Многие виды имущества находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, что осложняет, а иногда, и ограничивает, возможности свободного распоряжения такими объектами. В большинстве случаев договор купли-продажи долей требует нотариального удостоверения и выполнения определенных условий, что проверяет нотариус при удостоверении сделки.
На практике наиболее часто совершаются сделки по купле-продаже долей ООО и недвижимости: квартиры, дома, земельные участки, включая ипотеку долей (за исключением договоров с кредитными организациями). Все они в обязательном порядке, , оформляются через нотариуса. Их особенность в том, что права собственности на перечисленные объекты требуют регистрации в государственных реестрах (ЕГРН, ЕГРЮЛ).
Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:
«В общей долевой собственности могут находиться и движимые вещи, например, автомобиль или иное транспортное средство. Однако в этом случае обязательное удостоверение договора купли-продажи нотариусом не предусмотрено законом, хотя стороны могут обратиться к нему по собственному желанию. Это целесообразно, поскольку стоимость отдельных ТС вполне соизмерима со стоимостью недвижимых объектов.»
Договор продажи доли недвижимости
Нотариальная форма сделки при отчуждении доли в праве на квартиру или дачный участок требуется согласно закону о регистрации прав собственности на недвижимые объекты (ст. 42 №218-ФЗ от 13.07.2015). Она не обязательна лишь в том случае, когда собственники одновременно продают все свои доли по одной сделке.
При удостоверении такого договора нотариус проверяет соблюдение установленных законом условий.
При продаже доли в праве собственности на недвижимость продавец обязан уведомить других собственников объекта, так как они имеют право преимущественного выкупа ее по цене и на условиях, предложенных третьему лицу. Если они не выразят желания сделать это в течение 30 дней, продавец доли вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению. Нотариусу должен быть представлен письменный отказ других сособственников от покупки, либо документальное подтверждение о направлении уведомления (квитанция об отправке заказного письма).
Если доля в праве принадлежит несовершеннолетнему, опекаемому лицу, необходимо положительное согласование с органом опеки.
Кроме перечисленных документов, нотариусу потребуются:
паспорта участников сделки с отметкой о регистрации по месту жительства;
свидетельство о праве собственности на продаваемый объект (выписка из ЕГРН);
документы, на основании которых была приобретена квартира, дом (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве);
согласие супруга на продажу, если доля была приобретена в браке;
документы на земельный участок, если продается доля дома.
Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:
«Оформление договора купли продажи доли через нотариуса гарантирует его соответствие законодательным требованиям, как по существу, так и по форме, которая должна быть соблюдена. Это снижает риск оспаривания его в суде и признания ничтожным или незаключенным. При удостоверении документа нотариус разъясняет участникам положения закона под роспись, уточняет, что сделка совершается по доброй воле участников, без принуждения, и они находятся в здравом уме и твердой памяти.»
Покупка недвижимости в долевую собственность
Нередко продавец имеет весь объект в единоличной собственности, например, квартиру или дачный участок, а покупатели хотят приобрести недвижимость с выделением долей по соглашению. Такие сделки также должны быть удостоверены нотариально, даже если со стороны покупателей выступают супруги, а иногда и дети.
В этом случае, нотариус, оформляющий договор купли продажи долей, разъясняет супругам суть производимого нотариального действия. Любая собственность, приобретаемая в период брака, согласно Семейному кодексу является совместно нажитым имуществом. На него распространяется законный режим супружеской собственности — каждый имеет право на ее половину.
Если муж и жена по известным им причинам желают получить в единоличную собственность долю квартиры или иного объекта, они фактически меняют законный режим общей совместной собственности. Согласно Семейному кодексу это возможно двумя путями: составлением брачного договора и соглашения о разделе имущества. И то, и другое, требует нотариального удостоверения.
Когда в договоре купли-продажи предусмотрено приобретение недвижимости в долевую собственность супругов, орган Росреестра может отказать в регистрации, если договор не будет удостоверен нотариусом.
Особенности договора продажи доли земельного участка
При удостоверении сделки купли-продажи доли в праве собственности на дачный или иной участок нотариус совершает проверку документов на соответствие договора требованиям Земельного кодекса и закона об обороте земель. Продавец должен представить сведения:
о наличии обременения земельного участка, ограничения использования в зависимости от вида разрешенного использования (выписка из ЕГРН);
об предназначении соседних участков, которые могут оказать влияние на выбор покупателя;
о наличии (отсутствии) разрешения на строительство.
Как и в отношении любой недвижимости, при заключении договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, должны быть соблюдены правила преимущественной покупки продаваемой доли действующими с собственниками имущества. Лишь при отказе выкупить ее, она может быть продана третьим лицам.
Договор купли-продажи доли предприятия
Продажа доли в уставном капитале ООО требует удостоверения договора нотариусом (ст. 21 закона № 14-ФЗ от 08.02.1998). Продавец должен представить ему следующие документы:
устав общества, где оговорены условия продажи доли третьим лицам;
справку о полной (неполной) оплате продаваемой доли уставного капитала;
оферту (предложение) другим членам ООО выкупить долю (требует нотариального удостоверения);
документы об основании приобретения доли (договор купли, наследования и другие).
В зависимости от конкретных обстоятельств нотариус может запросить другие необходимые документы. После удостоверения сделки о продаже доли он самостоятельно направляет заявление в ФНС для регистрации перехода прав на нее в ЕГРЮЛ к покупателю.