Кто принимает решение о сносе самовольной постройки

Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.

Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством.

Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.

Признаки самовольной постройки

Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле.

Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.

1. Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
   К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.
2. Нецелевое использование земли.
   Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.
3. Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
   Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.
4. Нарушение строительных нормативов.
   Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Кто может признать недвижимость самостроем

Градостроительный Кодекс РФ определяет круг лиц, полномочных признать объект капитального строительства самостроем. В него входят государственные органы надзора:

• за строительством (соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительный план);
• за распоряжением земельными ресурсами (целевое использование земли);
• за охраной и использованием водных объектов;
• в сфере использования особо охраняемых природных территорий;
• в отношении объектов культурного наследия;
• за охраной леса.

Полномочиями объявлять недвижимость незаконной постройкой наделены инспектора в области охраны окружающей среды, органы местной власти по земельному и природоохранному контролю (ч.2 ст. 55.32 Градостроительный Кодекс РФ). Легализация строения невозможна без разрешительных виз всех перечисленных инстанций; в некоторых случаях понадобится проводить экспертизы и получать заключения специалистов о соответствии/ нарушении законодательных норм.

На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу

Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:

• строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
• спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Резолюция местных властей о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными нормами дает собственникам шанс на спасение самостроя. Она принимается в следующих случаях:

• объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
• самострой расположен вблизи территории с условиями особого использования (аэродромы, трубопроводы, автотрассы, природоохранные зоны и т. д.);
• нет разрешительных документов на строительство. (ч.2 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание: органы местного самоуправления НЕ уполномочены выносить предписание о сносе/реконструкции самостроя, расположенного на частных землях:
1) если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
2) если суд уже отказывал в иске о сносе данного строения;
3) если объект капитального строительства относится к категории жилого /садового дома.

Судьбу самостроя на участке, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решает только суд (п.4 ст. 222 ГК РФ).

Однако местные власти могут все-таки принять решение о сносе – если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом деле большую помощь им могут оказать «соседи-доброжелатели». Финал борьбы за жизнь такого самостроя решается в суде, вердикт которого опирается на пункты закона и судебную практику.

Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:

• на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
• постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
• есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.

Кто принимает решения о сносе

Постановление о сносе самовольных построек, возведенных на землях

• государственных,
• муниципальных,
• «бесхозных» (не имеющих правоустанавливающих документов)

– выносят органы местного самоуправления. В течение 7 дней после принятия вердикта администрация направляют владельцу требование о сносе самовольной постройки. А если собственника неузаконенного здания установить не удается – уведомление о сносе самостроя публикуется в органах печати и в Интернете.

На границах земельного участка устанавливаются щиты с информацией о ликвидации самостроя. (ч. 4-5 ст.

55.32 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы спасти свою недвижимость, собственнику придется обращаться в суд с иском об отмене решения о сносе самовольной постройки.

Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению специалистов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, иск о сносе самовольной постройки подает в суд администрация местного самоуправления. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.

Внесудебный порядок сноса самостроя

Как мы упоминали выше, возможен порядок сноса без участия суда, он представлен на иллюстрации ниже. Этот порядок соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обратилась в суд для отстаивания своих интересов.

Судебный порядок сноса

В случае споров, как обычно, решение принимает суд. Хозяин самостроя может оказаться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки как со стороны местной администрации, так и со стороны соседей, чьи права ущемляет спорное строение. Согласно процессуальному кодексу, на рассмотрение подобных дел суду отводится месячный срок, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и сбора экспертных заключений.

Поэтому, готовясь к защите своей постройки в суде, собственник должен подать встречный иск о легализации постройки, сам позаботиться о проведении необходимых экспертиз, привести в порядок документацию по земле, попытаться получить разрешение на легализацию объекта в административном порядке, решить споры с соседями без постороннего вмешательства.

Соседи же, подавая исковое заявление о сносе самовольной постройки, должны обосновать каждый пункт своих претензий ссылками на закон и документальными подтверждениями (фото, выводы строительно-технической экспертизы, заключения кадастрового инженера). К примеру, по СНиП 30-02-97:

• строительство хозяйственных объектов (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости к соседнему участку (ближе 3-х метров от межи; для туалетов — 8 м) — есть нарушение строительных норм;
• противопожарные правила запрещают возводить жилые объекты на расстоянии меньше 6-8 м один от другого, а для деревянных домов (бань) эта норма доходит до 12-16 м;
• гаражи не должны препятствовать свободному подходу/подъезду к участку соседа;
• сплошные заборы выше 2,5 м значительно затеняют соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.

Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в случаях, когда нет вариантов для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
2. Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
3. В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Методические рекомендации по исполнению судебных актов о сносе самовольно возведенных строений (разработаны ФССП РФ)

1.1. Настоящие Методические рекомендации определяют порядок исполнения судебных актов о сносе самовольно возведенных строений.

1.2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ «О судебных приставах», Федеральным законом от 2 октября 2007 г.

N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон), Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Уголовным кодексом Российской Федерации, приказом ФССП России от 18.03.2010 N 145 «О мерах по осуществлению контроля за ведением исполнительных производств о сносе самовольно возведенных строений и исполнительных производств об обязании юридических лиц освободить незаконно занимаемые помещения», приказом ФССП России от 31.01.2011 N 28 «Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе принудительного исполнения требований исполнительного документа».

2. Общие понятия

2.1. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2.2. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

2.3. В соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

2.4. Снос строения включает в себя разборку, демонтаж или разрушение зданий и сооружений, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций, независимо от типа, назначения и степени завершенности.

Сфера действия настоящих Методических рекомендаций распространяется как на исполнение судебных решений о сносе объектов капитального строительства, так и на исполнение судебных решений о сносе временных построек (гаражей, киосков, рекламных щитов и прочих конструкций).

Кроме того, Методические рекомендации могут применяться при исполнении требований исполнительных документов об освобождении земельных участков путем сноса строений либо их отдельных частей, о сносе отдельных элементов зданий и сооружений (этажей, надстроек, пристроек) и других исполнительных документов аналогичного характера.

3. Организация исполнения судебного решения

о сносе самовольного строения

3.1. Согласно ст. 30 Закона судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя либо его представителя, если не истек срок предъявления исполнительного документа к исполнению и данный документ соответствует требованиям, предусмотренным ст. 13 Закона.

3.2. Когда исполнение судебного акта возлагается на представителя власти, государственного служащего, муниципального служащего, а также служащего государственного или муниципального учреждения, коммерческой или иной организации, судебный пристав-исполнитель предупреждает указанных лиц об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 УК РФ , за неисполнение судебного акта, а также воспрепятствование его исполнению.

При наличии в действиях лица, указанного в настоящем пункте, признаков состава преступления, предусмотренного ст. 315 УК РФ , судебный пристав-исполнитель составляет рапорт об обнаружении признаков состава преступления, который регистрируется в порядке, предусмотренном приказом Минюста России от 02.05.2006 N 139.

3.3. Одновременно с возбуждением исполнительного производства судебный пристав-исполнитель принимает меры, направленные на запрет совершения регистрационных действий как в отношении подлежащего сносу строения, так и земельного участка, на котором он расположен.

3.4. По истечении срока для добровольного исполнения судебный пристав-исполнитель осуществляет выход по месту совершения исполнительных действий для установления факта исполнения либо неисполнения должником требований исполнительного документа.

3.5. В случае неисполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения, а также неисполнения им исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для исполнения и предупреждает его, что по истечении указанного срока будет произведено принудительное исполнение.

Кроме того, судебный пристав-исполнитель составляет и приобщает к материалам исполнительного производства план-схему земельного участка, на котором расположены подлежащие сносу объекты, с указанием количества входов/въездов на указанный земельный участок, иных объектов, расположенных в его границах, а также фотографии подлежащих сносу объектов.

После вынесения постановления о взыскании исполнительского сбора судебный пристав-исполнитель проводит проверку имущественного положения должника, в том числе в целях установления возможности взыскания с него в дальнейшем административных штрафов и расходов по совершению исполнительных действий.

При этом привлечение должника к административной ответственности осуществляется после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о взыскании исполнительского сбора независимо от его фактического взыскания.

Кроме того, судебный пристав-исполнитель направляет письмо взыскателю с предложением обратиться в суд с заявлением об исполнении судебного решения самостоятельно в порядке ст. 206 ГПК РФ.

3.6. Если должник не исполнил требования, содержащиеся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок, судебный пристав-исполнитель составляет протокол об административном правонарушении с учетом требований ст. 28.2 КоАП РФ.

Судебный пристав-исполнитель вправе каждый раз устанавливать должнику разумный срок для исполнения требований по сносу, содержащихся в исполнительном документе, и в случае неисполнения должником этих требований без уважительных причин составлять протокол о каждом административном правонарушении, предусмотренном ст. 17.15 КоАП РФ, и передавать его для рассмотрения должностным лицам ФССП России, указанным в ст. 23.68 КоАП РФ.

В случае длительного неисполнения должником судебного решения судебному приставу-исполнителю рекомендуется пересматривать в сторону уменьшения срок исполнения требований исполнительного документа и более активно применять к должнику меры административного воздействия.

3.7. В случае если должником по исполнительному производству является гражданин, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации.

В случае если должником по исполнительному производству является юридическое лицо, судебный пристав-исполнитель при наличии неоплаченного исполнительского сбора либо наложенного ранее в соответствии со ст. 17.15 КоАП РФ штрафа вправе обратиться в суд с заявлением о временном ограничении на выезд из Российской Федерации должностному лицу должника.

3.8. Судебный пристав-исполнитель применяет все меры, направленные на исполнение требований неимущественного характера, содержащихся в исполнительном документе, в соответствии со ст. 105 Закона.

В случае необходимости организации дальнейшего исполнения за счет средств федерального бюджета судебный пристав-исполнитель информирует об этом старшего судебного пристава, который после проверки материалов исполнительного производства обращается с докладной запиской на имя руководителя соответствующего территориального органа, в которой излагает суть требований исполнительного документа неимущественного характера, а также в хронологическом порядке описывает действия, предпринятые для исполнения требований исполнительного документа.

Выделение денежных средств на оплату расходов по совершению исполнительных действий по исполнению требований неимущественного характера, в том числе по сносу самовольно возведенных строений и/или разработку проектно-сметной документации, осуществляется в соответствии с письмом ФССП России от 31.01.2011 N 12/08-1872-ВМ, которым в том числе установлены требования к проектно-сметной документации.

4. Особенности осуществления исполнительных действий

при организации сноса самовольных строений

4.1. В случае принятия взыскателем решения об исполнении требований исполнительного документа самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с должника либо привлечения специализированной организации, с которой у территориального органа ФССП России заключен государственный контракт (договор) о сносе самовольно возведенного строения, судебный пристав-исполнитель обеспечивает и координирует их действия в соответствии с предоставленными ему полномочиями.

4.2. Должник в обязательном порядке уведомляется судебным приставом-исполнителем о дате и времени совершения исполнительных действий и предупреждается, что в случае отсутствия должника по месту совершения исполнительных действий в установленное время снос самовольного строения будет произведен в его отсутствие.

Также в случае необходимости о совершении исполнительных действий уведомляются органы полиции, МЧС России, органы опеки и попечительства, средства массовой информации и др.

4.3. При обнаружении в занимаемом должником помещении имущества, на которое в соответствии с действующим законодательством может быть обращено взыскание, в целях исполнения требований исполнительного документа судебный пристав-исполнитель в установленном порядке передает такое имущество на ответственное хранение ответственному лицу, указанному в ст. 86 Закона, либо при наличии у должника неоплаченных штрафов, исполнительского сбора либо расходов по совершению исполнительных действий обращает на него взыскание.

Также если снос строения осуществляется путем демонтажа с сохранением строительных материалов и элементов конструкций, судебный пристав-исполнитель подвергает их описи и аресту в целях последующей реализации и возмещения за счет него расходов по совершению исполнительных действий.

4.4. В ходе совершения исполнительных действий судебный пристав-исполнитель составляет акт совершения исполнительных действий с изложением всех действий, совершенных участниками исполнительного производства.

Акт совершения исполнительных действий подписывается понятыми, судебным приставом-исполнителем и иными лицами, присутствующими при совершении исполнительных действий.

4.5. Расходы по сносу самовольного строения, а также по хранению арестованного имущества относятся к расходам по совершению исполнительных действий и подлежат возмещению за счет должника в соответствии с гл. 16 Закона.

5. Порядок привлечения судебных приставов по ОУПДС

5.1. Судебные приставы по ОУПДС привлекаются для обеспечения безопасности судебных приставов-исполнителей при совершении исполнительных действий по сносу в соответствии с Методическими рекомендациями по взаимодействию судебных приставов по обеспечению установленного порядка деятельности судов с судебными приставами-исполнителями и дознавателями Федеральной службы судебных приставов в ходе совершения процессуальных действий и осуществления привода лиц, уклоняющихся от явки, утвержденными директором Федеральной службы судебных приставов — главным судебным приставом Российской Федерации 30.11.2011 N 03-19.

6. Порядок действий судебного пристава-исполнителя в случае

эксплуатации подлежащего сносу объекта капитального

строительства, обнаружения в подлежащем сносу строении

посторонних лиц и домашних животных

6.1. В случае установления факта эксплуатации подлежащего сносу объекта капитального строительства судебный пристав-исполнитель составляет акт совершения исполнительных действий, в котором указывает данные обстоятельства, а также вручает лицам, осуществляющим эксплуатацию подлежащего сносу объекта, требования о прекращении указанных действий.

В случае повторного установления факта эксплуатации подлежащего сносу объекта этими же лицами судебный пристав-исполнитель принимает меры по привлечению их к административной ответственности в соответствии со ст. 17.14 КоАП РФ.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет административную ответственность в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

В связи с этим в случае установления таких фактов судебному приставу-исполнителю необходимо сообщать о них в органы государственного строительного надзора.

6.2. При обнаружении в подлежащем сносу строении посторонних лиц, в том числе несовершеннолетних детей, судебный пристав-исполнитель в случае возникновения необходимости незамедлительно информирует об этом орган внутренних дел по месту нахождения жилого помещения, а также орган опеки и попечительства.

6.3. В случаях обнаружения в подлежащем сносу строении животных, представляющих опасность для жизни и здоровья, судебный пристав-исполнитель незамедлительно информирует об этом ветеринарную станцию и орган Россельхознадзора и до их прибытия принимает меры к изоляции животного.

7. Особенности совершения исполнительных действий

в случае постоянного проживания граждан в строении,

7.1. В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации («Обзор законодательства и судебной практики за первый квартал 2006 года», утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2006 и 14.06.2006), из положений п. 2 ст.

222 ГК РФ следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.

Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется.

Таким образом, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем вносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

7.2. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

В связи с изложенным в случае, если подлежащее сносу строение имеет признаки жилого, судебный пристав-исполнитель направляет запрос в паспортный стол по месту нахождения подлежащего сносу строения о зарегистрированных в нем гражданах.

В случае получения положительного ответа судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 46, п. 3 ч. 1 ст. 47 Закона и возвращает взыскателю исполнительный документ с разъяснением возможности обратиться в суд с требованием о выселении проживающих в самовольно возведенном жилом помещении граждан.

Снос самовольной постройки: в административном порядке, по решению суда

Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

• При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
• При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Правоприменительная практика

С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны.

Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.

Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.

Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.

С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:

• Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
• Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
• Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.

Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:

• Защитно — санитарные;
• Объекты культурного наследия народов России;
• Водоохранные территории;
• Затопленные и подтопленные;
• Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
• Защитные объекты.

Таким образом, это касается площадей, где нельзя строить, либо такая деятельность ограничена.

Под территориями общего пользования понимаются земли, беспрепятственно используемые неограниченным кругом лиц, включая проспекты, улицы, набережные, площади, бульвары, скверы, береговая полоса и прочее.

Возведение строений на таких участках будет нарушать права большого количества людей, поэтому их снос будет представлять публичный интерес. Но при этом границы таких территорий могут быть как существующие, так и планируемые.

Снести нельзя признать право собственности

3 августа 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).

Президент подписал пакет поправок в законодательство, регламентирующих вопросы правового статуса и дальнейшей судьбы самовольных построек

Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.

Основные новеллы законов состоят в следующем.

Фактически вводится фигура добросовестного застройщика

Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».

Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.

Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).

При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).

Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления

Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:

• решение о сносе в случае:
  а) возведения постройки при отсутствии необходимых в соответствии с законом правоустанавливающих документов;
  б) возведения постройки с нарушением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) на земельном участке, расположенном в границах территории общего пользования;
• решение о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями в случае возведения постройки с нарушением ВРИ земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, или в случае отсутствия разрешения на строительство.

Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.

Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:

• постройки, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• объекты, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН и/или признаны судом либо по которым ранее судом было отказано в сносе;
• объекты, созданные до 14 мая 1998 г., которые могут быть признаны самовольной постройкой в связи с отсутствием разрешения на строительство;
• объекты, построенные до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• многоквартирные, жилые или садовые дома, а также созданные до 1 сентября 2019 г. на дачных и садовых участках жилые дома и жилые строения.

Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г.

№ 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).

Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями

Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника. Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено. При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие.

Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов. В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).

При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.

Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой

Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.

Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»

Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.

Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:

• внесение в правила землепользования и застройки изменений, которые устанавливают ВРИ и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, которым соответствуют ВРИ и параметры самовольной постройки;
• предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, или в отношении самой постройки;
• предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении участка, на котором расположена самовольная постройка.

Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.

Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.

Новая редакция подп. 2 п. 4 ст.

222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г. объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.

Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты. Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть.

Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.