Смерть арендодателя не прекращает договор аренды

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи).

Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см.

ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п.

2 ст. 672, п. 2 ст.

686 ГК РФ).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч.

1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет.

Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст.

613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч.

1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст.

387 ГК РФ).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч.

2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см.

ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств.

К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника

Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?

Ответ

В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)

Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2014)

Переоформить договор аренды наследник сможет после того как истечет срок, установленный ст. 1154 ГК РФ, то есть по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. После оформления свидетельства о праве на наследство наследник может обратиться к арендодателю с целью перезаключения договора аренды на него.

Подборка судебной практики:

Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.11.2013 по делу N 33-5201/2013 Иск о признании действий по незаключению соглашения на фактическое использование арендованного земельного участка незаконным; компенсации морального вреда, обязании освободить земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку права и обязанности умершего арендатора перешли к истцу в порядке универсального правопреемства, независимо от того, когда было выдано свидетельство о праве на наследство.

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-11444/2014, А-39 Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности. Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились. Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку ответчица как наследница приняла все права и обязанности по договору аренды, в том числе, и по погашению задолженности за аренду.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, декабрь 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Показываем 0 — 0 из 0 Новостей | Страница 0 из 0

Записей не найдено.

Показываем 0 — 0 из 0 Новостей | Страница 0 из 0

Прошу предоставить мнение специалиста по поводу возможности замены стороны умершего арендодателя в договоре аренды (длительном) на 2 наследников. И в этом же соглашении — изменить размер арендной платы и продлить срок договора. Есть ли препятствия для государственной регистрации такого соглашения?

Ответ: После смерти гражданина (арендодателя) договор аренды не прекращает свое действие, а стороны должны продолжать исполнять взятые на себя обязательства. В рассматриваемых отношениях арендодатель является кредитором. При этом обязательство арендодателя не связано с его личностью.

В ГК РФ определено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Принимая во внимание, что имеется два наследника имущества, переданного наследодателем в аренду, в дополнительном соглашении к договору аренды необходимо указать каждого из наследников, которые выступают в договоре в качестве арендодателя (множественность лиц на стороне арендодателя).

Стороны также вправе, с учетом принципа свободы договора, внести в договор аренды любые изменения, которые они посчитают необходимыми. Никаких препятствий для регистрации данного дополнительного соглашения не имеется.

По отдельности, можно воспользоваться следующими формами:

Обоснование: В силу общей нормы, ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду, согласно ст. 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В порядке универсального правопреемства, по закону, права арендодателя по договору аренды могут перейти его наследникам. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Так, применительно к рассматриваемой ситуации, в состав наследства входят и права арендодателя по договору аренды, заключенному при жизни наследодателем.

В силу ст. 383 ГК РФ, переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Согласно п. 2 ст. 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.

В свою очередь, права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, непосредственно не связаны с его личностью и переходят в порядке наследования к его наследникам.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

«Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)». (п. 24 Информационного письмоа Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)

Таким образом, права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

Принимая во внимание, что имеется два наследника имущества, переданного наследодателем в аренду, в дополнительном соглашении к договору аренды необходимо указать каждого из наследников, которые выступают в договоре в качестве арендодателя (множественность лиц на стороне арендодателя).

Судебная практика по статье 617 ГК РФ

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 610, 617, 621, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал не доказанным неосновательное использование ответчиком имущества истца и получение компанией подлежащего возмещению обществу дохода, извлеченного из этого имущества, в связи с чем пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 246, 247, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017), пунктом 1 статьи 12, статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 164, 309, 310, 433, 606, 607, 608, 609, 614, 617, 621, 651, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе результаты агрохимического, обследования пахотного слоя почв земельного участка, акт проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике, проанализировав условия договора аренды земельного участка от 27.02.2008 и переписку сторон, руководствуясь статьями 9, 46 АПК РФ, статьями 10, 15, 393, 450, 606, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 8, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2011 N 612, частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска общества «Удача» и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества «Средняя Волга».

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 164, 165, 433, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 223, 309, 310, 450, 608, 614, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе акт сверки, копии платежных поручений, проанализировав условия договора аренды земельного участка, руководствуясь статьями 382, 387, 395, 617, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пунктами 3, 10 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Самарской области от 26.02.2015 N 11-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области», постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришел к выводу об обоснованности требований и взыскал с Министерства в пользу Общества «Самаранефтепродукт» неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном в иске размере.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили факт неисполнения арендатором обязательства по внесению ежемесячной арендной платы в период с 16.02.2014 по 17.02.2016, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 500 000 рублей. Поскольку доказательств оплаты арендных платежей в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, переписку сторон, платежные поручения, руководствуясь статьями 10, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (статья 75 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 49, 153, статьей 166 (в редакции, действовавшей в период совершения оспариваемой сделки), статьями 168, 170, 181, 195, 196, 199, 200, 216, 295, 299, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пунктом 1 статьи 3, статьями 8, 9, 11, 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон N 161-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пунктах 86, 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отклонив ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной и применения последствий ее недействительности в виде возврата Предприятием спорного имущества истцу.

Что делать, если умер арендодатель?

Граждане, снимающее жилье, и предприниматели, заключающие договоры на коммерческие помещения, могут столкнуться с ситуацией, когда главный арендодатель умирает. Что делать в таких случаях, возможно ли продолжать пользоваться помещением, кому и куда вносить арендную плату, и как сделать так, чтобы все действия были законными и правильными?

Что происходит с договором аренды после смерти арендодателя

Согласно с. 606 Гражданского Кодекса РФ договор аренды заключается между арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем), на определенное время. Арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и/или пользование, за определенную плату.

Такой договор прекращается только в следующих случаях:

• истек срок;
• договор расторгнут по соглашению сторон;
• договор расторгнут по решению одной из сторон, если вторая нарушила условия договора или требования закона;
• по решению суда.

Других оснований для прекращения договора законодательством не предусмотрено. Таким образом, действие договора аренды продолжается даже в случае смерти арендатора. Стороны договора (арендатор и арендодатель) обязаны выполнять свои договоренности по его выполнению.

Но так как физически человека уже нет, могут возникнуть вопросы, к кому обращаться и кому выплачивать деньги.

Важно! Единственный вариант, когда со смертью гражданина прекращается и действие договора – если в самом документе указано такое основание.

Кому переходят права и обязанности после смерти гражданина

По общему правилу, все права и обязанности по договору аренды переходят наследникам. Причем возникают они не с момента вступления в наследства, а с момента смерти владельца. То есть, «задним числом», но после регистрации этих прав.

Первые полгода после смерти арендодателя

6 месяцев дается гражданам для того, чтобы вступить в право собственности после гибели арендатора. В этот период имущество никому не принадлежит. Поэтому прав и обязанностей на основании договора аренды никто не несет.

Невозможно заставить арендодателя исправлять какие-то недочеты в имуществе, даже если это прописано в договоре. Нельзя выплачивать деньги посторонним лицам, даже близким родственникам умершего, так как велика вероятность того, что наследником будет другой человек.

Если наследники вступили в свои права

После того, как умер арендодатель, наследники по закону получают не только имущественные права наследодателя, но и его обязанности. В том числе и обязанности по договору аренды. Существует два пути продолжать аренду:

• пока не истек срок действия договора;
• после истечения срока возможно только заключить дополнительное соглашение или новый договор.

Момент перехода права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора. Поэтому, пока у договора действует срок, наследник, как и арендатор, обязаны его соблюдать. Если наследник не согласен, необходимо через дополнительное соглашение или суд внести изменения в текст документа, потребовав указать лицо, ответственное за исполнение договора.

После истечения срока можно продлить договор, заключить новый или дополнить его другими пунктами, подписав дополнительное соглашение. Но здесь начинает действовать принцип свободы договора. То есть каждая сторона имеет права на свои предложения.

В том числе повысить цену, изменить важные условия документа. Единственное условие – бывший арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами. То есть, если наследник предложит ему повышенную цену, и после отказа сдаст помещение по заниженной цене, такой договор можно будет оспорить.

Если наследников несколько

Что делать, если арендодатель умер и у него не один, а несколько наследников? В законе существует понятие «множественность лиц на стороне арендодателя». Поэтому не важно, сколько человек вступили в наследство на имущество – один или 10. Все они обязаны выполнять обязательства, указанные в договоре.

Необходимо лишь лично решить вопрос, каким образом продолжать оплату.

Чаще всего, оплату производят каждому наследнику в той части, в какой ему принадлежит имущество. Например, один получил половину, и двое по ¼. Оплата должна производится равномерно указанным долям. Либо необходимо составить специальное соглашение по уплате другим способом. На нем должны быть подписи всех новых собственников.

Кому и как платить арендную плату

Что делать, если наймодатель умер, а наследники вступят в свои законные права только через полгода? Да и точно неизвестно, кто именно будет наследником? Нужно ли продолжать платить аренду, или подождать пока объявится собственник?

Могут ли родственники умершего взимать плату до вступления в наследство

Обязать арендаторов платить по договору предполагаемый наследник не может. Предполагаемые наследники всего лишь имеют права на наследство, но нет никаких доказательств, что они его получат. Ведь не известно, сколько именно людей получат данную собственность.

Возможно, объявятся дети, жена арендатора, родители, другие родственники, иждивенцы, которые также заявят о своих правах. Да и любой законный наследник имеет право отказаться от наследства.

Если же родственники будут говорить, что арендатор обязан выплачивать им арендную плату, можно обратиться к участковому или в полицию, указав на условия договора аренды.

Можно ли перечислять деньги на прежний счет

Если арендодатель умер, кому платить средства, ранее перечисляющиеся на его счет? Если он не закрыт, перечислять деньги можно. Это будет подстраховкой и доказательством того, что вы продолжаете исполнять свои обязательства. Но есть несколько минусов таких перечислений:

1. Счет могут закрыть, когда наследники заявят свои права.
2. Со счета могут снимать деньги родственники умершего. Не всегда они сообщают в банки о смерти родственника, пытаясь завладеть чужими деньгами. И потом без разбирательств в суде не обойтись.
3. В случае, если вы являетесь ИП или ЮЛ, может возникнуть неразбериха с уплатой налогов и отчетностью.

Такой вариант подходит в том случае, если есть уверенность в количестве наследников и в том, что именно они получат данные деньги.

Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя

Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.

В первом случае следует предпринять следующие шаги:

1. Обратиться в любой банк.
2. Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
3. Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
4. После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
5. Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).

Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.

1. Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
2. Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
3. Оплатить услуги нотариуса.
4. Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.

Имущество по встречным требованиям

Встречаются ситуации, когда имущество в аренду предоставляется по встречным требованиям. Например, наймодатель заключил договор займа с арендатором , а в ответ второй не должен вносить платежи. В этом случае необходимо предоставить наследнику (или в суд) договор займа, дополнительные соглашения, все переписки с умершим.

Заключение договора купли-продажи, безвозмездного пользования, аренды другого помещения также могут являться доказательствами по уплате арендных платежей встречными требованиями.

Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя

В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.

Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.

Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно.

Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.

Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится.

Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.

Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.

• Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
• Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
• Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
• Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.

Если ИП арендодатель умер, а кто будет его наследником неизвестно, лучше заранее обратиться в налоговую организацию с предупреждением о возникшем событии.

Изменения в договоре

Изменения в правах собственности на имущество, сдаваемое в аренду, не является основанием для изменения пунктов договора. Невозможно без согласия арендатора вносить изменения ни в порядок оплаты, ни в ее размеры, нельзя прекратить его действие и так далее. Причем не только с одной стороны – это невозможно даже в судебном порядке.

Обратите внимание! Единственный пункт, который можно изменить в договоре аренды в судебном порядке без согласия сторон – данные о арендодателе.

Как продлить договор

Продлить договор можно только после того, как новый собственник вступит в свои права. И только по обоюдному согласию. Есть исключение – если арендатор не был собственником.

Это касается случаев субаренды, аренды у пользователя (с разрешения собственника). В таком случае следует в течение 1 года обратиться к собственнику и продлить договор. Или заключить новый.

Также, если в течение 6 месяцев пока не определен собственник, договор заканчивает свое действие, а желание пользоваться помещением есть, это можно делать, продолжая оплачивать арендные платежи.