- Общее правило обложения налогом доходов от продажи недвижимости
- Исключения из общего правила
- Новое исключение
- Условия освобождения семьи от уплаты НДФЛ после продажи недвижимости
- Ответы на возможные вопросы налогоплательщиков
- Налог с продажи недвижимости
- В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
- Что такое минимальный срок владения?
- В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
- Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?
- Как рассчитать сумму налога?
- Как уменьшить сумму налогов?
- Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?
- Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?
В ноябре 2021 г. Государственная Дума приняла, а затем и Совет Федерации одобрил закон, который предусматривает новое исключение из общего правила обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества. В ст.
217.1 Налогового кодекса добавят п. 2.1. Он освободит от уплаты налога семьи с детьми, которые решили улучшить свои жилищные условия.
Если новый закон подпишет президент (а сомневаться в этом не приходится), то, вероятно, в 2022 г. он вступит в силу.
(29 ноября 2021 г. президент подписал закон. – Прим. ред.)
Общее правило обложения налогом доходов от продажи недвижимости
Если человек продал недвижимое имущество, например комнату, квартиру или домик в деревне, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Чтобы рассчитать налог, нужно переданную покупателем сумму умножить на 13%, а потом получившееся число разделить на 100. Также необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.
Но из этого правила есть исключения.
Исключения из общего правила
Платить НДФЛ и отчитываться перед налоговой не надо, если:
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 5 лет;
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 3 лет, при этом она:
- получена при наследовании или дарении от члена семьи (это супруг, родители и дети согласно ст. 2 Семейного кодекса);
- получена в порядке приватизации;
- перешла к налогоплательщику по договору ренты;
- на момент продажи являлась единственным жильем налогоплательщика (включая общую собственность супругов); при этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жилье, то учитывать его не надо.
Также к исключениям можно отнести право каждого субъекта РФ сократить до нуля срок, в течение которого налогоплательщик должен владеть недвижимостью, чтобы не платить НДФЛ при продаже.
Новое исключение
В случае подписания нового закона президентом с начала 2022 г. к перечисленным исключениям из общего правила добавится еще одно. Семьи, в которых есть двое или больше детей, смогут улучшить свои жилищные условия – продать старую недвижимость и купить новую.
И при этом им не придется платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи. Но чтобы этой возможностью воспользоваться, необходимо будет соблюсти одновременно пять условий. Рассмотрим их последовательно.
Условия освобождения семьи от уплаты НДФЛ после продажи недвижимости
Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.
В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.
В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.
Условие № 2: покупка нового жилого помещения.
Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:
- завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
- полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.
Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.
Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно.
Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.
Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.
Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.
Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.
На дату регистрации перехода права собственности на старую недвижимость к покупателю никто из членов семьи, претендующей на освобождение от уплаты НДФЛ, не должен владеть более чем 50% другого жилого помещения, большего по площади того, что будет приобретено взамен проданного. Пока сложно сказать, как при наличии такого условия будет решаться вопрос об освобождении от налога, если большая жилплощадь в собственности у одного из членов семьи есть, но переехать туда нельзя, например в случае ренты.
Ответы на возможные вопросы налогоплательщиков
При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?
Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.
Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?
Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.
Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?
Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст.
217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.
Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?
Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.
Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже.
Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.
Налог с продажи недвижимости
В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Что такое минимальный срок владения?
Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации.
Также действует минимальный срок 3 года, если жилье на продажу является единственным. При этом правило действует даже если в течение 90 дней до продажи квартиры вы приобрели новую.
Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
В остальных случаях придется подождать 5 лет.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
При соблюдении всех условий членам многодетных семей не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?
Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.
Как рассчитать сумму налога?
При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13%. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.
Как уменьшить сумму налогов?
Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.
Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
Вариант 3. Если вы покупали квартиру на собственные деньги, можно учесть эти средства и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог до 130 тыс.
рублей.
Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?
Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.
Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?
Шаг 1. Собрать документы:
- паспорт;
- договор
- расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
- выписка из ЕГРН;
- другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.
Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».