Принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем закреплен в п. 5 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из смысла ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недвижимым имуществом признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и т.д.
Следовательно, принцип единства судьбы земельного участка должен исходить из того, что любой объект недвижимости прочно связан с земельным участком, а значит и участвовать в гражданском обороте они должны комплексно и едино.
Дополняют данный принцип и положения статьи 552 ГК РФ, согласно которой при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Однако на практике все сложилось иначе, происходит разделение земельного участка и находящейся на нем недвижимости, как двух самостоятельных объектов права собственности. Это происходит ввиду того, что после государственной регистрации права собственности на постройку последняя будет являться объектом недвижимости, отсюда мы наблюдаем противоречие принципу единства судьбы земельного участка, так как на деле мы будем иметь 2 самостоятельных объекта недвижимости, которые могут находиться в собственности разных лиц.
В теории права присутствует несколько точек зрения о том, как соотносится земельный участок и недвижимость на нем. В. В.
Чубаров придерживается позиции, что, так как земельный участок и недвижимость на нем представляют два отдельных объекта прав, связанных между собой принципом единства, то можно предположить, что земельный участок и недвижимость на нем приходится друг к другу как главная вещь и принадлежность. [6; с. 146] Однако, в опровержение данному подходу есть мнение О.
М. Козырь и А. А.
Маковской, они говорят, что для самой цели принципа единства судьбы неважно на какой именно объект направленна воля лица – на земельный участок либо недвижимость, это совершенно не сходится с режимом главной вещи и принадлежности, так как мы не сможем определить, где главная вещь, а где принадлежность. [3; с. 12] Допустим, если здание находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности лицу, собственнику здания, то в таком случае, при отчуждении такого имущества волеизъявление должно быть по отношению к каждой недвижимой вещи, следовательно, мы уже не сможем говорить о режиме главной вещи и принадлежности.
Неразрешенной проблемой в текущий момент является наследование недвижимого имущества, потому что усложнила ее позиция, изложенная в постановлении Пленума Верховного Суда от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее – ПП ВС № 9), а именно в п. 79 говорится о том, что земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком.
[5; п. 79]
Указанное разъяснение высшей судебной инстанции противоречит принципу единства земельного участка и недвижимости на нем. Сразу возникает прямой вопрос, если наследодатель составил завещание на жилой дом на нескольких наследников с указанием разных размеров долей в праве, а вопрос наследования земельного участка, на котором находится жилой дом, завещанием не разрешил, то при наследовании прав на такой земельный участок доли наследников признаются равными пропорционально их долям на дом?
Исходя из анализа законодательства, мы делаем вывод, что дом будет передан по завещанию указанным в нем наследникам, а земельный участок будет наследоваться по закону. Такая позиция была сформулирована в Определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации от 06.02.2018 г. по делу № 87-КГ17–14, где суд, на основании позиции ПП ВС № 9 пришел к выводу, что земельный участок и жилой дом выступают в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в силу чего отсутствие распоряжения завещателя в отношении земельного участка влечет его наследование на общих основаниях.
[4]
Но, если наследники по завещанию и по закону не будут совпадать, то появляется проблема, в которой дом будет принадлежать на праве собственности одним лицам, а земельный участок другим. Вопрос о том, как будет осуществляться принцип единства судьбы земельного участка в таком случае остается открытым.
Таким образом, придерживаясь смысла принципа единства судьбы земельного участка, существует необходимость изменить редакцию п. 79 ПП ВС № 9 и изложить ее в следующем виде: «На основании принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленного п. 5 статьи 1 ЗК РФ, завещатель не вправе сделать отдельные распоряжения в отношении земельного участка либо строения на нем, так как отдельное отчуждение таких объектов приведёт к нарушению действующего законодательства».
Достаточно интересного мнения по этому вопросу придерживается Р. С. Бевзенко, в своей работе он высказывает следующее мнение: «если лицо в своем завещании указывает в качестве объекта только дом, забывая про земельный участок, то в таком случае завещание постройки определенному лицу дает серьезные основания предполагать, что завещатель хотел бы, чтобы и земельный участок под постройкой также перешел к этому лицу.» [1; с.
83]
На наш взгляд, для реализации принципа единой судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, необходимо придерживаться определенной точки зрения, которая сформировалась в науке земельного и гражданского права. Так как постройка является искусственно созданной на земельном участке и прочно с ним связанной, это приведет к созданию единого объекта недвижимости. Но для успешного функционирования принципа единства важно соблюсти несколько условий – это волеизъявление лица на оба объекта недвижимости, а так же объединение земельного участка и постройки на нем в единый объект недвижимости – земельный участок.
[2; с. 164]
Однако на данный момент практически невозможно реализовать функционирование именно при создании единого объекта недвижимости, так как на законодательном уровне сложилась позиция разделения земельного участка и постройки на нем как отдельных объектов недвижимости. Для реформирования данного института придется реконструировать огромную базу нормативных актов и, по сути, менять сформировавшиеся устои в определении правового положения объектов недвижимости, такое реформирование предполагает весьма решительные меры, которые кардинально изменят понимание недвижимости в России.
Для решения проблемы полной реализации принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, необходимо разработать практику «автоматического» перехода второго объекта к тому же лицу, в отношении которого произошло отчуждение первого объекта, в зависимости от того, на какой именно объект направлена воля лица при отчуждении недвижимости, будь то земельный участок или постройка на нем. То есть при отчуждении, допустим, строения на земельном участке другому лицу, мы подразумеваем волю лица на отчуждение и земельного участка, на котором расположено данное строение, и на оборот, тем самым осуществляя автоматический переход второго объекта и правильное соблюдение принципа единства судьбы земельного участка.
При совершении отдельных сделок законодатель придерживается такого подхода, например, по договору купли-продажи, где при отчуждении лицу одного объекта, ему же автоматически с первым объектом происходит отчуждение и второго объекта, но в других случаях требуется специальное волеизъявление собственника на оба объекта, следовательно, такое волеизъявление на отчуждение недвижимого имущества может быть в отношении разных лиц, что создаёт ряд проблем, о которых говорилось выше. Практика, предполагающая автоматический переход «второго объекта» к новому собственнику «первого объекта» существенно помогла бы реализации принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
Верховный Суд напомнил о принципе единства участка и построек
В ходе процедуры конкурсного производства было выявлено имущество Общества, а именно земельный участок и расположенный на нем недострой. По условиям мирового соглашения данное имущество должно было перейти Гражданину после погашения им всей суммы кредиторской задолженности.
Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд с заявлением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве должника.
Позиции судов
Суд первой инстанции удовлетворил требования, исходя из того, что участок и недостроенный объект принадлежат должнику на праве собственности. Также суд принял во внимание другое решение арбитражного суда, которым признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Обществом и Индивидуальным предпринимателем.
Через несколько месяцев суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд исходил из того, что Предприниматель ещё в 2008 году перечислил обществу 10 000 000 рублей в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве. В итоге договор заключен не был, а деньги Предпринимателю не возвращены.
В 2011 году между Обществом и ИП был заключен договор купли-продажи земельного участка, оплаченный Предпринимателем за счёт средств, внесенных ещё в 2008 году.
Также суд отметил, что нельзя признать договор купли-продажи недействительным, поскольку сделка совершена за пределами срока подозрительности.
Должник подал жалобу в Верховный Суд с просьбой отменить решение суда округа, сославшись на нарушения судом норм права.
ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости
Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю участка, где расположено здание с принадлежащим ему помещением, заявлено впервые и не аналогично требованию, рассмотренному ранее в рамках другого дела
В комментарии «АГ» одна из экспертов отметила, что ВС в данном определении косвенно поставил вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом же здании. Другая отметила, что, отстаивая принцип единства судьбы участка и расположенных на нем объектов, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение).
12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.
Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований
В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г.
общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».
Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».
Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст.
150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок. Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.
Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.
Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу. Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца.
Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст.
150 АПК.
В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.
Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.
ВС поддержал доводы апелляционной инстанции
Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст.
150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными. Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.
«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст.
223, п. 4 ст. 244, п.
2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.
Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу. ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.
В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.