Здравствуйте. При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме. Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет.
Для наглядности указала примеры.
Я подготовила инфографику:
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Нотариус обязателен в таких ситуациях
- Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен (п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.
Пример №1 : Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю Оксане. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы продаст ли он долю Оксане или любому другому человеку.
Пример №2 : Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру.
Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон.
И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ.
Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.
Пример №3 : Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.
Пример №4 : Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.
При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.
Налог с продажи доли квартиры — в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить
Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст.
244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено.
Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.
Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.
После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.
Пример №1 : Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2.
Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор. По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2.
Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е.
они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.
Пример №2 (исключение) : Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.
Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.
Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.
Выписка из ЕГРН на квартиру — что это за документ и для чего нужен
Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4.
Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.
Такое же мнение у Росреестра, который разобрал вышеуказанный случай здесь. Цитата — «Положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в ЕДИНОЛИЧНОЙ собственности, не применяются.»
Пример №1 : Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.
Пример №2 : Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №3 : Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже.
Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом виде, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации сделки.
Ответы с Росреестра
Москвы
Санкт-Петербурга
Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов
Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.
Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п.
6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Добрый день, Светлана!
Только у Вас нашла четкий ответ на мой вопрос. По схеме: Один единоличный собственник продает долю по простой письменной форме, без нотариуса.
Так и было.
Была квартира в единоличной собственности. Продана доля 22/100 другому лицу. Зарегистрирована в росреестре.
Теперь тот собственник (владелец 22/100) продает свои доли третьему лицу, для чего обратился к нотариусу. И! Нотариус утверждает, что «ваша сделка была не законна». Он в панике, его покупатель тоже.
Причем нотариус тоже ссылается на п.1.1. ст.42 218-ФЗ.
Как «прочитать» эту норму закона правильно?
Здравствуйте, Ольга. Не переживайте, у вас все законно. И ничего оспаривать не будут. Идите к другому нотариусу.
Объясню. П.1.1. ст.42 218-ФЗ — «Сделки по отчуждению долей В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению».
Общая собственность — это когда недвижимостью владеют несколько человек. Общая собственность бывает долевой (где доли определены) или совместной (доли не определены) — ст. 244 ГК.
Когда в квартире несколько собственников (т.е. квартира в общей собственности) и один из них продает свою долю (это доля в общей собственности), нужен нотариальный договор. Когда квартирой владеет один человек, то она не в общей собственности, а в личной (индивидуальной).
Раз доля продается с личной собственности (не общей), то договор подойдет в простой форме. Когда у Вас сделка прошла, то квартира с личной собственности (один собственник) стала в общей собственности (несколько собственников).
Не указан случай, когда все собственники долей продают свои доли. В этом случае нотариус не обязателен.
В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости указано: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;».
Здравствуйте, Алексей. Вы правы. Просто здесь статья про куплю-продажу доли, а не долей. У нас есть отдельная статья — в каких случаях обязателен нотариус при купли-продаже квартиры.
Здравствуйте, у меня 3/4 доли в квартире, хотим с мужем купить у второго собственника 1/4 долю в этой квартире, нужно ли заверение договора у нотариуса?
Здравствуйте, Екатерина. Да, заверение договора обязательно.
Здравствуйте. У меня 1/2 доли в доме по наследству, вторая 1/2 у тети также по наследству, хочу купить у нее 1/2 долю по мат капу. Нужно ли удостоверение нотариуса при данной сделки.
Здравствуйте. Да, обязательно — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Как быть троим собственникам квартира в равных долях , двое за размен жилплощади и разъезд, один против .
Прядок оформления у нотариуса интересует , как отказнику предложить свои доли ?
Здравствуйте, Валерий. Обратитесь к нотариусу. Он пошлет отказнику письменное предложение о выкупе доли. Вам все равно придется обращаться к нотариусу, потому что договор купли-продлажи отдельной доли обязателен в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция я описала здесь — как продать свою долю.
Здравствуйте Светлана .
От чьего имени подаст нотариус письменное предложение ?
У нас две доли , у отказника третья, нотариусу придется составлять два письменных предложения от каждого собственника и направлять их отказнику ?
Я это имел в виду , когда задавал вопрос .
Да вашего имени, Вы же предлагаете отказнику выкупить свои доли. От каждого собственника свое письменное предложение.
Добрый день!
Немного запуталась с ипотекой. Поясните, пожалуйста. Отец и сын имеют доли в квартире. Отец хочет продать сыну долю. Сын будет платить ипотечными денежными средствами. Договор тоже нужен нотариальный? В данном случае подп. 5 п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не подходит?
Здравствуйте, Арина. Подходит подп. 5 п. 1.1. ст. 42, поэтому ипотечный договор Вам не нужно удостоверять у нотариуса. А договор купли-продажи обязательно удостоверяем.
Добрый день, Светлана!
Перелопатил множество сайтов, но не нашёл ответ со ссылкой на источник (везде сплошной копипаст, только на Вас надежда): какова минимальная доля комнаты, которую можно продать? Поясню. Три комнаты в коммуналке — у жены в двух комнатах по 1/5, у меня в третьей. Все три доли менее 4-х м.
кв. Остальные 4/5 принадлежат дочери. Имеем ли мы право продать свои доли не ей? Вопрос сугубо теоретический.
Надеемся получить вид на жительство за рубежом. Когда возникнет вопрос о пособии по старости и пр. — нам могут сказать: продайте свою недвижимость в России, и живите на эти деньги.
Если я правильно понимаю ситуацию, то ответ мой будет таков -запрещено продавать доли менее 4-х м. кв., хоть их и три. А дочь пока не может купить эти доли.
Встречал голословные утверждения, что в Москве минимальная доля жилой площади, которую можно продать -10 м.кв. Так ли это? Спасибо!
Здравствуйте, Александр. Вы путаете понятия. По закону доля — это НЕ часть недвижимости, которая считается в квадратах.
ЭТО ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ. Простые граждане считают квадраты с доли когда им нужно определить проживание. Поэтому по закону Вы можете продать любые свои доли кому-угодно — п.
2 ст. 246 ГК РФ. Не имеет значение их размер.
Только на практике не все так радужно. Во-первых, дочь имеет преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ.
Во-вторых, трудно будет найти покупателя.
Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности
У многих, кто сталкивается с оформлением недвижимости, находящейся в долевой собственности, в связи с недавними изменениями в законодательстве возникают вопросы: в каких случаях необходимо обращаться к нотариусу, а когда сделку можно заключить в простой письменной форме – без нотариального удостоверения.
Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. Затем Федеральным законом от 1 мая 2019 г.
№ 76-ФЗ (далее – Закон № 76-ФЗ) в том числе в Закон о госрегистрации недвижимости были внесены изменения, отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.
Приведу примеры ситуаций, с которыми ко мне как адвокату наиболее часто обращаются доверители.
Первая: супруги собираются приобрести квартиру, собственниками которой в равных долях являются несколько человек. Требуется ли оформлять сделку у нотариуса?
В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Это стандартная ситуация. Если же среди сособственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо удостоверить договор у нотариуса, который затем сам может направить его в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства.
Вторая: супруги приобрели в браке квартиру, но доли при покупке не распределяли. После развода муж решил продать принадлежащую ему часть квартиры. Бывшая супруга не возражала, но при этом заявила, что ходить по инстанциям и ничего оформлять не будет.
В данном случае участие нотариуса необходимо. Однако прежде всего продавцу необходимо выделить свою долю в праве собственности. Это можно сделать в простой письменной форме через МФЦ или, по желанию, посредством нотариуса.
Если другая сторона (бывшая супруга) уклоняется от выдела доли, ее можно выделить только в судебном порядке. Затем необходимо направить сособственнику извещение о продаже своей доли и нотариально оформить сделку.
В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости прямо указано: «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г.
№ 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».
Третья: супругам и их несовершеннолетнему сыну принадлежит квартира в равных долях. Родители договорились, что муж оформит свою долю на сына. Можно ли оформить это без участия нотариуса?
В данной ситуации не все однозначно. Но все же, когда в сделке участвуют все сособственники, нотариус не требуется. В Законе о госрегистрации недвижимости предусмотрено: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (ч.
1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Данная редакция Закона действует с 31 июля 2019 г.
В Определении Верховного Суда РФ от 3 апреля 2019 г. по делу № А10-3059/2018 отмечено, что установленное ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником.
В итоге Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано в требовании удостоверить сделку нотариально.
Действительно, до 2016 г. для всех сделок с долями действовала простая письменная форма. С вступлением в действие 2 июня 2016 г.
Закона № 172-ФЗ для указанных сделок была установлена обязательная нотариальная форма. Данные меры были направлены против так называемых «черных риэлторов», скупавших незначительные доли в квартирах и вынуждавших остальных сособственников продавать их доли по заниженной цене и т.д.
Однако впоследствии законодатель понял, что «перегнул палку», так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане. В результате поправками в Закон о госрегистрации недвижимости, внесенными Законом № 76-ФЗ, обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности было отменено, а ч. 1 ст.
42 изложена в новой редакции.
Кроме того, с 31 июля 2019 г. отменено обязательное нотариальное удостоверение для значительной части сделок с долевой собственностью. В частности, при одновременном отчуждении долевой собственности всеми участниками (путем купли-продажи, дарения, мены, выделения долей) можно обойтись без нотариального удостоверения, заключив договор или соглашение в простой письменной форме.
Но и с этими поправками на практике все складывается не так гладко, как хотелось бы. Законодатель ввел норму, не конкретизируя ее, и теперь иногда в суде приходится доказывать, что в той или иной ситуации в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью нет необходимости.
Остается надеяться, что в ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости будут вновь внесены изменения, более четко регламентирующие, в каких ситуациях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не требуется. В частности, будет детально указано, что, если родитель отчуждает свою долю пользу ребенка, нотариус не потребуется, даже если в сделке участвуют не все сособственники.