Временный кадастровый учет нежилого помещения для аренды

Нежилые здания и помещения, как и все остальные объекты недвижимости, характеризуются собственным адресом и присущими им техническими характеристиками.

Во избежание путаницы, ошибок и нарушений в идентификации каждый объект недвижимости должен быть поставлен на кадастровый учет. Подробнее об этом вы можете прочитать в этой статье.

Определение понятия — что такое кадастровый учет?

Постановка нежилого помещения на кадастровый учет (КУ) — это внесение уникальных данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости с дальнейшим присвоением ему собственного номера, определяющего нахождение данного объекта по конкретному адресу и подтверждаемого кадастровым паспортом (КП).

Возможна ли временная идентификация?

Временный КУ — это упрощенный случай разделения основного объекта недвижимости на части для аренды, представляющий собой мероприятие по присвоению временного кадастрового номера, проводимое службой Росреестра по заявлению собственников объектов недвижимости или других заинтересованных лиц при выделении части нежилого помещения для сдачи во временное пользование (например, при сдаче в аренду).

Зачем нужно присваивать номер части здания на некоторый период?

В целях рационального использования коммерческой недвижимости и получения максимальной прибыли собственники стараются обособить незадействованную часть помещения для сдачи в аренду, зачастую долгосрочную. В таком случае возникает необходимость в проведении процедуры временного КУ этой части строения как самостоятельного объекта.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет жесткие предписания к разделению частей зданий на постоянной основе по принципу обособленности и изолированности. Тогда как для постановки на временный КУ такие требования не выдвигаются, за исключением условия, чтобы выделяемая часть помещения не выходила за пределы объекта недвижимости.

Кем может быть процедура инициирована?

Процесс постановки объекта на КУ может инициировать:

• собственник объекта недвижимости;
• арендатор, заключивший договор аренды не меньше чем на 5 лет;
• пользователь, имеющий право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Требования закона

В соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ все объекты недвижимости (за некоторым исключением) должны быть поставлены на кадастровый учет.

К их числу относятся вновь построенные, переоборудованные, реконструируемые здания, а также переведенные из жилой недвижимости в нежилую, недостроенные объекты капитального строительства, на которые имеется разрешение на строительство.

Чтобы иметь возможность в полной мере распоряжаться зданием, помещением, сооружением, нужно иметь на него право собственности, которое можно получить только после внесения всех сведений об объектах в реестр недвижимости.

Значение госрегистрации объектов недвижимости

Госрегистрация нежилых помещений является необходимым условием для совершения купли-продажи, обмена и других сделок с недвижимостью, поскольку с одной стороны без нее невозможно получить право на владение имуществом, с другой стороны она же является доказательством такого права.

Как поставить на учет?

Чтобы зарегистрировать недвижимость в Росреестре, необходимо выполнить ряд условий.

Получение техпаспорта

Так как данные об имуществе вносятся в реестр на основании технического плана, то прежде всего необходимо его заказать в БТИ по месту нахождения здания. Чтобы получить техплан, нужно сдать в БТИ следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• квитанцию об оплате услуг.

Техпаспорт выдается на основании данных о помещении. Однако если таковые отсутствуют или изменились, то БТИ высылает технического инженера для проведения замеров и определения характеристик помещения. Стоимость такой услуги следует уточнять на месте, так как в разных регионах она различна, также она может быть повышена за скорость проведения.

В среднем техплан может быть изготовлен за две недели.

Подробнее о техплане и техпаспорте, а также о разнице между этими понятиями, читайте здесь.

Пакет документов

• Заявление о постановке на КУ.
• Паспорт.
• Доверенность, подтверждающую полномочия, если с заявлением обращается представитель заявителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на помещение (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о наследстве и др.) и их копии.
• Технический план.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию для новых зданий.

Куда обращаться?

Обращаться по вопросу подачи документов можно лично в МФЦ или в отделение Росреестра, а также по почте посредством отправления письма с объявленной ценностью с описью вложения и уведомлением о вручении или по сети Интернет в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью.

Сроки и стоимость

При отсутствии недочетов в оформлении поданных документов процедура постановки нежилого объекта на КУ занимает до 10 дней.

Сама постановка на КУ производится без взимания платы с заявителя. Однако оформление необходимых документов требует оплаты, в итоге стоимость данной процедуры по совокупности может сильно варьировать в зависимости от инвентаризационной оценки объекта и составить в среднем от 25 тысяч рублей для нежилого помещения до 50 тысяч рублей для нежилого здания.

Когда цель использования — сдача в аренду

Начиная с 2018 года невозможно поставить на учет часть объекта недвижимости без регистрации договора аренды. Постановка на временный КУ части помещения осуществляется только при условии подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды и наличии техплана на учет этой части объекта.

Согласно п. 5 ст. 44 N 218-ФЗ при передаче в аренду части помещения или здания КУ производится одномоментно с регистрацией договора аренды на данную часть без подачи соответствующего заявления. При этом право на здание или помещение не прекращается, снятие его с КУ не производится.

Процедура постановки на КУ при регистрации аренды на часть объекта имеет такие особенности:

• должна быть договоренность о местоположении и границах арендуемой части здания или помещения;
• изготавливается техплан части объекта, предназначенной для аренды;
• обязательно изготовление техпаспорта всего объекта с указанием границ его арендуемой части;
• регистрация в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который аннулируется по завершении договорных отношений.

С чего начать?

Для постановки части нежилого помещения на кадастр нужно в МФЦ или Росреестр предоставить:

• техническое заключение, если проводилась перепланировка помещения;
• декларацию о выделенной части как новом объекте недвижимого имущества;
• техплан;
• акт обследования помещения, если производились перезамеры.

Сведения, указанные в данных документах, вносятся в ЕГРН на основании договора аренды и вместе с документами о регистрации договора аренды составляют новый техплан объекта. На основании данных документов производится регистрация договора аренды и постановка на КУ.

Разница в процессах оформления

Общим для постановки на КУ нежилого помещения и здания является порядок проведения процедуры и большая часть подаваемых документов. Однако при регистрации помещения необходимо его индивидуализировать, так как в соответствии с законом помещение можно зарегистрировать в кадастре недвижимости, только если оно обособлено от остального здания строительными конструкциями.

Факт обособления следует подтвердить инвентаризационными документами БТИ. В техплане должны быть зафиксированы уникальные характеристики помещения: адрес, этаж, площадь, расположение в здании с вместе с его контурами. Техплан здания должен содержать свою информацию об адресе, этажности, площади и других геометрических размерах, местоположении здания, материале стен, степени завершенности строительства и др.

Что делать, если ходатайство не удовлетворили?

Если документы для постановки на КУ были приняты, но в дальнейшем к ним возникли претензии, МФЦ в письменном виде выдает отказ о регистрации с указанием причин. В этом случае необходимо тщательно проанализировать возникшую проблему, исправить или устранить выдвинутые замечания и опять обратиться с заявлением о регистрации в МФЦ или Росреестр.

Если же сомнений в своей правоте нет, то можно подать в суд, но нужно обязательно предоставить доказательства нарушения закона сотрудниками центра.

Распространенным случаем является приостановка процедуры в случае нехватки документов или возникновения спорных вопросов. Эту проблему можно решить путем устранения ошибок и продолжить регистрацию дальше.

Причины отказа

Отказать в постановке на кадастровый учет могут по следующим причинам:

• заявитель не имеет юридического права подавать на регистрацию;
• объект недвижимости образуется из объекта или объектов, в отношении которых раздел или выдел доли не допускается по закону;
• здание или помещение является недвижимостью, не требующей постановки на КУ;
• техплан составлен и подписан лицом, не обладающим соответствующими полномочиями;
• объект учтен как временный;
• помещение не обособлено от других помещений в здании;
• были обнаружены ошибки, неточности и др.

Чтобы не ошибиться, оформляя нежилое помещение, полезно будет ознакомиться с различиями между жилыми и нежилыми объектами, а также с тем, какие бывают виды нежилой недвижимости и их целевое назначение.

Куда вносятся сведения?

После постановки объекта недвижимости на КУ ему Росреестром присваивается кадастровый номер (КН), под которым он заносится в базу. Кадастровый номер, или код, представляет собой индивидуальный набор из нескольких блоков цифр, нигде не дублирующийся. Этот номер вносится в свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и план объекта.

По нему можно получить данные об объекте.

Отсутствие у конкретного строения кадастрового номера означает, что у него нет официально зарегистрированного собственника, и никаких действий с такой недвижимостью совершать нельзя.

Как узнать данные о сооружении по адресу?

Узнать КН по местонахождению можно самостоятельно, быстро и бесплатно на сайте Росреестра, заполнив форму на соответствующей странице, для этого надо:

1. Зайти на сайт https://rosreestr.ru.
2. Перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы».
3. Выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
4. На открывшейся странице ввести данные в разделы, касающиеся адресной части.
5. Нажать на кнопку «Сформировать запрос».

Сервис выдаст кадастровый номер запрашиваемого объекта и другую информацию, находящуюся в открытом доступе, но следует иметь в виду, что полученная таким способом информация не имеет юридической силы (о том, как узнать кадастровую стоимость помещения и что она собой представляет, читайте здесь).

Важно! Сервис часто выдает сообщение о том, что информация не найдена. В этом случае надо очистить поля, касающиеся района и населенного пункта, и нажать на кнопку формирования запроса снова. Часто достаточно заполнить поля «Субъект», «Улица», «Дом», «Квартира».

Постановка нежилого помещения или здания на кадастровый учет является важной правовой процедурой, без которой невозможно проведение никаких операций с недвижимостью. И чтобы провести ее оперативно, надо досконально вникнуть в суть вопроса и тщательно подготовить документы.

Временный кадастровый номер в 2022 году

Временный кадастровый номер присваивается части здания (помещения) после проведения временного кадастрового учета. Необходим он в случаях заключения договора аренды на часть объекта недвижимости. Срок существования временного кадастрового номера равен сроку его аренды.

Законом предусмотрено, что он может быть внесен в ЕГРН на любой срок– это определяется условиями договора.

Аналитика Публикации

Споры о порядке и условиях регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения (далее также – объект недвижимости) ведутся не первый год, и с каждой новой поправкой и изменением действующего законодательства в данной сфере споры возобновляются с новой силой.

В частности, возникают вопросы:

о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части здания, сооружения, помещения, предоставляемых в аренду, и о документах, необходимых и достаточных для такого учета;

о возможности осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности.

Прежде чем перейти к анализу вышеперечисленных вопросов, попробуем разобраться в причинах возникновения споров и в том, какие именно положения об аренде породили дискуссию.

Как нам видится, основной причиной возникновения споров является различная трактовка Росреестром, Минэкономразвития России и судами положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ (об указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить передаваемое имущество), и норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) касательно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, а также отсутствие законодательно определенного понятия части объекта недвижимости, в том числе части помещения.

Вполне обоснованное требование закона в отношении необходимости определить в договоре аренды, что именно является объектом аренды, породило вопрос о том, как обеспечить его соблюдение при предоставлении в аренду не всего объекта недвижимости, а его части (частей), не являющихся самостоятельным объектом недвижимости. При этом Закон о государственной регистрации недвижимости выделяет следующие виды объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс (перечень не является закрытым).

1. Позиции Росреестра и судов по вопросам о соблюдении требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В вопросе о том, как надлежащим образом описать предмет договора аренды части объекта недвижимости, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) изначально заняла позицию, согласно которой предмет договор аренды части здания, сооружения, помещения определяется, в том числе, посредством составления технического плана в отношении арендуемой части объекта недвижимости, который и будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости.

При этом Высшим арбитражным судом Российской Федерации в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была высказана более демократичная, и на наш взгляд, в большей степени соответствующая потребностям хозяйственного оборота позиция, согласно которой сторонам договора аренды достаточно для определения его предмета составить и представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Стоит отметить, что и после вступления в силу 1 января 2017 года Закона о государственной регистрации недвижимости, суды не перестали применять подход, изложенный Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в том числе в случаях рассмотрения спора, связанного с соблюдением положений указанного закона (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 по делу № А40-126660/17-1-887; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А41-19485/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2017 № Ф05-17206/2017).

Однако с учетом позиции судов о необязательности предоставления технического плана части объекта недвижимости при регистрации договора аренды такой части объекта, возникает вопрос, какой документ будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости, поскольку в соответствии пунктом 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет части передаваемого в аренду здания, сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

По мнению Росреестра, основанием для кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости является технический план на соответствующую часть здания. При этом его отсутствие трактуется Росреестром как основание для отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 указанного закона (не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета).

В свою очередь, ряд судов признает незаконным отказ Росреестра в регистрации договора аренды части объекта недвижимости на том основании, что для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части объекта не представлен технический план данной части объекта. При этом основанием для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, по мнению судов, является договор аренды при условии, что в отношении объекта недвижимости, часть которого передается в аренду, осуществлен государственный кадастровый учет и регистрация права (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу № А40-46387/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018).

2. Позиции Росреестра и судов по вопросам осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности. Документы-основания учета такой части помещения

Переходя к рассмотрению вопроса о кадастровом учете части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности, необходимо отметить, что на текущий момент судебная практика по данному вопросу пока не сформирована.

При этом Росреестр не только предъявляет требование о предоставлении технического плана в отношении части помещения для осуществления государственного кадастрового учета при передаче такой части помещения в аренду, но и распространяет на часть помещения требование о ее изолированности и (или) обособленности, ссылаясь на пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Применение требований об изолированности и (или) обособленности, установленных для помещений, являющихся объектами недвижимости (при условии осуществления в отношении них государственного кадастрового учета, как следует из абзаца 3 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), к частям помещения, которые формально объектами недвижимости не являются, представляется избыточным и ведущим к существенному затруднению хозяйственного оборота частей помещений в рамках арендных правоотношений.

Указанное мнение разделяет также Минэкономразвития России, позиция которого по вопросам об осуществлении кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе части помещения, и об основаниях для осуществления такого учета будет рассмотрена ниже.

3. Позиция Минэкономразвития России по вопросам соблюдения требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В письме от 04.04.2017 № Д23и-1881 Минэкономразвития России указывает, что если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Таким образом, Минэкономразвития России разделяет мнение Росреестра о необходимости осуществления кадастрового учета в отношении части передаваемого в аренду объекта недвижимости. При этом документом-основанием для учета государственный орган считает технический план.

Данная позиция согласуется с утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 Требованиями к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, а также с формой технического плана, позволяющей отобразить часть объекта недвижимости, которая будет обременена правом аренды.

В то же время, Минэкономразвития России не разделяет точку зрения Росреестра о том, что часть помещения, передаваемая в аренду, должна соответствовать критериям изолированности и (или) обособленности для целей ее государственного кадастрового учета.

Так, в письме от 24.08.2017 № Д23и-4942 Минэкономразвития России отмечает следующее:

Положения пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости касательно изолированности и обособленности применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения.

Требования к обособленности или изолированности части здания, части сооружения, части помещения указанным Законом и приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 не предусмотрены.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не применяется.

В дополнение к вышесказанному, необходимо отметить, что во избежание приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и в регистрации договора аренды необходимо обеспечить соответствие описания объекта в договоре аренды и в техническом плане, употребляя единую терминологию в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости (например, часть здания, часть помещения, часть сооружения).

Как следует из проведенного анализа, на настоящий момент органами государственной власти и судами не сформирован единообразный подход к решению вопросов, связанных с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости (части помещения) с учетом норм действующего законодательства. Такая ситуация, с одной стороны, негативно отражается на хозяйствующих субъектах, создавая неопределенность. Вместе с тем, изложенная выше аргументация может быть использован арендаторами и арендодателями для формирования судебной практики, которая в наибольшей степени отвечает потребностям хозяйственного оборота, используя, в том числе, уже имеющиеся в настоящий момент позиции отдельных судов и Минэкономразвития России.

Технический план для регистрации договора аренды

Согласно законодательству РФ, договор сдачи в аренду помещения на год и более, подлежит регистрации в Росреестре. Для регистрации нужно подать заявление, к которому следует приложить арендный договор и технический план объекта.

Регистрации подлежат договора долгосрочной аренды на объекты, независимо от их класса и назначения:

• жилые помещения;
• торговые площади;
• офисы;
• производственные здания.

Техплан для договора аренды представляет собой документ, содержащий текстовую и графическую информацию. Причем графическая составляющая технического плана должна быть идентичной образцу, хранящемуся в Росреестре. В противном случае будет признан факт незаконной перепланировки и назначены меры по ее оформлению или устранению, а процедура регистрации будет приостановлена.

В каких случаях составляется технический план для договора аренды?

Технический план при аренде помещения необходим в следующих случаях:

• Оформление аренды объекта сроком на год и более.
• Сдача в аренду помещений, ранее неподлежащих кадастровому учету.
• Аренда части здания. При этом объекту присваивается отдельный временный кадастровый номер.
• Если в арендованном помещении выполняется перепланировка.

Если недвижимость арендуется повторно, но при этом кадастровые данные не изменяются, повторное составление техплана помещения не выполняется.

Однако, если речь идет об аренде только части объекта, временный номер аннулируется по истечении срока действия договора. Следовательно, для продления аренды понадобится составление нового технического плана части здания и повторное присвоение временного кадастрового номера.

Всё, что нужно знать владельцу нежилого помещения о постановке объекта на учёт и присвоении ему кадастрового номера

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое постановка объекта недвижимости на госрегистрацию?

Это отражение данных о конкретных объектах недвижимости в Едином государственном реестре. Это публичный документ и сведения из него доступны каждому. Правила его ведения и состав отражены в статье 7 Закона № 218-ФЗ. В нём содержатся все сведения о недвижимости в РФ.

Объекты получают уникальный номер, определяющий их нахождение по определенному адресу. Подтверждением тому является кадастровый паспорт. Номер может аннулироваться лишь при прекращении фактического существования объекта.

Кадастровым учётом недвижимости занимается служба Россреестра. Она оперирует сведениями о помещениях и сооружениях, предоставленных инженерами Бюро технической инвентаризации.

Прежде чем приступить к оформлению необходимой документации, которая позволит объекту недвижимости получить кадастровый номер, обратите внимание на назначение и правовое положение земли под этими объектами.

Случаются ситуации, когда собственники или прочие заинтересованные лица решают сдать часть основного объекта в аренду. При этом определяются строгие границы этой части, и основное помещение получает обременение в виде прав арендатора. В таких случаях, такие части ставятся на временный кадастровый учёт с присвоением временного кадастрового номера.

Кадастровый номер изначального помещения остаётся без изменений.

По какой причине может потребоваться?

Нежилое помещение может быть поставлено на учет по нескольким причинам:

1. Для учёта вновь создаваемых помещений.
2. Для учёта таких помещений, которые возникают в процессе выделения из объекта помещения, соединения нескольких, реконструкции, перепланировке и тому подобных действий, разрешенных законом.
3. Когда жилое помещение переводится в нежилое, у него меняются основные характеристики – его вид и назначение. И тогда помещение ставится на учёт заново.

Значение процедуры

Пользуясь и распоряжаясь объектом недвижимости, не важно жилое это помещение или нет, недостаточно иметь лишь документ, который доказывает факт приобретения этой собственности. Если возникнет необходимость в продаже, дарении, обмене и подобных юридических действиях, то их невозможно будет совершить без постановки помещений на кадастровый учёт и их государственной регистрации.

Пункт 5 статьи 1 № 218-ФЗ определяет госрегистрацию единственным доказательством существования права на недвижимость. Оно может быть оспорено только в суде.

Как поставить?

В Бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта недвижимого имущества заказывается технический план. Для того чтобы его получить надо предоставить следующие документы:

• заявление;
• документы, которые подтверждают право на помещение;
• квитанцию об оплате услуги;
• паспорт или документ, удостоверяющий личность.

Если техплана не имеется, то к вам приедет инженер, сделает замеры и определит характеристики. Стоимость услуг БТИ законодательно не фиксирована, цены в разных регионах устанавливаются бюро самостоятельно. Когда процедура получения технического плана завершена, и он получен, можно обращаться в отделение Росреестра или в МФЦ.

Весь порядок регистрации расписан в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Необходимые документы:

• заявление о постановке на учет;
• имеющиеся документы, подтверждающие право на помещение (договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве и др.) и их копии;
• сведения об обременениях, если таковые имеются;
• сам технический план;
• паспорт или любой документ, удостоверяющий личность;
• если документы подаются представителем – доверенность.

Статья 18 Закона № 218-ФЗ имеет перечень необходимых документов, но указывает на то, что нельзя требовать документы, которые в этом перечне не содержатся. Но лучше будет, если вы соберёте максимально имеющиеся документы.

Также документы можно направить почтой ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении или по электронной почте. Взамен документов вам выдадут расписку в их получении, где будет указан срок постановки на учёт.

Сроки в зависимости от способов подачи заявления и документов разные. Все они указаны в статье 16 ФЗ № 218-ФЗ.

• Чтобы поставить на кадастровый учёт – 5 рабочих дней с момента приёма заявления (п.3 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
• Для регистрации кадастрового учёта и, дополнительно, прав на недвижимое имущество – 10 рабочих дней (п.5 ст.16 ФЗ № 218-ФЗ).

В случаях подачи заявлений через МФЦ эти сроки увеличиваются на два дня. Если вы подаёте заявление и документы лично через госорган или МФЦ, необходимо предъявить паспорт. Но если документы будут направлены почтой, то потребуются заявление и договора, нотариально заверенные, и копия паспорта заявителя.

При направлении документов укажите свои контакты – телефон, электронную почту. Это необходимо для срочной связи с вами в случае обнаружения ошибок или нехватки данных.

Есть ли отличия, если недвижимость сдаётся в аренду не полностью?

В договоре аренды должно быть указание на обязательную регистрацию части арендованного помещения. Для регистрации необходимо описать все его индивидуальные признаки. Обязательное условие – это нахождение такой части в рамках основного нежилого помещения.

В договоре должна быть информация о местоположении части арендуемого помещения, очерчены его границы. Это можно сделать разными способами: указать в кадастровом плане границы, разработать отдельные чертежи сдаваемого помещения и обязательно приложить эти документы к договору аренды, как его неотъемлемую часть. Дополнительно изготавливается техплан всего объекта, в котором указываются границы арендуемой части.

Если отнестись к определению границ помещения невнимательно, то договор аренды может быть признан не заключённым. Об этом говорится в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 17АП-4076/2007-ГК. Постановка на временный учёт по договору аренды урегулирована статьёй 44 № 218-ФЗ.

При постановке части помещения на учёт одновременно регистрируется договор аренды. На регистрацию подаются следующие документы:

• договор аренды;
• техплан на эту часть объекта.

При регистрации договора аренды, право на основное помещение не прекращается. В Росреестр заносится временный кадастровый номер и, при завершении договора, он аннулируется.

Разница между регистрацией всего здания и его части

Техплан здания, помимо информации об адресе, количестве этажей и площади, должен иметь и сведения о том, какие у него размеры, где расположено здание, из какого материала изготовлены стены, степени завершения строительства.

Если со зданиями всё просто – они полностью предназначены для использования по назначению, имеют технический план, чётко очерченные границы на земельном участке, то при регистрации помещений есть свои особенности.

Если регистрировать помещение, то необходимо заняться его индивидуализацией. У него должны быть стены или перегородки, которые дают ему возможность быть полностью изолированным от остальных помещений в здании. У него должен быть отдельный доступ к инженерным коммуникациям.

Это правило распространяется на все нежилые помещения. Оно важно и при учете гигиенических и пожарных норм. Помимо указания в техническом плане таких характеристик как: адрес, площадь, этаж, должно быть указание на то, как оно расположено в здании вместе с его контурами.

Что делать в случае отказа?

Просто так, без оснований, от государственной регистрации не откажут. Если будут выявлены причины, по которым регистрация не может быть проведена, то госорган вынесет предписание об устранении этих причин. Об этом говориться в статье 27 ФЗ № 218-ФЗ. Эти причины перечислены в статье 26 Закона:

• заявитель не имеет права распоряжаться имуществом, а также нет права подавать документы;
• объект уже зарегистрирован;
• нельзя зарегистрировать этот объект по законодательству;
• представлены не все документы;
• документы не подлинны или недостоверны;
• объект недвижимости был образован из объектов, в отношении которых по закону не допускается выдел доли;
• техплан подписан лицом, не имеющим полномочий;
• земельный участок был предоставлен для других целей и т.п.

В случае вынесения решения о приостановлении регистрации кадастрового учёта, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в статье 26.1 предусматривает порядок обжалования этого решения.

В течение 30 дней заявление об обжаловании должно быть представлено в апелляционную комиссию по адресу того госоргана, который вынес такое решение. И в течение 30 дней после принятия жалобы, апелляционная комиссия должна обоснованно удовлетворить или отказать в её удовлетворении. Повторная подача жалобы по тем же основаниям не допустима.

Есть разница в отказе от регистрации от возврата предоставленных вами документов без рассмотрения. Если документы были просто возвращены, то необходимо выяснить причину. Это может быть:

• отсутствие подписи заявителя;
• подпись неуполномоченного лица;
• неверно составленное заявление;
• и другие технические причины, которые можно устранить и подать документы повторно.

Если госорган вынесет решение отказать в постановке помещения на кадастровый учёт, то придётся обратиться в суд. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев с момента получения уведомления об отказе.