Право общей долевой собственности на земельный участок

В теории и практике земельного права под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Так, согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ (ч.1) от 30 ноября 1994 г.

№51-ФЗ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст.

209-217 ГК РФ в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) в ст. 5 определены участники земельных отношений (к которым относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

По субъектному составу (согласно ст. 212 ГК РФ) различаются следу­ющие формы земельной собственности:

• частная собственность – осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
• государственная собственность – реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества;
• муниципальная собственность – реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;
• иные формы собственности – смешанные.

До недавнего времени широко использовалось понятие «Коллективно-долевая собственность на землю». Сегодня отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности. В том числе и применительно к земельным правоотношениям.

Однако до сих пор в собственности граждан осталось значительное количество участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

Общая собственность (долевая и совместная)

Собственность является одним из видов вещных прав и подразумевает исключительное право субъекта на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом. Регулирование правоотношений собственности на землю осуществляется в рамках гражданского и земельного законодательства. ГК РФ устанавливает общие правила приобретения прав на объекты недвижимости, к которым относится также и земля.

ЗК РФ помимо общих принципов регулирования права собственности содержит гл. III «Собственность на землю» и гл. V «Возникновение прав на землю».

Индивидуальная форма собственности на землю подразумевает, что весь комплекс полномочий в отношении участка осуществляет одно лицо – правообладатель. Единственным ограничением для реализации правомочий в таком случае являются только требования законодательства.

Общая собственность на землю характеризуется наличием двух и более собственников на один объект. Реализация права собственности в таком случае зависит не только от требований законодательства, но и учитывает волю остальных собственников.

Глава 16 ГК РФ «Общая собственность» предусматривает две самостоятельные формы общей собственности. В частности, в ст. 244 ГК РФ «Понятие и основание возникновения общей собственности» определены:

— долевая собственность – с выделением в едином объекте конкретных долей для каждого собственника;

— совместная собственность – без выделения таких долей в едином объекте.

Распоряжение собственностью в каждой из указанных форм имеет свои особенности. Определение долей в праве долевой собственности осуществляется на основании положений ст. 245 ГК РФ.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется на основании ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею каким-либо иным образом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а в случае невозможности достичь согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности. Совместная собственность на землю не подразумевает выделение долей для каждого из собственников. Поэтому ст.

253 ГК РФ устанавливает общий режим владения и пользования участком, принадлежащим на праве совместной собственности. Для реализации права распоряжения участков в таком случае требуется согласе всех собственников. Также ст.

253 ГК РФ предусматривает, что при совместной собственности правообладатели могут изменить ее правовой статус и определить долевую собственность с выделением долей для каждого собственника. При отсутствии согласия всех собственников этот вопрос может решаться в судебном порядке.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на участок земли подразумевает наличие у каждого собственника конкретно определенной доли в общем имуществе.

Размер такой доли, а также ее индивидуальные характеристики, входят в состав сведений учета прав на недвижимое имущество, а земельная доля может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельной единицы.

Для распоряжения правом при долевой собственности законом установлен особый порядок. Так, ст. 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право выкупа доли у собственника, который заявил о ее продаже.

При этом цена и условия выкупа не должны отличаться от предложения, которое инициатор продажи предложил сторонним покупателям. Для принятия решения о преимущественном праве выкупа доли у собственников есть один месяц с даты получения уведомления о продаже.

Каждый из участников долевой собственности может потребовать выдел своей доли в натуре. Выдел происходит посредством процедуры раздела исходного земельного участка с образованием новых участков. Ограничение такого права допускается только при неделимости участка (в таком случае вместо выдела в натуре собственник имеет право на получение от остальных дольщиков компенсации за свою долю).

Коллективно-долевая собственность на землю

Как уже отмечалось, на современном этапе развития отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности, как коллективно-долевая, хотя в собственности граждан осталось значительное количество земельных участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР 1991 г. №1103-1 (в частности, ст. 9), утративших силу в связи с принятием нового ЗК РФ в 2001 г.

№136-ФЗ. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

В коллективно-долевую собственность, как правило, оформлялись участки для ведения садоводства и иных аналогичных видов целевого назначения, а также земель общего пользования в товариществах садоводов. При передаче этих участков в собственность владельцев устанавливалась коллективно-долевая собственность, так как иные правовые конструкции на тот момент отсутствовали. В таких случаях конкретный собственник участков не устанавливался, в качестве собственника выступала группа (коллектив) граждан.

ЗК РФ предусматривает, что права и правоотношения, возникшие до его введение в действие, сохраняют свою юридическую силу. Эта норма позволяет собственникам переоформлять право коллективно-долевой собственности на одну из ныне действующих форм без ограничения по времени.

Существуют следующие варианты распоряжения правом коллективно-долевой собственности:

• перевод коллективной собственности в общую долевую. В этом случае в едином объекте (участке земли) оформляются доли каждого собственника, которыми он сможет распоряжаться по общим основаниям;
• перевод коллективной собственности в общую совместную. В данном случае устаревшая правовая форма меняется на действующую – общую совместную собственность без выделения долей.

Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

В соответствии со ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В п.

2 данной статьи отмечено, что в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними (п. 3 ст.

257 ГК РФ).

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется на основании ст. 258 ГК РФ. Так, при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст.

252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК и ЗК РФ. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат.

Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определяется ст. 259 ГК РФ. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив.

Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства.

Глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассматривает не только общие положения о праве собственности на землю, но и регламентирует отдельные вопросы. Так, ст. 262 данного Кодекса «Земельные участки общего пользования.

Доступ на земельный участок» закрепляет следующее: «Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику».

Особенности общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения

Особенности владения, пользования и распоряжения землями данной категории указаны в Земельном кодексе РФ, а также в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Главной особенностью земель данной категории является строго определенное целевое назначение, которое не может изменяться даже в случае распоряжения данными участками.

Для выдела земельной доли из земель данной категории также существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка посредством выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

У государственных и муниципальных органов есть преимущественное право выкупа продаваемого участка из сельскохозяйственных земель, поэтому продавец обязан уведомить исполнительный орган власти о предстоящем отчуждении. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории допускается только с исключительных случаях.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Администрация Николаевского сельского поселения

Константиновского муниципального района Ростовской области

Навигация

Росреестр

Оформление прав на созданный объект капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности

Довольно часто встречается ситуация: гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, желает построить за счет собственных средств на указанном участке, например, жилой дом и оформить его в частную собственность. В данной ситуации необходимо учитывать следующее.

В соответствии со ст. 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Как следует из ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В п. 3 ч. 16 ст.

55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанно, что в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства, с приложение, в том числе заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Указанное соглашение также необходимо для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч. 1.2 ст.

19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из вышеуказанных норм, объект капитального строительства следует судьбе земельного участка. В частности, если земельный участок находится в общей долевой собственности, то и вновь построенный объект недвижимости переходит в общую долевую собственность собственников земельного участка. При этом, для оформления прав на построенный объект капитального строительства в орган регистрации прав, помимо прочих документов, необходимо предоставление соглашения об определении долей на построенный объект.

Обращаем внимание граждан, что статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, если гражданин, которому принадлежит доля в праве на земельный участок, желает за счет собственных средств возвести на указанном участке объект капитального строительства и оформить в его личную собственность, необходимо в первую очередь решить вопрос о возможности раздела земельного участка и оформления права собственности на образованный в результате такого раздела обособленный земельный участок.

Кроме того, участники общей долевой собственности вправе заключить соглашение о прекращении общей долевой собственности и разделить принадлежащее им недвижимое имущество. В случае недостижения указанными лицами соглашения, раздел недвижимого имущества осуществляется в судебном порядке.

Добровольный раздел

Если достигнуто общее мнение по разделению земли, проводят выделение отдельной доли одному или каждому из владельцев. Если на участке есть постройки, стороны могут оформить в пользу одного собственника участок с постройками, а другому компенсируют большей площадью доли.

На проведение процесса влияет общая площадь земли, поскольку действуют разные нормативы минимально возможных участков земли в населенных пунктах и за городом, с различными целями использования.

Если ранее не был определен размер каждой доли, допускается выполнение этого действия при разделе, либо общий объект распределяется по равным частям. Иногда физическое выделение доли в общем праве невозможно из-за чрезмерно малой площади участка. Небольшие участки иногда не подлежат дроблению, поскольку новые части не соответствуют региональным нормативам.

Собираясь выделять доли, собственники исходят из законодательных норм, действующих в конкретном регионе.

Например, в Московской области действуют максимальные и минимальные пределы земельных наделов, в зависимости от целевого назначения участка:

• для сельского хозяйства – 2-4 гектара;
• в садоводческих целях – от 6 до 15 соток;
• для огородничества – 4-10 соток;
• для возведения дачного дома и дачи – 6-25 соток.

1. Определение пределов создаваемых наделов.
2. Составление и утверждение плана межевания.
3. Пакет документации сдают в администрацию, к которой территориально относится рассматриваемая земля, чтобы добиться утверждения проекта с новыми границами.
4. Участники составляют и подписывают нотариально заверенное соглашение.
5. Готовые документы сдают в Росреестр или МФЦ для перерегистрации объекта с регистрацией вновь создаваемых участков.

В основной перечень документации для разделения земли входят:

• правоустанавливающие документы (договор о покупке, приватизационный акт, иная бумага, устанавливающая основание для владения участком конкретными лицами);
• кадастровые документы;
• заверенное нотариусом соглашение о разделе;
• если участок оформлен в качестве залога, заручаются согласием залогодержателя (в случае с кредитным залогом в роли держателя залога выступает банк).
• регистрационная пошлина.

Такой вариант оформления допустим только при отсутствии споров и разногласий при определении конкретной части владений каждого собственника. Если хотя бы один из претендентов на долю не согласен с распределением, приходится решать проблему в суде.

Сложности оспариваемого деления земли

В процессе рассмотрения вопроса о разделении участка учитывают исходный размер участка и площадь каждого вновь образуемого надела. Если новые участки окажутся меньше допустимого минимального размера, суд откажет в удовлетворении иска.

Если судья устанавливает неделимость спорного объекта, может быть определен новый порядок пользования с учетом интересов всех сторон. Земля числится в долевой собственности с возможностью огораживания собственной части, возведения построек и использования для нужд конкретного владельца, однако для совершения юридически значимых действий придется решать вопрос с остальными хозяевами целого объекта.

Исход судебного разбирательства по земельным вопросам во многом зависит от обоснований, представленных в исковом заявлении, и корректности оформления документа.

В заявлении истца должны быть включены:

1. Сведения о судебной инстанции, куда обратился собственник. Место подачи определяют по адресу территориальной принадлежности надела.
2. Цена иска.
3. Информация об истце и ответчиках (ими выступают остальные собственники земельного надела).
4. Информация по существу – об основаниях получения права на недвижимый объект, целевого использования, установления объема права в собственности.
5. Причины обращения с иском и меры, предпринятые в рамках досудебного урегулирования.
6. Требования заявителя и законодательные ссылки, дающие право обращаться с иском.
7. Перечень приложений.
8. Дата и подпись заявителя с расшифровкой.

Каждая ситуация, связанная с земельными спорами, требует погружения в детали и знания нюансов судебного разбирательства. Чтобы повысить шансы на благополучное разрешение спора, настоятельно рекомендуется обратиться в юридическую организацию и получить квалифицированную помощь.

Чтобы иск был принят к рассмотрению и одобрен судьей, лучше доверить составление документа юристу по земельным вопросам и проконсультироваться по поводу перечня документации, которая поможет убедить суд в правоте позиции истца:

• паспорт истца;
• правоустанавливающие бумаги на спорный участок;
• кадастровый паспорт и техдокументация;
• заключение независимого эксперта об оценке недвижимого имущества;
• квитанция с оплаченной судебной пошлиной.

Расходы на судебные издержки напрямую связаны со стоимостью спорной недвижимости и оценке доли. Расчет основан на определении процента от цены иска, т.е. оценочной стоимости части надела.

Как выйти из долевой собственности на землю

Если управление земельным участком осложнено наличием множества собственников, логичным выходом из ситуации станет отказ остальных совладельцев в пользу одного из участников. Каждый из собственников вправе обратиться к положениям ст.252 Гражданского Кодекса РФ, предусматривающего возможность передачи своей части недвижимости в пользу остальных, рассчитывая на получение компенсации в денежной сумме или получении другого равноценного имущества.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

• реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
• идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

• обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
• расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

1. Распоряжение всем участком.
2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает.

Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную.

Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

• для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
• для садоводства – 200 кв. м.;
• для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

1. По соглашению сторон.
2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

• данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
• паспортные данные участников собственности;
• информацию о размерах долей;
• план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
• согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

• проводят исследование и освидетельствование границ участка,
• составляют предварительный план участка,
• производят геодезическую съемку,
• обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
• составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.