Незаключенный договор и недействительный в чем разница

Сделка считается заключенной при согласовании сторонами ее существенных условий. В ином случае договор является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон. Как заключить договор так, чтобы избежать его незаключенности? На какие условия по сделке необходимо обратить внимание? Будет ли договор считаться заключенным без госрегистрации?

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.

2 ст. 158, п. 3 ст.

432 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может получить статус незаключенного, например, если стороны не согласовали предмет договора, изложив его неопределенными или общими формулировками без конкретного изложения действий, которые надлежит исполнить сторонам договора. Аналогичная ситуация сложится, если стороны не согласуют условия, которые являются существенными для данного типа сделок согласно закону (напр., начальный и конечный сроки выполнения работ в договоре подряда), либо условия, о необходимости согласовании которых заявила одна из сторон (напр., точное определение лица, уполномоченного на подписание сделки, и т.п.).

Также если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие становится существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения. Таким образом, у продавца не возникает обязанности по поставке товара по не согласованной с покупателем цене, так же как и у покупателя не возникает право требовать взыскания с продавца каких-либо штрафных санкций за непоставку товара (см. Постановление АС Дальневосточного округа от 08.07.2016 N Ф03-2289/2016 по делу N А51-10415/2015).

Из вышеизложенного следует, что в случае несогласования сторонами хотя бы одного из существенных условий договора он считается незаключенным.

Соответственно, в соответствии с нормами ГК РФ, договор является незаключенным, когда воля сторон на совершение сделки не была достигнута с четкой определенностью даже в том случае, если стороны составили и подписали письменный документ, именуемый договором. Учитывая, что правоотношения не возникли, то и взаимные права и обязанности у сторон отсутствуют.

При определенных обстоятельствах договор не может считаться заключенным, даже когда стороны согласовали его условия. Например, когда соглашение не соответствует установленной законом форме (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Рассмотрим подробнее несогласование некоторых существенных условий договора, которые могут стать для его правового статуса критическими.

Сроки в договоре

В силу ст. 708 ГК РФ в договоре подряда нужно указать начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

При отсутствии этих сроков суд может посчитать договор подряда незаключенным (см. Постановление Второго ААС от 11.06.2014 по делу N А31-10493/2013, Постановление Тринадцатого ААС от 20.12.2016 N 13АП-28500/2016 по делу N А56-18123/2016).

При этом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10 указано, что если начальный момент периода выполнения работ определен указанием на действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в установлении срока производства работ устраняется. В этом случае условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор — заключенным.

Если же установлен начальный срок выполнения работ, но нет срока окончания работ, то в соответствии с п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 24.01.2000 N 51 существенное условие о сроке выполнения работ считается несогласованным, а договор незаключенным.

Что касается, например, договора возмездного оказания услуг, то отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по себе не влечет признания договора незаключенным.

Госрегистрация договора

Пункт 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Если стороны заключили договор и исполняют его, но не зарегистрировали, это не всегда может свидетельствовать о его незаключенности.

Так, между сторонами был заключен договор аренды на 5 лет. Однако стороны не зарегистрировали его. Через 2 года арендодатель решил освободить помещение, настаивая на том, что без госрегистрации договор все это время являлся незаключенным.

Как указал суд, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу ст. ст. 164, 165, п.

3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ госрегистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую госрегистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п.

1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

При этом, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В связи с этим важный момент — если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о госрегистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — письмо N 165)).

Госрегистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

В случае если у арендованного помещения появляется новый собственник, то судьба арендатора зависит от того, знал ли новый собственник о том, что помещение обременено незарегистрированным договором аренды или нет. Если знал, то у арендатора есть шанс остаться в помещении, если нет, то придется его освободить (п. 4 письма N 165).

Отличие от недействительного договора

Недействительная сделка — это такая сделка, которая не несет правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Сделка может быть недействительной из-за порока содержания, воли, формы или состава субъектов.

Недействительная сделка по своей природе является недействительной даже если стороны достигли соглашения по ее существенным условиям. При этом она имеет юридические последствия, связанные с ее недействительностью, в отличие от недействительной сделки, незаключенная таких последствий не имеет.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 письма N 165).

Суд откажет в удовлетворении иска о признании недействительным договора, если придет к выводу, что договор не был заключен. Учитывая, что недействительными в силу ст. 166 ГК РФ могут быть признаны сделки, а незаключенный договор таковой не является, суд отказал в удовлетворении иска (см.

Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2004 N КГ-А40/5036-04-П).

Споры о договоре

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Так, стороны вели переговоры о производстве работ и об их стоимости. При этом заказчик предоставил подрядчику доступ на свой земельный участок для строительства. Фактически работы были выполнены до достижения соглашения по спорным условиям. Заказчик принял и оплатил их по цене, предложенной подрядчиком.

Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означают заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда (п.

7 письма N 165).

Для того чтобы признать договор незаключенным, любая из его сторон должна подать соответствующий иск в суд с целью доказать несогласование существенных условий договора. Иск можно подать в качестве встречного, в рамках другого судебного процесса по иному основанию. Суд, рассматривая такой спор, должен выяснить, был ли фактически сторонами заключен договор.

Для этого суд выясняет действительные намерения обеих сторон по заключению договора. Суд принимает во внимание как письменные доказательства (обмен письмами и т.п.), так и действия сторон, свидетельствующие о принятии или отклонении предложения стороны заключить договор. К таким действиям могут, например, относиться отгрузка указанной в письме покупателя продукции и выставление счета на ее оплату по предложенной покупателем цене.

Суд также оценит предшествующие сделке переговоры, переписку, предшествующие сделке взаимоотношения сторон. Если в результате оценки в совокупности всех аспектов суд придет к выводу, что стороны намеревались заключить договор на условиях, предложенных одной из них и фактически это намерение было исполнено, то не найдет оснований для признания договора незаключенным (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2012 по делу N А46-11359/2011, Постановление Одиннадцатого ААС от 26.06.2013 по делу N А55-676/2013).

При этом принимаются во внимание все существующие письменные доказательства и действия сторон, свидетельствующие в пользу заключения договора.

Если же в предложении заключить договор не содержались существенные условия, либо другая сторона, не сообщив о своем намерении заключить сделку, начала его исполнять на иных условиях, чем было указано в предложении иной стороны, и суд при исследовании обстоятельств дела и доказательств по нему не сможет установить намерения сторон по этим существенным условиям, либо другая сторона не согласилась с предложенными условиями (не сообщила о принятии или отклонении предложения заключить договор) и начала исполнять его на иных условиях, чем указано в предложении стороны, договор нельзя считать заключенным.

Таким образом, при рассмотрении конкретного дела суд будет исходить из фактических обстоятельств, не ограничиваясь исследованием лишь самого договора как документа.

В чем отличия между недействительным и незаключенным договорами?

Недействительный договор – это договор, который не порождает юридических последствий в силу нарушения требований закона, допущенных при его заключении. Подробнее о признании договора недействительным
Незаключенный договор – это несостоявшаяся сделка. Именно недостижение соглашения о сути договора, а не нарушение требований закона, приводит к отсутствию прав и обязанностей у сторон.

Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Незаключенный договор не может привести к возникновению юридических последствий, так как сделка отсутствует фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Как признать договор незаключенным?

​Для этого необходимо доказать, что стороны не пришли к соглашению по существенному условию договора. Дальнейший порядок действий зависит о множества факторов: природы договора, субъектного состава.

Незаключенная сделка: понятие, основания для признания, срок исковой давности

Между юристами давно идут споры об общности понятий «незаключенная сделка» и «недействительная сделка». Закон не дает прямого ответа на возникший вопрос. Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод о том, что указанные понятия не являются двумя названиями одного явления.

Понятие незаключенной сделки

Закон напрямую не устанавливает понятие незаключенной сделки. Хотя формулировка используется в тексте Гражданского кодекса неоднократно.

Можно вывести понятие из ст. 432 ГК РФ, посредствам противопоставления. Договор признается незаключенным, если стороны не достигли согласия по основным (существенным) условиям контракта.

Незаключенной будет считаться сделка, если действия граждан или их воля не были направлены на прекращение, изменение или установление гражданских прав. Незаключенной сделкой считается несостоявшаяся.

Важно! При рассмотрении судом вопроса о признании сделки незаключенной, обстоятельства дела должны рассматриваться в пользу их сохранения. Аннулирование обязательств может повлечь нарушение прав сторон или других лиц. Суд обязан руководствоваться презумпцией добросовестности и разумности поведения сторон.

Обращение в суд для признания сделки незаключенной, влечет нуллификацию соглашения. Договор не повлек за собой появления тех прав и обязанностей, которые должны были возникнуть в силу закона.

Разница между незаключенной и недействительной сделкой

Закон более подробно раскрывает понятие недействительной сделки. К ним относятся оспоримые и ничтожные. Оспоримой сделку признает суд, а ничтожная является недействительной независимо от решения судебных органов (по существу законодательства). Примером ничтожной сделки является продажа объекта, запрещенного к обороту.

Недействительная сделка признается законом совершенной, в отличии от незаключенной.

Гражданин не может обратиться в суд с иском о признании сделки незаключенной и недействительной одновременно. Они являются взаимоисключающими. Незаключенная сделка не существует, а недействительная хоть и оформляется в нарушении закона или противоречит ему, но состоялась.

В связи с этим, на незаключенные сделки не распространяются общие нормы договорного права.

У сторон недействительной сделки возникали права и обязанности в отношении друг друга. Отсутствие общественных отношений между сторонами незаключенной сделки вытекают из ее понятия.

Вывод. Незаключенная сделка не является недействительной. Это самостоятельное понятие.

Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!

Чем мы можем Вам помочь?

Соотношение понятий

Практикой гражданских правоотношений, а также судебной практикой выработаны основные аспекты соотношения понятий незаключенного и недействительного договора.

Договор, который не был заключен в силу отсутствия в нем всех предусмотренных законом или требованием сторон существенных условий, не может быть признан недействительным.

Несмотря на выражение сторонами намерения оформить соглашение в этом случае, оно фактически не заключено, договоренностей по нему не достигнуто, поэтому и признавать недействительным нечего. Так, например, Высший арбитражный суд РФ, отказывая своим определением от 04.02.2009 № 114/09 по делу № А07-17159/2007-Г-ПАВ в передаче дела на пересмотр в порядке надзора, указал на невозможность заявителя использовать способ защиты, предусмотренный ст. 167 ГК РФ, в силу того, что договор является незаключенным.

Недействительный же договор не может быть незаключенным, поскольку юридический факт заключения сделки состоялся.

Подобная позиция подтверждается судебной практикой. В частности, Верховный суд РФ своим определением от 10.04.2018 № 81-КГ17-31 направил дело на новое рассмотрение на том основании, что суд предыдущей инстанции признал договор недействительным и незаключенным. В действительности же данные понятия являются взаимоисключающими.