Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Квартира может находиться в индивидуальной или долевой собственности. Во втором случае недвижимостью владеют два и более человека. Если один из них решит продать свою долю, процедуру нужно согласовать с остальными собственниками. Рассмотрим, как осуществляется продажа доли в квартире в 2022 году.

Инструкция по продаже доли в квартире

Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.

Выделение доли

Многие собственники не догадываются, что их доли невозможно продать. Поэтому перед тем, как проводить процедуру, необходимо выделить ее.

При выделении собственник получает идеальную долю в квартире. Она выражается не в квадратных метрах, а в частях от общей площади. Например, 1/4 от всей квартиры.

Собственник должен определить свою часть имущества.

В статье 252 ГК РФ отражены два способа выделения доли:

1. По соглашению с остальными владельцами. Если собственники не против, оформляется соглашение о выделении доли. Договор регистрируется в Росреестре, на каждого владельца оформляется отдельный кадастровый паспорт.
2. Если мирно урегулировать вопрос не удалось, потребуется обращение в суд. Вместе с исковым заявлением нужно передать правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, техпаспорт на квартиру. В ходе разбирательства будет определена доля истца.

Уведомление соcoбcтвeнникoв

В соответствии со статьей 250 ГК РФ собственник вправе распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Но в законе предусматривается особенное правило при продаже доли. Перед тем, как предложить выкупить ее посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.

Для этого продавец должен направить письменное уведомление другим владельцам долей. Извещение отправляется по месту жительства каждого собственника. Обязанность считается исполненной с момента доставки уведомления участникам долевой собственности.

В документе необходимо указать:

• адрес объекта недвижимости, характеристики;
• стоимость доли;
• сроки передачи имущества;
• порядок расчета.

Направить бумагу можно лично, подготовив два экземпляра. На втором сособственник должен поставить подпись. Распространенным вариантом является отправка почтой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно обратиться к нотариусу для отправки документа.

После получения оповещения совладелец должен дать ответ в течение 30 дней. Он может согласиться или отказаться в покупке части. Отсутствие ответа расценивается как отказ.

Поиск покупателей

Поиск покупателей можно осуществлять до и после рассылки уведомлений. Но в первом случае желающему приобрести жилье придется ждать месяц, который отводится на извещение собственников.

Искать покупателей можно несколькими способами. Самый действенный из них – размещение объявлений в интернете на бесплатных сайтах рекламных площадках. В описании нужно указать, что продается именно доля недвижимости. Чтобы рассчитать цену, необходимо заранее изучить рынок, аналогичные предложения.

Сбор документов

Перед подписанием договора купли-продажи потребуется собрать пакет документов:

1. Паспорта продавца и покупателя для подтверждения личности. Они будут нужны как в момент оформления договора, так и регистрации его в Росреестре.
2. Документ, подтверждающий право собственности. В наличии должны быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Правоустанавливающий документ. Потребуется бумага, которая подтверждает факт возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание.
4. Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В нем отражены основные характеристики.
5. Технический план, подтверждающий, что незаконных перепланировок не проводилось.
6. Письменные отказы собственников, которые обладают правом преимущественной покупки.
7. Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. К ним относят согласие супруга на продажу, разрешение от органов опеки, банка.

Составление договора купли-продажи у нотариуса

По закону договор купли-продажи должен быть обязательно заверен нотариусом. Это необходимо для соблюдения прав всех участников сделки.

Продавец вместе с покупателем должны обратиться в нотариальную контору. С собой необходимо иметь полный комплект документов. Если все условия будут соблюдены, вместе с нотариусом стороны составляют договор купли-продажи.

В договоре прописываются:

• ФИО, адреса проживания и контактные данные покупателя и продавца;
• характеристики объекта недвижимости и доли;
• реквизиты подтверждающих право собственности документов;
• пункт, что совладельцы отказались от приобретения доли;
• стоимость, порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• дата составления и подписи.

Необходимо внимательно проверить документ. Если будут допущены ошибки, в Росреестре вынесут отказ в регистрации.

После оформления нотариус заверяет договор. Оригиналы выдаются сторонам, а копия предоставляется в Росреестр.

Вместе с договором купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи имущества или расписку о передаче денег. Это позволит подтвердить, что покупатель внес оплату и может получить недвижимость.

Регистрация сделки в Pocpeecтpe

Чтобы получить свидетельство о праве собственности, необходимо обратиться в Росреестр. Документы можно направить лично или через МФЦ.

В наличии должны быть:

• паспорта участников сделки;
• договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
• отказы от покупки других владельцев недвижимости;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

После приема документов заявителю выдается расписка. Специалист Росреестра назначит дату следующего приема, в ходе которого новый собственник получит свидетельство.

Оплата налогов

В соответствии с Налоговым кодексом РФ граждане обязаны оплатить налог с полученного дохода. При продаже доли это правило также действует. Стоимость составит 13% от стоимости недвижимости.

Выделяют случаи, когда граждане освобождаются от уплаты налога:

1. Стоимость доли менее 1 000 000 рублей.
2. Владение имуществом на протяжении более 5 лет или 3 лет, если доля была передана по договору дарения, завещанию или в результате приватизации.
3. Суммы, полученные с покупки и продажи доли, не отличаются.

➟ Нельзя продать долю меньше минимальной

В законе прописано понятие минимальной доли. Например, гражданин, который проживает в Москве, не может продать менее 10 квадратных метров. В других регионах норма составляет 12 квадратных метров.

Необходимо помнить, что минимальную часть продать не получится.

В законе прописываются такие показатели:

• если квартира площадью до 60 квадратных метров, то продать можно не менее 1/3 доли;
• если квартира площадью 60-120 квадратных метров, то продать можно не менее 1/10 доли;
• если квартира площадью от 132 квадратных метров, то продать можно не менее 1/15 доли.

При несоблюдении этих условий Росреестр откажет в регистрации сделки.

➟ Если собственник – ребенок, нужно разрешение опеки

Если одним из собственников является ребенок, потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства. Отказ от преимущественного права покупки оформляется родителями или опекунами. В органы опеки необходимо обратиться уже в момент продажи. Специалисты проверят чистоту сделки, оценят, соблюдены ли интересы ребенка.

Внимание! При продаже доли ребенка родители должны предоставить несовершеннолетнему новую недвижимость. Она должна быть по размеру не меньше, чем проданная часть. Также условия проживания не должны ухудшаться.

➟ Если квартира в ипотеке, нужно согласие банка

Сделки с ипотечным жильем требуют больше времени. Сначала необходимо будет получить согласие на продажу от банка. Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом. При невыполнении обязательств кредитуемым банк вправе забрать ее.

Банк принимает решение, исходя из конкретной ситуации:

• снять обременение и дать разрешение на продажу (если заемщик погашает полностью кредит или оставшаяся сумма незначительна);
• переоформить кредитный договор на нового собственника;
• отказать в продаже имущества.

➟ Если владелец в браке, нужно согласие супруга

При продаже доли собственник, который находится в браке, должен получить согласие от супруги/супруга. Это правило действует в отношении имущества, являющегося совместной собственностью. Если доля была получена до вступления в брак или была передана по договору дарения, завещанию, разрешение не требуется.

Согласие оформляется в письменном виде. Без него Росреестр откажет в оформлении недвижимости. Супруг/супруга могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.

Вопросы наших читателей

Можно ли продать часть доли?

В некоторых случаях требуется продажа только части доли. Это необходимо, если гражданин хочет сохранить право на недвижимость и возможность зарегистрироваться в жилье. По закону отчуждение части доли возможно.

Например, гражданин владеет 1/2 квартиры площадью 100 квадратных метров. Он может продать 1/4 часть от нее, оставив за собой право владеть 1/4. Также возможно деление на меньшие доли. Но важно, чтобы она была больше минимальной.

Подводные камни

Процедура продажи доли имеет некоторые тонкости, о которых важно помнить:

1. Процедура извещения других владельцев о намерении продать долю должна проводиться обязательно. Если не предоставить преимущественное право покупки, сделка будет признана ничтожной.
2. Доля в имуществе может быть оценена ниже, чем при продаже всей квартиры целиком. Стоит оценить, будет ли сделка выгодна продавцу. Можно предусмотреть вариант продать квартиру и поделить деньги между всеми собственниками.
3. Подготовка документов – проблематичный этап для многих продавцов. Поэтому необходимо будет обращаться за помощью к юристам.