Как сделать переуступку аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

• долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
• на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
• передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

• место и дата оформления соглашения;
• полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
• предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
• детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
• условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
• наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

• заявление о проведении регистрационных мероприятий;
• договор переуступки арендных прав на землю;
• исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
• передаточный акт;
• выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
• письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
• межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
• план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
• общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
• платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

• право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
• право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
• обязанность по своевременному перечислению платежей;
• обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).

Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Определение правоотношений при передаче

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Отличие от субаренды

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

Требования к оформлению и содержанию

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

1. Данные участников сделки.
2. Дата составления соглашения о переуступке.
3. Сведения землевладении.
4. Сроки, в течение которых действует соглашение. (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
5. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

• Скачать бланк договора переуступки прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Регистрация договора

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

• Заявление.
• Паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
• Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
• Два подписанных договора о переуступке.
• Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
• Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
• Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Частые вопросы

Нужно ли согласие собственника?

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Каков период уведомления о сделке?

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Что такое разумный срок?

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней.

Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Каковы последствия несвоевременного оповещения?

Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

Основания для запрета на передачу

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

• Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
• Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
• Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
• Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги.

Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

1. Основными участниками являются:
   • текущий арендатор;
   • будущий арендатор.

Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли. от 2005 года.
3. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Можно ли это сделать?

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

• если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
• если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
• если на земле нет незаконных сооружений;
• если на надел нет обременения;
• если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

• если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
• если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
• если на земле находятся незаконные сооружения;
• если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

• предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
• официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

• гражданам – 2000 руб.;
• организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

• заявление на переуступку;
• копии паспортов участвующих сторон;
• договор аренды с собственником (копию и оригинал);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• справку об отсутствии задолженности по оплате;
• справку об отсутствии обременения на участок;
• соглашение собственника (если требуется);
• нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

• заявление на переуступку;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• уставные документы (копии и оригиналы);
• копию и оригинал ОКПО;
• договор аренды с собственником (копию и оригинал);
• справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
• справку об отсутствии обременения на участок;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

• ошибки;
• помарки;
• неточности;
• ложные сведения;
• зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

• сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
• реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
• сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
• сведения об арендной плате;
• информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
• плата за переуступку;
• срок действия соглашения;
• порядок возврата первоначальному арендатору;
• ответственность участников;
• дата и место регистрации;
• подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

• использовать землю по назначению;
• строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
• передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

• погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
• сохранять надел в первозданном виде;
• выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

• требовать оплаты арендных платежей;
• требовать отчета по пользованию земельным участком.
• увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

• соблюдать условия договора;
• не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

• Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
• Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Переуступка пользования арендованным ЗУ: понятие

Уступка права аренды земельного участка – это комплекс мероприятий, направленных на смену арендатора недвижимого имущества. После завершения процедуры новая сторона отношений получает возможность пользоваться землей на прежних условиях. В частности, замене не подлежит:

• срок действия соглашения;
• стоимость временного пользования и порядок внесения платежей;
• целевое назначение участка;
• категория земель;
• другие условия договора.

Например, если прежний арендатор заключил договор на срок 40 лет и платил за пользование землей 10 тыс. руб. в год, а через 5 лет переуступил право аренды другому лицу, то новый арендатор будет обязан уплачивать точно такую же сумму в год, а иметь возможность использовать участок еще 35 лет.

Пример из практики:

Ляпина Р.Д. заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка сроком на 45 лет и арендной платой 15 тыс. рублей в год.

Согласно соглашению, земля может быть использована для сельскохозяйственных нужд. Женщина вела крестьянско-фермерскую деятельность и использовала участок для выращивания овощных культур. Спустя 20 лет после заключения договора женщина ликвидировала хозяйство.

Ляпина Р.Д. заключила с Новиковым Д.Д. договор цессии земельного участка.

Новый арендатор получил землю во временное пользование на прежних условиях на 25 лет с ежегодной арендной платой 15 тыс. рублей. Отмечается то, что Новиков не может использовать землю в иных целях, кроме как для ведения сельского хозяйства.

Надо отметить, что переуступка прав пользования участком не влечет за собой смену собственника. Владельцем имущества остается прежний арендодатель. Например, если землю выдал муниципалитет, то она так и будет находиться в собственности администрации.

На протяжении всего действия соглашения, арендатор обязан вносить арендные платежи в сумме и в срок, обозначенный документом. Он освобождается от этой обязанности сразу после того, как договор переуступки права аренды земельного участка вступил в законную силу.

Пошаговый алгоритм процедуры

Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.

«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».

Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:

• находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
• получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
• направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
• составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
• заключаем договор;
• регистрируем сделку в Росреестре.

Процедуру по переуступке можно провести лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена первоначальным договором. Иногда в соглашении значится, что передача участка третьим лицам возможна только с разрешения арендодателя или невозможна вообще.

Согласие от арендодателя необходимо получать и в том случае, если срок действия основного договора составляет 5 лет и менее. Если же земля передана во временное пользование более чем на 5 лет, то письменное соглашение от владельца имущества не потребуется. Достаточно направить уведомление о намерении заключить сделку.

Для того чтобы защитить себя от срыва сделки из-за ожидания получения согласия от муниципалитета или другого органа, владеющего имуществом, с будущим арендатором можно заключить предварительный договор переуступки права аренды. Составлять соглашение нужно внимательно. Например, не рекомендуется включать в него обязанность внесения задатка, так как в случае невозможности заключить основной договор переуступающая сторона, обязана вернуть его в двойном размере.

Подготовить документ помогут наши юристы. Специалист учтет все нюансы и составит соглашение таким образом, чтобы снизить риск материальных потерь до минимума.

Когда переуступка невозможна

Переуступка земельного участка находящегося в аренде невозможна в нескольких случаях:

• настоящий арендатор не добросовестно исполнял обязанность по внесению арендных платежей, из-за чего образовалась задолженность;
• на участке возведена незаконная постройка или здание;
• земельный участок является предметом споров;
• на имущество наложен арест или иные ограничительные меры;
• в отношении земли установлен особый статус;
• арендодатель не допускает возможности передачи недвижимости третьим лицам.

В некоторых случаях арендатор может снять запрет, а затем осуществить процедуру. Например, если причиной невозможности уступки становится задолженность по арендным платежам, то достаточно погасить долг. При наличии незаконной постройки, ее ликвидируют.

В иных случаях необходимо обратиться к владельцу участка для обсуждения возможности переуступки прав.

Договор переуступки

Рассматриваемую процедуру осуществляют, основываясь на положения, которые регламентирует ГК РФ и Земельный кодекс, переуступка права аренды производится по договору. Единого вида документа не существует. Его принято составлять по типовому образцу. В него включают следующую информацию:

• наименование соглашения;
• дату и место заключения сделки;
• ФИО сторон, название организации, если одной из них выступает юридическое лицо, основные реквизиты;

• предмет соглашения, характеристику объекта;
• права и обязанности сторон;
• плату за переуступку;
• размер арендных платежей и порядок их внесения;
• переуступаемые права и обязанности;
• срок действия заключенного договора;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения.

Договор составляют в трех экземплярах, обладающих равной юридической силой. Один остается у переуступающего лица, второй получает настоящий арендатор, а третий отдают в Росреестр для регистрации сделки.

Последствия сделки

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.

В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:

• пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
• выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
• возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.

Вместе с правами, новый арендатор получает и перечень обязанностей. Во-первых, теперь именно он должен вносить арендные платежи по правилам и в размере, определенным основным договором.

Во-вторых, он обязан использовать земельный участок только по назначению, указанному в главном соглашении, заключенном прежним арендатором с владельцем земли.

Зачастую случаются ситуации, когда собственник земельного участка оспаривает законность заключения договора. Например, такое может случиться, если земля предоставлена на льготных условиях в рамках реализации проекта по комплексному развитию территорий. Именно поэтому, перед заключением договора по принятию прав аренды, рекомендуется проконсультироваться с нашими юристами.

Специалист оценит основное соглашение, определит, возможна ли переуступка права аренды земельного участка, а также поможет организовать и провести сделку, если это необходимо.

Особенности и законодательные требования

Перед принятием соответствующего решения, юристы рекомендуют обратить внимание на несколько особенностей действующего российского законодательства.

Если арендатор использует участок не по назначению, регламентированному договором, то земля может быть изъята. Это правило регламентировано ст.284 ГК РФ.

«На основании ст.333.17 НК РФ плательщиком государственной пошлины признается лицо, обратившееся за совершением регистрационных действий. То есть, если заявление подает получатель права, то госпошлину оплачивает именно он».

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного сроком на 5 лет и более только на основании решения судебного органа. Поводом может послужить существенное нарушение условий соглашения.

Передачу участка приемнику рекомендуется оформлять передаточным актом.

Судебная практика

Васильев Д.Т. приобрел частный дом у Галиева П.А. Недвижимость возведена на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, которым Галиев владел на основании долгосрочного договора аренды, заключенного на 49 лет.

Васильев подал заявление о переуступке прав аренды, приложил к нему договор купли-продажи частного дома. Но в регистрации сделки ему было отказано, на основании того, что переуступка аренды земельного участка между физическими лицами не производилась, так как нет письменного соглашения.

Васильев обратился в суд. Судья, рассмотрел дело, пришел к выводу, что отсутствие документа о переуступке прав не влечет за собой недействительность такой сделки. После вступления в силу судебного решения Васильев смог зарегистрировать уступку прав аренды земельного участка.

Но, чтобы таких ситуаций не возникало, сторонам рекомендуется сразу заключать соответствующее соглашение и регистрировать его в Росреестре.