Можно ли продать квартиру сразу после дарения

Важно соблюдать все правила непосредственной сделки между дарителем и одаряемым. Это сделает процесс продажи квартиры, полученной по дарственной не таким уж и сложным. Особой разницы между тем, чтобы продать долю в квартире или недвижимость целиком, практически не будет.

Правовая база

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок передачи недвижимости на безвозмездной основе (в подарок), является Гражданский кодекс РФ. В частности, речь идет о главе 32, в которой отражены основные особенности оформления дарственной, существующие ограничения, права и обязанности дарителя и одариваемого и т.д.

Кроме того, на продажу подаренной квартиры также распространяется действие раздела 7 главы 30 ГК РФ, где расписаны основные требования, которым должен отвечать договор купли-продажи недвижимости, порядок регистрации в Росреестре перехода права собственности и другие важные моменты.

Справка. В правовое поле, регулирующее порядок отчуждения подаренного имущества, также входит Семейный и Жилищные кодекс, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» и прочие законодательные акты.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможна ли продажа при жизни дарителя?

Разберемся, можно ли провести сделку продажи жилья, полученного по дарственной, в том числе при живом дарителе. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений, касающихся дальнейшего распоряжения подаренной квартирой.

Так, при безвозмездной передаче недвижимости ее новым собственником становится одариваемый. При этом в п. 1 ст. 30 ЖК РФ написано, что владелец жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Таким образом, продать подаренную квартиру вполне возможно.

Кроме того, законодательство отвечает утвердительно на вопрос, можно ли реализовать жилплощадь в том случае, если даритель жив. Однако тут есть один важный момент. Главным образом он связан с правом лица, безвозмездно передавшего квартиру, в любой момент отменить свое решение. Это можно сделать в следующих случаях:

• Если одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя (его родственников) либо умышленно причинил вред здоровью.
• Если в дарственной было прописано, что в случае смерти одариваемого подаренное имущество должно вернуться назад к дарителю.
• В случае изменения имущественного, семейного положения, а также состояния здоровья дарителя. При условии, что исполнение договора дарения значительно ухудшит уровень его жизни.

Внимание! Отмена дарения влечет за собой возврат имущества, которое было передано на безвозмездной основе (п. 5 ст. 578 ГК РФ).

Когда можно провести сделку, через сколько времени после дарения?

Многие граждане ошибочно полагают, что продажу подаренной квартиры можно осуществить только спустя определенный период времени (3 года, 5 лет и т.д.). На самом деле это не так. Реализовать недвижимость, полученную по дарственной, можно в любой момент сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Однако тут есть один важный нюанс, связанный с налогообложением.

Как известно, каждый гражданин при продаже недвижимости обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом в законодательстве установлен минимальный предельный срок, после истечения которого доход, полученный в результате отчуждения жилплощади, освобождается от налогообложения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В пп. 1 п. 3 ст.

217.1 НК РФ написано, для объектов, полученных физическим лицом от близких родственников на основании дарственной, минимальный срок владения составляет 3 года. Отсюда следует, что гражданину, являющемуся владельцем подаренной квартиры (при соблюдении обозначенных условий), целесообразнее продать такую недвижимость спустя 3 года после ее получения.

В случае, если имущество было безвозмездно передано третьими лицами (с которыми нет родственных связей), то тогда сделку по продаже следует заключить после истечения 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

В этом случае новому собственнику удастся избежать уплаты НДФЛ. При срочной реализации подаренной жилплощади (сразу после оформления дарственной) продавцу необходимо будет заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Какие нюансы в отношении доли полученного жилья?

Подаренную долю можно точно также продать, как и целую квартиру. Однако в этом случае необходимо будет выполнить требование, касающееся соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие совладельцы квартиры. Об этом написано в ст.

250 ГК РФ. Так, сразу после определения точной стоимости сделки продавец должен письменно уведомить каждого участника долевой собственности о своем намерении.

В свою очередь совладельцы могут поступить одним из следующих способов:

• приобрести долю, выставленную на продажу;
• написать письменный отказ от права преимущественной покупки, которым они обладают.

По закону на все эти действия отводится 1 месяц. После истечения данного периода времени продавец вправе продать подаренную долю стороннему покупателю.

Справка. При оформлении самой дарственной на участок жилплощади, находящейся в долевой собственности, соблюдать право преимущественной покупки не нужно.

Что такое «без права продажи»?

Иногда происходят ситуации, когда даритель по тем или иным причинам хочет ограничить право нового собственника на распоряжение подаренной квартирой. Это может выражаться в наложении запрета на последующую продажу жилплощади, обмен, сдачу в аренду и т.д.

Сразу стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством невозможно оформить дарственную, выдвигая одариваемому встречное условие (такое, как запрет на продажу жилья, полученного в дар). Данное ограничение следует из абз. 2 п.

1 ст. 572 ГК РФ, где написано, что договор, из которого вытекает обязательство лица, принимающего подарок, не является дарением. Такая дарственная может быть признана судом ничтожной (п.

2 ст. 170 ГК РФ).

Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, даритель не вправе передавать имущество с установлением запрета на дальнейшую его продажу.

Однако ограничение на составление дарственной без права продажи можно обойти, прописав в договоре одно из следующих условий:

• сохранение права пожизненного проживания в квартире или же предоставление аналогичного жилья в случае продажи подарка;
• оговорить, что в случае смерти одариваемого имущество должно будет вернуться назад к дарителю.

В завершение стоит отметить, что в целом отчуждение подаренной квартиры не содержит принципиальных отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. При этом единственная наиболее существенная особенность связана с порядком налогообложения, а также отсутствием необходимости в получении согласия на продажу от второго супруга.

Когда возможна продажа подаренной квартиры (доли), риски оспаривания и налоги

Продажа квартиры после дарения квартиры выполняется по типовой процедуре с применением ДКП. Но для исключения рисков с оспариванием прав собственности надо учесть несколько важных нюансов. Ниже рассмотрен алгоритм реализации квартиры, если она оформлена по дарственной.

Что говорит закон

Для проверки законодательства обращаются к первоисточникам. В статьях 572-582 ГК РФ отмечены обязательные признаки для признания сделки действительной:

• вменяемое, дееспособное состояние дарителя;
• отсутствие финансовых (материальных, трудовых) обязательств одаряемого;
• передача прав на личную собственность без обременений;
• оформление имущества в пользу определенных нормативами лиц.

Каждый пункт в ГК РФ рассмотрен подробно. Так:

«при наличии встречной передачи вещи или права, … обязательства договор не признается дарением» (ст. 572, п. 1).

Отдельно отмечен запрет на передачу в дар собственности несовершеннолетнего ребенка родителями, попечителями, опекунами.

Ниже подробно рассмотрены действующие ограничения. Если ошибиться на стадии получения квартиры в дар, переоформление могут признать незаконным в ходе судебного разбирательства.

Регистрация ДД в «Росреестре» не требуется. Также не обязательно нотариальное заверение.

Передача прав на квартиру новому собственнику обязательно подтверждается записью в базе данных ЕГРН, а обращение к нотариусу поможет:

• составить документ правильно;
• подтвердить дееспособность и вменяемость дарителя.

Нормативы купли-продажи изложены в статьях 454-491 ГК РФ. Отдельно указаны:

• основные определения, условия сделки;
• обязанности сторон;
• момент перехода прав собственности;
• последствия нарушения утвержденных договоренностей;
• процедура извещения;
• ответственность сторон;
• особенности оплаты;
• информационное обеспечение.

Можно ли продать если даритель жив

Договор дарения – это не завещание . Передача прав на имущество другому лицу допустима при жизни дарителя.

Как продать квартиру, полученную в дар

Реализация подаренной жилплощади выполняется по стандартному алгоритму:

• уточняют актуальное состояние рынка для определения стоимости;
• самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламную кампанию;
• с найденным покупателем заключают предварительный договор; , передают расписку;
• собирают сопроводительные документы;
• готовятся к выписке и переезду;
• заключают основной ДКП; (перевод);
• подтверждают письменно завершение расчетов, отсутствие взаимных претензий;
• передают документы для регистрации нового владельца в отделение «Росреестра».

Какие документы нужны для продажи

Состав сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей сделки. Если в подаренной квартире прописан ребенок, понадобится специальное одобрение ООП.

Для продажи подаренной квартиры не нужно согласие супруга(и). Недвижимость, полученная в дар не относится к совместно нажитому имуществу.

Для подтверждения юридической чистоты сделки внимательный покупатель вправе требовать:

• выписку из ЕГРН в расширенном формате;
• справку о зарегистрированных по адресу жильцах;
• подтверждение об отсутствии долгов за коммунальные услуги, по другим обязательным платежам.

В «Росреестре» удостоверяют личности сторон гражданскими паспортами. Дежурному сотруднику передают оригиналы следующих документов:

• заявление по стандартной форме;
• три ДКП;
• подтверждение оплаченной (2 тыс. р.) госпошлины.

В базе данных ЕГРН записаны официальные обременения (судебные запреты), поэтому дополнительные справки собирать не надо.

1. Если ошибки (ограничения) не выявлены, регистрация нового собственника выполняется не более чем за семь рабочих дней.
2. До трех суток сокращают срок, оформив ДКП с заверением в нотариальной конторе.
3. Обращение через МФЦ (почтовой корреспонденцией) соответствующим образом продлевает процедуру.

Как отмечено выше, следует учитывать важные нюансы. В обычной сделке не нужно письменное разрешение супруга(и) на продажу квартиры (доли), приобретенной по договору дарения. Согласие мужа или жены потребуется, если сделан дорогостоящий ремонт. Супруг(а) вправе получить компенсацию подобных расходов, подтвержденных документально.

Образец договора купли-продажи

В типовом ДКП кроме названия, даты и места составления отмечают:

• идентификационные данные сторон;
• адрес и другие сведения о квартире;
• договор дарения, как правоустанавливающий документ;
• общую сумму сделки, порядок расчетов;
• отсутствие обременений;
• срок выписки (переезда) либо готовность к немедленной передаче недвижимости;
• иные особенности сделки.

Могут ли оспорить продажу дарственной квартиры

Оспорить ДКП можно на общих основаниях при неисполнении сторонами договорных обязательств. Достаточные причины:

• нарушение сроков оплаты;
• выявление других собственников;
• существенное ухудшение технических (эстетических, санитарных) параметров.

Если решить проблемы обоюдно не получилось, обращаются в суд. Кроме материальной компенсации можно требовать выполнение определенных действий. Допустимо, например, принудительное выселение с помощью приставов.

В исковом заявлении указывают необходимость возмещения сопутствующих издержек.

Отдельно следует рассмотреть особенности оспаривания прав собственности. При жизни дарителя законодательством предусмотрены следующие причины:

• угрозы применения насилия;
• покушение на жизнь и здоровье;
• мошеннические действия при оформлении квартиры на одаряемого.

После смерти дарителя претензии вправе выдвинуть:

• наследники;
• родственники;
• третьи лица.

Они могут подать иск о признании сделки недействительной по причинам:

• невменяемого или недееспособного состояния дарителя;
• выявленного обмана;
• оказанного давления (физического, морального).

Инициировать судебное разбирательство могут сотрудники ФНС. В рамках судебного процесса доказывают действия по уклонению от оплаты налогов на доход. Дарение признают недействительным, если дарение использовалось для фактической продажи.

Серьезное нарушение – передача недвижимости взамен:

• обязанностей содержания;
• финансового обеспечения;
• услуг;
• иного ценного имущества.

Уклонением от налогов признают передачу частному лицу недвижимости от компании за небольшой срок (6 мес. и менее) до начала официальной процедуры банкротства.

Для расторжения (признания недействительным) договора дарения в соответствии с действующим законодательством суд признает следующие основания:

• в тексте приведены условия содержания, продажи, ссылки на обмен;
• дарственная заменяет завещание, так как имущество переоформляется после смерти дарителя;
• квартира передана медицинскому работнику либо другому лицу из ограничительного списка по ст. 575 ГК РФ;
• даритель передал права на чужую собственность (супруга, несовершеннолетнего ребенка, иного совладельца).

Исковые претензии надо доказать. В некоторых ситуациях сделать это сложно. Справка из ПНД, например, убедительно свидетельствует о невменяемом состоянии дарителя. Подтвердить наркотическое опьянение человека в определенный временной промежуток вряд ли возможно.

Давность подачи исков:

• три года с момента регистрации новых прав собственности по ДД в базе данных ЕГРН;
• срок увеличивается до пяти лет, если одаряемый препятствует возврату собственности по заявлению дарителя;
• третьи лица (родственники) вправе инициировать разбирательство в суде в течение года (3 лет) после того, как узнали о переоформлении жилплощади.

До 3 лет

При продаже база налогообложения зависит от срока владения. 13% НДФЛ платят, если с момента получения собственности до даты передачи покупателю по ДКП прошло менее трех лет. С 1.01.2016 соответствующий период увеличен до 5 лет.

Исключение – получение квартиры в дар от близкого родственника после начала 2016 г. В этом случае действует срок 3 года.

Можно ли избежать уплаты налогов

Кроме отмеченных выше исключений можно воспользоваться вычетом 1 млн руб. Для использования льготы надо сделать соответствующую отметку при заполнении налоговой декларации.

Уменьшить базу налогообложения можно доказав расходы, сопряженные с приобретением имущества. В данном случае этот способ может быть воспринят налоговым инспектором, как изменение базовых условий сделки по ДД.

Занижение стоимости невозможно, так как для расчета НДФЛ берут 70% от суммы по кадастровому учету.

Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!

Чем мы можем Вам помочь?

Что делать, если дарение не оформлено в Росреестре?

Можно ли продать полученную по дарственной квартиру, если регистрация перехода права не состоялась? Нет, распорядиться квартирой одаряемый не сможет, даже несмотря на то, что дарственная подписана сторонами и сделка фактически исполнена.

Поэтому сначала нужно обратиться в Росреестр. Для этого необходимо присутствие как дарителя, так и одаряемого (или их представителей).

Регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон договора в единственном случае: если договор был удостоверен нотариусом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Что делать, если даритель уклоняется от регистрации?

Возможны две ситуации:

1. Договор не исполнен, то есть квартира фактически не передана одаряемому. Шансы на принудительную регистрацию низки. Суды считают, что в этом случае отсутствует воля дарителя на совершение сделки (см. апел. опр. Ростовского облсуда от 04.12.2017 по делу № 33-18967/2017).
2. Договор исполнен, то есть квартира передана одаряемому. Возможна подача иска о принудительной регистрации на основании п. 7 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218, см. апел. опр. Архангельского облсуда от 18.06.2018 по делу № 33-3912/2018).

Как быть, если даритель умер после заключения договора?

Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.

Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:

1. Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
2. Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
   • апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
   • апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.

Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:

• апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
• апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.

В противном случае шансы низки, даже если имущество было передано одаряемому (см. апел. опр. ВС Республики Татарстан от 25.05.2017 по делу № 33-8051/2017).

Отметим, что практика по этому вопросу очень разнится по регионам.

Порядок регистрации перехода права в Росреестре

До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.

Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.

Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:

• непосредственно в Росреестр;
• в многофункциональный центр;
• почтовым отправлением.

В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.

Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.

Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:

• в Росреестр — 7 дней;
• МФЦ — 9 дней.

Нотариальное удостоверение договора уменьшает сроки до 3 и 5 дней соответственно.

Течение сроков начинается на следующий за подачей документов день. В итоге покупатель получит на руки выписку, которая и будет подтверждать его право на недвижимость.

Можно ли избежать налога?

К сожалению, если не прошел минимальный период владения жильем, продать квартиру после дарения без налога нельзя. Однако продавец может воспользоваться правом на имущественные вычеты:

• Во-первых, п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрен вычет при продаже квартиры. С суммы до 1 000 000 руб. налог платить не нужно. Таким образом, можно существенно, но при этом вполне законно уменьшить НДФЛ или вовсе избежать налогового бремени.
• Во-вторых, налог можно уменьшить еще больше, если в этом же году приобретается новая недвижимость. П. 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ дает право на вычет при приобретении имущества с суммы 2 000 000 руб. (если ранее человек не пользовался этим правом либо пользовался, но сделал это не ранее 2014 года и получил вычет с суммы менее указанной).
• Кроме того, если новая недвижимость приобретается в ипотеку, можно воспользоваться вычетом на сумму процентов (до 3 000 000 руб.), предусмотренным п. 4 ч. 1 ст. 220 НК РФ.