Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
• Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

• «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
• связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
• предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

• «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
• 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
• 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

• Оформление сделки будет более трудоемким.
• Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

• Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
• Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
• Оформление и подписание соглашения.
• Передачу финансовых средств.
• Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

• Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
• Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

• Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
• Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
• Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

• Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
• Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
• Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

• Личный паспорт.
• Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
• Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
• Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
• Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
• Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
• Доверенность, подписанная руководителем организации.
• Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

• Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
• Безналичным переводом на расчетный счет организации.
• При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

• Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
• Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
• Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

• Признание юрлица банкротом на момент сделки.
• Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

• Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
• Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
• Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
• Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

• Открытие аккредитива (заключение договора платное).
• Комиссию за банковский перевод.
• Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

• Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
• Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
• Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
• Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Сделки, когда в роли продавца недвижимости выступает юридическое лицо, значительно сложнее, чем сделки с физическими лицами. Здесь есть свои нюансы, требующие не только определенного риэлтерского опыта, но и знания основ корпоративного права. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица также достаточно специфичны.

Материал подготовили

Основные отличия сделок при покупке квартиры у юридического и физического лица

Говоря об особенностях сделок с жильём, в рамках этой статьи мы не будем касаться покупки квартиры у застройщика. Это отдельная тема, которую мы полностью разберем в другом материале. Такие сделки подчиняются единым правилам покупки жилья на первичном рынке и не вызывают большого количества вопросов.

Мы разберем более сложные ситуации, когда покупаем недвижимость у юрлица, которое ранее приобрело его в хозяйственных или инвестиционных целях. Такой объект состоит на балансе предприятия, является его активом, и, следовательно, может быть продан.

Существует два принципиальных отличия при сделках с таким продавцом:

• Корпоративное решение.
  Если физическое лицо принимает решение о продаже полностью самостоятельно, то касательно юрлица возможны варианты, которые прописаны в Уставе компании. Это может быть, например, коллегиальное решение. Также в Уставе может быть прописано, кто именно вправе принимать участие в сделке.
• Особенности взаиморасчетов.
  Деньги за покупку передаются только безналичным путем и только на счет компании-продавца.

Продавцом имущества может быть либо юридическое лицо, либо инвестиционный фонд. Последний не может заключить сделку самостоятельно, и за него это делает управляющая компания. От лица такой компании может выступать как ее руководитель, так и сотрудник, имеющий на это доверенность.

Ключевые особенности сделок на первичном и вторичном рынках

Квартира может находится на балансе продавца на основании права требования или права собственности.

Правом требования может обладать как сам застройщик, так и его соинвесторы, которым он выделяет часть квартир. Нам принципиально важно знать, на каком основании соинвестор получил свои права распоряжаться недвижимостью.

Единственный приемлемый вариант для нас, если таким основанием служит Договор долевого участия. В этой ситуации право требования продавца зарегистрировано в Росреестре. Любые иные способы реализации квартир в новостройке (инвестиционный договор, вексель) — незаконные.

Когда мы покупаем жилье на вторичном рынке, то говорим о сделке, в которой продавец располагает правом собственности на имущество. Этот факт обязательно заносится в Росреестр, и мы можем удостовериться, что юрлицо является собственником, просто взяв выписку из ЕГРН.

В любом случае необходимо будет изучить всю историю возникновения прав на объект недвижимости, чтобы избежать ненужных рисков, возникающих при любой покупке на вторичке. Дополнительно к этому нужно изучить документацию и о компании-продавце

Сделка осуществляется в виде стандартного Договора купли-продажи с юрлицом.

Основные риски покупателя

Риски при приобретении жилья существуют всегда, но когда речь идет о сделке с юридическим лицом, есть моменты, присущие именно им. Вот, что должно насторожить:

• Компании нет в госреестре юридических лиц.
• У компании нет зарегистрированного права на объект недвижимости.
• У лица, которое действует от имени компании, закончились документально подтвержденные полномочия или их нет вовсе.
• Продавец не может предоставить документы, которые подтвердят правомочность сделки согласно Уставу компании, например, согласие всех учредителей.

Без малейшего сомнения необходимо отказаться от сделки, если имеют место признаки противоправных действий, в том числе подложные документы и информация о финансовых махинациях в деятельности организации.

Это наиболее очевидные риски. На деле же их намного больше, и выявить их не всегда легко. Этими нюансами должен заниматься профильный юрист, без которого разобраться в подобных хитросплетениях весьма трудно, а порой и вовсе невозможно.

Как обезопасить себя

Мы уже рассказывали как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой, однако в случае ее покупки у юрлица необходимо будет проверить еще целый ряд бумаг:

• Выписку из ЕГРЮЛ, которая поможет проверить, что компания вообще существует как юридическое лицо.
• Учредительные документы и устав компании.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Договор долевого участия, если мы говорим о новостройке.

Кроме этого нужно выполнить и другие проверки, в том числе:

• на банкротство по базе ликвидируемых предприятий;
• по базе судебных приставов, чтобы снизить вероятность ситуации, когда на активы компании будет наложен арест;
• на права представителя юрлица совершать сделки.

При этом не стоит забывать и о прочих нюансах покупки квартиры, учитывая права третьих лиц, нахождение в залоге, перепланировку, задолженность по коммуналке, что актуально, когда квартира реализуется на вторичке.

Планируете приобрести квартиру у юридического лица в Кемерово? Мы вам поможем! В нашей компании вы получите консультацию юриста по недвижимости или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

1. Найти подходящую квартиру.
2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
4. Подготовить документы покупателя.
5. Оформить договор купли-продажи.
6. Заплатить за недвижимость.
7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги.

Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

• Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
• Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
• Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
• Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

• Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
• Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
• Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга.

Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

• Детальная информация о сторонах сделки.
• Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
• Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
• Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
• Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
• Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо, может быть достаточно рискованной. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, потому подходить к процедуре следует крайне внимательно. Опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее распространенные проблемы и особенности.

Они же могут сопровождать сделку, выступая как представители покупателя. Такая система позволит минимизировать любые риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Покупка квартиры вторичного рынка

Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

• объекта;
• собственника и покупателя;
• условий сделки.

Важным может оказаться даже пункт с указанием сроком освобождения жилья и способа передачи денежных средств.

Квартира в строящемся объекте

Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

Документацию на новостройку подделать не так легко, однако случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

Если сделка на первичном рынке совершается впервые, привлечение собственного юриста является необходимостью, которая убережет от рисков и сделает заключение сделки делом безопасным и надежным.

Ипотечное жилье

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

Однако сохраняются опасности, когда в процедуре сделки возникают накладки, связанные с согласованием кандидатуры заемщика и подготовки им достаточной документации. Иногда банк отказывает в сделке на самом последнем этапе подготовке к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью, иными проблемами. Важно в такой ситуации оставаться защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

Какие документы проверяют перед сделкой

Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.

Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:

1. Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
2. Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.

Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.

Если планируется приобретение объекта первичного фонда недвижимости, через выписку проверяют наличие зарегистрированного в ЕГРП права и отсутствие препятствий по перерегистрации имущества на другого собственника (не должно быть обременений и запретов на регистрационные действия).

Обязательные пункты договора

В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

• Сведения об участниках сделки.
• Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
• Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
• Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
• Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
• Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

Может ли ООО купить квартиру

Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.

К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

1. Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
2. В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
3. При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.

Сделки по покупке или продаже недвижимости для физлиц и организаций имеют разные налоговые последствия. Размер налога на недвижимость определяется с учетом целевого назначения имущества – жилая или нежилая недвижимость.

При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.

Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей, оптимальным решением станет приобретение недвижимости от имени ООО, где владелец фирмы будет выступать собственником квартиры.

Помощь юриста

Юридические лица, как и физические, могут выступать в роли покупателя или продавца в сделках с недвижимостью, однако при оформлении перехода прав на собственность могут возникнуть дополнительные сложности. Чтобы свести к нулю опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки, чем потом пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

• Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
• Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
• Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
• Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
• Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
• Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки.

Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства.

Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз). Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности.

Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.