Расселение коммунальных квартир в московской области

Социальная выплата может быть использована получателем социальной выплаты по выбору:

• на приобретение жилого (жилых) помещения (помещений) (жилого дома, квартиры, комнаты
  в коммунальной квартире, приобретаемой в дополнение к занимаемым жилым помещениям (комнатам) в данной квартире, если в результате квартира заселяется одной семьей), расположенного (расположенных) на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью
  не менее учетного норматива жилищной обеспеченности на каждого получателя социальной выплаты, установленного Законом N 409-61 (далее — учетный норматив);
• на участие в долевом строительстве жилого (жилых) помещения (помещений), расположенного (расположенных) на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью
  не менее учетного норматива на каждого получателя социальной выплаты при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в размере не менее 70 процентов в соответствии
  с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон об участии в долевом строительстве);
• на оплату цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве жилого (жилых) помещения (помещений), расположенного (расположенных) на территории
  Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью не менее учетного норматива
  на каждого получателя социальной выплаты при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в объеме не менее 70 процентов, заключенного в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве, в случае полной оплаты цены объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве;
• на оплату паевого взноса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в целях получения в собственность жилого помещения после завершения его строительства на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области общей площадью не менее учетного норматива
  на каждого получателя социальной выплаты при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в размере не менее 70 процентов;
• на оплату разницы между стоимостью приобретаемого по договору мены жилого помещения, расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, общей площадью не менее учетного норматива жилищной обеспеченности на каждого получателя социальной выплаты
  и стоимостью передаваемого по договору мены жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности получателей социальной выплаты.

Социальная выплата может быть использована на приобретение жилого (жилых) помещения (помещений) площадью не менее учетного норматива на каждого члена семьи получателя социальной выплаты, в том числе с использованием социальных выплат, полученных членами семьи получателя социальной выплаты в соответствии с действующим законодательством Санкт-Петербурга.

Социальная выплата, предоставленная получателям социальной выплаты, проживающим
в коммунальной квартире, включенной в Перечень, считается использованной в соответствии с целевым назначением при условии расселения такой коммунальной квартиры, в результате которого квартира заселяется одной семьей.

Важно: Социальная выплата не может быть использована на приобретение жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания или не отвечающего установленным требованиям к жилым помещениям, находящегося под арестом, в залоге, обремененного чьими-либо правами пользования, сохраняющимися после перехода права собственности на жилое помещение получателям социальной выплаты, а также на приобретение жилого помещения у близких родственников (супруга (супруги), дедушки, бабушки, внуков, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер).

Субъекты программы

Люди, проживающие в коммунальных квартирах на правах собственников или по договору социального найма.

Обязательным критерием программы является признание квартиранта и членов его семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий.

По факту, субъектом может стать любой человек, проживающий в коммунальной квартире меньше, чем на 18 кв/м (по Московскому региону).

Региональные органы самоуправления могут устанавливать свои критерии. Основанием является ст. 50 ЖК РФ. Например, в Воронеже не менее 14 кв/м на человека.

Для лиц, проживающих в помещениях общежития или маневренного фонда, выселенных по судебному решению, нормой служит 6 кв/м.

Без согласия соседей

До 2015 года обязательным условием для расселения коммунальных квартир являлось согласие всех соседей. Что вызывало определенные трудности.

Не все согласны переезжать в новое жилье. Как ни странно, но только 10% соседей удается договориться. В каждом регионе власти устанавливают свои критерии для расселения.

Например, для Ленинградской области действует Постановление правительства № 259-42 от 25.05.2015, где в первую очередь расселяются квартиры, жильцы которых договорились между собой.

На данный момент, согласие на расселение от соседей получать не нужно. Каждый субъект рассматривается отдельно.

Статус нуждающегося в улучшении жилищных условий

Основания для улучшения жилищных условий:

Несоответствие нормам площади помещения.	Учитываются только зарегистрированные граждане. В зависимости от региона жилая площадь должна составлять не менее 18 кв/м на человека по Москве.
Аварийность жилья.	Признание жилья аварийным -износ несущих конструкций для деревянных домов 65% для каменных 70%. Признается жилищной комиссией по заявлению собственника или иных органов. Составляется акт о пригодности здания для проживания людей.
Нарушение норм СЭС.	Жилье подлежит расселению из-за недопустимого уровня шума или вибрации.
Болезни.	Указанные в Постановлении №378 от 16.06.2006 г.
Проживание без родственных связей.	Невозможность совместного проживания нескольких семей/людей, не состоящих в родстве или признанных бывшими родственниками (ст. 31 ЖК РФ) .

Получение статуса нуждающегося:

Квартиранты обязаны собрать пакет документов и написать заявление в соцзащиту или мэрию:

• заявление;
• удостоверение личности;
• выписку из домовой книги;
• документы, подтверждающие собственность;
• паспорт на квартиру;
• справку из органов опеки.

Также может понадобиться дополнительная документация. Определяется индивидуально, органами самоуправления. Исходя из ситуации.

После проверки документов и установления обстоятельств, выносится решение о признании жильца или семьи нуждающимися в улучшении условий проживания.

При отказе признания или затягивания с оформлением, жильцы могут обратиться в прокуратуру.

В собственности

Расселение коммунальных квартир, комнаты которых находятся в собственности, происходит по признанию жильца нуждающимся в расселении.

Например, при нарушении норм жилой площади по учету. Расселение произойдет в порядке очереди, установленной по дате постановки на учет.

Отчуждение земли, на которой находится дом на нужды государства.	Собственникам выплачивается компенсация или предоставляется аналогичное жилье.
Аварийность дома.	Квартиры подлежат расселению, если проживание в них угрожает жизни или здоровью людей.
Больным гражданам.	Заболевания, которые исключает возможность проживания с другими людьми. Например, шизофрения или туберкулез последний стадии.
Социальные работники.	Для некоторых категорий государственных служащих, жилье которым положено по закону и в установленный срок. Например, судье обязаны предоставить жилое помещение в течение 6 месяцев после назначения на должность.

[stextbox mode=»css»]Компенсация будет выплачена, ТОЛЬКО если у собственника есть другое пригодное для проживания помещение.[/stextbox]

По договору социального найма

Так же, как и с комнатами в собственности расселение муниципальных коммуналок происходит из-за:

Нарушения метражности помещения на одного жильца.	Признанных нуждающимися будут расселять в порядке очереди.
Нарушения норм СЭС.	По заключению комиссии.
Аварийность здания.	По решению жилищной комиссии.

Собственник муниципальных помещений при расселении коммуналок обязан предоставить жильцам квартиры, а не комнаты. В то время как собственникам жилья могут предоставить комнату.

[stextbox mode=»css»]Компенсация при расселении комнат по договору социального найма не выдается. Члены семьи указанные в договоре имеют равные права с основным арендатором.[/stextbox]

Условия участия

Участие в программе расселения, подразумевает наличие определенных условий. Главное, из которых, признание семьи нуждающимися в улучшении жилья.

Кроме, обычных граждан программой могут воспользоваться люди, чья жилплощадь полностью соответствует законодательству. К таким лицам относятся:

Герои труда.	Обладатели всех степеней Трудовой Славы – 15 кв/м.
Работники судебной системы.	Федеральные судьи, судьи Конституционного суда имеют право на 20 кв/м.
Герои РФ и СССР.	Звание героя и полные кавалеры Ордена Славы – 20 кв/м.
Сотрудники прокуратуры.	Служащие СК могут рассчитывать на 20 кв/м.
Сотрудники МВД.	В звании от полковника и выше имеют право на дополнительную комнату, метраж которой в постановлении не указывается.
Сотрудники ВС.	В звании от полковника и выше, с учетом заслуг могут рассчитывать на метраж от 15 до 25 кв/м.

Компенсация

В ряде случаев государство может компенсировать расселение коммунальных квартир:

Денежная компенсация.	Если у собственника есть другое место жительства, то при расселении ему могут предложить деньги. По рыночной стоимости комнаты.
Преимущество выкупа.	Если жилец хочет выкупить оставшиеся при расселении комнаты, ему могут предложить скидку. В зависимости от времени очереди. Например, если жилец ждал 15 лет, то стоимость комнат обойдется всего в 30%.
Субсидия.	Жильцам могут предложить денежную субсидию. С ее помощью можно оплатить ипотеку.

Расчет социальных выплат

Производится по формуле путем умножения основных критериев:

• норма жилищной обеспеченности – 18 кв/м на человека (см. свой регион);
• количество участников;
• средняя стоимость квадратного метра жилья по региону;
• коэффициент – 0,3.

Закон

Единой статьи или закона о расселении коммунальных квартир не существует. Каждая ситуация индивидуальна и придерживается своих норм. Однако при расселении учитывается ряд законов РФ:

Жилищный кодекс.	Ст. 31 ЖК РФ.
Гражданский кодекс.	Ст. 288-291 ГК РФ.
Постановление правительства.	Определяется на региональном уровне для каждого субъекта в отдельности.

Расселение может применяться для всех сфер быта. Например, при лишении родительских прав и угрозе жизни и здоровью ребенка, жильца могут выселить или расселить в принудительном порядке. Не редкость по требованию прокурора в рамках уголовного дела или при содействии органов опеки.

Разновидность жилья

Виды жилья, получаемые квартирантами при расселении, зависят от статуса расселения:

Аналогичное условие проживания.	Жильцу предложат квартиру, равную или превосходящую по метражу.
Худшие условия проживания.	При судебном решение человека выселяют в общежитие, но не менее чем на 6 кв/м.
Оставляют в квартире.	Одному из квартирантов или семей, могут предложить остаться в квартире отдав комнаты других жильцов.
Жилье в новом фонде.	Жилье выдается в новостройке на этапе 70% завершения строительства.

Семейное положение и пол квартирантов

Жилье будет предоставлено с учетом семейного положения и пола квартирантов. Нельзя поселять в одной комнате мужчину и женщину, не состоящих в браке без их согласия.

Супруги.	Не менее 36 кв/м
Близкие родственники.	Например, мать и сын получат две комнаты площадью от 36 кв/м.
Не родственники.	Каждый должен быть расселен в отдельную комнату. Площадь квартиры от 62 кв/м.

Сложности

Недостаток средств.	У жильца при получении компенсации может не хватить денег на покупку нового помещения. Выходом может стать ипотека или жилье за пределами города.
Увеличение доли в коммунальной квартире.	Некоторые жильцы требуют увеличить распределение долей общих помещений в их пользу. В результате сделка затягивается.
Отказ от расселения.	Один из собственников отказывается покидать квартиру. Расселение затянется, т. к. в приоритете договорившиеся жильцы.
Затягивание сделки.	Один из собственников затягивает сделку без уважительных причин. Решается в судебном порядке.
Документы.	Сделка, может затянуться из-за отсутствия документов у одного из собственников.

Любая проблема при расселении коммунального жилья не критична и решаема.

В судебном порядке

Собственник помещения или жильцы коммунальной квартиры могут обратиться в суд, если их права или интересы были ущемлены (ст. 3 ГПК РФ).

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями, указанными в ст. 131 и 132 ГК РФ. Срок принятия или отклонения иска 5 рабочих дней.

Дело рассматривается в РАЗУМНЫЕ сроки. Точное количество дней в законодательстве не указано.

Истец и ответчик должны представить доказательства виновности и невиновности, соответственно.

Слушанье ведется с учетом интересов незащищенных лиц, участвующих в споре. Постановление пленума ВС № 14 от 02.07.2009 г.

Основания

Отказ покинуть помещение.	В случае аварийности дома и нежелания жильца переехать в другую предоставленную квартиру/комнату, решение на расселение принимает суд.
Не устраивает компенсация.	Если собственник помещения или органы самоуправления не смогли договориться о компенсации при расселении, сумму назначает суд.
Затягивание сделки.	При нежелании одной из сторон переселяться в другое жилье, суд расселяет квартирантов принудительно.

Документы

• справка о признании жильцов нуждающимися в улучшении условий проживания;
• заявление собственника;
• документы на квартиру или договор социального найма;
• справка по форме Ф-9;
• свидетельство о разводе;
• заключение СЭС или жилищной комиссии о непригодности жилья;
• медицинские документы;
• иные документы, требуемые жилищными службами или судебными органами.

Порядок

Собственник муниципального помещения.	Предоставляет жильцам новые квадратные метры на основании закона и/или региональных требований. Либо выплачивает компенсацию.
Приватизированные комнаты.	Расселяются на основании закона или с выплатой средств.
Суд.	Решение суда о расселение принимается в спорных ситуациях, ущемляющих права третьей стороны.

[stextbox mode=»css»]При принудительном расселении решение суда производят приставы в рамках исполнительного производства (ст. 30 ФЗ-229).[/stextbox]

Какой порядок расселения коммуналок при реновации? – Правовед.RU

Расселение коммуналок в ходе реновации. законы, регулирующие расселение коммуналок – эксперт права

В феврале 2021 года москвичи узнали, что по программе реновации пятиэтажки будут сносить. Владельцы квартир задумались о плюсах и минусах нового проекта, а жители коммуналок обрадовались – появилась надежда на отдельное жильё. Но правда ли, что коммуналки в районах, попавших под реновацию, наконец, расселят? Всё не так просто.

Тема сноса пятиэтажек для Москвы не нова. Первый, «лужковский» план начал действовать почти два десятка лет назад, в 1998 году. Снос должен был завершиться до 2021 года, но срок растянулся до 2021-го.

Этот этап не спеша завершали. Но на встрече мэра Москвы с Президентом РФ Сергей Собянин внезапно предложил продолжить программу переселения из ветхого и морально устаревшего жилья, а Владимир Путин предложение поддержал. Сразу после московские власти развернули бурную деятельность, в том числе и законотворческую.

При этом предлагаемые для проведения реновации изменения в законодательстве, да и все масштабные планы вызывали много вопросов у обеспокоенных москвичей.

Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Когда появились предварительные списки домов, обнаружилось, что в них попали добротные дома расположенные в престижных районах, а ветхие дома, которые давно уже пора снести – не попали. Москвичи митинговали, писали письма и обращения в разные инстанции. Одни жители протестовали против включения их домов в программу реновации, другие – наоборот, требовали включить их дома в этот план.

Московские власти, не ожидавшие подобного сопротивления со стороны москвичей, были вынуждены пойти на уступки, скорректировав свою программу.

В мае этого года Сергей Собянин заявил , что не видит препятствий для участия в программе коммунальных квартир и общежитий, по существу превратившихся в обычное жильё, так как основная часть жителей пользуются им на условиях соцнайма. Эти дома не попали в опубликованные тогда же общие списки для голосования по вопросу о включении в программу, поэтому собственники жилья в каждом из таких домов предлагалось принять решение об участии в реновации самостоятельно, на общем собрании жильцов.

Какая квартира является коммунальной? Например, жильё, в котором долями владеют разные собственники, так назвать можно?

Согласно закону «Основы жилищной политики города Москвы» , коммунальная квартира отвечает следующим параметрам:

• обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования;
• включает в себя несколько жилых помещений;
• в ней проживают несколько пользователей и/или собственников;
• договоры соцнайма или права собственности в такой квартире зарегистрированы на отдельные комнаты (не на доли).

То есть объекты права здесь — отдельные жилые помещения со своими кадастровыми номерами и оформленными на них лицевыми счетами. Если же мы говорим о квартире в долевой собственности , то объект права здесь уже другой, а именно — доля , которая в натуре не выделена. Поэтому такая квартира по определению не может считаться коммунальной.

Почему коммуналки и общежития включили в программу отдельным решением?Ведь они и в обычных домах есть.

Коммуналки в обычных домах (а не в бывших общежитиях) расселялись и будут расселяться наряду с соседними, отдельными, никакого специального решения для этого не требовалось. Отдельное решение было принято по бывшим общежитиям и домам коридорного типа с имеющимися в них коммуналками.

Сколько всего в Москве коммуналок? И сколько из них в итоге расселят?

Общего числа ни московские власти, ни другие источники почему-то не называют. Если же говорить в целом, то московские коммунальные квартиры можно разделить на три группы:

Число старых, советских коммуналок всё время сокращается. Они расселены на 99%. Но и оставшийся 1% – это не так уж и мало. Сегодня в таких квартирах живет около 80 000 семей москвичей.

Дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Новые коммуналки из отдельных квартир образуются в основном: при разводе и разделе имущества супругов и при разделе наследства.

По данным экспертов число новых коммуналок растёт более чем на тысячу в год. Тут, правда, нужно учесть, что во многих случаях дело ограничивается разделом долей без выдела в натуре, и по московским законам такие квартиры коммуналками не считаются.

Выражение «в натуре» – юридический термин. Например, если злоумышленник поджог машину и попался, то он может возместить ущерб деньгами или натуральной форме (в натуре) – отдать такую же машину. Выделение доли «в натуре» даёт возможность продать её, «трансформировав» просто квартиру в коммунальную, и тогда прописывается порядок пользования местами общего пользования.

В реновацию коммуналки этих двух типов попадали на общих основаниях. Сколько их туда попало – похоже, никто не считал.

Коммуналки, образовавшиеся в бывших общежитиях (или в тех, которые можно считать бывшими, – как сказал Собянин) – это как раз коммуналки, по поводу которых принималось специальное решение о включении в реновацию. Какие-то дома перестали быть общежитиями уже давно, и комнаты там в основном приватизированы. В других жильё сдаётся на условиях соцнайма и жители не приватизировали его, ожидая очереди на улучшение жилищных условий.

В третьих комнаты находятся в процессе передачи жильцам. По словам Сергея Собянина, которые потом подтвердил заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин, в программу включено около двухсот таких зданий. Сюда, правда, добавлены и некие здания коридорного типа не вполне понятного происхождения.

Не исключено, что в прошлом – тоже общежития.

Как можно превратить коммуналку в отдельные квартиры?

Есть два пути: расселение или скупка одним из жильцов остальных комнат на основании своего преимущественного права.

Как включить бывшее общежитие в программу реновации?

Голосование по программе реновации закончено, все объекты в программу уже включены. Можно говорить только о том, что нужно было сделать. А нужно было провести общее собрание жильцов дома и числом голосов не менее 2/3 принять решение о включении в программу, после чего уведомить о принятом решении московские власти.

При этом все имели равное право голоса — и собственники, и наниматели на условиях соцнайма. Какое количество жильцов общежитий сделало это – не сообщается. Но, скорее всего, все или почти все.

Сложно представить, почему человек вдруг откажется от новой, своей квартиры в пользу коммунальной.

На каких условиях будет предоставляться жильё жителям коммуналок?

В федеральном законе № 141-ФЗ от 01.07.2021 года сказано, что собственник комнаты или наниматель по соцнайму получает отдельную квартиру, не комнату или долю. Собственник — в собственность. Наниматель – на условиях соцнайма или тоже в собственность (по заявлению).

Для нанимателя возможность выбрать равноценное жильё (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует.

Находящимся в очереди на улучшение условий проживания при переселении предоставляется квартира с жилой площадью, соответствующей действующей норме на человека , то есть жилищные условия улучшаются вне очереди.

Читайте также: Проекты планировки кварталов реновации Москвы — Все проекты планировки кварталов реновации на одном сайте. Анализ проектов. Анонсы публичных слушаний. Информирование жителей

Важно: если комната в коммуналке была в общей долевой или совместной собственности, жильё предоставляется на аналогичных правах.

Значит, если бывшие супруги владеют долями в комнате, обзавестись своим жильём каждому не получится?

Нет, не получится. Как и при владении долями в «однушке», как и в квартире с несколькими комнатами, где доля в натуре не выделена. В документе говорится только о владельцах комнат, но никак не о владельцах долей. Жильё в общей долевой собственности без выдела доли в натуре для государства коммунальным не является.

Значит, собственники долей сейчас начнут массово оформлять выдел в натуре?

Здесь, что называется, есть простор для творчества. Выдел в натуре оформляется в судебном порядке. Однако это далеко не всегда технически осуществимо. У небольшой квартиры может оказаться десяток владельцев, а дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Если некоторые из собственников готовы пойти на уступки, вопрос решается проще. Но реновация растянута на долгие годы. Уступишь сейчас – через несколько лет можешь оказаться в убытке из-за изменившихся обстоятельств.

Ну а если наметить заняться этим непосредственно перед переселением – есть риск того, что эти действия будут оспорены в суде московскими властями. По крайней мере, во время первого этапа реновации такие случаи были. К тому же уже сейчас понятно, что закон о реновации с годами будет изменяться и дополняться, собственно уже меняется.

И не факт что изменения окажутся в пользу собственника. Могут, например, и запрет наложить на выдел доли в натуре.

Какая именно квартира должна предоставляться владельцам комнат в коммуналке при реновации?

Тут действуют обще правила, что и для всех: при переселении из коммуналок москвичи должны получить квартиры с отделкой комфорт-класса в районе своего проживания.

Законом определено: для владельца предоставляемая квартира или равнозначна, или равноценна прежней. Для нанимателя – только равнозначна. Равнозначная – имеющая то же количество жилых комнат и расположенная в прежнем районе.

Собственник по желанию может выбрать и равноценную квартиру – с тем же числом жилых комнат и равную освобождаемому жилью по цене. Для нанимателя такая возможность (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует, так как освобождаемая им комната ему не принадлежала.

Закон также гласит, что за соответствующую доплату при переселении в новое жильё участники программы смогут получить квартиры большей площади или с большим количеством комнат.

Сейчас ещё можно добиться включения моего дома в программу реновации?

Власти столицы утвердили программу до 2032 года ещё в августе. Тогда же был сформирован окончательный список из 5144 домов. Однако 3 октября 2021 года президиум правительства Москвы утвердил изменения – в список добавили 37 домов, а 4 исключили, теперь в списке 5177 домов и, вполне вероятно, он таким и останется.

Хотя до 2032 года многое может измениться. «Жильё и жизнь» будет держать руку на пульсе.

Своя квартира вместо комнаты в коммуналке

Ольга Новикова – собственник комнаты в коммунальной квартире в доме 9 на улице Анненская. Пятиэтажка построена в 1961-м году, вошла в Программу реновации. Расселить ее планируют до 2024 года.

По словам Ольги, ее квартира – это типичная «коммуналка». Находится на первом этаже. Интересно, что ее номер для Москвы не совсем обычный – 14а. Она рассказывает как это произошло: раньше левую часть этажа занимала общественная кухня, а потом были сделаны перегородки, которые и превратили кухню в две квартиры: 14а и 14б.

«Дом старый. Лет пять назад у нас в квартире стенка между ванной и туалетом просто начала опускаться вниз. На 15 сантиметров полы просели. Оказалось, сгнила деревянная балка», – говорит Ольга.

Тогда она с соседкой из квартиры 1 «Б» обратилась в ДЭЗ с этой проблемой. Пришла комиссия, все фиксировала и тишина. Так дом и простоял, когда планировалось заменить сгнившую балку, неизвестно. Однако по плану в 2021 году в доме должен был пройти капитальный ремонт, хотели менять инженерные системы дома. Но в 2021 году все поменялось.

«Нам сообщили хорошую новость – в городе начинается программа реновации. Было проведено собрание собственников и мы, с соседкой проголосовали за переезд в новые квартиры», – рассказывает Ольга Новикова.

Ремонт сделать невозможно

В коммуналке Ольга Новикова жила с самого детства. Говорит, есть хорошие воспоминания, но плохих больше: все из-за жуткого состояния квартиры.
«Все трубы у нас под полом.

Потому на кухне есть специальный люк. Сантехники открывают его и спускаются к коммуникациям. Ужасно неудобно, этот люк мешается.

Я даже ремонт сделать не могу, невозможно выровнять или переложить пол», – говорит Ольга Новикова.

Она вспоминает, раньше в квартире часто были потопы. Трубы же рядом. Часто что-то засоряло канализацию и закупоривало трубы, мастера вызывали постоянно.

«Однако, самое страшное воспоминание – крысы. По ночам было слышно, как они бегают, что-то грызут там под полами. Мои родители работали в научно-исследовательском институте на Сущевском Валу.

В один чудесный день им дали квартиру в Лианозово. Мы тут же съехали. А здесь остались бабушка и дедушка», – рассказывает Ольга.

В 16 лет Ольга возвращается в квартиру на Анненской. Дело в том, что тогда она поступила в Академию труда и социальных отношений. Корпус университета был возле метро «Алексеевская» и ездить ежедневно из Лианозово стало неудобно.

Так и жила, училась и ухаживала за бабушкой и дедушкой. В последствии дедушка переоформил комнату на Ольгу. Сразу после окончания ВУЗа она пошла работать по специальности.

Затем встретила своего будущего мужа и уехала жить к нему в подмосковные Химки.

«Добавим денег и будем жить в двухкомнатной квартире»

Сейчас Ольга с мужем и тремя детьми живет в Химках. Старший сын Костя учится в Санкт-Петербурге на биоинженера. Его заветная мечта – создавать приборы, которые в будущем помогут людям.

Парень закончил школу с отличием, и теперь постигает нелегкую науку. Средняя дочка и младший сын еще школьники. Муж Ольги Алексей работает в сфере продаж.

Она рассказывает, что утром каждому члену семьи нужно попасть в разные места Москвы. Добираться до работы или школы из Химок, по словам Ольги, целое приключение – мешают пробки на Ленинградке. Поэтому новую квартиру в Москве ждут с нетерпением всей семьей.

«Мы знаем, что программа реновации дает еще одну возможность – докупить площадь и дополнительно улучшить условия жизни. Плюс приятная скидка в 10% от суммы сделки. Мы с мужем решили, что в момент переезда добавим денег на дополнительную комнату и будем жить в двухкомнатной квартире в этом же районе.

Кстати, из нее нам будет куда проще добираться до работы, завозя детей в школу», – поделилась Ольга.

Расселение коммуналок в ходе реновации. законы, регулирующие расселение коммуналок – эксперт права

В феврале 2021 года москвичи узнали, что по программе реновации пятиэтажки будут сносить. Владельцы квартир задумались о плюсах и минусах нового проекта, а жители коммуналок обрадовались – появилась надежда на отдельное жильё. Но правда ли, что коммуналки в районах, попавших под реновацию, наконец, расселят? Всё не так просто.

Тема сноса пятиэтажек для Москвы не нова. Первый, «лужковский» план начал действовать почти два десятка лет назад, в 1998 году. Снос должен был завершиться до 2021 года, но срок растянулся до 2021-го.

Этот этап не спеша завершали. Но на встрече мэра Москвы с Президентом РФ Сергей Собянин внезапно предложил продолжить программу переселения из ветхого и морально устаревшего жилья, а Владимир Путин предложение поддержал. Сразу после московские власти развернули бурную деятельность, в том числе и законотворческую.

При этом предлагаемые для проведения реновации изменения в законодательстве, да и все масштабные планы вызывали много вопросов у обеспокоенных москвичей.

Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Когда появились предварительные списки домов, обнаружилось, что в них попали добротные дома расположенные в престижных районах, а ветхие дома, которые давно уже пора снести – не попали. Москвичи митинговали, писали письма и обращения в разные инстанции. Одни жители протестовали против включения их домов в программу реновации, другие – наоборот, требовали включить их дома в этот план.

Московские власти, не ожидавшие подобного сопротивления со стороны москвичей, были вынуждены пойти на уступки, скорректировав свою программу.

В мае этого года Сергей Собянин заявил , что не видит препятствий для участия в программе коммунальных квартир и общежитий, по существу превратившихся в обычное жильё, так как основная часть жителей пользуются им на условиях соцнайма. Эти дома не попали в опубликованные тогда же общие списки для голосования по вопросу о включении в программу, поэтому собственники жилья в каждом из таких домов предлагалось принять решение об участии в реновации самостоятельно, на общем собрании жильцов.

Какая квартира является коммунальной? Например, жильё, в котором долями владеют разные собственники, так назвать можно?

Согласно закону «Основы жилищной политики города Москвы» , коммунальная квартира отвечает следующим параметрам:

• обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования;
• включает в себя несколько жилых помещений;
• в ней проживают несколько пользователей и/или собственников;
• договоры соцнайма или права собственности в такой квартире зарегистрированы на отдельные комнаты (не на доли).

То есть объекты права здесь — отдельные жилые помещения со своими кадастровыми номерами и оформленными на них лицевыми счетами. Если же мы говорим о квартире в долевой собственности , то объект права здесь уже другой, а именно — доля , которая в натуре не выделена. Поэтому такая квартира по определению не может считаться коммунальной.

Почему коммуналки и общежития включили в программу отдельным решением?Ведь они и в обычных домах есть.

Коммуналки в обычных домах (а не в бывших общежитиях) расселялись и будут расселяться наряду с соседними, отдельными, никакого специального решения для этого не требовалось. Отдельное решение было принято по бывшим общежитиям и домам коридорного типа с имеющимися в них коммуналками.

Сколько всего в Москве коммуналок? И сколько из них в итоге расселят?

Общего числа ни московские власти, ни другие источники почему-то не называют. Если же говорить в целом, то московские коммунальные квартиры можно разделить на три группы:

Число старых, советских коммуналок всё время сокращается. Они расселены на 99%. Но и оставшийся 1% – это не так уж и мало. Сегодня в таких квартирах живет около 80 000 семей москвичей.

Дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Новые коммуналки из отдельных квартир образуются в основном: при разводе и разделе имущества супругов и при разделе наследства.

По данным экспертов число новых коммуналок растёт более чем на тысячу в год. Тут, правда, нужно учесть, что во многих случаях дело ограничивается разделом долей без выдела в натуре, и по московским законам такие квартиры коммуналками не считаются.

Выражение «в натуре» – юридический термин. Например, если злоумышленник поджог машину и попался, то он может возместить ущерб деньгами или натуральной форме (в натуре) – отдать такую же машину. Выделение доли «в натуре» даёт возможность продать её, «трансформировав» просто квартиру в коммунальную, и тогда прописывается порядок пользования местами общего пользования.

В реновацию коммуналки этих двух типов попадали на общих основаниях. Сколько их туда попало – похоже, никто не считал.

Коммуналки, образовавшиеся в бывших общежитиях (или в тех, которые можно считать бывшими, – как сказал Собянин) – это как раз коммуналки, по поводу которых принималось специальное решение о включении в реновацию. Какие-то дома перестали быть общежитиями уже давно, и комнаты там в основном приватизированы. В других жильё сдаётся на условиях соцнайма и жители не приватизировали его, ожидая очереди на улучшение жилищных условий.

В третьих комнаты находятся в процессе передачи жильцам. По словам Сергея Собянина, которые потом подтвердил заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин, в программу включено около двухсот таких зданий. Сюда, правда, добавлены и некие здания коридорного типа не вполне понятного происхождения.

Не исключено, что в прошлом – тоже общежития.

Как можно превратить коммуналку в отдельные квартиры?

Есть два пути: расселение или скупка одним из жильцов остальных комнат на основании своего преимущественного права.

Как включить бывшее общежитие в программу реновации?

Голосование по программе реновации закончено, все объекты в программу уже включены. Можно говорить только о том, что нужно было сделать. А нужно было провести общее собрание жильцов дома и числом голосов не менее 2/3 принять решение о включении в программу, после чего уведомить о принятом решении московские власти.

При этом все имели равное право голоса — и собственники, и наниматели на условиях соцнайма. Какое количество жильцов общежитий сделало это – не сообщается. Но, скорее всего, все или почти все.

Сложно представить, почему человек вдруг откажется от новой, своей квартиры в пользу коммунальной.

На каких условиях будет предоставляться жильё жителям коммуналок?

В федеральном законе № 141-ФЗ от 01.07.2021 года сказано, что собственник комнаты или наниматель по соцнайму получает отдельную квартиру, не комнату или долю. Собственник — в собственность. Наниматель – на условиях соцнайма или тоже в собственность (по заявлению).

Для нанимателя возможность выбрать равноценное жильё (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует.

Находящимся в очереди на улучшение условий проживания при переселении предоставляется квартира с жилой площадью, соответствующей действующей норме на человека , то есть жилищные условия улучшаются вне очереди.

Читайте также: Проекты планировки кварталов реновации Москвы — Все проекты планировки кварталов реновации на одном сайте. Анализ проектов. Анонсы публичных слушаний. Информирование жителей

Важно: если комната в коммуналке была в общей долевой или совместной собственности, жильё предоставляется на аналогичных правах.

Значит, если бывшие супруги владеют долями в комнате, обзавестись своим жильём каждому не получится?

Нет, не получится. Как и при владении долями в «однушке», как и в квартире с несколькими комнатами, где доля в натуре не выделена. В документе говорится только о владельцах комнат, но никак не о владельцах долей. Жильё в общей долевой собственности без выдела доли в натуре для государства коммунальным не является.

Значит, собственники долей сейчас начнут массово оформлять выдел в натуре?

Здесь, что называется, есть простор для творчества. Выдел в натуре оформляется в судебном порядке. Однако это далеко не всегда технически осуществимо. У небольшой квартиры может оказаться десяток владельцев, а дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Если некоторые из собственников готовы пойти на уступки, вопрос решается проще. Но реновация растянута на долгие годы. Уступишь сейчас – через несколько лет можешь оказаться в убытке из-за изменившихся обстоятельств.

Ну а если наметить заняться этим непосредственно перед переселением – есть риск того, что эти действия будут оспорены в суде московскими властями. По крайней мере, во время первого этапа реновации такие случаи были. К тому же уже сейчас понятно, что закон о реновации с годами будет изменяться и дополняться, собственно уже меняется.

И не факт что изменения окажутся в пользу собственника. Могут, например, и запрет наложить на выдел доли в натуре.

Какая именно квартира должна предоставляться владельцам комнат в коммуналке при реновации?

Тут действуют обще правила, что и для всех: при переселении из коммуналок москвичи должны получить квартиры с отделкой комфорт-класса в районе своего проживания.

Законом определено: для владельца предоставляемая квартира или равнозначна, или равноценна прежней. Для нанимателя – только равнозначна. Равнозначная – имеющая то же количество жилых комнат и расположенная в прежнем районе.

Собственник по желанию может выбрать и равноценную квартиру – с тем же числом жилых комнат и равную освобождаемому жилью по цене. Для нанимателя такая возможность (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует, так как освобождаемая им комната ему не принадлежала.

Закон также гласит, что за соответствующую доплату при переселении в новое жильё участники программы смогут получить квартиры большей площади или с большим количеством комнат.

Сейчас ещё можно добиться включения моего дома в программу реновации?

Власти столицы утвердили программу до 2032 года ещё в августе. Тогда же был сформирован окончательный список из 5144 домов. Однако 3 октября 2021 года президиум правительства Москвы утвердил изменения – в список добавили 37 домов, а 4 исключили, теперь в списке 5177 домов и, вполне вероятно, он таким и останется.

Хотя до 2032 года многое может измениться. «Жильё и жизнь» будет держать руку на пульсе.

Какая недвижимость является коммунальной

Назначение коммунальных квартир в советский период — жилье для рабочих. Уплотнение начало действовать после отмены частной собственности. На сегодняшний день коммуналки являются проблемой Москвы и Санкт-Петербурга, в областных центрах их меньше.

Признаки такой квартиры приведены в законопроекте «Основы жилищной политики г. Москвы»:

• несколько помещений для долгосрочного проживания;
• одна квартира предназначена для нескольких съемщиков или владельцев;
• кухня, санузел — общие;
• право собственности — не долевое, а покомнатное;
• каждый собственник недвижимости имеет лицевой счет для платы за обслуживание ЖКХ.

У нескольких семей-жильцов одного помещения часто возникают конфликты по причинам пользования общей кухней или невозможности уединения. По этой причине расселение из коммуналок в 2021 году производится на основании программы реновации.

Как работает программа?

Программа Реновация предусматривает порядок расселения людей из коммуналок до 2021 года. На основании постановления Правительства № 1743-р порядок ее реализации устанавливается региональными органами.

Цель программы — устранение коммунальных квартир по всей стране. Участниками являются граждане-собственники или арендаторы жилого помещения коммунального типа. Они должны стоять на учете как лица, нуждающиеся в улучшении условий жилищно-бытового характера.

Программа расселения коммунальных квартир определяет несколько видов господдержки:

• социальные выплаты из бюджета города;
• перераспределение метража коммунальных объектов и квартир из городского фонда;
• продажа на основании договора высвобожденного жилого помещения или комнаты.

Важно! В рамках проекта граждане могут получить отдельную квартиру вторичного или первичного рынка, помещения соседей при условии перехода коммунального жилья в квартиру.

Варианты расселения

Вопрос расселения из коммуналок решается на основании выкупа комнат одним человеком, получения социальной выплаты или жилья нуждающимся, обмена помещениями.

Вариант расселения зависит от формы собственности для жилого помещения:

1. Квартира получена из фондов государства. Городские власти сохраняют квадратуру и улучшают условия. То есть, если у человека была постройка из дерева, он имеет право на жилье в панельном или кирпичном доме.
2. Государственная квартира отвечает требованиям благоустройства, но не соответствует метражу на человека. Предоставляется жилое помещение улучшенной планировки.
3. У гражданина есть право собственности на недвижимость, не включенную в список переселения. Предоставляется выплата в соответствии со стоимостью жилья на рынке, после чего человек подает письменное заявление в администрацию. Он имеет право на помещение в доме на 5 или 9 этажей. Сумма, полученная при выселении, будет частью цены нового жилого имущества.

На заметку! После расселения у семьи должно быть жилье с равнозначной площадью, расположением, степенью благоустройства и статусом.

Перечень обязательных документов

Чтобы стать участником программы, понадобится предоставить:

внутренние паспорта граждан РФ или иные документы, подтверждающие личность;

бумаги о родственных связях или их отсутствии (свидетельства о браке, разводе, рождении детей);

заявление о переселении;

справки, подтверждающие, что семья в текущем году состоит в очереди на жилье;

документы по форме № 9 — о месте регистрации;

Заявление заполняется в произвольной форме и подается по месту обращения вместе с нотариально заверенными копиями бумаг.

Жилье в рамках программы

Чтобы стать собственником нового жилого помещения в рамках проекта реновации, понадобится:

1. Уточнить включение старого дома в программу. При ее наличии возможен переезд в новое жилище вне очереди, при отсутствии — денежное возмещение.
2. Составить заявление участника программы и подать его в мэрию вместе с документами о найме/собственности и составе семьи.
3. Получить жилье из фонда новой застройки.
4. Оформить акт приема-передачи квартиры. Наниматель имеет право отказа в судебном порядке. Собственник может выразить свое мнение в письменном виде.

Процедура переселения: куда обращаться

Жители Санкт-Петербурга могут предоставить бланк заявления и получить консультацию в ГБУ «Горжилобмен» лично, посредством МФЦ или сайта Госуслуг. Им понадобится выбрать форму реализации программы:

• приобретение дома либо квартиры на территории Ленобласти или Санкт-Петербурга;
• приобретение свободной комнаты в своей коммуналке;
• долевое участие в строительных работах, если объект готов на 70%;
• доплата за обмен коммунальной комнаты на квартиру.

Лица, проживающие в Москве, подают бумаги в администрацию по месту расположения объекта или в Центр госуслуг «Мои документы» своего района.

«Подводные камни» при расселении квартиры

Реновация — правительственная программа, реализующая расселение граждан из коммуналок. Арендаторы и владельцы, получившие недвижимое имущество, сообщают о ряде непредвиденных обстоятельств:

• неблагоустроенность квартиры. В ЖК нет определения критериев благоустройства, поэтому допускается вселение людей в дома вторичного и первичного рынка. Основанием для судебного разбирательства будет перечень критериев согласно Постановлению Правительства № 47;
• предоставление жилья в другом населенном пункте или районе. В Жилищном кодексе установлена обязанность мэрии предоставить недвижимость на территории под управлением главного подразделения;
• худшие условия проживания. Этот фактор недопустим — под ухудшением признается переселение с первого на последний этаж или дом без мусоропровода.

Оспорить указанные моменты могут только жильцы домов городского баланса. На частную собственность программа расселения коммунальных квартир не распространяется.

Как еще можно переехать из коммуналки?

Фактически очередь желающих поучаствовать в программе на расселение жильцов коммуналок насчитывает более 233 тыс. семей только в Санкт-Петербурге. У владельцев недвижимости с правом собственности или по договору соцнайма есть несколько альтернативных путей переезда.

Проживание в освободившейся комнате соседей

После переселения семьи соседи имеют первоочередное право на недвижимость. Для ее получения можно составить договор социального найма или выкупить за собственные деньги. При наследственной передаче квартиры право пользования остается у хозяина. Если ему нужно продать или обменять имущество, первое предложение вносится соседям.

На заметку! Заявление на заселение в пустую комнату подается в жилищный отдел районной администрации.

Льготная ипотека

Участники государственной ипотечной программы могут получить жилье с доплатой. Такой вариант подойдет людям с собственными сбережениями или хорошей зарплатой. Особенность льготной ипотеки — ограниченность участников:

ставка до 6% годовых семьям, где второй или третий ребенок появился с 2018 до 2023 года;

низкая процентная ставка и субсидия 5-45% стоимости недвижимости для членов программы «Молодая семья». Возраст граждан ограничивается 35-ю годами;

Привлечение инвесторов

Выкуп коммунальных квартир инвестором и расселение жильцов осуществляется по рыночному принципу, на основании выгоды и спроса. В качестве инвестора могут выступать юридические и физические лица. Чаще всего «везет» жителям первых этажей.

Основная сложность — согласие соседей или товарищества собственников на сделку купли-продажи. Для привлечения инвесторских активов понадобится обратиться в администрацию или агентство недвижимости. Спонсоры отбираются на основе конкурса по конкретному объекту.

Сдача в аренду

По статистике, в Москве в аренду сдается 35% коммуналок, и только 1% из них покупают. Договор социального найма составляется без согласия соседей, но хозяин обязан предложить им помещение в первую очередь.

Выплата при изъятии вашей собственности

Государство предоставляет компенсации при расселении коммуналок в форме:

• денежной выплаты в размере рыночной стоимости недвижимости;
• скидки за ожидание своей очереди. Если гражданин не получил жилье в течение 15 лет, он может приобрести комнату на 70% дешевле;
• субсидии. Выплаты достаточно для взноса по ипотеке.

Для расчета размера денежной компенсации умножаются:

• норма жилья на 1 человека (в Москве — 18 м.кв.);
• средняя цена за квадрат жилой недвижимости в регионе;
• поправочный коэффициент (0,3 для Москвы).

На заметку! Стоимость квадратного метра на II квартал 2019 года на Арбате составляла 339 491 руб., в Чертаново — 160 326 руб.

Целевая программа реновации реализуется только на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Жители других городов самостоятельно занимаются расселением. При невозможности принятия участия в региональной программе можно оформить льготную ипотеку.

Бесплатное получение собственного жилья предусматривает долгое ожидание, пока подойдет очередь конкретной семьи.

Реновация коммуналок — как будут расселять коммуналки в Москве

Программа обновления в Москве предусматривает массовое переселение граждан из старых ветхих хрущевок в новые комфортабельные строения. В проект попадают и жители «коммуналок», которые активно формировались в 50-70 годах прошлого века. Коммунальной считается квартира, если каждый владелец имеет собственную жилплощадь и помещения общего пользования, при этом платежи осуществляются раздельно.

Что предусматривает реновация коммуналок?

Жители коммуналок по программе переселения получат отдельные квартиры

Большая радость для всех жителей коммунальных помещений в аварийных пятиэтажках – теперь каждый из них получит собственное жилье в современном здании.

Здесь есть свои нюансы:

• если гражданин является единственным собственником комнаты в коммунальном жилье – ему предоставят новую площадь в индивидуальное пользование;
• если помещение принадлежало нескольким лицам на праве долевого владения, то и современную отдельную жилплощадь им дадут на тех же основаниях – в долевую собственность.

При этом, не важно, какой по метражу была комната – 9 или, например, 20 квадратных метров. Программа реновации коммуналок гласит: владельцу недвижимости предложат однушку, двушку или трешку в зависимости от численности семейства.

Увеличение жилой площади по личному желанию собственника допустимо при внесении собственных средств жильца – для этого даже льготный кредит взять предлагают, когда пойдет активное расселение коммуналок в Москве.

Возможны ли проблемы

Некоторые эксперты опасаются, что люди намеренно начнут превращать старые помещения в коммунальные, чтобы получить отдельное жилье по программе реновации. Юристы по реновации, говорят, что в теории такое возможно. Например, супруги развелись, бывшие муж и жена решили разделить счета по «двушке» и обратились в суд с подобным требованием.

Скорее всего, служители Фемиды удовлетворят иск. Каждому из экс-супругов достанется по комнате — кухней, коридором и санузлом они будут владеть сообща. Тогда при переселении им обоим положено отдельное жилье.

В реальности специалисты, отвечающие за осуществление процесса переселения, будут следить за тем, когда именно произошло подобное разделение. Если коммунальной жилплощадь стала после того, как пятиэтажку внесли в проект ликвидации, то собственникам предоставят одну общую недвижимость.

Коммунальной квартира должна являться по документам, а не по заверениям живущих в ней людей. Только тогда нанимателям или собственникам комнат дадут отдельные квартиры по подпрограмме «Расселение коммуналок в Москве в 2018 году».

Советуем прочитать:

1. Можно ли оспорить исковое заявление
2. Утеря паспорта штраф 2022 и госпошлина
3. Как сделать запрос в загс другой страны
4. Развернулся через две сплошные что будет

Читайте также:  Непрерывность судебного разбирательства гпк