Ипотека в силу договора примеры

Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона возникает вследствие разных причин. Но по сути это одно и тоже – кредит с залогом, который обеспечивает выплаты заемщика кредитору. Цель этого обязательства – покупка недвижимости за предоставленные банком средства.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Разные виды ипотеки

Приобрести жилье сегодня не так просто, особенно для жителей больших городов. Все дело в стоимости недвижимости, которая для большинства граждан просто неподъемная. Именно поэтому многие кредитные учреждения готовы предоставлять своим клиентам средства с условием передачи имущества при невыполнении заемщиком своих условий.

То есть, все просто – не можешь платить, значит, придется отдать залог. Также следует знать, что ипотека может возникать на сновании либо соглашения, либо закона.

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение, свидетельствующее об обязательствах заемщика по отношению к банку. Основаниями для появления этого вида кредита также являются:

1. Сбор документов для передачи недвижимости под залог.
2. Оформление приобретенной за ипотечные средства недвижимости в собственность.

Другими словами, ипотека в силу договора возникает тогда, когда заемщик оформляет жилье под залог. Для банков это большой риск. Пока стороны не зарегистрируют договор, кредитор не может предъявлять права на залоговую недвижимость.

Поэтому на этом этапе от клиента требуется предоставление поручителей. К тому же банки нередко повышают процентные ставки до тех пор, пока не будет оформлен залог.

Важно: процедура регистрации ипотечного соглашения осуществляется на основании заявления сторон. Если соглашение заверяет нотариус, заявление о государственной регистрации может подать он (ФЗ № 102).

Если с соглашением все ясно, то, что такое ипотека в силу закона, знают немногие. Она возникает, когда приобретенное жилье становится залогом у банка, но соглашение здесь не играет никакой роли.

Ипотека в силу закона регистрируется при государственной регистрации договора купли-продажи. И документ о праве собственности на приобретенное за кредитные средства жилье содержит информацию о том, что у него имеется определенное обременение. Это обременение не позволяет, к примеру, продать это имущество без разрешения залогодержателя, прописать родственников и т.

д.

Помимо этого, основаниями являются:

1. Продажа в кредит. Если объект продается в кредит, он автоматически оказывается заложен, если не предусмотрено другое. Эта норма закона действует и при покупке в рассрочку.
2. Рента. Получатель ренты имеет право залога на недвижимость, которая является объектом соглашения.

Отличия

Ипотека в силу заключенного договора и ипотека в силу закона отличаются такими условиями:

1. Ипотека в силу закона возникает автоматически во время регистрации соглашения купли-продажи, тогда как для второго вида ссуды необходимо заключать соглашение.
2. Для первого случая залогом выступает только приобретенная недвижимость. Для второго – залогом может служить любая собственность заемщика.
3. За регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается, а вот ипотека в силу договора подлежит налогообложению.

Важно знать

Закладывая имущество, необходимо учитывать следующие требования:

1. Неделимое имущество, которое при разделе может потерять свое назначение, нельзя предоставлять как залог.
2. Если для покупки недвижимости с помощью банка необходимо получить разрешение третьих лиц, то без него банк не оформит соответствующее соглашение.
3. Заемщик обязан заботиться о заложенном имуществе и обеспечивать его сохранность.
4. Если возникает возможность утраты или порчи залогового имущества, заемщик обязан сообщить об этом залогодержателю.
5. Банк имеет право проверять состояние заложенной кредитором недвижимости.
6. Любое отчуждение собственности, которая является залогом, возможно только при согласии банка.
7. Лицо, которое приобретает залоговое имущество, получается все права и обязанности залогодателя.
8. После закрытия кредита с недвижимости следует снять обременение.

Оба вида ссуды имеют больше сходства, чем отличий. Например, ипотека, возникающая на основе договора, чаще бывает тогда, когда у субъекта есть право собственности на залоговое имущество. А вот во втором случае у лица его нет, поэтому она появляется на основании государственной регистрации права собственности на залоговое имущество.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора являются абсолютно одинаковыми, если говорить о цели, которую преследуют стороны сделки. Этой целью является обеспечение требований кредитора и приобретение недвижимости. Поэтому правовые последствия при несоблюдении обязанностей у сторон также будут абсолютно одинаковыми.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Когда возникает ипотека в силу закона

Чаще всего она возникает как раз в силу закона — ФЗ -102: банк выдает кредит на недвижимость, которая сразу оформляется как обеспечение сделки. Все документальное оформление, и перехода прав, и ипотеки, выполняется за один раз в Росреестре.

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

• покупаемая за счет кредитных средств квартира (дом) становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
• если речь о военной ипотеке;
• покупаемый за счет кредитных средств участок становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на участке строится здание, ипотека распространяется и на не него. Но в рамках отдельного договора об ипотеке может быть прописано другое;
• если объект приобретается в рассрочку, ипотека также возникает в силу закона;
• если ранее была оформлена ипотека на объект незавершенного строительства, то после сдачи объекта ипотека в силу закона сохраняет свою силу.

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

• составляется кредитный договор, вы берете деньги в долг под проценты и обязуетесь гасить ссуду согласно установленному графику платежей;
• ссуда обеспечивается залогом. В случае ипотеки по договору это может быть любой собственный объект заемщика. По закону — только приобретаемый;
• пока кредит не погашен, невозможно сменить собственника объекта залога. Обременение снимается только после полной оплаты;
• заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка, принести запрошенный пакет документов;
• заемщик должен предоставить первоначальный взнос — оплатить часть покупаемой недвижимости из своих средств. Обычно банки просят минимум 10-15%;
• для заключения ипотечной сделки обязательно требуется проведение оценки недвижимости. Процедура проводится за счет заемщика, привлекается аккредитованный банком специалист;
• закладываемый объект недвижимости подлежит обязательному страхованию. Так банк защищает себя от рисков его утраты.

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Частые вопросы

Что такое ипотека в силу закона? Это классическая ипотека, при которой в момент регистрации сделки в Росреестре проводится и переход прав, и регистрируется сама ипотека. Сделка оформляется в соответствии с ФЗ-102 Об ипотеке. Что такое ипотека в силу договора? Это ипотека, которая оформляется не по стандартному алгоритму, а согласно условиям, прописанным в договоре.

Сама ипотека регистрируется отдельно. Чаще всего это кредиты под залог недвижимости и ипотека под недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. Есть ли разница между ипотеками для заемщика? Для него нет никакой разницы, к какому виду принадлежит ипотека.

Он заключает кредитный договор и получает желаемое. Если это ипотека в силу договора, она незаконна? Нет, она также полностью законна, просто оформлена не по ФЗ-102 Об ипотеке, а в рамках отдельного кредитного договора. Какая ипотека для заемщика лучше? С точки зрения простоты оформления — та, что оформляется по закону.

Все идет по отложенному сценарию, Росреестр посещается один раз. В случае с ипотекой по договору бюрократии и возни с бумагами будет больше.

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

1. Ипотека в силу закона.
2. Ипотека в силу договора.

«Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Ипотека в силу закона — это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве ( п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:

· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488 , п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закона о госрегистрации);

· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором ( п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа ( п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу ( п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):

нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Существует три способа подачи такого заявления:

— в форме документа на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты;

— в форме документа на бумажном носителе посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Материал подготовлен главным-специалистом экспертом Управления Росреестра по ЕАО Н.В. Еременко

3. Как заключить договор приобретения недвижимости с ипотекой?

Законом установлено, что при включении соглашения об ипотеке в соответствующий договор, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Условие об ипотеке может быть включено в разные виды договоров. Это может быть договор купли-продажи, мены, ренты и т.д.

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств.

При покупке недвижимости за счет кредитных средств заключается договор купли-продажи объекта недвижимости. Сторонами такого договора являются покупатель, которому предоставляется кредит на основании кредитного договора или договора займа, и продавец — собственник объекта недвижимости или его представитель.

При этом в договоре купли-продажи указываются не только существенные условия договора купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Для заключения договора купли-продажи с использованием кредитных средств следует следует последовательно предпринять ряд шагов:

1. Шаг 1 — выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
2. Шаг 2 — заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости.

Как правило, банки требуют следующие документы:

• заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
• паспорт заемщика;
• свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
• свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
• документы, подтверждающие Ваши доходы;
• копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы) и др.

В случае необходимости на этом этапе может быть подписано соглашение о задатке либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

• отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
• копией соглашения о задатке (авансе) или копией предварительного договора купли-продажи (по требованию банка);
• договором страхования рисков (жизни и здоровья заёмщика, приобретаемого имущества и пр.).

Как правило, составляются и подписываются следующие документы:

• кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст.ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона об ипотеке; ст. 6.1 Федерального Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займ)).
• договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
• закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).