Предварительный договор купли продажи доли земельного участка

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 20,5 кб

Процедура оформления сделки купли-продажи земельного участка, осуществляется на основании предварительного договора и предварительной оценки исходных условий продажи земельного участка. После того как покупатель ознакомится со всеми документами, проверит их законное основание и оценит возможные дополнительные материальные вложения, покупатель и продавец могу вступать в сделку купли-продажи.

Преимущество предварительного договора купли-продажи земли

Предварительный договор купли-продажи является определенной защитой интересов будущих участников сделки, которые обязуются выполнить все условия предварительного договора для подписания окончательного договора и заключения выгодной сделки. Предварительный договор перехода права собственности на землю должен содержать все условия купли-продажи земельного участка в соответствии с законами. Данный вид договора основывается на таких понятиях как:

• вид договора;
• предмет договора;
• документации, подтверждающей право собственности;
• документы, подтверждающие отсутствие отягощений на отчуждение земли;
• права и обязанности участников договоренности.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора (далее – Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для жилищного строительства.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок (далее – Объект), площадью кв.м., (условный номер участка на плане размежевания территории № ), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: , в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из генплана с выделенным участком (Приложение №1), образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем Объекта. В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.

2.2. На момент заключения настоящего предварительного договора Покупатель знает о том, что Свидетельство о регистрации права собственности на Объект, входящий в состав земельного участка кадастровый номер , ещё не получено, и согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним Продавец является собственником земельного участка общей площадью кв.м, из которого будет образован Объект (свидетельство о регистрации права собственности № от « » года). Копия Свидетельства о регистрации права собственности Продавца приводится в Приложении №1.

2.3. План границ и расположение Объекта обозначен на плане межевания территории в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

2.4. Цена Объекта составляет рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора.

Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон.

2.5. Объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

2.6. Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.

2.7. Продавец обязан:

2.7.1. Обеспечить формирование (выделение) Объекта из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ.

2.7.2. Обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет;

2.7.3. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на Объект в ЕГРП. Право собственности Продавца на Объект будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект.

2.7.4. Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора.

Данный срок может быть продлён на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на Участок и её проведения, возникших по причинам, не зависящим от Продавца.

2.7.5. Заключить Основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.7.6. Передать после заключения Основного договора Покупателю Объект по акту приема-передачи в течение рабочих дней. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.7.7. В течение рабочих дней после подписания Основного договора Продавец обязуется направить своего полномочного представителя для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по либо выдать нотариально заверенную доверенность на представителя Покупателя.

2.8. Покупатель обязан:

2.8.1. Заключить основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.8.2. Принять Объект по Акту приема-передачи в срок, указанный в п.2.7.5 настоящего договора.

2.8.3. Произвести оплату за свой счет всех расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на свое имя на Участок.

2.8.4. Оплатить стоимость Объекта в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.8.5 Риск случайного повреждения Объекта с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества несет Покупатель.

2.8.6. За свой счет обеспечить создание (подведение) инженерной инфраструктуры (электрических сетей, водоснабжение, газификация, подъездных путей и элементов благоустройства) к участку путем заключения соответствующих договоров с Управляющей компанией.

2.9. Стороны договорились, что на переданный Покупателю земельный участок и неоплаченный им полностью возникает право залога продавца.

2.10. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Покупатель вносит (перечисляет) Продавцу задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ, в сумме рублей, в момент заключения настоящего договора.

3.2. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

4.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящем договором стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

5.2. В данном договоре под обстоятельствами непреодолимой силы подразумеваются: стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений, местных и региональных органов власти подтвержденных соответствующими документами компетентных органов.

5.3. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, если стороны не договорились об ином.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Разногласия по настоящему Договору разрешаются по обоюдному согласию сторон. В случае недостижения соглашения, споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров.

Срок ответа на претензию – дней с момента получения. Претензии, ответы на них, уведомления направляются сторонами заказным письмом с уведомлением о вручении либо курьером по адресам, указанным в настоящем договоре.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

7.4. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один – Покупателю.

Отличия от обычного соглашения

Процедура оформления соглашения купли-продажи надела земли выполняется на основании ПДКП и изучения предварительных условий реализации ЗУ. После изучения покупателем материалов, предоставленными продавцом, проверки их законности и оценки возникших добавочных издержек, стороны могут подписать основное соглашение на ЗУ.

Главным отличием ПДКП ЗУ от основного договора является предмет соглашения. В первом варианте – это обозначение намерений в приобретении ЗУ, во втором – ЗУ с детальным отображением его параметров, обязательством передачи его покупателю и обязательством покупателя рассчитаться за приобретенный надел земли.

Кроме этого, при составлении ПДКП необходимо учесть следующие особенности:

1) В ПДКП необходимо отображать основные характеристики ЗУ, с указанием:

• Площади.
• Места нахождения.
• Целевого назначения и прочих сведений.

2) При отсутствии таких сведений ПДКП не получит юридического статуса.

3) Если при оформлении ПДКП продавец не представил все документы, это потребуется отметить в соглашении, с указанием срока предоставления недостающих материалов.

К прочим отличиям ПДКП от основного соглашения можно отнести:

• Сроки начала и окончания действия — ПДКП вступает в силу с момента подписания и завершается после подписания основного соглашения. Основной ДКП — с момента подписания и даты регистрирования в Росреестре.
• Оплата по ПДКП не осуществляется.
• ПДКП является документом временного характера.
• Документ не подлежит регистрированию.
• Предварительное соглашение оформляется на определенный период, по договоренности сторон.

Что это такое и для чего необходим?

ПДКП относится к документу, содержащему обозначение предварительных условий продажи ЗУ. Предварительная договоренность о приобретении ЗУ фиксируется для обозначения даты оформления основного соглашения, деталей и условий приобретения ЗУ. После визирования ПДКП контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению всех отмеченных в документе требований.

При нарушении договорных условий виновная сторона будет нести юридическую ответственность. Данный документ оформляется с целью фиксирования намерений сторон совершить сделку купли – продажи ЗУ. ПДКП оформляется, когда отсутствует возможность подписать основное соглашение при следующих обстоятельствах:

1. Покупатель не имеет на данный момент нужных средств для оплаты за ЗУ.
2. Отсутствует физическая возможность подписания основного соглашения на ЗУ.
3. Владелец ЗУ не подготовил требуемые материалы для осуществления основной сделки и на их подготовку требуется определенное время.

ПДКП обеспечивает защиту интересов участников сделки. Для продавца оформление ПДКП выступает гарантией оплаты за ЗУ, для покупателя – гарантия того, что ЗУ ему будет передан на условиях, отображенных в ПДКП. Подписав предварительный договор, контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению условий по продаже земли, отмеченных предварительной договоренностью.

Более подробно ознакомится с ПДКП можно, посмотрев видео

(Видео: «Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Какие риски?»)

Какие потребуются документы?

Для подписания ПДКП контрагентам понадобиться предоставить следующие документы:

1) При оформлении сделки между физлицами понадобиться предоставить:

• Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
• Если контрагент является несовершеннолетним лицом — свидетельство о рождении.
• Если их интересы представляют доверенные лица – то нужно будет предъявить нотариальную доверенность.

2) При оформлении сделки между юр. лицом, потребуется убедиться в его полномочиях по подписанию договора от имени фирмы. Для этого потребуется предъявить выписку из ЕГРЮЛ и учредительные документы предприятия.

3) Справка из ЕГРН, с содержанием актуальных сведений о ЗУ, его владельце, документов, на основании которых появилось право собственности, а также данных о наличии обременений (к примеру, договора аренды или ареста).

4) Правоустанавливающие материалы на ЗУ. Сюда можно отнести:

• ДКП.
• Документы о наследстве.
• Приемопередаточный акт ЗУ в уставный фонд.
• Постановление администрации муниципального ведомства о выделении ЗУ и пр.

При отсутствии у продавца каких-либо документов, стороны могут обозначить это в ПДКП и прописать срок их предъявления. Перечисленные документы можно прикрепить к ПДКП в виде копий, после сверки с оригиналами.

Как правильно оформить предварительный договор?

Законодательством РФ не установлен конкретный шаблон ПДКП, однако предусмотрены требования, которые являются обязательными. При заполнении ПДКП рекомендуется учесть положения, отмеченные в ст. 429 ГК РФ:

• ПДКП получит юридическую силу, если будет оформлен в письменно.
• Непременно требуется информирование покупателя об обременении на ЗУ.
• В ПДКП обязаны быть отмечены ключевые моменты соглашения между сторонами.
• Непременно должна быть прописана цена ЗУ.
• Если между контрагентами появятся расхождения в отношении стоимости ЗУ, ПДКП не будет признан действительным.

Заполняя ПДКП необходимо соблюсти следующие общепринятые требования:

• Текст документ может быть написан вручную или в напечатанном виде.
• В тексте не должно быть помарок, исправлений и зачеркиваний.
• Все условия должны быть отображены четко без двойного трактования их смысла.

Документ получит юридический статус, если в нем будет отображена следующая информация:

• Заголовок документа.
• Место и дата его составления.
• Паспортные реквизиты физлиц или реквизиты юр. лиц.
• Договорные условия.
• Задаток или аванс (с обозначением суммы и условий возврата).
• Сведения об обременениях на ЗУ.
• Дата подписания основного ДКП ЗУ.
• Обязательства контрагентов и ответственность за их нарушение.
• Сведения о сооружениях на ЗУ.

После подписания ПДКП соглашение вступает в силу и является обязательным к выполнению обозначенных в нем условий.

При заполнении ПДКП рекомендуется вначале заполнить название документа, место и дату его составления, и преамбулу, где прописываются реквизиты сторон, с обозначением Ф.И.О., паспортных данных.

Раздел может выглядеть следующим образом.

После заполнения преамбулы рекомендуется заполнить следующие разделы:

1. Предмет соглашения, отображающий цель оформления ПДКП.
2. Условия основного ДКП.
3. Расчеты по договору.
4. Ответственность сторон.
5. Обстоятельства непреодолимой силы.
6. Разрешение споров.
7. Заключительные положения.
8. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.

Далее, более подробно рассмотрим рекомендации по заполнению перечисленных разделов.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Здесь требуется прописать адреса участников сделки с отображением банковских реквизитов, куда будут перечислятся средства за приобретенный ЗУ.

После заполнения всех разделов стороны обязаны лично расписаться в составленном документе с расшифровкой фамилий подписантов.

Нужно ли заверять у нотариуса?

ПДКП заверять в нотариальной конторе не требуется. В то же время, при обоюдном желании сторон, участники ДКП могут обратиться к нотариусу, для проверки специалистом законности прав собственности у продавца, а также правильности оформления соглашения.

Обязательная информация

ПДКП можно считать упрощенной версией основного ДКП. При этом, перечень обязательной информации, которую требуется обозначить в данном документе регламентируется ст.429 ГК РФ. ПДКП обязан содержать сведения, которые можно разделить на обязательные и факультативные.

Перед оформлением ПДКП стороны обязаны:

• Определить форму документа. Согласно ст. 429 ГК, форма соглашения обязана соответствовать форме основного ДКП, а если та не определена – разрешается лишь письменная форма.
• Согласовать обязательные или существенные условия соглашения.
• Если существенные условия не отобразить, договор будет считаться незаключенным.

К обязательным условиям относятся:

Преамбула, где отображаются реквизиты сторон, которые будут подписывать настоящий ПДКП и основной договор.

Предмет договора. Предмет обязан отображать указание на оформление в ближайшей перспективе основного ДКП ЗУ. Это предполагает, что участники сделки уже согласовали предмет, он однозначно ими установлен и конкретизирован.

Сведения о предмете ПДКП обязаны соответствовать предмету основного договора. К примеру, по ПДКП ЗУ стороны обязуются осуществить сделку купли-продажи ЗУ с конкретной площадью и по указанному адресу. Следовательно, адрес и площадь ЗУ в основном договоре должны быть те же.

Условия основного договора, где конкретизируется предмет. При конкретизации предмета непременно требуется обозначить:

• Наименование учреждения.
• ОГРН.
• Регистрационный адрес.
• Площадь продаваемого ЗУ.
• Его номинальная цена.
• Прочие характеристики, обладающие существенным значением.

Условия отображаются в соответствии с правовыми нормами (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Перечисляемые условия должны касаться исполнения, как ПДКП (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основного ДКП (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом, в ст. 429 ГК не указываются условия, оставляя за участниками сделки право их формулировки и определения.

Стоимость ЗУ и алгоритм финансовых расчетов. Намерение передать ЗУ в собственность покупателя не обязывает осуществлять полную выплату стоимости ЗУ на стадии оформления ПДКП. При этом, окончательная стоимость приобретаемого ЗУ в документе должна быть обозначена. Также отображается и порядок расчета за приобретенную недвижимость.

Для подкрепления серьезности намерений стороны могут договориться о выплате задатка. При этом, необходимо обозначить условие возврата задатка, при несоблюдении контрагентами взятых на себя обязательств.

Примечание. ГК РФ в ч.1 ст.381 предусматривает добровольный возврат денег, если контрагенты обоюдно договорились о прекращении ПДКП без оформления основного ДКП ЗУ.

Срок действия ПДКП. Данное соглашение заключается, если стороны не могут оформить основной ДКП ЗУ по ряду причин. Например, отсутствия денег, и для получения кредита понадобиться какое-то время.

Поэтому, в соответствии с ч. 4 ст.429 ГК РФ, стороны заключают ПДКП, в котором обязуются заключить основной ДКП земли. Если в ПДКП не обозначена дата заключения основного ДКП, то срок действия такого соглашения не может превышать одного года (ч.4 ст.429 ГК РФ).

При этом, при уклонении от выполнения возложенных на себя обязанностей одним из контрагентов, согласно ч. 5 ст.429 ГК РФ, второй участник сделки вправе подать иск в судебную инстанцию не позже 6-ти месяцев с момента прекращения действия ПДКП.

Обязательства

Оформляя ПДКП, стороны обязаны заполнить раздел обязанностей, где требуется обозначить права и обязанности сторон.

Так, например, продавец обязан:

• Предоставить необходимые документы на ЗУ, подтверждающие принадлежность ему продаваемой земли.
• Поставить ЗУ на учет в Кадастровое ведомство.
• Подготовить остальные документы на участок.
• Передать ЗУ покупателю.

Покупатель в свою очередь обязан:

• Заключить основной ДКП ЗУ.
• Принять ЗУ в сроки, отображенные в ДКП.
• Своевременно оплатить стоимость участка и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка (заполненный бланк)

Кто подписывает документ?

ПДКП обязаны подписать оба участника соглашения — продавец и покупатель. Прежде чем оформлять и подписывать ПДКП, требуется убедиться в отсутствии других лиц, желающих приобрести землю.

При этом, в основном ДКП ЗУ должны стоять подписи тех же участников сделки, которые подписали ПДКП.

Новости

Почти 50% московских покупателей жилья интересуются компактными квартирами

«Накопления лучше держать в метрах и кирпичах, а не в деньгах»

Все чаще слышно слово «дефолт» — надо ли его бояться и что оно значит для рынка недвижимости? Что будет с ценами

Главными антикризисными мерами станут поддержка ипотеки и строительства

Как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, приняты решения по поддержке ипотеки и субсидировании ставок.