталась до вступления в брак;
• комната получена в дар или в наследство;
• положениями брачного договора она закреплена за продавцом.

Согласие супруга обязательно должно удостоверяться нотариально. Чтобы его подготовить в нотариальной конторе, нужно уплатить 1-1,5 тысячи рублей. А если составить самостоятельно и только удостоверить – порядка 100 рублей.

Требование согласия супруга на сделку распространяется только на продавца, от покупателя такой документ не требуется.

Если жилое помещение оформлено на несовершеннолетнего собственника или недееспособное лицо, то в его интересах должен действовать законный представитель:

• родитель (усыновитель);
• опекун (попечитель);
• должностное лицо, если собственник помещён в социальное учреждение.

В этом случае дополнительно понадобится получить разрешение органа опеки и попечительства. Оно выдаётся в территориальном отделении данного органа по заявлению продавца. Платить за его получение не нужно. Этот же документ понадобится, если ранее комната приобреталась за счёт средств материнского капитала.

При условии, что дети не достигли совершеннолетия, продавцу нужно обратиться в орган опеки с заявлением и обосновать, что сделка происходит в интересах несовершеннолетних детей. Если же дети достигли совершеннолетия, то помещение продаётся без предъявления согласия опеки, но продавцами должны выступить все члены семьи.

Если покупатель берёт квартиру в ипотеку, то для получения согласия банка, продавец обязан предоставить ему:

• копии правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов;
• справку об отсутствии залога и обременения;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости;
• акт оценки комнаты.

Кроме этого банки требуют, чтобы недвижимость, на которую оформляют кредит, была застрахована. Оплату страхования комнаты стороны предоставляют по взаимной договорённости. Страховщиком может являться:

• покупатель;
• продавец;
• обе стороны сделки.

Купля-продажа комнаты в ипотеку может состояться только после того как банк оформит кредитный договор с покупателем. По этому договору, после передачи пакета документации в Росреестр, продавец получит деньги, а купленное имущество будет обременено залогом в пользу банка.

Основной пакет документации для купли-продажи состоит из правоустанавливающего, правоудостоверяющего, кадастрового и технического документа. Также следует получить справки и выписки из управляющей компании. После этого совершается сделка, в результате которой заключается ДКП, на его основании сменяется собственник помещения.

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

• Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
• Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
4. Получение от соседей отказов от покупки.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Регистрация сделки.
7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

1. Паспорт собственника недвижимости.
2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
5. Технический план объекта (получается в БТИ).
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
8. Нотариально заверенные отказы соседей.
9. При наличии у продавца семьи:

• Нотариально заверенное согласие супруга(и).
• Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

• В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
• Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
• Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
• При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

• паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о браке;
• нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
• ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

• Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
• Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

• договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
• выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
• технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
• если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо.

Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

Статья 42 ЖК РФ определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в статье 250 ГК РФ, распространяются на случаи распоряжения долевой собственности.

Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

• уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
• нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Справка! Если собственником продаваемой комнаты является один гражданин, сделку можно провести без нотариуса. Если жилплощадью владеет два и более дольщика, то в Росреестре зарегистрируют переход прав только после удостоверения в нотариальной конторе.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е.

на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Особенности

Продажа коммунального жилья связана с необходимостью учета позиции других жильцов, учетом пробелов в имеющихся документах, длительностью согласования юридических действий с органами власти.

Для продажи комнаты необходимо, чтобы право собственности на нее было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такое право возникло у граждан, которые произвели приватизацию жилья согласно Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом на сегодняшний день право на приватизацию жилого помещения не ограничено никакими сроками.

Документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права является свидетельство либо выписка из ЕГРН.

Неприватизированное жилье находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому продать его или произвести другие распорядительные операции в таком случае невозможно.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты.Чтобы не нарушить их права и правомерно осуществить сделку купли-продажи, необходимо уведомить либо получить письменные отказы других жильцов от покупки помещения в установленном законом порядке.

Так, в ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сказано, что зарегистрировать переход права собственности в связи с продажей комнаты постороннему лицу можно только в том случае, если приложить к заявлению о регистрации документы, подтверждающие уведомление других долевых собственников о продаже или их отказ от преимущественного права выкупа либо истечение срока для использования этого права.

Все документы для реализации

Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:

• оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
• справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
• технический документ на объект недвижимости;
• правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
• письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
• выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, — как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
• подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.

Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.

Нужно ли письменное согласие соседей?

Когда один из собственников общей квартиры решает продать свою комнату, он должен учесть, что другие жильцы обладают первоочередным правом на покупку этой комнаты. Здесь законодатель защищает интересы жильцов, давая им возможность расширить или улучшить свои жилищные условия и не допускать поселения новых соседей.

Получать от каждого соседа письменное согласие на отчуждение комнаты не требуется. Достаточно уведомить жильцов о решении продать жилье и таким образом соблюсти норму закона либо получить отказ собственников от права выкупа.

Каких соседей нужно уведомить:

• собственников других комнат в квартире;
• орган местного самоуправления, если среди соседей есть наниматели социального жилищного фонда, ведь для таких случаев собственником считается государственный или муниципальный орган;
• органы опеки и попечительства , если среди других собственников присутствуют дети до восемнадцати лет или недееспособные лица.

• составить извещение самостоятельно и отправить его экземпляры всем соседям на почтовый адрес в режиме заказного письма;
• посетить нотариальный кабинет и оформить заверенное извещение о продаже комнаты с просьбой отказаться от преимущественного права либо воспользоваться им; высылкой уведомлений займется нотариус, он подтвердит отправку документа и ее возврат — в случае нежелания соседей получать письмо.

Такие меры применяются, если жильцы не принимают извещение с рук и не соглашаются дать одобрение на сделку.

Затем нужно в течение 30 дней ожидать письменные ответы. Если никто из жильцов не пожелал выкупить комнату, собственник может продать свою долю любому третьему лицу. Если кто-то из соседей отозвался на извещение, с ним собственник и должен заключить договор купли-продажи.

В извещении обязательно указывается цена объекта, и гражданин не вправе продать комнату по более низкой цене, чем предложена соседям. В противном случае и в иных ситуациях, когда права сособственников были нарушены, они могут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи соответствующего жилого помещения.

Документами, подтверждающими извещение либо отказ соседей, могут быть:

• извещение простое или нотариально заверенное;
• конверты с отметками о неполучении писем адресатами;
• письменные отказы жильцов;
• решение суда, заверенное в соответствующем суде, о признании собственников, чье местопребывание неизвестно, пропавшими или умершими; иск можно подать, если сосед отсутствует более 1 года; по итогам решения функции управления долей пропавшего будут переданы судом другому лицу, которому также придется направить извещение и ждать ответа.

После сбора документов

Если все вопросы с преимущественным правом соседей решены, — а это самый трудный этап при подготовке к реализации, — нужно заключить договор купли-продажи.

Документ формируется самостоятельно или при помощи специалистов согласно стандартным правилам документоведения и должен содержать существенные условия, о которых сказано выше. Заверять договор не нужно, но по желанию любой из сторон можно удостоверить действительность соглашения нотариальной отметкой, при этом один экземпляр договора останется в архиве нотариуса.

После заключения сделки производятся требуемые действия по подготовке комнаты, затем осуществляется оплата одним из удобных способов (наличными, через услуги банка, ячейки и пр.), составляется передаточный акт, а новый владелец подает бумаги для регистрации своего возникшего права собственности в Росреестр или отделение многофункционального центра («Мои документы»).

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам + образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

• собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
• если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
• когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

• метража жилой площади;
• состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
• район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

• заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
• непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
• обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

• кто его составил;
• кому оно предназначается;
• параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
• указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
• предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

1. Указана цена и условия передачи денег.
2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
5. Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Договор купли продажи комнаты

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

• она будет куплена соседями;
• соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

• выбирается ближайшая нотариальная контора;
• предоставляются необходимые документы;
• заполняется бланк договора;
• подписывается сторонами;
• уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

• акт приема-передачи жилого помещения;
• уведомления, направленные ранее соседям;
• правоустанавливающие документы;
• квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.