Купля продажа земельного участка через мфц

Здравствуйте. Я перечислила список документов для продажи «голого» земельного участка, на котором нет каких-либо строений или они есть, но официально не оформлены. Список универсальный — подходит под все участки в независимости от того, что это за участок (под ИЖС, садовый, дачный, огородный), находится ли он в товариществе (СНТ, ДНТ) или в населенном пункте.

Ниже перечислены документы, которые потребуют от продавцов. Их я разделила на обязательные и дополнительные.

Обязательные документы

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, сделку не зарегистрируют.

Паспорта или свидетельства о рождении от всех собственников (продавцов);

Если есть собственники до 14 лет, вместо них в МФЦ должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка.

Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что оба должны пописать договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.

Если один из собственников присутствовать не может, его паспорт не потребуется. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность от него.

Если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник, договор обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Поэтому придется обращаться к нотариусу, чтобы он составил договор и удостоверил на нем подписи.

Если все собственники взрослые и дееспособные, достаточно договора в простой форме. Его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ. Не советую самому составлять договор по шаблонам из интернета.

Каждая сделка продажи индивидуальна. Типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. К тому же, если в договоре будет даже одна орфографическая ошибка, сделку могут приостановить — п.

6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому лучше обратитесь к юристу.

Он изучит ситуацию у обоих сторон и учтен все нюансы.

Данное разрешение обязательно, если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно способный или недеспособный собственник — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Обращаться нужно в районную опеку по адресу постоянной прописки ребенка, а не временной или по адресу продаваемой недвижимости — п. 3 ст. 34, ст.

24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст.

6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1.

Налог при продаже земельного участка В каких случаях на продажу земельного участка нужно и не нужно согласие супруга — ответ здесь

Свидетельства нужны когда право собственности зарегистрировано гражданином на одну фамилию, а в паспорте у него теперь другая.

Оно потребуется в двух случаях случаях. Во-первых, если гражданин купил в браке земельный участок или долю в нем, но оформил только на себя. Купленная в браке недвижимость является совместно нажитыми имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п.

2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст.

256 ГК РФ. Во-вторых, если гражданин в браке получил участок от местной администрации в бессрочное пользование, в наследуемое владение или в собственность. Затем зарегистрировал право на себя — разбор Определения Верховного Суда от 28.11.2017 N 64-КГ17-10.

Все вышеуказанное касается даже когда супруги уже развелись, но документально не поделили купленный участок. При разводе режим нажитого имущества не пропадает, просто бывшие супруги стали участникам совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

С другой стороны, если не подать согласие супруга, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но на участок будет наложено обременение в виде записи: «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп.

4 п. 3 ст. 9 и п.

5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ни один покупатель этого не захочет, поэтому согласие я указала как обязательный документ, хоть по закону это не так.

Если продавца будет представлять доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.

Дополнительные документы

Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться при подготовке к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не установлены

Имеет границы и местоположение

Покупатели наибольшее внимание уделяют границам участка, а именно: 1) Насколько точно были установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Добросовестно ли межевание было проведено. Раньше было много послаблений и уловок.

Сначала про точность границ. Такие ошибки могли быть при межевании: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен.

Ни о какой точности не может быть и речи. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием.

3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 5) Несколько лет назад кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН.

Прошло это не очень гладко. Из-за этого бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров.

Большинство покупателей для проверки границ просят собственника вызвать кадастрового инженера — инструкция. Услуга называется выносом точек в натуру. Не стоит приглашать того, который и делал межевание.

Инженер приезжает на участок, вбивает в свое GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов), затем удостоверяется насколько эти координаты точны с фактическими границами (с забором). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Обычно на процедуре присутствуют покупатели.

Если не будут присутствовать, стоит запросить у инженера акт выноса границ в натуру.

Образец акта выноса точек в натуру

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка, чтобы удостовериться в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями.

В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте.

Поэтому иногда собственники по совету кадастровых инженеров идут на хитрость — оповещают о дате межевания через местную газету. Так и подпись соседа не нужна, если он не придет. Это разрешено, но некоторые этим злоупотребляют — п.

8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед через суд может оспорить межевание и границы с большей вероятностью, чем если бы была его подпись.

Ведь фактического согласования с ним не было.

Акт согласования границ

Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования. Данный план должен был предоставить собственник. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение.

В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.

Если межевого плана руках нет, копию можно заказать в МФЦ. Госпошлина — 1740 рублей.

Если у участка не оформлены границы, по закону его все равно можно продать — подробнее. Но будет труднее найти покупателя. Такие участки обычно покупают родственники, друзья или хорошие знакомые. Или за меньшую рыночную цену. Поэтому лучше установить границы через межевание (инструкция). Я выше расписал с каким трудностями можно столкнуться.

К таким документам относится свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их как раз заменили выписками ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.

Даже если есть только свидетельство, советую заказать и выписку — инструкция. Одни покупатели просят продавцов предоставить выписку, другие сами ее заказывают. Помимо ФИО собственников и информации об участке, в выписке есть координаты поворотных точек (если границы оформлены). Зачем эти координаты могут понадобиться покупателям я рассказала выше.

Образец бумажной выписки ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство или выписку нужно обязательно подать в МФЦ. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор все равно лично запросит сведения из ЕГРН на участок для правовой экспертизы сделки — ст. 29 того же закона.

Исключение: если у продавцов право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, они должны представить имеющееся на руках свидетельство или другой договор основания (о нем ниже). Тогда сначала зарегистрируют право на продавца, а затем переход права на покупателя.

Это документ, на основании которого возникло право собственности. Например, если участок был куплен, договором основания является договор купли-продажи. Если был получен в наследство — свидетельство о наследстве.

Если документа на руках нет, собственник может получить копию в МФЦ. Госпошлина — 340 рублей.

Это если участок находится в товариществе. По закону долги продавца не переходят на покупателя после сделки. Покупатель должен платить с даты регистрации права собственности по договору, а долги прошлых хозяев его не касаются — п.

2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ.

Но проблема в том, что некоторые председатели, зная о законе, все равно потребуют нового собственника оплатить долги предыдущего. Покупателям такая нервотрепка ни к чему, поэтому стоит получить справку об отсутствии задолженности перед товариществом. На крайний случай можно договориться с потенциальным покупателем и снизить цену на сумму долга.

В них указывают, состоит ли гражданин у них на учете. Покупатели требуют такие справки, если у них есть подозрения, что продавец не совсем адекватно себя ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов.

Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.

Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.

Эти документы не нужны

Я встречала много статей в интернете, в которой неактуальные и ненужные документы указали как обязательные. Вот самые популярные из них:

Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, следовательно они не нужны для продажи — подробнее. Вся информация с этих документов теперь содержится в выписке из ЕГРН.

Не понимаю, почему некоторые авторы его указывают. Данный акт ни один покупатель не требует. И в Главе 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ про него не написано.

Данное заявление не нужно составлять самому. Его заполняет сотрудник МФЦ, когда продавцы и покупатели подают договор купли-продажи на регистрацию. Участники сделки только подписывают это заявление.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Как продать земельный участок в собственности: без посредников, через МФЦ, через агентство

Продажа земельного участка в 2021 году осуществляется по установленным законом правилам. Процедуру можно провести как самостоятельно, так и через агентство недвижимости, риелтора. Предварительно нужно подготовить полный пакет документов.

Как продать земельный участок в собственности?

Чтобы продать земельный участок, собственнику необходимо следовать инструкции. Нужно собрать документы, найти покупателя, провести и зарегистрировать сделку.

Сбор документов

Первым этапом является сбор документов. Необходимо ориентироваться на список, приведенный в таблице.

Наименование документа

Для чего необходим

Где можно получить/сроки

Если кадастровый паспорт отсутствует, необходимо получить его, следуя инструкции:

1. Обратиться в Росреестр и составить заявление на оформление кадастрового паспорта.
2. Предоставить для осмотра земельный участок кадастровым инженерам. Специалисты измерят границы земли, составят межевой план.
3. Направить документы в Росреестр, где будет проводиться проверка данных.
4. Получить готовый кадастровый паспорт.

У некоторых собственников участков отсутствует свидетельство о регистрации прав собственности. По запросу в органах Росреестра можно получить выписку. Если право собственности не оформлялось ранее, требуется:

• приватизировать государственную землю;
• обратиться в Росреестр с договором купли-продажи и предыдущим владельцем/дарственной/завещанием.

Оценка

Чтобы продать земельный участок выгодно, его необходимо правильно оценить. Это можно сделать самостоятельно, а также с привлечением специалистов агентства недвижимости.

Стоимость земельного участка зависит от нескольких факторов.

1. Размер участка. Большие по площади наделы будут стоить дороже.
2. Расположение. Земли в пределах населенного пункта стоят дороже. Также стоимость участка будет выше, если он располагается вблизи остановок общественного транспорта.
3. Назначение земли. Участки в садовых товариществах, дачных кооперативах, а также предназначенных для ИЖС и сельского хозяйства оцениваются по-разному.
4. Рельеф. Земли с плоским рельефом продаются по более высокой цене, в отличие от участков с бугристой местностью.
5. Качество грунта, уровень грунтовых вод.
6. Наличие строений. Участки с домами продаются дороже. Старые и ветхие постройки лучше снести, так как они могут снижать цену.

Поиск покупателей

Если участок нужно продать быстро, лучше проводить процедуру поиска покупателя через агентство. В остальных случаях можно заняться процессом самостоятельно, без посредников, чтобы сэкономить.

Для того чтобы найти клиентов, необходимо дать рекламу. В объявлении указывается максимум полезной информации об объекте:

• расположение;
• площадь;
• наличие/отсутствие построек;
• степень развития инфраструктуры;
• близость к остановкам общественного транспорта.

Справка! Следует указать наиболее выгодные критерии земельного участка. Так покупателю будет легче оценить его достоинства.

Объявление можно размещать в газетах, интернете. Также можно расклеивать их на специальных площадках. Можно привлечь знакомых и друзей, соседей, которые будут рассказывать о продаже земли.

Регистрация сделки

Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. Обратиться в государственный орган можно лично, а также через МФЦ.

Для регистрации сделки необходимо собрать полный комплект документов. В него входят:

• договор купли-продажи, который подписан покупателем и продавцом;
• удостоверения личности обеих сторон;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности на землю;
• квитанция об оплате госпошлины.

После приема документов сторонам выдается расписка. В ней указывается дата выдачи документа о праве собственности на нового владельца. В назначенный день он должен прибыть в Росреестр, получить выписку из ЕГРН и документы.

Особенности продажи

Выделяют некоторые особенности процедуры при обращении через МФЦ, агентство. Имеются нюансы продажи земли без дома, а также входящей в садоводство.

Через МФЦ

Провести процедуру оформления прав на землю можно через МФЦ. На руках у заявителей должны быть договоры купли-продажи.

Для регистрации договора потребуется:

• собрать необходимые документы;
• записаться на прием (через терминал электронной очереди);
• прийти на прием с комплектом бумаг;
• получить расписку с датой следующего приема;
• в назначенный день получить выписку с указанием нового собственника.

Через агентство

Обращение в агентство имеет преимущества по сравнению с самостоятельным поиском покупателей. Обычно у специалистов уже имеется база потенциальных клиентов, которые готовы приобрести участок. Также крупные фирмы имеют множество каналов продвижения объявления: сайт, рекламные площадки.

Посредник осуществляет переговоры и показывает участок. По доверенности он может собрать необходимые документы, зарегистрировать договор купли-продажи без участия собственника.

Без дома

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение земли без дома, принадлежащих одному собственнику, невозможно. Если строение имеется на участке, продавать их можно только совместно.

Реализовать землю отдельно можно только при отсутствии зданий на нем. Также можно провести раздел территории, продав отдельный участок. Процедура должна иметь документальное подтверждение.

Для этого потребуется:

• обозначить границы земли;
• составить план участка;
• провести топографическую съемку.

В садоводстве

Если участок расположен в садоводческом товариществе, гражданин вправе продать его. Для этого нужно составить договор купли-продажи, после чего провести регистрационные действия.

Новый собственник участка должен будет вступить в садоводческое товарищество. О решении продать землю необходимо оповестить председателя правления общества. В ходе общего собрания членов будет принято решение о включении нового владельца участка в товарищество. Ему выписывается члена общества, а по результатам процедуры составляется протокол.

Внимание! Предварительно в обязательном порядке должна быть проведена сделка с заключением договора купли-продажи и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. В противном случае покупатель не будет признан официальным владельцем земли.

Если участок не приватизирован, продать его гражданин не имеет права. Повлиять на процедуру председатель товарищества не может, так как он только организует порядок пользования землей в рамках садоводства.

Вопросы наших читателей

Наши читатели задают нам множество вопросов, касающихся продажи земельных участков. На самые популярные из них отвечаем ниже.

Можно ли продать земельный участок в собственность без посредников?

Продать земельный участок можно без посредников. Так гражданин сможет сэкономить деньги.

Но при этом придется самостоятельно разбираться с нюансами процедуры и заниматься:

• оформлением документов;
• размещением объявлений;
• общением с покупателями;
• показом участка;
• составлением договора купли-продажи;
• регистрацией сделки.

Подводные камни

При проведении процедуры продавец может столкнуться с некоторыми трудностями:

• общение с недобросовестными покупателями, которые могут пытаться обмануть;
• трата времени на показы земельного участка, если сделка проводится без посредников;
• сложности с подготовкой документов.