Предварительный договор купли продажи дома и земельного участка с задатком

— указание предмета договора;
— сроки выполнения соглашения;
— условия основной сделки;
— ответственность сторон;
— форс-мажорные обстоятельства и пути решения проблем, препятствующих выполнению договора. К примеру, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону о форс-мажоре;
— дополнительные условия соглашения.

Документ составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у продавца, второй – у покупателя.

Если дом продается с земельным участком

Зачастую дом продается вместе с земельным участком. В таком случае данное положение обязательно должно быть отражено в предварительном договоре.

В таком документе должно быть четко прописано, что дом продается вместе с земельным участком, который имеет ряд характеристик – адрес, кадастровый номер, площадь. Также в договоре указывается название и характеристики документа, подтверждающие право собственности продавца.

Данные положения обязательно прописываются в договоре отдельно. То есть, в одном пункте идет характеристика одного предмета сделки – дома, в следующем другого – земли.

Помимо этого, в бумаге указываются:

• общая стоимость сделки;
• отдельно указывается стоимость дома;
• стоимость земельного участка без учета стоимости дома.

Задаток в предварительном договоре

Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.

Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток не возвращается и остается у продавца как компенсация. Если отменяет сделку продавец, возвращает задаток покупателю в двойном размере.

На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.

На что обратить внимание?

При составлении и подписании бумаги сторонам стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
• Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
• Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество. В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
• Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника. Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
• Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
• Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
• Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.

Расторжение договора

Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:

• Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
• Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
• Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
• Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Дом выбран, стоимость утверждена, и стороны пришли к соглашению о переходе права собственности.

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Не смотря на то, что документ содержит в себе только намерение продавца и покупателя об оформлении сделки, уклониться от выполнения предварительных условий достаточно сложно.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки, вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ.

• во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
• договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
• формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
• в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
• договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.

А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

Одним из существенных условий преддоговора является предмет сделки, который подразумевает:

• намерение в будущем заключить основной ДКП;
• объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ.

Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

• снятии с регистрации до перехода прав собственности;
• погашении коммунальных платежей;
• сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
• запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

• ответственность сторон, то есть возврат задатка;
• порядок расторжения договора;
• количество экземпляров;
• общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к. имущество могло быть приобретено в браке.

Образец договора

Предварительный договор купли-продажи участка с задатком

Москва ____ _________ 20___ г

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан ______ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Соглашения

1.1 В соответствии с настоящим Договором Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и дома (далее – «Основной договор»), по которому Продавец обязуется передать имущество Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

1.1.1 земельный участок («Земельный участок»), обладающий следующими характеристиками:

а) Кадастровый номер _______

б) Ориентировочная площадь ______

в) Адрес _________, территория СНТ «____».

г) Категория земель _______

д) Назначение _______

1.1.2. Расположенное на Земельном участке здание («Дом»), имеющее следующие характеристики:

а) Наименование ______

б) Адрес _________

в) Кадастровый номер _______

г) Общая площадь ______

д) Назначение _______

е) Этажность _______

ж) Материал стен ______

з) Год постройки ______

и) Подключенные коммуникации_____

Дом и Земельный участок далее именуются «Объекты недвижимости».

1.2 Основной договор будет заключен Сторонами до _______.

2 Цена договора

2.1 Цена Договора составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек, в том числе цена Дома ______, цена Земельного участка ______.

2.2 Цена Договора будет выплачена Продавцу на основании Основного договора путем безналичного перечисления денежных средств после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости к покупателю.

2.3 Заранее, в подтверждение намерения и обеспечение обязательства заключить Основной договор, Покупатель уплачивает продавцу задаток в размере ______ рублей.

2.4. В случае, если Основной договор не заключен в соответствии с положениями пункта 1.2 по вине Покупателя, указанная в пункте 2.3, сумма задатка остается у Продавца.

2.5 В случае, если основной Договор не заключен в соответствии с пунктом 1.2 по вине Продавца, Продавец обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере в течение _____ дней после получения Продавцом соответствующего требования от Покупателя.

3 Дополнительные обязательства сторон

3.1 Стороны соглашаются заключить Основной договор на условиях, указанных в настоящем Предварительном договоре, и в форме, приведенной в Приложении 1 к настоящему Предварительному договору.

3.2 Продавец обязуется до даты заключения Основного договора провести межевание Земельного участка.

4 Ответственность сторон

4.1 В случае неисполнения обязательств по настоящему предварительному соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5 Разрешение споров

5.1 Стороны будут разрешать свои разногласия путем переговоров.

5.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение в суд общей юрисдикции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6 Прочие положения

6.1 Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца.

6.2 Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору действительны при условии их подписания обеими Сторонами.

7 Реквизиты и подписи Сторон

1. Форма основного договора.

Какой выбрать – основной или предварительный

Самое частое основание для подписания предварительного договора – не готовы документы на земельный участок и дом. Это может произойти по нескольким причинам:

• Продавец ждет 6 месяцев, чтобы зарегистрировать свои права на полученную по наследству собственность;
• Участок и дом приобретались давно, и сведения о продавце как их собственнике должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• Дом построен без необходимой документации, и его нужно узаконить;
• Границы земельного участка уточняются (не проведено межевание).

Во всех этих случаях стороны могут подписать предварительный договор, по которому:

• Продавцу гарантируется возможность продажи недвижимости в будущем;
• Покупатель обеспечивает себе возможность купить земельный участок и дом по заранее оговоренной цене;
• Стороны определяют, кто ответственен за выполнение тех или иных действий, которые нужно выполнить до подписания основного договора;
• При необходимости в предварительный договор вносится условие о задатке.

Зачем нужен задаток

Предварительный договор является юридически обязывающим соглашением между сторонами. Это означает, что он должен быть выполнен в соответствии с указанными в нем условиями.

Для обеспечения заинтересованности обеих сторон в совершении сделки в предварительный договор часто включается условие о задатке.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это деньги, которые покупатель передает продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток по умолчанию засчитывается в последующую оплату стоимости земельного участка и дома.

Если заключение основного договора не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ). Если же сделку сорвал покупатель, продавец может оставить сумму задатка себе.

Этими правилами задаток отличается от обеспечительного депозита и аванса.

Как определить сумму задатка

Закон не устанавливает правил для определения единой суммы задатка в предварительных договорах. Стороны могут указать ту сумму, которую они считают разумной и подходящей для того, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору. В зависимости от ряда обстоятельств (срочности сделки, заинтересованности в ней сторон, цены и др.) сумма задатка может определяться:

• в виде фиксированной суммы — 50, 100 и более тысяч рублей;
• В процентах от стоимости дома и земельного участка (как правило, не более одного – двух процентов, но может доходить и до 10%).

Если определенная сторонами сумма задатка слишком велика, предварительный договор могут признать основным.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании предварительного договора», если указанным предварительным договором установлена ​​обязанность приобретателя имущества уплатить цену имущества или его существенную часть до заключения основного договора, такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи с условием предоплаты.

Переклассификация договора из предварительного в основной означает, что ни одна из сторон не вправе отказаться от передачи недвижимости по нему. Это может быть как выгодно, так и нет. К примеру, если продавец откажется продавать недвижимость, покупатель сможет потребовать исполнения договора и передачи дома и земельного участка.

Что включить в текст предварительного договора

Предварительный договор составляется по правилам, предусмотренным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы должны четко и однозначно определить следующие условия:

• намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи определенного недвижимого в нем имущества: дома с земельным участком. Эти объекты должны быть точно определены, указаны их характеристики (наименование, адрес, кадастровые номера и т.п.);
• цена объектов недвижимости, которую должен будет заплатить покупатель (ст. 555 ГК РФ).

Помимо обязательных, стороны могут предусмотреть и дополнительные условия – срок заключения основного договора или любые другие. По умолчанию срок, предоставленный сторонам для подписания основного договора, составляет 1 год. Если эта цифра не устраивает, другой срок необходимо оговорить в предварительном договоре.

Стороны могут добавить к предварительному договору полный проект основного договора в приложении, либо определить его отдельные условия.

Эти условия позволяют считать предмет договора согласованным сторонами, а сам договор заключенным.

Кроме них стороны могут включить в предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и другие важные для них условия:

• Права и обязанности сторон, например, оформление прав собственности, получение согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки и т.п.;
• Порядок оплаты расходов по сделке. Регистрация перехода прав на дом и земельный участок может потребовать оплаты подготовки документов, юридических услуг и других расходов, аренды ячейки или оплаты аккредитива. Поэтому есть смысл заранее договориться, будет ли их оплачивать одна (и какая) сторона или же расходы будут разделены между ними.
• Условия задатка и порядок оплаты цены по основному договору;
• Как, когда и в каком порядке будет передаваться недвижимость — до или после оформления права собственности;
• Иные важные для сторон условия.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи земельного участка, дома или иного недвижимого имущества заключается в простой письменной форме. Его нотариальное заверение по закону не требуется, если недвижимость продается целиком.

Если заключено предварительное соглашение о продаже доли в праве собственности (и при этом другие собственники не продают свои доли), то такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

В соответствии с пунктом 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в порядке, установленном для основного договора. Договор купли-продажи доли (за исключением продажи долей всеми собственниками) подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это же правило распространяется и на предварительное соглашение о продаже.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат предварительные договоры о продажи недвижимости, принадлежащей ребенку или недееспособному гражданину (ст. 584 ГК РФ).

Стороны могут при желании заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка у нотариуса независимо от того, что это не обязательно. Нотариус проверит дееспособность сторон и подтверждает их желание заключить сделку, а также проверяет текст договора на соответствие законодательству Российской Федерации. В связи с этим нотариальная форма предоставляет чуть больше защиты в случае спора.

Однако эта защита не является абсолютной. В суде даже нотариально заверенный договор может быть расторгнут, если на то есть основания.

Стоимость нотариального заверения предварительного договора купли-продажи земельного участка различается в разных регионах. Помимо общеустановленного нотариального тарифа, нотариус взимает плату за технические услуги по подготовке документов и т.д. Общая сумма, которую придется заплатить, достигает нескольких десятков тысяч рублей.

Регистрация не нужна

Регистрировать предварительный договор купли-продажи земельного участка в Росреестре не нужно. Заключенный впоследствии основной договор регистрации также не подлежит. Регистрировать нужно будет только право собственности, которое перешло к новому владельцу участка на основании этого договора.

Образцы документов предоставляются в ознакомительных целях и требуют изменения в соответствии с конкретными условиями сделки. Если у вас возникли вопросы, задайте их юристу.

Когда необходим?

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается между продавцом и покупателем для того, чтобы зафиксировать свои намерения совершить сделку. Данный документ необходимо составить тогда, когда нет возможности оформить основную договоренность в текущий момент времени. Наиболее частые причины:

• лицо, приобретающее недвижимость, не имеет в наличии необходимой денежной суммы для оплаты (например, может оформлять кредит либо копить нужные средства);
• владелец не готов предоставить полный пакет документов, для его подготовки требуется время;
• нет физической возможности оформить куплю-продажу.

Предварительное соглашение является способом закрепить согласие обеих сторон на совершение купли-продажи земельного участка с домом или без него. При этом у продавца появляются гарантии, что вторая сторона не откажется от сделки, а у покупателя – что продавец не изменит условия соглашения.

Законодательные нормы

Содержание предварительного соглашения купли-продажи обозначено в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (№ 51-ФЗ от 30.11.1994г, ред. 29.12.2017г). Этим же положением закреплена и форма документа, сроки его исполнения.

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Документы

Прежде, чем заключить предварительное соглашение, необходимо подготовить полный пакет документов. Для составления и подписания соглашения потребуется:

• свидетельство о наличии права собственности на продаваемый участок, технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• документ, обозначающий границы земельного надела – межевой план; если разграничение не было выполнено ранее, потребуется осуществить межевание перед куплей-продажей;
• акт согласования границ земельного участка с соседями;
• документ, на основании которого продавец приобрел право собственности – договор купли-продажи, дарения, административный указ о передаче недвижимости в собственность, завещание и т.д.;
• свидетельство об отсутствии ареста, обременения на участке – выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• разрешение на продажу других собственников, а также органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Если надел с домом

Если земля приобретается вместе с жилыми постройками, нужно учесть, что эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой (о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, можно узнать здесь). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса, отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на которой возведено построение.

В ситуации, когда купле-продаже подлежит не все здание, а лишь его часть, проводится разграничение и последующее отчуждение соответствующей доли земельного участка.

Внимание: в договоре купли-продажи обязательно указывается передача права собственности не только на сооружение, но и на землю. В противном случае соглашение может быть признано недействительным.

Когда земельный участок продается вместе с домом, в предмете договора обозначаются еще и основные характеристики строения: общая и жилая площадь, количество этажей, комнат и т.д. Цена дома и земли, а также покупная стоимость указывается отдельно.

Важным моментом является оформление двух технических планов на каждый из объектов недвижимости. Чертежи и параметры двух объектов недвижимости запрещается включать в один документ. Стоимость также не может быть отображена в одной сумме, она должна обозначаться отдельно по дому и земельному участку. После прописывается цена всей сделки.

Оформление задатка

Задаток при покупке жилого дома – это определенная денежная сумма, передаваемая продавцу по условиям предварительного договора с целью обеспечения обязательств. Он вносится в счет будущих расчетов по основному соглашению (этот момент рекомендуется указывать в тексте документа).

Если имел место предварительный взнос, а сделка так и не состоялась, то последствия разнятся в зависимости от того, какая из сторон стала тому причиной:

• по вине покупателя – задаток остается у продавца;
• по вине продавца – взнос возвращается покупателю в двойном размере (согл. ст.381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Что меняется в списке документов?

Покупка-продажа земельного участка с заключением предварительного договора может осуществляться с выплатой задатка. Если деньги вносятся в счет оплаты будущей стоимости недвижимости, важно предусмотреть условия возврата в определенных ситуациях, а также получить подтверждение о передаче определенной суммы.

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Какие пункты добавляются?

Предварительное соглашение с задатком имеет небольшие отличия от обычного. В вводной части документа прописывается, что между сторонами заключается договор купли-продажи земли с задатком. В основных положениях должен содержаться пункт о размере предварительного взноса (прописью, в рублях), а также сроках его выплаты.

Кроме того, необходимо обозначить порядок проведения расчетов.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком

Внимание: уместно указать в предварительном договоре, что денежные средства, внесенные в качестве задатка, будут направлены на оплату приобретенного земельного участка. Такой, казалось бы, очевидный нюанс, может предотвратить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Нюансы

К составлению предварительного соглашения на куплю-продажу дома с земельным участком стоит отнестись серьезно, так как данный документ станет базой для составления основного договора. Это вдвойне важно, если участники сделки приняли решение о внесении задатка.

Дело в том, что задаток выступает неким гарантом обязательств, а, значит, если сделка не состоится, одна из сторон может понести материальные потери.

При заключении указанного договора особое внимание нужно обратить на наличие полного пакета документов у продавца на каждый объект недвижимости отдельно – на землю и на дом, проверить полномочия владельца на продажу имущества, убедиться в отсутствии обременений или других юридических проблем, вследствие которых сделка может не состояться.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16 февраля 2001г. Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Рекомендуем ознакомиться с другими нашими статьями об особенностях оформления акта приёма-передачи земельного участка, а также о порядке составления и заключения договора на куплю-продажу земельного участка по доверенности и дачного и садового участка с домом и без него.

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений. Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность.

Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Раздел 1. Место и дата

Первый раздел небольшой – он должен отражать лишь информацию о населенном пункте, в котором заключается предварительный договор, и дате его заключения.

Раздел 2. Данные сторон

Этот раздел должен включать в себя данные паспортов продавца и покупателя.

Раздел 3. Предмет договора

Здесь указывается информация о доме и земельном участке, в отношении которых совершается сделка. Эти данные зафиксированы в правоустанавливающих документах на отчуждаемое имущество. Также подробную информацию можно взять из выписки из ЕГРН, которую можно получить в Росреестре либо заказать через интернет в режиме онлайн.

Раздел 5. Штрафные санкции

Указывается срок возврата покупателю выплаченного им задатка, в случае нарушения условий договора продавцом.